Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2014

Зря вы смешиваете все в кучу. Давно пора понять, что на кржн есть сегментация. Сегментация есть и в ЖК Голосеево.
В сегменте "подъезд и этаж Макса, с окнами в нужную сторону" не видно никакого падения.
И даже ожидается рост.
А что творится на других этажах/подъездах - все равно, это другой сегмент, и он никоим образом не связан с упомянутым выше.

То, что сегмент Макса - это сама квартира Макса - я уже давно понял..такой подход
имеет место быть и возможно он поможет продать квартиру за нужную сумму..кстати, Макс, а что вы присмотрели на замену? если не секрет, конечно..

Вчера залез на ЛУНуа и задал только один параметр поиска "до 40 000 куе", можете посмотреть какое Г,,, предлагают и какова стоимость квадратного метра этого Г....
Реально, продав убитую в хлам гостинку с сидячей ванной, со стенами, покрашенными синей масляной краской на окраине киева, купить 1-2к на той-же Милославской или если-бы еще было в продаже в ГЛ, или 1к в еще каком-нибудь ЖК, добавив сумму, меньшую стоимости приличного подержанного автомобиля.
Если кто-то скажет, мол, в новострое надо-ть ремонт делать - так и в том Г безе ремонта не обойтись, только это будут выброшенные деньги. Тот хлам я даже под аренду стыдно покупать.
Но ведь купят. Просто купят из-за низкого порога входа на РН.

Зря вы смешиваете все в кучу. Давно пора понять, что на кржн есть сегментация. Сегментация есть и в ЖК Голосеево.
В сегменте "подъезд и этаж Макса, с окнами в нужную сторону" не видно никакого падения.
И даже ожидается рост.
А что творится на других этажах/подъездах - все равно, это другой сегмент, и он никоим образом не связан с упомянутым выше.

То, что сегмент Макса - это сама квартира Макса - я уже давно понял..такой подход
имеет место быть и возможно он поможет продать квартиру за нужную сумму..кстати, Макс, а что вы присмотрели на замену? если не секрет, конечно..

Вчера залез на ЛУНуа и задал только один параметр поиска "до 40 000 куе", можете посмотреть какое Г,,, предлагают и какова стоимость квадратного метра этого Г....

Ох уж этот "эксперт" из Ылитного АППС.

Покупатели очень часто смотрят не на цену кв.м метра а на общую стоимость квартиры.

И ожидать что в гостике в Киеве она будет пА 700 понятное дело не приходится.

Ну и относительно сговора - да, я считаю крайне маловероятным сговор более десятка независимых производителей.

Вы можете и дальше считать, что сговора нет.

Но неадекватные цены засройщиков первички на КРЖН из-за их заоблачной РЕАЛЬНОЙ рентабельности говорят об ином.

По поводу "20% "интерес" прокладки".

В своё время было обсуждение на риелте (в одном из топиков по строительству в Молодёжном квартале) - когда Аркада выбрасывала из "пищевой цепочки" ставшей ненужной прокладку Укрмиськбуд-1. Так был озвучен интерес "прокладки" Укрмиськбуд-1 в 13%.

Исходя из вышесказанного и учитывая то что в схеме надутие цены в Молодёжный квартал было две "прокладки" и второй прокладки тоже был "интерес", то оценка в 20% доли одной "прокладки" Азур-Груп при строительстве на Милославской 2 видится вполне реальной цифрой.

Озвучено 13% где-то на форуме, ваши предположения о количестве и "интересе" "прокладок", "оценка в 20% видится вполне реальной" - ну Захар, какой смысл отпираться, что данные очень приблизительные и субъективные? А подставьте 13% в вашу формулу - что вы получите?

По поводу -"20% "раздутие сметы""

Во-первых приводился уже не раз материал, где по журналисткому расследованию (автор в своё время плотно занимался сараестроителями и имел инсайд) оценка надутия сметы подрядчиком оценивалось до 40%. По этому оценка что подрядчик ДБК-3 на Милославской "надул смету" в 20% скорее меньше чем это было на самом деле.

