Olena_Olena написав:1) продажа 1-к + дособирать + небольшой кредит (или без него - тут не главное) 2) отложенная сумма не более 20% стоимости новой квартиры + ипотека на остаток - а 1к сдавать в аренду для помощи по платежам по кредиту.
Только первый вариант. Если вы проанализируете предложения по ипотеке от наших банков, и во сколько это вам выльется - придете к тому-же выводу.
Первый написав:Года Я видел. В Вашем примере актив за 3 года подешевеет мин на 40 % (сейчас такое на оболони существенно дороже 80 тыс), зачем его покупать? Позняки в Вашем примере подорожали. Оболонь существенно дешевеет. Нелогично..
Ок, если взять конечную цену - 90 тыс, то 7,98% Только т-с-с-с, должно вообще дешеветь на 7-8% в год в долларе...
Первый написав:Года Я видел. В Вашем примере актив за 3 года подешевеет мин на 40 % (сейчас такое на оболони существенно дороже 80 тыс), зачем его покупать? Позняки в Вашем примере подорожали. Оболонь существенно дешевеет. Нелогично..
Ок, если взять конечную цену - 90 тыс, то 7,98% Только т-с-с-с, должно вообще дешеветь на 7-8% в год в долларе...
Это меняет весь расклад. 8+12 в доларе = 20 % годовых в доларе, если не покупать хату.... с 100 тыс это целых 20, с 160 -32, 300 - 60тыс... дол. Можно жить. С где хранить?
zahar_ написав:Faceless понимаете почему нужна конретика - потому что я хочу видеть ЧТО ИМЕННО НА ЭТАПЕ КОТЛОВАНА стоило 70 тыс. долл, и где потом была АРЕНДА ПО 800 долл до девальвации, и 550 долл. после девальвации.
А то получается воздух берём по цене 2к панельке на Позняках, а Аренду считаем по цене Лукьяновки (не встречал на Лукьяновке 2к на этапе котлована за 70 тыс долларов)? Не находите что это НЕ КОРРЕКТНО?
Если брать 2к воздух по цене Позняков то и аренду надо брать по цене Позняков, а если брать воздух по цене Лукьяновки, то и считать надо по аренде Лукьяновки.
Тут надо прайс КГС посмотреть конца 2010- конца 2011 и посмотреть какие тогда цены на воздух у него были скажем в ЖК Златоустовский и на Позняках и взять оттуда пример.
Ну или если смотреть Оскорки 2.3.4 то прайс Аркада.
Захар, будьте добры - посмотрите. Да, я в расчетах ориентировался приблизительно на цену Позняков. Аренда там говорите не та? Не уверен. Учтите, мы рассматриваем не экономхрущсегмент. Двушка в новом доме со свежим, хорошим ремонтом и всей-всей техникой думаю была не дешевле 800 баксов на Позняках в прошлом году.
Насчёт -"Двушка в новом доме со свежим, хорошим ремонтом и всей-всей техникой думаю была не дешевле 800 баксов на Позняках в прошлом году."- то тут Унуноктий говорил что участвовал в покупке 3к за 110 тыс. на Чавдар 14 в первом квартале 2013 перед самым заселением дома.
Так там речь о аренде в 800 долл. за 3к даже не шла. Поэтому аренда 2к на момент заселения на руки арендодателю была, вероятнее всего, 620 долларов (5000 грн). на весну 2013 . С апреля 2014 там (если не задирать цену) то думаю, что цена в долларах там будет в среднем 500 долл.
Дом выставили в продажу в июле 2011. Можно считать что в аренду можно было сдавать с апреля 2013 (после 22 месяцев простоя.) Ремонт и обустройство так как дом панельный и сдавался с оздобленням, оцените сами.
На этапе "воздуха" летом 2011 в доме были следующие цены (курс доллара 8грн)
Первый написав:Года Я видел. В Вашем примере актив за 3 года подешевеет мин на 40 % (сейчас такое на оболони существенно дороже 80 тыс), зачем его покупать? Позняки в Вашем примере подорожали. Оболонь существенно дешевеет. Нелогично..
Ок, если взять конечную цену - 90 тыс, то 7,98% Только т-с-с-с, должно вообще дешеветь на 7-8% в год в долларе...
Это меняет весь расклад. 8+12 в доларе = 20 % годовых в доларе, если не покупать хату.... с 100 тыс это целых 20, с 160 -32, 300 - 60тыс... дол. Можно жить. С где хранить?
Как вы получили 20% годовых в долларе? Не, если едвига дешевеет, то падает и доходность. Нельзя эти значения суммировать.
