Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2014

По поводу "20% "интерес" прокладки".

В своё время было обсуждение на риелте (в одном из топиков по строительству в Молодёжном квартале) - когда Аркада выбрасывала из "пищевой цепочки" ставшей ненужной прокладку Укрмиськбуд-1. Так был озвучен интерес "прокладки" Укрмиськбуд-1 в 13%.

Исходя из вышесказанного и учитывая то что в схеме надутие цены в Молодёжный квартал было две "прокладки" и второй прокладки тоже был "интерес", то оценка в 20% доли одной "прокладки" Азур-Груп при строительстве на Милославской 2 видится вполне реальной цифрой.

Озвучено 13% где-то на форуме, ваши предположения о количестве и "интересе" "прокладок", "оценка в 20% видится вполне реальной" - ну Захар, какой смысл отпираться, что данные очень приблизительные и субъективные? А подставьте 13% в вашу формулу - что вы получите?

По поводу -"20% "раздутие сметы""

Во-первых приводился уже не раз материал, где по журналисткому расследованию (автор в своё время плотно занимался сараестроителями и имел инсайд) оценка надутия сметы подрядчиком оценивалось до 40%. По этому оценка что подрядчик ДБК-3 на Милославской "надул смету" в 20% скорее меньше чем это было на самом деле.

Вы также не учитываете, что задача любого журнашлиста - нарисовать сенсацию. Во-вторых, когда было расследование и у какого застройщика? Скорее всего до кризиса? Вы понимаете, что посткризисные реалии иные?
Да, вы в курсе принципов формальной логики? Я вам напомню: до 40% - это от 0% до 40%. Широкое поле для экспериментов.
Я в свое время имел отношение к проекту застройки одного микрорайона в городе-миллионнике, между прочим.

Оценка доли Милославской 2 в технической документации была оценена ориентировочно в 0.7 млн гривен из 1.68 млн

Ориентировочно! И вы будете утверждать, что ваша оценка не субъективна?

По приведенному выше примеру расходы ЖИ как девелопера не так уж велики, чтобы говорить о некорректности.

Вы их считали?

В остальных случаях на величину "совокупные расходы" подымается цена и рентабельность как минимум в 100% остаётся.

Захар, некорректно говорить о рентабельности проекта в отрыве от сроков. Лучше говорите о годовой величине - в данном случае, грубо 33% (мы не знаем точного срока проекта, не знаем денежного потока, чтобы оценить).

То есть иметь рентабельность в 33% годовых в валюте это нормально "учитывая наши реалии"?

Во всём значит виноваты реалии, а не алчность подмявших под себя первичку КРЖН застройщиков вступивших в сговор?

При чем тут "виноваты"? Вот яркий привер - коллега йцукен. В ОВНОБАНКЕ под 25% годовых при ежемесячной капитализации за три года выходит 110% прироста. Курс доллара за это время вырос едва на 3% (если не брать текущий год). Т.е. по выходу из гривнедепо до конца прошлого года он мог конвертнутся в бакс и получить те же 100% в долларе за три года. Ровным счетом нифига не делая. Почему по вашему реальное производство с высокими рисками обязательно должно иметь меньшую доходность? Если бы оно было менее доходным, скажите, на кой хрен вообще бы вкладывали в строительство?
Именно текущие реалии обуславливают целесообразность ведения бизнеса при определенной доходности. При норме доходности на рынке в 10% годовых и гибком курсе можно было бы говорить о сверхприбылях. Но не в текущей ситуации.
При этом - "алчность" бизнеса понятие естественное. Или застройщики должны заниматься меценатством?
Про сговор - вы как себе представляете? Регулярный симпозиум застройщиков, где коварные КГС, ЖИ, КАН и прочие договариваются о минимальной стоимости метра и интересах прокладок?

в мене питання, якщо нема антиконкурентної змови, при таких рентабельнгостях, чому не бачим дочок турецьких, німецьких та інших забудоовників?
банки-дочки є. НБУ колись відкрив ринок, а для забудовників ринок ззакритий.
Ринок закритий - є змова.
Змова не обв"язково в токому вигляді, що місцеві забудовники зібралися і підписали договір і поставили печатки.

