Faceless написав:Кстати, расчет реально показывает, что если брать воздух с дисконтом 15-20% от конечной цены за два года до сдачи, то доход от аренды выше доллародепо. Это с учетом амортизации ремонта.
Это сомнительно. Какие брались параметры по депо для расчета?
airmax78 написав:Это сомнительно. Какие брались параметры по депо для расчета?
7% годовых, $. Примерно такие ставки у надежных ( насколько это возможно ) банков с иностранным капиталом. Понятное дело, что сейчас вон у Привата даже 11.5% в долларе, но в прошлом году уже были периоды, когда ставка была 8% и у него.
zahar_ написав:Насчёт -"Двушка в новом доме со свежим, хорошим ремонтом и всей-всей техникой думаю была не дешевле 800 баксов на Позняках в прошлом году."- то тут Унуноктий говорил что участвовал в покупке 3к за 110 тыс. на Чавдар 14 в первом квартале 2013 перед самым заселением дома.
Так там речь о аренде в 800 долл. за 3к даже не шла. Поэтому аренда 2к на момент заселения на руки арендодателю была, вероятнее всего, 620 долларов (5000 грн). на весну 2013 . С апреля 2014 там (если не задирать цену) то думаю, что цена в долларах там будет в среднем 500 долл.
Захар, я не знаю, что именно там было у Унуноктия. Но Авизо говорит, что в 2013 году по 2к квартирам на Позняках-Осокорках площадью 70-80 метров с хорошим ремонтом и техникой аренда в 6500 грн вполне рядовая.
Faceless вы читайте что Вам пишут - Унуноктий участвовал в сделке по 3к на Чавдар 14. И оценивал сдачу 3к меньше чем вы накопали в объявлниях в Авизо. По-этому я считаю ваше предложение за 2к на Чавдар 14 800 долларов (6500 гривен) ЗАВЫШЕННЫМ для рассчёта.
zahar_ написав:Первый , по контексту обсуждения, надо смотреть сколько стоила 2к в в Гранд на этапе котлована.
А на этапе котлована там цена была, навскидку, 100-105 тыс. долл. То есть если там кто влошился по такой цене тот уже попал в бабло.
Это смешно просто! Вам дали пример, а вы начали говорить "это не важно, что сейчас оно стоит 69к, когда-то то оно 100к стоило!" Мы говорим о сейчас, или о давних временах? Если о сейчас, то стоит учитывать существенное падение долларовых цен на первичке. Если о давних временах, то вы еще вспомните тех, кто в 2008 попал. И ведь многие попали - люди вообще ипотеку брали в баксах, чтобы жилье купить, это вообще жесть. Куда там нынешним попаданцам.
Но, может тогда времена начала 2000х вспомнить? Когда квартиру можно было за 10-20к купить? Вот это влошились люди, которые тогда, вместо покупки недвиги, сидели на матрацах или депо?
P.S. Вообще, недвига - это в любом случае консервативное, долгосрочное вложение. И сравнивать ее с кешем или депо - как минимум странно. Понятное дело, что вложиться перед взлетом цены - успех, а перед падением - не очень. Но в общем, мерить успех по недвиге нужно на временных участках лет на 10 минимум.
Востаннє редагувалось smirnowand в Чет 08 тра, 2014 18:13, всього редагувалось 1 раз.
zahar_ написав:И чего это у Вас получилось 12.5 лет окупаемости при покупке "воздуха" - чего это вы изначальный простой в срок окупаемости не включаете?
Давайте конкретный пример разберём - в студию пллиз 2к "воздух" за 90 килобаксов купленный в Шевченсковско/Печерском районе 30-36 месяцев назад и на его основе определим сколько стоит сейчас аренда в долларах и примерный срок окупаемости ?
12.5 лет - без учета "простоя". С учетом его - 15.
Конкретные примеры - это к риелторам. А найти 2к 70кв на этапе строительства в хорошем районе нынче за 90к и ниже - не так уж проблематично, если смотреть не на кгс, где цена близка к цене вторички. Ищите: http://novostroyki.lun.ua/%D0%BD%D0%BE% ... _sqm=15400 Вот, тыкаю в первый попавшийся "не укрбуд": http://zeleniyostriv.ua/sale_apartments/price_ Ковальская - хороший застройщик, надежный весьма. То, что надо - 2к 72квадрата за около 90к. При этом, первый дом, я так вижу, построен практически, сдача в 4-м квартале, а не через 2 года.
Вы чего-то в трёх соснах заблудились - чего Вы подсовываете Зелёный остров-2 сейчас.
Надо примеры примеры уже введеных в эксплуцию домов с из ценами на этапе котлована.
zahar_ написав:Вы чего-то в трёх соснах заблудились - чего Вы подсовываете Зелёный остров-2 сейчас.
Надо примеры примеры уже введеных в эксплуцию домов с из ценами на этапе котлована.
Повторюсь - это вы заблудились, в прошлом Мы говорим о ситуации здесь и сейчас. Я же не говорю, что такая схема была в 2008 выгодна Она выгодна сейчас, т.к. цены первички на дне у некоторых застройщиков, а вторичка более инертна, и цены на нее в долларах.
Интересно, кстати, когда застройщики начнут новые проекты ( в 2014 вроде как почти никто практически не начал, и многие объявили об откладывании новых на неопределенный срок ), и как эта задержка скажется на ценах на новые дома года через полтора-два.
zahar_ написав:Вы чего-то в трёх соснах заблудились - чего Вы подсовываете Зелёный остров-2 сейчас.
Надо примеры примеры уже введеных в эксплуцию домов с из ценами на этапе котлована.
Повторюсь - это вы заблудились, в прошлом Мы говорим о ситуации здесь и сейчас. Я же не говорю, что такая схема была в 2008 выгодна Она выгодна сейчас, т.к. цены первички на дне у некоторых застройщиков, а вторичка более инертна, и цены на нее в долларах.
Не "тулите горбатого" - мы обсуждали Ваш вброс о том как "выгодно" было инвестировать в "воздух" на этапе котлована несколько лет назад -" Берем инвестицию в новострой тот же. 90к в котлован, 2.5 года простоя, ремонт 15к. Итого 105к трат. "
smirnowand написав:
zahar_ написав:А вот не надо тулить -" За то же время на его депо под надежнейшие 7% уже было бы 106.6к $.. Если считать от этой суммы+затрат на ремонт, то чистая доходность выйдет"- что у него было бы если бы да кабы, потому как: если бы бабке "прибор" то она бы дедом была.
Вы привели пример с инвестицией в новострой - будьте любезны считать 30-36 месяцев простоя в начале такой "инвестиции".
Хорошо, как вам будет угодно. Берем инвестицию в новострой тот же. 90к в котлован, 2.5 года простоя, ремонт 15к. Итого 105к трат. То же, при покупке готового - минимум 135к. Считаем окупаемость ( в принципе, глупость делаем, т.к. цены различны, ну да ладно ), при 700$/мес: 1. 12.5 лет окупаемость в случае данного новостроя. 2. 16 лет окупаемости в случае покупки готового.
Если цена сдачи будет ниже, или если учесть обыкновенные простои - разница будет уже не в 3.5 года, а больше. Если выше - то меньше.