Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2014

Я тобі розпишу ще складнішу комбінаці.
- береш іпотеку під 17% (хай 50% від твоїх активів)
- кладеш власні під 27%
- нерухомість здаєш в аренду (скажімо рентабельність 6%)
Ітого:
твій робочий капітал збільшиувся в 1,5% рази

1) Максимальний розмір іпотеки - 70% від вартості. Тобто, якщо на такий актив береш 50% активів, то 15% активів прямо йдуть на нерухомість, ще 35% кладеш під 27% річних.
2) тут важко розписати скільки ще треба докинути в нерухомість для здачі в оренду.
3) В якій валюті оцінюємо дохід з оренди? У 6% у гривні?
4) Іпотеку ще гасити треба, не тільки відсотки. Вочевидь, воно з"їдатиме весь дохід від грндепо у 27%.
Якщо через рік депо в грн не дасть 27% - доведеться гасити достроково, сума активів знову зменшится до вихідної, загальний дохід буде тільки від оренди.

Ще не врахував вартість коньяку з валокордином для такої оборудки.

Далі йдеш в банк, і показуєш свій кешфлов, і знову береш іпотеку,

До лампочки зараз ваш кешфло. Не докризові часи.

Фейслес.
Кешфлоу, якраз показник.
Для чого банк просить довідку про оф. доходи з місця роботи або податкової?
== В якій валюті оцінюємо дохід з оренди? У 6% у гривні?
А Франт і Захар у якій останні кілька сторнок?
Я у твердій валюті.
== Іпотеку ще гасити треба, не тільки відсотки.
Я показую, як можна заставити працювати "кредитне плече".
Можна все добре розрахувати і закрутити.
Головне, найти об"єкт подібний як знайшов Біг.
==
Ще не врахував вартість коньяку з валокордином для такої оборудки.
Менше, чим тримати все в нерухомості, або все в БС.

ти тут за лікаря?
дорогуша, є "добрі борги і є погані борги".
Я тобі розпишу ще складнішу комбінаці.
- береш іпотеку під 17% (хай 50% від твоїх активів)
- кладеш власні під 27%
- нерухомість здаєш в аренду (скажімо рентабельність 6%)
Ітого:
твій робочий капітал збільшиувся в 1,5% рази
відносна дохідність вплала, але абсолюний дохід виріс. так як ти працюєш на зайомному капіталі.
Далі йдеш в банк, і показуєш свій кешфлов, і знову береш іпотеку, яку здаєш в оренду.
На цьому будуванні піраміди можна зупинити.

1. Не тыкайте. Если папа-мама не воспитали, хотя бы стремитесь не афишировать это упущение.
2. Не надо расказывать прописные истины. Фантасты-теоретики - это прекрасно, но только на бумаге. Все ваши красивы финансовые построения имеют смысл исключительно при наличии крепких, желательно близкородственных связей на уровне зампреда. И то в масштабах одной квартиры.
3. Если в кредитном отделе банка увидят истинную картину вашего "кешфлоВа", вас отправят той же дорогой, что и вкладчиков из моих постов выше. Ибо мои знакомые-банкиры не всегда рискуют связываться даже со своим банком И это не клерки в кассе.
4. Вполне допуская вероятность схемы и сниму шляпу, если выгорит по чистому итогу, а не процессу.

1. Тут форум, а не державна установа і не інститут благордних дівиць.
2. Кеп, ти спитав- я відповів
3. Банка цікавить чи є я надійним і кредитоспроможним позичальником відповідно до інструкцій і цирклулярів. Ти забуваєш, що у в Україні десь 200 банків, і їм тре заробляти.
4. Поживем - побачим.

А Франт і Захар у якій останні кілька сторнок?
Я у твердій валюті.

Отож. Тоді ще треба врахувати зміну курсу. Бо депозит у гривні. Зниження курсу миттєво знижуе валютний еквівалент активів.

Кешфлоу, якраз показник.
Для чого банк просить довідку про оф. доходи з місця роботи або податкової?