Идем далее. Почему вы берете проектные цифры расходов, а цену берете не проектную, а фактическую? У вас же написано:

Середня вартість житла в цих будинках складе 7,5 тис грн. або $940 за квадратний метр.

Т.е. если опираться на 7500, то относительно 4452 грн это наценка 68%, это за три года, т.е. эквивалент менее 23% в год. И это без сопутствующих расходов и налогов. Это много?
Если уж вы хотите опираться на цену фактической реализации (8570 грн), увеличьте расходы проворционально - как 8570/7500 = на 14%.

Не понял почему это надо считать по 7500 когда расчётная средняя продажа только по прайсу изначально стояла 8570 грн. за кв.м, а 7500 и в помине в прайсах не было?

Вы меня удивляете Faceless.

Может Вы ещё скажете что и 1.68 млн. субъективная цифра?

Оценка доли в стоимости техдокументации Милославская 2 40% (от общей стоимости техдокументации трёх домов) , так как на Милославской 2 и дом больше и "ІТП №3, ТП №2".

Сами затраты на техдокументацию, будь они хоть 10%, хоть 100% из 1,68 млн, слабо бы повлияли на стоимость метра потому я не акцентировал внимание на них. Но если вам так интересно и тут увидеть, в чем ваша суъективность - пожалуйста: это ВАША СУБЪЕКТИВНАЯ ОЦЕНКА ДОЛИ стоимости техдокументации.
Стоимость документации не так явно зависит от размеров дома. Потому тут может быть и 30%, и 40%.
Итого, в цифре по "прокладкам" погрешность у вас +/- 100-150%. Т.е. вы заявляете о 20% а может быть и 10% и 30%.
В цифре по "раздутию смет" потенциальный разброс еще выше.
В цифре относительно техдокументации у вас разброс 25-30%, там может быть доля и до 30% и в 40% и выше.
Захар, на вашем месте намного правильнее было бы признать, что вы опираетесь на ориентировочные цифры и собственные допущения. И что значение реальной себестоимости вы прикинули с погрешностью процентов так 20%, и что имели ввиду не рентабельность, а лишь отношение цены реализации к проектной себестоимости, не учитывая ни административных расходов, ни всех прочих, соответсвенно к рентабельности эта цифра имеет мало отношения.

Как показывают наблюдения среднее время осуществления проекта не затянутого во времени - 3 года.

Поэтому и выходит если рентабельность проекта 100% в долларах, то годовая рентабельность 33% в долларах.

Неверно, Захар. Постараюсь пояснить.
1) Полное время реализации проекта и то время, которое видно вам, это разные вещи. Т.е. непосредственно стройка может занимать 3 года, но ее могут предварять определенные "допроектные" расходы. А время полной реализации опять таки может существенно выходить за сроки проекта, так что поступление средств также растянуто.
2) Деньги не вкладываются целиком в самом начале и не выводятся оттуда разом в конце. Они как поступают постепенно, причем неравномерно, так и реализация идет этапами, причем реализация может идти существенно дольше, чем срок проекта (см. п.1).
3) Любой застройщик так или иначе пользуется заемными средствами, которые небесплатны.
4) Есть административные расходы, которые никак не относятся к смете, но для расчета рентабельности проекта после аллоцируются. Потому даже если выручка больше себестоимости непосредственно стройки вдвое, это не значит, что рентабельность 100%

"Прокладки" шаромыги-застройщики ставят чтобы цены увеличивать. Может для Вас это новость, но если в "пищевой цепочке" 2 прокладки и одна из них подымает стоимость на 13%, то понимать что 2 прокладки подымают стоимость только на 13% (то есть вторая "прокладка" работает в ноль) могут только наивные.

Захар, опять ошибаетесь. "Прокладки" существуют лишь для того, чтобы раздуть формальные расходы и занизить прибыль для налогообложения. Цену поднять можно было бы безо всяких "прокладок".

ну да посатиь кумів та коханок, накуплять мерседсів, прокрутити через свої ж рекламні агентсва та списати все на собівартість і отримати рентабельність прокладки трохи більше нуля

в мене питання, якщо нема антиконкурентної змови, при таких рентабельнгостях, чому не бачим дочок турецьких, німецьких та інших забудоовників?
банки-дочки є. НБУ колись відкрив ринок, а для забудовників ринок ззакритий.
Ринок закритий - є змова.
Змова не обв"язково в токому вигляді, що місцеві забудовники зібралися і підписали договір і поставили печатки.

