ADBOKAT написав: Целую программу разработал, которая показывала остатки любой планировки во всех домах, на любом этаже, а также, динамику продаж, любого типа/планировки, или по любому дому, или по конкретному диапазону этажей.
Адвокат, а вот это тоже интересно, расскажите плиз ?
Я ж не профи программер, потому делал все на коленке, средствами exсell. Просто прайс застройщика это просто таблица остатков, отсортированная по возрастанию цены. зато с номерами домов и этажами, но без указания ТИПА квартиры, т.е. планировки с привязкой к стороне света. Правильно рассортировав эту таблицу - можно было получить свободные квартиры в том порядке, как они есть в натуре: 6 ячеек excell = 6 квартир на этаже, в том порядке, в котором они идут. 6 ячеек выше - такой же план только этажом выше. Получалась таблица с ячейками (16 на 6), в которых были номера квартир и этажи для каждого дома. Графически (цветом) можно выделить квартиры: свободные на данный момент, проданные с момента последнего анализа и проданные задолго до начала анализа (т.е. до акционного снижения цен). Что-то вроде "аналитики по темным окнам новостроек" , когда у вас нарисованы дом и окна квартир, и вы Черным выделяете свободные квартиры, Белым - давно проданные/заселенные, а серым у вас остаются проданные за последние 2 недели. Таким образом вы видете не только сколько квартир продано с момента последнего анализа/среза, но и какого типа, в каких домах, на каких этажах бОльший спрос (верхних, средних, низких), на какую сторону света приходится бОльший спрос (напоминаю, на этаже по 2 квартиры 50,70,90м - практически зеркальные). И понимаете, какова динамика продаж квартир интересующего вас типа, в интересующем вас доме. При желании можно даже рассчитать вероятность события (покупки квартиры в "вашем" доме, из "вашего" диапазона этажей) в определенном временнОм периоде. . И на основании этой вероятности оценить - сидеть ли вам дальше на сумме и смотреть, как раскупаются интересные вам варианты и этажи, но ждать профита по цене, или плюнуть и купить понравившуюся, пока не купили другие, по той цене, которая есть на данный момент.
Такая себе проверка на уровень содержания метала (стали) в одном детородном органе.
Написано много, но вся процедура "обновления" аналитики у меня занимала всего 10-15 минут на 4 дома, с обновлением листа с графиками и трендами. Раз в 2 недели. п.с. baraka, я пост дополнил, где отвечал на ваш вопрос - прочитайте, плиз.
Востаннє редагувалось ADBOKAT в Чет 27 бер, 2014 00:12, всього редагувалось 2 разів.
airmax78 написав:Это просто лишний раз доказывает, что распоряжение своими деньгами требует учета всех процессов происходящих в окружаюшей среде и прежде всего - экономических. И быстрой реакции. Быстрой, но не поспешной. И, кстати, вполне может быть, что я, например, сейчас заблуждаюсь, сидя в бетоне и не желая никому уступать ни копейки. Но я не буду слушать мнения людей, которые не подкреплены ни чем, кроме эмоций и желания порадоваться чужим убыткам. Кстати, по поводу прогноза цен на недвигу: спросите Адвоката - куда ТЕПЕРЬ пойдут цены?
Адвокат - заинтересованное лицо, потому что: "тут некоторые как только купят - так сразу кричат, что купили на дне" (с) zahar_
Алекс, не люблю обобщений. Я не вижу, пока, никакого "общего тренда". Я отслеживаю, в силу своей сегодняшней позиции, общий тренд только по ЖК Голосеево. Пока, никакого тренда к снижению цен в Голосеево я не вижу. Допускаю, что торгуются сейчас охотнее. Но ни 10-ти ни тем более 15-ти процентных скидок ни по одной из выставленных квартир я не вижу. И вы ошибаетесь, когда говорите, что я не влияю на тренд. По крайней мере на тренд в ЖК Голосеево - точно влияю. В силу ограниченного предложения. Стоит мне опустить цену на 10-15К и это будет сигналом. На него могут не обратить внимание продавцы, но покупатели - точно обратят. Если я продолжаю удерживать цену - я могу не продать, но помочь продаться другим квартирам, хозяева которых снизят цену. Но когда они продадутся - выбор станет еще меньше... Или все будут держать +/-2-2,1К за метр и рано или поздно покупатели, которые хотят купить квартиру именно в этом ЖК, вынуждены будут с этой ценой согласиться.
В Голосеево действительно ограниченное предложение..Я не знаю, корректно ли будет сравнивать мое поведение при продаже наушников (ZIK, выиграл в конкурсе, решил продать, так как для работы не подходят, а просто так не нужны) на сландо пару месяцев назад, но думаю, что логика у некоторых продавцов недвижимости схожа..Я понимал, что если я хочу продать, то надо ставить цену на уровне нижней границы..поставил..за месяц несколько звонков с попыткой торговаться..мне ждать было в лом, да и цена на amazon на них начала снижаться, я поставил на них самую низкую цену на сландо..за неделю наушники улетели..поэтому я думаю, что ситуация на рынке недвижимости сейчас схожая..продают те, кто ставят самые низкие цены, а потом еще и торгуются..остальные рискуют продавать годами..не у всех есть время ждать..
Не перекручивайте мои слова. Я говорил о том, что позиция НЕ подкрепленная никаким ресурсом для меня - это как надпись на заборе. И это совсем не означает, что позиция подкрепленная ресурсом обязательно окажется правильной. Но это позиция, подкрепленная ресурсом. Как минимум, в отличие от надписи на заборе, она оказывает влияние на рынок. Потому для меня не имеет значения мнение не участников рынка или мнение гипотетически потенциальных участников рынка. За этим мнением ничего не стоит - они ничем не отвечают за свои слова. Йцукен - яркий пример.