Недостатній. Зараз більш вагомий показник (хоча без першого теж мало що значить) - це те, скільки готовий позичальник вкласти своїх грошей на надати додаткову заставу. Якщо на позичальнику вже є іпотека, шанси отримати другу наближуються до 0, і як мінімум вимагатимуть вкладень живих грошей. А по умові задачі це тільки залазити в 50% початкових активів, причому набагато більше, ніж мінімальний внесок (бо ризики вищі), застави ж нема взагалі.

Головне, найти об"єкт подібний як знайшов Біг.

Оце найбільш ключове питання. Але тут дохід від оренди суттєво вищий за 6%.
З тими ж вихідними даними, що наведені - так, то лиш ілюстрація "як в принципі можна", але не для реалізації.

Менше, чим тримати все в нерухомості, або все в БС.

Ой не кажи.
Варіант розвитку подій - банку з депозитом під 27% гаплик, на тобі іпотека, прострочки/штрафи/пені. Навіть якщо й витягнеш гроші через фонд, то це велика затримка, за цей час набіжить платежів по кредиту, які оренда не перекриє

1. Тут форум, а не державна установа і не інститут благордних дівиць.
2. Кеп, ти спитав- я відповів
3. Банка цікавить чи є я надійним і кредитоспроможним позичальником відповідно до інструкцій і цирклулярів. Ти забуваєш, що у в Україні десь 200 банків, і їм тре заробляти.
4. Поживем - побачим.

"Девочки. Девочки, не ссорьтесь!" (с) к/ф "Гараж"

Я не роз

Отож. Тоді ще треба врахувати зміну курсу. Бо депозит у гривні. Зниження курсу миттєво знижуе валютний еквівалент активів.

- депозит і кридит у гривні, нема курсового ризику. Це ж елементарно, Ватсон. Мене дивують инвестори-растішки, які дивляться на перспективи дорожання активу, а не кешфлов.
- я ж писав, вкладуватися не на останні, 30% портфелю активів, подушка у вигляді валютодепо
- взагалі, звідки ви прилетіли, де вчилися. Звичайна статистика каже, що краще мати 10% ризикових 10% доходних активів з ризоком 90%, чим один низькодохіднй і низькоризиковий.
Порахуйте сумарну дохідність і ризиковість портфелю.
Як не парадокс, краще мати депо у 10 банках, це менш ризиково, чим одну квартиру на ту ж суму.
З тієї ж причини, краще мати дві 1к на ту суму, як одну 3к або 4к.
Лишається лише системний ризик, що країна зникне (як СРСР) або дефолт.
Але квартира несе теж аналогічний ризик.

- депозит і кридит у гривні, нема курсового ризику.

Знов не зрозуміли.
Ви рахуєте активи у валюті. Якщо 35% активів у гривні на депо, то падіння гривні = падіння валютного еквіваленту цього активу, що еквівалентно збитку

- я ж писав, вкладуватися не на останні, 30% портфелю активів, подушка у вигляді валютодепо

Перед цим написав про 50% пустити на цю оборудку.

- взагалі, звідки ви прилетіли, де вчилися. Звичайна статистика каже, що краде мати 10% ризикових 10% доходних активів з ризоком 90%, чим один низькодохіднй і низькоризиковий.

А ви щойно пропонували кинути на операцію з нерухомістю 50% активів, тобто 35% - у гривнедепо (що високоприбутковий і високоризиковий).
Звичайна статистика багато що каже, але на практиці все розбивається об оцінку тих самих ризиків. Оцінити ризикованість кожного вашого активу - дуже і дуже непроста задача. На них лейби не написано, що там ризиковість 10% чи 90%.

Як не парадокс, краще мати депо у 10 банках, це менш ризиково, чим одну квартиру на ту ж суму.

Не факт. Дивлячись які то 10 банків.

З тієї ж причини, краще мати дві 1к на ту суму, як одну 3к або 4к.