Вы ошибаетесь. В Украине уже давно работают и немецкие и турецкие строительные компании (терминал Д в аэропорту Борисполь кто думаете построил?). Просто им интересен бизнес, который можно спрогнозировать и просчитать и где можно, работая в белую, зарабатывать прибыль. А в жилищное строительство они не лезут потому что это чернуха и если ты начнешь работать в белую, тебе либо ценник придется поднять, либо вылететь в трубу; и потому что спрогнозировать в этом сегменте что-то практически нереально (как можно планировать, что у тебя будут покупать квартиры по 2-2,5К за метр в городе, в котором средняя з.п. по госкомстату менее 700 баксов (до девала) и отсутствует ипотека?). А сидеть по 5-7-10 лет на одной площадке они себе позволить не могут.
Они же не могут, например, рассчитывать своих джумшутов кэшаком, чтобы не платить сверху 40% начислений на ФЗП. И обналичивать деньги инвесторов, чтобы за нал что-то дешевле купить или площадку отвести "забесплатно" и быстро. Или получить вменяемые техусловия, а не 10 км прокладки электрического кабеля, строительство подстанции с запасом еще на два соседних комплекса и канализационный коллектор - это тоже у них не получится. И оптимизировать 99% прибыли и НДС они тоже не будут. И задержать строительство на 1-2-3-5 лет, если закончились деньги - это тоже как-то не в их правилах. Да и рабочая сила у них по-дороже будет. Так что я бы не обольщался по поводу вхождения иностранных компаний в этот сегмент. Качество строительства несомненно бы выросло, но и цены, думаю, у них отличались бы в существенно (в большую сторону).
Кстати, яркий пример 7-hills - все отлично, и качество и сроки строительства. Но и цена 3К за метр и это не в центре. При том что в соседнем комплексе не на много худшего качества - максимум 2К за метр.

Потому, что вы изначально взяли по максимуму заниженную цифру.
Суть в том, что "прокладка" = "раздутие сметы". Потому как смета именно и раздувается за счет посредников. Вы сразу взяли максимум - 40%. Я как-то сразу не обратил на это внимание, но именно так и есть. Вы пытаетесь дважды учесть один фактор.

Faceless, в моём примере за счёт "прокладки" смета раздувается на 20% и за счёт включения в смету разных работ и элементов отделки которые потом не делаются тоже на 20%.

Так что 40% на раздутие сметы в общем это ещё очень скромная цифра.

Так как раздутие сметы только по стоительным работам может быть и 40%.

"Прокладки" шаромыги-застройщики ставят чтобы цены увеличивать. Может для Вас это новость, но если в "пищевой цепочке" 2 прокладки и одна из них подымает стоимость на 13%, то понимать что 2 прокладки подымают стоимость только на 13% (то есть вторая "прокладка" работает в ноль) могут только наивные.

В мене просте запитання
Хто визначає ціну продажу ?
На нього є така сама проста відповідь - ринок
Тоді запитання поскладніше
Як будуть продаватись два однакових обєкти з однаковою ціною продажу різних виробників з різною собівартістю - відповідь також проста - однаково
Звідси висновок
Собівартість цікавить тільки конкурентів , при чому навіть конкурентів цікавить виключно реальна собівартість, а не намальована з допомогою якихось прокладок
І всі прокладки потрібні тільки для одного
Для зменшення оподаткування.
Тому , якщо прокладка навіщось використовується - то явно не для того щоб збільшити собівартість (реальну)
А так як собівартість реальна=собівартість матеріалів/робіт+податки , то будь яка операція яка зменшує величину податків - зменшує реальну собівартість.

ну да посатиь кумів та коханок, накуплять мерседсів, прокрутити через свої ж рекламні агентсва та списати все на собівартість і отримати рентабельність прокладки трохи більше нуля

Це вам не одноразовий проект. І мета - не проср@ати всі гроші, а вивести їх з під оподаткування, щоб потім завести назад у обіг.

