Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2014

Кило Бананов
Место - хорошее, дом - тоже, застройщик самый надежный..
Вопрос в ценах на квартиры. У вас есть цены на этот дом?
Есть в прайсе в одном из домов на этом расположении: 1к по 920к-1200к ( в грн ) - 40-53 квадрата.

И 3к: 1.95млн-2.3млн ( 101-122квадрата ).

Итого, однушки почти по 2к у.е./м, 3-шки по 1.65куе. Не знаю, как по мне цена завышена. Впрочем, у КГС она всегда высока. Ах да, у них же еще 10% скидка при 100% оплате...
Ну, с этой скидкой, 3-шки выглядят вполне привлекательно по цене. Но не 1-шки.

Панове, а кто что думает про дом от КМБ на Златоустовской.
Насколько удачное размещение?
http://www.kmb-sale.com/ru/all-real-est ... -zh-d-142/

а дома ближе к Львовской площади почему не нравятся?

ссылку пжлста.. ибо за тысячу верст разобраться где и что тяжело

так проще вам подъехать и посмотреть, шикарные виды на Подол на Левый берег, просторы, сама там окучиваю места, хотя мне нравится на Воровского или Лысенко

Ну, предлагаю вести разговор более предметно. Абстрагируемся от ЖК голосеево.
Предположим, есть квартира стоимостью в районе 120к ( на этапе конца строительства ), 2к, 70кв. Если в ней сделать ремонт за 15к ( что будет просто приличным по современным меркам ремонтом, без элементов роскоши ), то суммарная стоимость = 135к.
Для, скажем, 6% доходности ее нужно сдавать за 675$ в месяц.
Если вложить в ремонт 40к, суммарная стоимость будет 160к.
Для той же доходности, нужно 800$ в месяц.
Конечно-же, возможно(и даже вероятно ), что разница в цене ремонта даст такую разницу. в цене съема.

Но! Стоит учитывать амортизацию ремонта. Амортизацией самого бетона можно пренебречь, а вот ремонт убивается. Убивается он, в зависимости от аккуратности съемщиков, люди бывают разные. И проблема в том, что чем дороже сегмент, тем идеальнее должно быть его состояние. Здесь интересным вопросом будет срок окупаемости ремонта, и примерный уровень вложений, потребующихся через 5 лет после сдачи.
К примеру, в ремонте за 15к, замена половины мебели обойдется в 30тыс грн. А в ремонте за 40к? И так - со всем.

Да, амортизацию ремонта нужно учитывать обязательно. Причем, чем дороже сегмент, тем "быстрее" нужно учитывать амортизацию.
При этом, по-моему, вы берете более дорогой сегмент недвиги, но размещаете его в более дешевый в плане аренды.
Двушку со скромным (просто приличным) ремонтом думаю не сдать за 675$
Для скромного ремонта нужно рассматривать и более скромную недвигу, порядка 80 000$ за состояние после строителей для такого метража.
Тогда ремонт в 15 000$, с учетом амортизации трети стоимости ремонта за пять лет (т.е. еще пятелочку нужно будет вложить через пять лет для поддержания состояния, думаю, вполне реально).
Итого, для заявленной доходности в 6% нужно (95000*0,06 + 5000/5)/12 = 558 долл, что вполне реальная цифра.
Если же речь о более дорогой недвиге, которая в плане аренды уже будет относиться к более дорогому сегменту аренды, а соответственно выше и требования. Тут при ремонте на 40к возможно в амортизацию нужно заложить 10к на три года.

Итого: (160000*0,06 + 10000/3)/12 = 1078 долл. Также вполне реально, с учетом сегмента.

kievlyanka откуда такие глубокие познания психологии пар?..

из судебной практики, май френд

так ты в суде работаешь?..... Воооот откуда бабло... Воооот почему такая страстная тяга к флуду! Вот откуда это занудство и мозгоклюйство! Ну чего сразу не сказать? Мы бы чуток благосклоннее относились.

если вы меня спрашиваете, то одному человеку тоже хорошо 2-ку, комната для отдыха и комната для работы или времяпровождения, ведь хорошо отдыхать от компа, книг и просто где-то банально нужно хранить вещи и располагать мебель
я за 2-ку в 50 м2 и комнаты правильной формы

Понятное дело, что хорошо. Нет предела совершенству
Но у меня был опыт и жизни в маленькой 1ке вдвоем, и это вполне качественная жизнь, на то время это был предел мечтаний.
Правда, там еще с балкона "жил. площадь" сделали, с хорошим ремонтом оного, утеплением и размещением там "мини-кабинета", но то нюансы.

kievlyanka откуда такие глубокие познания психологии пар?..

из судебной практики, май френд

так ты в суде работаешь?..... Воооот откуда бабло... Воооот почему такая страстная тяга к флуду! Вот откуда это занудство и мозгоклюйство! Ну чего сразу не сказать? Мы бы чуток благосклоннее относились.

дастала уже не одного судью, так что многие мечтают о пенсии

если вы меня спрашиваете, то одному человеку тоже хорошо 2-ку, комната для отдыха и комната для работы или времяпровождения, ведь хорошо отдыхать от компа, книг и просто где-то банально нужно хранить вещи и располагать мебель
я за 2-ку в 50 м2 и комнаты правильной формы

Понятное дело, что хорошо. Нет предела совершенству
Но у меня был опыт и жизни в маленькой 1ке вдвоем, и это вполне качественная жизнь, на то время это был предел мечтаний.
Правда, там еще с балкона "жил. площадь" сделали, с хорошим ремонтом оного, утеплением и размещением там "мини-кабинета", но то нюансы.

вы сами должны понимать какой у каждой семьи микроклимат, когда две комнаты, и люди поссорились из-за какой-то мелочи, можно укрыться в другой комнате или человек болеет, а так пара варится в одной комнате и весь хлам там же, где же комфорт и спокойствие?

Да, амортизацию ремонта нужно учитывать обязательно. Причем, чем дороже сегмент, тем "быстрее" нужно учитывать амортизацию.
При этом, по-моему, вы берете более дорогой сегмент недвиги, но размещаете его в более дешевый в плане аренды.
Двушку со скромным (просто приличным) ремонтом думаю не сдать за 675$

Вот именно. Чем дороже сегмент и ремонт ( которым сегмент во многом и определяется ), тем дороже амортизация. Некоторые в таких сегментах сдают чуть-ли не в убыток.
Что вы подразумеваете, под "скромным, просто приличным" ремонтом?
К примеру "хороший ламинат, покрашенные стены, шкафы-купе, вся необходимая мебель, холодильник-стиралка-телевизор 32"-кондиционер в каждой комнате, в коридоре-кухне пол - плитка, встроенная кухня - это вписывается в то, что вы подразумеваете?

так ты в суде работаешь?..... Воооот откуда бабло... Воооот почему такая страстная тяга к флуду! Вот откуда это занудство и мозгоклюйство! Ну чего сразу не сказать? Мы бы чуток благосклоннее относились.

дастала уже не одного судью, так что многие мечтают о пенсии

та я тоже в их числе....

Что вы подразумеваете, под "скромным, просто приличным" ремонтом?
К примеру "хороший ламинат, покрашенные стены, шкафы-купе, вся необходимая мебель, холодильник-стиралка-телевизор 32"-кондиционер в каждой комнате, в коридоре-кухне пол - плитка, встроенная кухня - это вписывается в то, что вы подразумеваете?

Плюс-минус да. Это как бы средний сегмент. Не эконом, но и за 1000 уе вы такое не сдадите.