Непорівнювані речі, бо дві 1к - це два фактично рівноцінні за всіма параметрами активи (принаймні можуть бути).
Два депозити у різних банках і близько не мають такої рівнозначності.

Лишається лише системний ризик, що країна зникне (як СРСР) або дефолт.
Але квартира несе теж аналогічний ризик.

Яке діло нерухомості до дефолту в принципі? Вона може здешевшати через низку наслідків, але не зникне. На відміну від фінансового інструмента, що може знецінитися до 0.
Чи зникне квартира у разі зникнення країни? Ні. А от будь-який фінансовий інструмент - легко.

Отож. Тоді ще треба врахувати зміну курсу. Бо депозит у гривні. Зниження курсу миттєво знижуе валютний еквівалент активів.

- депозит і кридит у гривні, нема курсового ризику.
- я ж писав, вкладуватися не на останні, 30% портфелю активів, подушка у вигляді валютодепо
- взагалі, звідки ви прилетіли, де вчилися. Звичайна статистика каже, що краде мати 10% ризикових 10% доходних активів з ризоком 90%, чим один низькодохіднй і низькоризиковий.
Порахуйте сумарну дохідність і ризиковість портфелю.
Як не парадокс, краще мати депо у 10 банках, це менш ризиково, чим одну квартиру на ту ж суму.
З тієї ж причини, краще мати дві 1к на ту суму, як одну 3к або 4к.
Лишається лише системний ризик, що країна зникне (як СРСР) або дефолт.
Але квартира несе теж аналогічний ризик.

10 банков - лучше чем одна квартира. А какова конечная цель? Она и определяет структуру портфеля. Важны средне - и долгосрочные цели индивида. Если цель свалить из страны через 5-10 лет, недвигу лучше не брать. Если ты хочешь здесь жить и работать, а куда ты денешься?

Парящий хлопец, упорно игнорирует вопрос о конечной цели всех этих плечвых манипуляций. Если задача стоит в максимальной доходности, схема с плечом - не вопрос. Если свести риски к минимуму, то при прочих равных в нашей стране альтернативы недвижимости пока нет.

Ну и последнее. Здорово, к примеру иметь доступ к чужим деньгам и парить всякие схемы увеличения доходности. А вот распоряжение своими кровными - это убедительно и является критерием соответствия слова делу.

Франт пишет 40000 тыщ сейчас вход на КРН
Аренда 400 баксов , в год 4800
это 12% годовых СЕЙЧАС (доходность от аренды) ,

почему не работает то о чём писали выше ?
1,3 % играет важную роль(13,3-12) ?

40 штук вход это факт, последние 2 недели моих просмотров показали, однушка-хрущевка, которых большинство сейчас с ценником 41-43, через 1-2 дня звонят и уже умоляют отдать за 40 без доп. оплаты за сделку и услуги рыла.

Правда аренда такой хатки сейчас около 2400-2700 грн. а это 200 баксов. в год итого 2400 у.е. а депо в валюте, хоть и приватбанк, но уже 10-11 %

Рассуждения хорошие, здравые, но есть несколько но:
1) депозит не может быть в банке кредита (иначе ставка кредита будет выше ставки депозита - кроме как если сотрудник), а будет в более мусорном банке - риск невозврата
2) упрощенный расчет показывает, что при сумме на руках в 72.81% от суммы кредита, 18% кредитных и 27% депозитных и 20 годах обоих, и схеме погашения классической без учета аренды, через 20 лет человек будет иметь на руках квартиру, 0 денег. Т.е. при 70% кредита, нужно иметь 30%+70%*72.81%= нужно иметь сумму около 81% (без учета транзакционных издержек), ну и верить в 27% на все 20 лет, чтобы все работало. Плюс конечно, что в этой схеме ничего не нужно вкладывать из заработка в погашение ипотеки плюс таки есть заработок на аренде, что улучшает математику

ага, беруть кредити і кладуть на депозити

Насколько я понимаю это делается языком преимущественно