Кстати, расчет реально показывает, что если брать воздух с дисконтом 15-20% от конечной цены за два года до сдачи, то доход от аренды выше доллародепо. Это с учетом амортизации ремонта.
zahar_ написав:И чего это у Вас получилось 12.5 лет окупаемости при покупке "воздуха" - чего это вы изначальный простой в срок окупаемости не включаете?
Давайте конкретный пример разберём - в студию пллиз 2к "воздух" за 90 килобаксов купленный в Шевченсковско/Печерском районе 30-36 месяцев назад и на его основе определим сколько стоит сейчас аренда в долларах и примерный срок окупаемости ?
12.5 лет - без учета "простоя". С учетом его - 15.
Конкретные примеры - это к риелторам. А найти 2к 70кв на этапе строительства в хорошем районе нынче за 90к и ниже - не так уж проблематично, если смотреть не на кгс, где цена близка к цене вторички. Ищите:
Вот, тыкаю в первый попавшийся "не укрбуд":
Ковальская - хороший застройщик, надежный весьма. То, что надо - 2к 72квадрата за около 90к. При этом, первый дом, я так вижу, построен практически, сдача в 4-м квартале, а не через 2 года.
zahar_ написав:Насчёт -"Двушка в новом доме со свежим, хорошим ремонтом и всей-всей техникой думаю была не дешевле 800 баксов на Позняках в прошлом году."- то тут Унуноктий говорил что участвовал в покупке 3к за 110 тыс. на Чавдар 14 в первом квартале 2013 перед самым заселением дома.
Так там речь о аренде в 800 долл. за 3к даже не шла. Поэтому аренда 2к на момент заселения на руки арендодателю была, вероятнее всего, 620 долларов (5000 грн). на весну 2013 . С апреля 2014 там (если не задирать цену) то думаю, что цена в долларах там будет в среднем 500 долл.
Захар, я не знаю, что именно там было у Унуноктия. Но Авизо говорит, что в 2013 году по 2к квартирам на Позняках-Осокорках площадью 70-80 метров с хорошим ремонтом и техникой аренда в 6500 грн вполне рядовая.
Faceless написав:Захар, будьте добры - посмотрите. Да, я в расчетах ориентировался приблизительно на цену Позняков. Аренда там говорите не та? Не уверен. Учтите, мы рассматриваем не экономхрущсегмент. Двушка в новом доме со свежим, хорошим ремонтом и всей-всей техникой думаю была не дешевле 800 баксов на Позняках в прошлом году.
Представьте, посмотрел Позняки. В 2013 2к с площадью 70-80 м2 с хорошим ремонтом - 6500-8000 грн. Так что цифры весьма уместные.
Faceless это хотелки - по которым возможно и до полгода надо было клиентов искать. И брать в расчёт их на полный год думается НЕ КОРРЕКТНО.
zahar_ написав:И чего это у Вас получилось 12.5 лет окупаемости при покупке "воздуха" - чего это вы изначальный простой в срок окупаемости не включаете?
Давайте конкретный пример разберём - в студию пллиз 2к "воздух" за 90 килобаксов купленный в Шевченсковско/Печерском районе 30-36 месяцев назад и на его основе определим сколько стоит сейчас аренда в долларах и примерный срок окупаемости ?
12.5 лет - без учета "простоя". С учетом его - 15.
Конкретные примеры - это к риелторам. А найти 2к 70кв на этапе строительства в хорошем районе нынче за 90к и ниже - не так уж проблематично, если смотреть не на кгс, где цена близка к цене вторички. Ищите:
Вот, тыкаю в первый попавшийся "не укрбуд":
Ковальская - хороший застройщик, надежный весьма. То, что надо - 2к 72квадрата за около 90к. При этом, первый дом, я так вижу, построен практически, сдача в 4-м квартале, а не через 2 года.
Я только что привел пример нормальной квартиры 77 квадратов за 69 тыс
Faceless написав:Как вы получили 20% годовых в долларе? Не, если едвига дешевеет, то падает и доходность. Нельзя эти значения суммировать.
Кстати, расчет реально показывает, что если брать воздух с дисконтом 15-20% от конечной цены за два года до сдачи, то доход от аренды выше доллародепо. Это с учетом амортизации ремонта.
Часто дисконт выше. 30% - не предел. Да, мои расчеты, и практика некоторых людей показывают то же. А вообще, в своей маленькой, локальной стране мы все почему-то забываем об инфляции доллара... В перспективе лет 10+, она имеет место быть, для этого достаточно проанализировать глобальные тренды цен на ресурсы, недвигу, металлы. Сейчас идет период укрепления доллара, но по факту, фраза "буиттолькодорожать!" касается практически всего, от хлеба до качественной техники, от золота до недвиги. Вопрос лишь в периодах.
Додано: Чет 08 тра, 2014 17:18