Вы также не учитываете, что задача любого журнашлиста - нарисовать сенсацию. Во-вторых, когда было расследование и у какого застройщика? Скорее всего до кризиса? Вы понимаете, что посткризисные реалии иные?
Да, вы в курсе принципов формальной логики? Я вам напомню: до 40% - это от 0% до 40%. Широкое поле для экспериментов.
Я в свое время имел отношение к проекту застройки одного микрорайона в городе-миллионнике, между прочим.

Оценка доли Милославской 2 в технической документации была оценена ориентировочно в 0.7 млн гривен из 1.68 млн

Ориентировочно! И вы будете утверждать, что ваша оценка не субъективна?

По приведенному выше примеру расходы ЖИ как девелопера не так уж велики, чтобы говорить о некорректности.

Вы их считали?

В остальных случаях на величину "совокупные расходы" подымается цена и рентабельность как минимум в 100% остаётся.

Захар, некорректно говорить о рентабельности проекта в отрыве от сроков. Лучше говорите о годовой величине - в данном случае, грубо 33% (мы не знаем точного срока проекта, не знаем денежного потока, чтобы оценить).

То есть иметь рентабельность в 33% годовых в валюте это нормально "учитывая наши реалии"?

Во всём значит виноваты реалии, а не алчность подмявших под себя первичку КРЖН застройщиков вступивших в сговор?

При чем тут "виноваты"? Вот яркий привер - коллега йцукен. В ОВНОБАНКЕ под 25% годовых при ежемесячной капитализации за три года выходит 110% прироста. Курс доллара за это время вырос едва на 3% (если не брать текущий год). Т.е. по выходу из гривнедепо до конца прошлого года он мог конвертнутся в бакс и получить те же 100% в долларе за три года. Ровным счетом нифига не делая. Почему по вашему реальное производство с высокими рисками обязательно должно иметь меньшую доходность? Если бы оно было менее доходным, скажите, на кой хрен вообще бы вкладывали в строительство?
Именно текущие реалии обуславливают целесообразность ведения бизнеса при определенной доходности. При норме доходности на рынке в 10% годовых и гибком курсе можно было бы говорить о сверхприбылях. Но не в текущей ситуации.
При этом - "алчность" бизнеса понятие естественное. Или застройщики должны заниматься меценатством?
Про сговор - вы как себе представляете? Регулярный симпозиум застройщиков, где коварные КГС, ЖИ, КАН и прочие договариваются о минимальной стоимости метра и интересах прокладок?

По поводу "20% "интерес" прокладки".

В своё время было обсуждение на риелте (в одном из топиков по строительству в Молодёжном квартале) - когда Аркада выбрасывала из "пищевой цепочки" ставшей ненужной прокладку Укрмиськбуд-1. Так был озвучен интерес "прокладки" Укрмиськбуд-1 в 13%.

Исходя из вышесказанного и учитывая то что в схеме надутие цены в Молодёжный квартал было две "прокладки" и второй прокладки тоже был "интерес", то оценка в 20% доли одной "прокладки" Азур-Груп при строительстве на Милославской 2 видится вполне реальной цифрой.

Озвучено 13% где-то на форуме, ваши предположения о количестве и "интересе" "прокладок", "оценка в 20% видится вполне реальной" - ну Захар, какой смысл отпираться, что данные очень приблизительные и субъективные? А подставьте 13% в вашу формулу - что вы получите?

Если -"Озвучено 13% где-то на форуме" - для Вас не аргумент, то тогда и ваш инсайд -скажем о расскладах депозитов - можно назвать выдуманым.

Эта цифра 13% озвучивалась участником форума имеющего хороший кредит доверия к его информации.

Насчёт -"ваши предположения о количестве и "интересе" "прокладок", "оценка в 20% видится вполне реальной" - ну Захар, какой смысл отпираться, что данные очень приблизительные и субъективные"- может вам ещё сканы договоров с цифрами предоставить?

По "пищевой цепочке" в Молодёжном квартале наличие 2 "прокладок" можете увидеть сами, если найдёте время "матчасть выучить".

И если удельный вес одной прокладки 13%, то удельный вес 2х прокладок никак не будет 13%. Догадаетесь почему?