Много текста каждый день выдаете, Макс..Насколько я помню ваши высказывания на форуме, они менялись..То вы были недовольны мирным майданом, потом стали поддерживать..То вы прогнозировали падение цен и девальвацию, потом стали апологетом стабильности..И это нормально..Как вы сами говорили - "мнение не меняет только дурак" (или что-то в этом роде)..Поскольку вы производите на меня впечатление умного человека, хоть и со своими "причудами", думаю, что и по поводу снижения долларовых цен вы мнение свое поменяете под натиском неопровержимых фактов..Причем это совсем не означает, что вы не продадите свою квартиру, как хотите..Вполне можете продать.. покупатели ведь бывают разные..кому-то даже при снижении может понадобиться именно ваша квартира на конкретном этаже в конкретном доме..Так что желаю вам продать подороже, но к общему тренду ваши посты последнее время не имеют отношения и повлиять на него не могут..и опыт здесь ни при чем..
Алекс, не люблю обобщений. Я не вижу, пока, никакого "общего тренда". Я отслеживаю, в силу своей сегодняшней позиции, общий тренд только по ЖК Голосеево. Пока, никакого тренда к снижению цен в Голосеево я не вижу. Допускаю, что торгуются сейчас охотнее. Но ни 10-ти ни тем более 15-ти процентных скидок ни по одной из выставленных квартир я не вижу. И вы ошибаетесь, когда говорите, что я не влияю на тренд. По крайней мере на тренд в ЖК Голосеево - точно влияю. В силу ограниченного предложения. Стоит мне опустить цену на 10-15К и это будет сигналом. На него могут не обратить внимание продавцы, но покупатели - точно обратят. Если я продолжаю удерживать цену - я могу не продать, но помочь продаться другим квартирам, хозяева которых снизят цену. Но когда они продадутся - выбор станет еще меньше... Или все будут держать +/-2-2,1К за метр и рано или поздно покупатели, которые хотят купить квартиру именно в этом ЖК, вынуждены будут с этой ценой согласиться.
Упс.
Опять вы попались на Аленеводстве - "Я отслеживаю, в силу своей сегодняшней позиции, общий тренд только по ЖК Голосеево. Пока, никакого тренда к снижению цен в Голосеево я не вижу."
Не корректно, жульничивающий вы наш, проецировать расклад и динамику цен продаж остатков 2к в ЖК Голосеево динамику снижения цен всего КРЖН.
Севастополь Ажиотаж на первичке. Все застройщики поднимают цены. Некоторые уже подняли. "Сапфир" поднимает с 1-апреля. "Компромис" поднимает цены с 5 апреля. Уровень подъёма цен в среднем +20%. Чем выше готовность дома тем выше поднимают цены. Люди метут всё что построено хотя бы на 50%. При мне зашёл дядечка и покупал целый этаж для своих знакомых из России. Таки дела
Slaventij510 написав:Севастополь Ажиотаж на первичке. Все застройщики поднимают цены. Некоторые уже подняли. "Сапфир" поднимает с 1-апреля. "Компромис" поднимает цены с 5 апреля. Уровень подъёма цен в среднем +20%. Чем выше готовность дома тем выше поднимают цены. Люди метут всё что построено хотя бы на 50%. При мне зашёл дядечка и покупал целый этаж для своих знакомых из России. Таки дела
Не корректно, жульничивающий вы наш, проецировать расклад и динамику цен продаж остатков 2к в ЖК Голосеево динамику снижения цен всего КРЖН. [/quote]
КРЖН очень большой, если меня не интересует харьковский, позняки, троещина, то какой смысл там отслеживать динамику. все ясно уже давно, шлак камнем вниз, новострой медленно вниз (или на месте зависит от района). если район позняков застроили по самое немогу, и продолжают строить, то цены упадут прилично. меня приступы паники одолевают на позняках от количества бетона меня окружающего. Хоть бы зеленые насаждения садили
ADBOKAT написав:А если сравнить наличие садиков/школ/поликлиник находящихся в шаговой доступности, например, на Оболони?
А если сравнить стоимость 90 м квартиры, сданого монолитного новостроя на Оболони? Не подскажите, сколько?[/quote] Недавно Макс искал, вроде была от 175 туе за треху, но Макс искал очень КАЧЕСТВЕННЫЙ новострой...
ИМХО: Если рассмотреть Вашу инвестиции в разрезе лет 15-20-ти... то траты которые Вы понесете для мотания в Киев из Киева + стоимость Вашей теперешней недвижимости, оччень сильно перевалят 100куе зелени.
В Киеве массово замораживают стройки Сложная политситуация в стране отразилась на городских мегастройках: практически все они заморожены, а работы на них горвласть отложила до следующего года. Сложная ситуация сейчас и на первичном рынке жилья: «Иностранные инвесторы не рискуют строить в Киеве из-за политической и экономической нестабильности, да и наши выжидают лучших времен», — говорят в одной из консалтинговых компаний Киева. А за свои деньги власти строить не могут: «Дефицит городской казны — 2,8 млрд грн. Капитальных вложений не будет. Включен режим жесткой экономии», — г оворят в КГГА.
baraka написав:
. И на основании этой вероятности оценить - сидеть ли вам дальше на сумме и смотреть, как раскупаются интересные вам варианты и этажи, но ждать профита по цене, или плюнуть и купить понравившуюся, пока не купили другие, по той цене, которая есть на данный момент.