Faceless, в моём примере за счёт "прокладки" смета раздувается на 20% и за счёт включения в смету разных работ и элементов отделки которые потом не делаются тоже на 20%.

Так что 40% на раздутие сметы в общем это ещё очень скромная цифра.

Так как раздутие сметы только по стоительным работам может быть и 40%.

Захар, вы совсем углубляетесь в фантазии. Как раз именно за счет посредников смета и раздувается, т.е. вы оперируете по сути одной цифрой. Что же до "разных работ и элементов отделки которые потом не делаются" минимум на 20% проекта - вы понимаете что такое пятая часть сметы? А тем более речь о панельном доме. Есть заявленные характеристики дома в проекте, они должны быть выполнены при сдаче.
Тем более, уже даже по вашим расчетам мы вышли к наценке менее 30% в год, а это еще не рентабельность. Рентабельность уже выходит на лимите целесообразности, ибо менее 20% - нет смысла вообще что-то делать.

а теперь вопросик вам, Киевгорстрой чай не монополист в Киеве? если 80% акций у Киевского горсовета в Киеве? и чего тогда в Киеве такие высокие цены, ась

Не монополист, ибо держит менее 35% рынка. И какая разница сколько его акций у горсовета? Если б наоборот - у КГС 80% акций Горсовета - то другое дело

"Прокладки" шаромыги-застройщики ставят чтобы цены увеличивать. Может для Вас это новость, но если в "пищевой цепочке" 2 прокладки и одна из них подымает стоимость на 13%, то понимать что 2 прокладки подымают стоимость только на 13% (то есть вторая "прокладка" работает в ноль) могут только наивные.

В мене просте запитання
Хто визначає ціну продажу ?
На нього є така сама проста відповідь - ринок
Тоді запитання поскладніше
Як будуть продаватись два однакових обєкти з однаковою ціною продажу різних виробників з різною собівартістю - відповідь також проста - однаково
Звідси висновок
Собівартість цікавить тільки конкурентів , при чому навіть конкурентів цікавить виключно реальна собівартість, а не намальована з допомогою якихось прокладок
І всі прокладки потрібні тільки для одного
Для зменшення оподаткування.
Тому , якщо прокладка навіщось використовується - то явно не для того щоб збільшити собівартість (реальну)
А так як собівартість реальна=собівартість матеріалів/робіт+податки , то будь яка операція яка зменшує величину податків - зменшує реальну собівартість.

Всё вроде правильно. Но не совсем так.
Не все "продукты" или "сервисы" могут регулироваться свободным рынком.
Например, хлеб. Там маржа не более 5%. Так как это продукт первой необходимости. Ценообразование контролируется государством. То же касается транспорта и многого другого.
Недвижимость, а точнее "угол с крышей" тоже должны относиться к такой категории... и контролироваться.... Чего по факту сейчас нет. В том и есть сговор.
Я не говорю, что ВСЯ недвижимость.... может быть сегментация и т.д. Но определённые требования к качеству и цене хотя бы в одном сегменте (эконом) должны регулироваться государством, так как это влияет на развитие экономики страны в очень разных аспектах.
А сейчас этого нет.
Я вчера был в Виннице, там построен новый дом, из красного кирпича, в 2 км. от центра. Цена на борде 5700 кажется или чуть меньше. Это к вопросу о ценообразовании.
Даже 5000, "Набережный квартал"

Недвижимость, а точнее "угол с крышей" тоже должны относиться к такой категории... и контролироваться.... Чего по факту сейчас нет. В том и есть сговор.

Поясніть мені будь-ласка
1 Як Ви хочете щоб держава контролювала ціноутворення в підприємств які на 100% є приватними ?
2 Будь-який ціновий контроль буде вестись на максимум 100 000 квартир в рік , це при тому що сьогодні є 19 300 000 квартир в Україні
3 Чи розумієте Ви , що сьогодні держава забирає в будь-якого виробника практично 50% від ним створеного у вигляді податків
Що з підприємства через прибутковий+ПДВ
Щоз з працівника - через ЄСВ прибутковий.
4 Ціна в Вінниці складається з доходів у Вінниці, ціна в Києві з доходів Киян , тому й не дивно що ці ціни відрізняються в 2 і більше разів.

[1]

о чем спор?