[1]

А тем временем 450 км юговосточнее падение цен можно увидеть только в единичных предложениях в диапазоне 35...40к которые вызвали подъем графика в этой части распределения предложения. Продаваны попрежнему выжидают. Снижают цены - тем кому печет и те кто неосторожно и невнимательно обновляют объявления с гривневой старой ценой.

Думаю в Киеве ситуация аналогичная... А удешевленная первичка скоро закончится

http://fotohost.org/images/a1daf5c9-127kB.jpg

По поводу -"20% "раздутие сметы""

Во-первых приводился уже не раз материал, где по журналисткому расследованию (автор в своё время плотно занимался сараестроителями и имел инсайд) оценка надутия сметы подрядчиком оценивалось до 40%. По этому оценка что подрядчик ДБК-3 на Милославской "надул смету" в 20% скорее меньше чем это было на самом деле.

Вы также не учитываете, что задача любого журнашлиста - нарисовать сенсацию. Во-вторых, когда было расследование и у какого застройщика? Скорее всего до кризиса? Вы понимаете, что посткризисные реалии иные?
Да, вы в курсе принципов формальной логики? Я вам напомню: до 40% - это от 0% до 40%. Широкое поле для экспериментов.
Я в свое время имел отношение к проекту застройки одного микрорайона в городе-миллионнике, между прочим.

Считаю что иследования этого журналиста и его цифра в 40% "надутия" сметы вполне реальными, так как он работал довольно длительное над этой темой и информацию черпал из инсайда, а "моя думка" на форумах.

Схема описывалась после 2009 года.

Повторюсь на Милославкой 2 в смету вбивался значительно больший объём работ, чем сделано там в реальности.

Поэтому цифра "надутия" сметы там на 20% скорее занижена, а в реальности могла быть и выше.

Если -"Озвучено 13% где-то на форуме" - для Вас не аргумент, то тогда и ваш инсайд -скажем о расскладах депозитов - можно назвать выдуманым.

Эта цифра 13% озвучивалась участником форума имеющего хороший кредит доверия к его информации.

Я писал о том, что это субъективная цифра. Я например, когда выкладываю свои данные, ни разу нигде не утверждал об их абсолютной точности.
Кроме того 13% относится к другому застройщику.

По "пищевой цепочке" в Молодёжном квартале наличие 2 "прокладок" можете увидеть сами, если найдёте время "матчасть выучить".

И если удельный вес одной прокладки 13%, то удельный вес 2х прокладок никак не будет 13%. Догадаетесь почему?

Даже три "прокладки" могут иметь общий удельный вес как больше 13%, так и меньше. Догадаетесь почему?
"Раздутия смет" могут быть опять таки в любом диапазоне. С учетом ухудшения общей ситуации, "раздутия" как раз должны бы уменьшатся.

могла быть и выше.

А могла і не бути.
При чому достовірність що бути , що не бути=50%
Взагалі
На дурака не нужен нож , ему покажеш медный грош, и делай с ним што хош ТМ Алиса
Дуже легко обдурити людину , яка сама себе хоче обдурити.
От наприклад в моїй двохсторінковій назад суперечці про 266 чи 345 м2
Захар вважає що я лаханувся, мій опонент вважає що довів 345 м2 , а я бачу
а - над гаражем три приміщення з яких тільки одне ( по центру) можна назвати мансардним , а два в нижній точці мають висоту в 0,5 м , тобто площа по підлозі данного будинку=345 м2 , а площа яку реально можна використати не повзаючи на карачках - 266 м2
І хто правий в цій суперечці ?

Оценка доли Милославской 2 в технической документации была оценена ориентировочно в 0.7 млн гривен из 1.68 млн

Ориентировочно! И вы будете утверждать, что ваша оценка не субъективна?

Вы меня удивляете Faceless.

Может Вы ещё скажете что и 1.68 млн. субъективная цифра?

Оценка доли в стоимости техдокументации Милославская 2 40% (от общей стоимости техдокументации трёх домов) , так как на Милославской 2 и дом больше и "ІТП №3, ТП №2".