Frant написав: rjkz написав:Я вот на район Дорогожичей (мекка арендатрей ) смотрю-смотрю - когда там ДСК-4 возле метро аппс-ку запланирует
Если есть бабло - с учетом перспектив - можно купить даже хрущевку-двуху. Лишь бы было близко к метро, чистый подъезд, средний этаж, не смежная, не торцевая и кирпичный дом. Такая вот позорная мысль))))) Для аренды ведь)))
Вот, решил вернуться еще раз к этой теме.
Хрущ...
Каково сейчас влияние хрущей на ценообразование ставок аренды?
Наверное огромное, не побоюсь предположить, что изначально именно хрущи являются "точкой отсчета" от которой пляшут остальные цены, тк сейчас на рынке САМЫЙ востребованный показатель - ЦЕНА. Локация тоже, но цена, думаю, все-же определяет. Не комфортность проживания, не состояние дома, не качество ремонта и техники, мебели и пр. Да, это тоже важно, но цена на первом месте.
Теперь надо задуматься о факторах, влияющих на формирование в умах арендодателей хрущей этой самой БАЗОВОЙ цены на аренду.
1.Большинство (или по крайней мере многие) не покупали эти квартиры вообще, а если и покупали то не как инвестиция в арендный бизнес, а для собственного (возможно временного) проживания и в последствии улучшив свои жилищные условия, оставили хрущ как источник дополнительного дохода (вполне здравое решение).
Если кто-то мне возразит, что, мол, все постройки совпериода не покупались, то будет прав, но лишь отчасти - под "НЕ ПОКУПАЛИ" я имею ввиду получение наследства от (к сожалению мы все не вечны) ушедших родственников, а до недавнего времени основной частью жильцов хрущей были люди преклонного возраста, которые моложе не становятся.
Отсюда предполагается вывод: стремление "оправдать" вложение средств в недвижимость как в бизнес отсутствует "из-за отсутствия таковой" (из м/ф "Приключения капитана Врунгеля"), вложившиеся-же в такую инвестицию вынуждены "играть" по правилам (расценкам) остальных участников рынка данного сегмента.
2.РЕМОНТ И ЕГО ОКУПАЕМОСТЬ В ХРУЩЕ.
РЕмонт в хруще экономически не выгодно делать вообще, разве что что-то по косметике или совсем уж аварийное.
То есть, переклеить обои - это можно. Но самые дешевые и самыми дешевыми малярами (или самостоятельно - арендаторы хрущей на качество поклейки не смотрят: свежие и-то счастье). Окна менять может и стоит, но это скорей из гуманных соображений.
Вкладываться в полноценный ремонт в хруще - это равнозначно тому, что делать полный капремонт кузова, двигателя и всего остального + дорогой тюнинг в "копейке" простоявшей несколько лет во дворе по причине крайнего износа.
Я не говорю, что в хруще чего-то нельзя сделать технически, или что хрущи не имеют права на существование - только лишь отмечаю нецелесообразность серьезных вложений в квартиру для аренды, тк это итак минимальный ценовой сегмент и кратная разница в стоимости ремонта в соседних квартирах может вылиться в нескольких сотнях гривен разницы ставок, а со временем и это сравняется.
Бабушка, сдавшая на пол-года дачного сезона свою квартиру с ремонтом 70-х годов за 3500грн в бОльшем профите, чем человек, который приобрел и сделал основательный ремонт (то есть: электрика, включая провода, розетки, выключатели, трубы, сантехника, стены,полы,двери, окна, балкон, плитка и пр) под аренду в 4000 грн.
То есть если позволить себе некоторые допущения о практичности владельцев хрущей, не вкладывающих в ремонт больших средств, то можно говорить о НЕЗНАЧИТЕЛЬНОЙ СОСТОВЛЯЮЩЕЙ АМОРТИЗАЦИИ РЕМОНТА В АРЕНДНОЙ СТАВКЕ ХРУЩА. (если кто вдруг такое в хруще сотворил, то такую квартиру можно покупать для сдачи - это словами Бига "чей-то пройоп", но ... по цене БЕЗ РЕМОНТА или с небольшой доплатой).
Из пп1и2 рискну сделать предположение, что минимальные арендные ставки, диктуемые хрущами не имеют объективной экономической мотивации, привязанной непосредственно к квартире, а именно - с некоторыми конкурентными поправками они устанавливаются на уровне зарплаты нижнего сегмента наемных работников в пределах, позволяющих некоторым "арендодателям" жить исключительно с аренды квартиры.
Теперь что касается цен на такую недвижимость - она достаточно взрослая - 1500-2000 долларов за м2. Если учесть, что на "ремонт" можно даже не смотреть, то это совсем перебор.
Что касается ставок по аренде в динамике - в кризис 2008-201... гг аренда хрущей снизилась в намного меньшей мере, чем ставки среднего сегмента - на м. Дорогожичи хрущ 2к (если не ошибаюсь) до 2008 года стоил порядка 4000грн (или 800-900 долларов), на осень 2013 цена составила примерно 4500-5000грн (550-620 долларов), квартиры 2к в моем доме до 2008 года "на ура" сдавались по 1500 долларов (гривны даже не фигурировали), осень 2013 5500-6000грн (680-740 долларов).
Теперь давайте представим, что "ЖИТЬ СТАЛО ЛУЧШЕ, ЖИТЬ СТАЛО ВЕСЕЛЕЕ" (И.Сталин):
На какой сегмент ставки вырастут в бОльшей мере - на минимальный или на средний?
Надо полагать, что на средний, ибо на сегодняшний день средний сегмент незначительно отличается в цене от минимального, но разительно отличается в качестве и комфортности проживания.
А теперь наоборот, что называется полная Ж..:
массовые сокращения, экономический коллапс, безработица и пр.
Народ сваливает из Киева из-за отсутствия работы в села.
Квартиры освобождаются, квартиранты на вес золота.
Вспоминаем, что значительная часть (не будем акцентировать бОльшая или меньшая) арендодателей живет с дохода от аренды, и из этой части бОльшая (скорей всего) часть живет с аренды одной квартиры. В случае полной Ж, доля арендодателей, которых будет кормить ТОЛЬКО аренда увеличится, значит определяющим в ценообразовании станет размер ставки, на который можно тупо прожить месяц до следующей оплаты.
Может-ли владелец одного хруща снизить ставку в разы от "прожиточного минимума"?
Наверное нет.
Может-ли владелец квартиры среднего сегмента, в условиях жесточайшей конкуренции и ради физического выживания, снизить ставку до уровня хруща?
Наверное да.
Что выберет потенциальный арендатор при равных ставках и огромном предложении?
Непритязательность хруща или некий комфорт среднего сегмента?
И наконец, если рассматривать с другими странами, то там арендодатель, вне зависимости от сегмента, ОБЯЗАН содержать квартиру в надлежащем состоянии. За невыполнение - через суд штрафы, соизмеримые с годовым доходом от аренды. Поэтому там самое убитое жилье снимают те, кто боится обращаться в суд и полицию - нелегальные мигранты, люди с асоциальным образом жизни и пр.
Если мы когда-нибудь к этому придем, то во что превратится для большинства арендодателей хрущей сдача в найм?
В самый страшный сон.
ЗЫ: Ну нифига себе простыню накатал
.
Нужно везде оставаться человеком, даже в пустыне, где тебя никто не видит.
