zahar_ написав:Увеличивающиеся разница между реальной стоимостью и хотелками говорит от том, что цены продаж снижаются.
итак уже есть три цены:
1. Хотелки 2. Реальная стоимость 3. Цены продаж
так как личным опытом гуру проседания доказано что разница между хотелкой и ценой продаж составляет 5% то реальная стоимость на 2,5% ниже хотелок, правильно?
Востаннє редагувалось yura_ в П'ят 16 тра, 2014 21:33, всього редагувалось 1 раз.
yura_ написав:на примере одной квартирки попробую предсказать проседание, на текущих условиях и не предполагая ухудшения...
возможны три варианта развития событий:
1. Квартиры дешевеют до 130...150 аренд - СНИЖЕНИЕ ЦЕН 2. Аренда дорожает до 1/150...1/130 от стоимости квартиры - РОСТ АРЕНДЫ 3. Квартиры ДЕШЕВЕЮТ, аренда ДОРОЖАЕТ, пока не образуется баланс 130...150 арендных плат
ее докризисная рыночная цена примерно 40к, чистый выхлоп с аренды гдето 2200...2300. Курс в прошлом году был условно 8,15.
сейчас аренда как вы знаете (кстати не мешало бы проверить это утверждение) не менялась вцелом по рынку а это значит что справедливая цена:
по варианту №1: 2,25*145/11,99 = 27к цена квартиры по варианту №2: 40*11,99/145 = 3300грн стоимость аренды
по варианту №3:
падение цены квартиры на 13к будем считать нереальным, принимаем падение на 60% от варианта №1 : 40-13*0,6=32к - интересная цена рост аренды на 1050грн тоже будем считать не очень реальным, принимаем рост на 40% от варианта №2 : 2250+1050*0,4 = 2650 - абсолютно реально выглядит
ИТОГО вместо падения цены (вар1) на (1-27/40)*100 = 33% можно ожидать более вероятно (1-32/40)*100 = 20% и рост аренды на (2650/2250-1)*100 = 18%. ПРИ УСЛОВИИ стабилизации курса 11,99
короче по идее к осени цены должны по жилью снизится на 20%, а по аренде вырасти тоже примерно на 20%.
и рынок стабилизируется
абсолютно не ясно, в чому підрахунки, змішано до кучі гривні і якась іноземна валюта, незрозуміло що за припущення, зі стелі з пальця, не ясно з чого взяті висновки в якій валюті на підставі чого. До чого тут курс 11.99, до ціни в чому і з якого боку ліпиться. Одним словам якісь рорзрахунки початківця ріелтора.
Frant, получается так... сохраняется баланс, стоимость конкретной квартиры равна 145 конкретных чистых арендных плат. Или 8,3% годовых, как кому удобнее
баланс может быть достигнут как падением цены, так и ростом аренды, и логично что будут эти два процесса вместе до точки равновесия
Востаннє редагувалось yura_ в П'ят 16 тра, 2014 21:38, всього редагувалось 1 раз.
Richi написав: А проблема в том, что уже не более 20 лет, если не ошибаюсь, в Германии не растут цены на недвижимость т.к. при такой государственной зарегулированности – она не нужна.
повторяется история с короллой
А Вы читаете только заголовок. Я не собираю ничего объяснять человеку не способному прочитать даже то на что он ссылается. Для Вас конспект: "Регулятор уже отмечал, что цены на квартиры и дома в крупнейших городах страны переоценены на 20%. В Ассоциации утверждают, что цены на недвижимость в среднем по стране в 2013 г. выросли на 4%. Однако даже такой рост стал рекордным для национального рынка недвижимости с 2003 г. Рост цен на жилье становится неприемлемым для экономики и демографической политики страны." В цифры вдумайтесь, сравните с депозитными ставками, надёжностью банков, гарантиями государства по отношению к арендаторам и головными болями для владельца недвижимости. И тогда ... может элементарные вещи для вас станут понятные. P.S. Не пытайтесь кого-то подловить на цифрах, включайте свою голову. Она ведь не только, чтобы на форуме заниматься самоутверждением, но и по жизни нужна ...
Додано: П'ят 16 тра, 2014 21:32
