Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2014

Фейслесс мне лень для вас очередной раз растолковывать, то что уже несколько раз "разлаживалось по полочкам". И там было почему есть навес, и что значит шаромыги ограничивают предложения. Если у вас в одно ухо влетает, а в другое вылетает, то поправьте что-то у себя "в консерватории" самостоятельно.

Захар, "растолковывать" вы будете своему "молодому поколению". Тут же, судя по вашим постам, вам надо наоборот - учится, учится и учится.
Навес, как вы сами многократно формулировали определение - это товар, не нашедший еще конечного покупателя. Он у вас то "придерживается", то реализуется через подставных, но факт один - это часть предложения на рынке. А значит, предложения в избытке.
А если его в избытке, то как можно вести речь об ограничении предложения?

Если вы не можете разобраться уже в своих теориях, то сядьте, вашими же словами, "в лужу", подумать и собраться с мыслями.

це вже обговорювалось
Забудовник будує на позичені кошти.
Крутить чужі гроші, витрат особливих "навіс" не просить, кишеню не давить, тому можна навіс притримувати до нескінченності.

Фейслесс опять таки "забывает" эту важную деталь в рынке первичке - шаромыги и те хапуги что у корыта львиную долю "первого кошелька" проекта (80-90%) осуществляют за "чужі кошти" и накручивают на них на проекте 33-40% годовых в долларах.

Коммерческая недвига с жилой не связана. И все ваши параллели с больным желудком не к месту.

тобто, існують такі закони в природі, які не дозволяють переводити бетонометри з жилого сегмента в нежилий (або навпаки) і здавати в оренду?

Мова про Торгові Центри. Не про комерційну нерухомість на перших поверхах, а ТЦ. Які там в біса переводи у житлову нерухомість?

тобто бізнесмен не може зняти офіс/приміщення під магазин/склад в житлловому будинку (в нежитловому фонді), а лише в ТЦ і більше ніде.
Тобто ці два вида комерційної нерухомості існують в паралельних всесвітах і ніяк одна на іншу не впливають, і абсолютно не звязані між собою "кротовинами"

Забудовник будує на позичені кошти.

На позичені зараз фактично не будує, бо мало позичають.
На залучені - частково. Може й в основному, але свої кошти в загальний оборот все одно вкладає - бо як вже оговорювалось - не можна (точніше дуже важко) залучити кшти туди, куди ще нічого не вкладено.
Звичайно, можна приводити приклади того, що забудовник може залучати кошти під один об'єкт, а витрачати на інший. Але че ніяк не міняє ситуацію - все одно, так чи інакше, у загальній сумі активів по всіх об'єктах співвідношення зберігається.

Крутить чужі гроші, витрат особливих "навіс" не просить, кишеню не давить, тому можна навіс притримувати до нескінченності.

Дурня. Бізнес робиться не для того, щоб працювати "на склад". Тримати "навіс" у значному об'ємі і довгий час немає жодного сенсу. У будь-якому разі там є й власні кошти, які треба витягнути, і якщо це не останній об'єкт забудовника, а діяльність продовжується - то кошти треба витягнути й запустити по новому циклу.

добре "позичені", хай позичені у вас це або debt або eqity, а "залучені" - взяті на шару в "оленів".
Тоді напишу так: "шаромижники розводять оленів і на залучені від них кошти отримують 33% річних у доларах, а тим часом олені в надії чекають на введення їх житла в експлуатацію в недобудах і довгобудах хапуг-шаромижників"

Фейслесс опять таки "забывает" эту важную деталь в рынке первичке - шаромыги и те хапуги что у корыта львиную долю "первого кошелька" проекта (80-90%) осуществляют за "чужі кошти" и накручивают на них на проекте 33-40% годовых в долларах.

Прошли времена 80-90%.

тобто бізнесмен не може зняти офіс/приміщення під магазин/склад в житлловому будинку (в нежитловому фонді), а лише в ТЦ і більше ніде.

Флайман, ну чого, не дочитавши, нести всяку дурню?
Запостили новину про оренду у торгових центрах. І мова йшлася про комерційну нерухомість у ТЦ.
Комерційна нерухомість, що знаходиться у житлових будинках, чи була колись переведена з житлової - по-перше, не така значна частина комерційної нерухомості; по-друге, зворотні процеси (перевод з комерційної у житлову) явище досить нечасте; по-трєте, превалюючу частину житлової нерухомості у комерційну взагалі немає сенсу переводити, не доцільно.
Тому ці ринки не пов'язані. Та й тема про ЖИТЛОВУ нерухомість.

добре "позичені", хай позичені у вас це або debt або eqity, а "залучені" - взяті на шару в "оленів".

Та я зрозумів що мали на увазі. Але варто розділяти, бо це різні джерела. Колись обидва використовувались однаково широко.

Тоді напишу так: "шаромижники розводять оленів і на залучені від них кошти отримують 33% річних у доларах, а тим часом олені в надії чекають на введення їх житла в експлуатацію в недобудах і довгобудах хапуг-шаромижників"

Не зовсім вірно.
Точніше геть не вірно.
Нехай рентабельність вкладених коштів - 33% річних. Це означає, що, наприклад, якщо власних вкладених коштів (активів) - третина, а дві третини - залучених, то для рентабельності в 33% достатньо на всі активи заробити 11%.
Якби на всі активи в рік було вихлопу 33%, то у перекладі на власний капітал це було близько 100% річних або й вище. Була б така рентабельність, у нас вже забудували б все що можна й не можна, а кредити забудовникам давали б масово.

Фейслесс опять таки "забывает" эту важную деталь в рынке первичке - шаромыги и те хапуги что у корыта львиную долю "первого кошелька" проекта (80-90%) осуществляют за "чужі кошти" и накручивают на них на проекте 33-40% годовых в долларах.

Прошли времена 80-90%.

тобто бізнесмен не може зняти офіс/приміщення під магазин/склад в житлловому будинку (в нежитловому фонді), а лише в ТЦ і більше ніде.

Флайман, ну чого, не дочитавши, нести всяку дурню?
Запостили новину про оренду у торгових центрах. І мова йшлася про комерційну нерухомість у ТЦ.
Комерційна нерухомість, що знаходиться у житлових будинках, чи була колись переведена з житлової - по-перше, не така значна частина комерційної нерухомості; по-друге, зворотні процеси (перевод з комерційної у житлову) явище досить нечасте; по-трєте, превалюючу частину житлової нерухомості у комерційну взагалі немає сенсу переводити, не доцільно.
Тому ці ринки не пов'язані. Та й тема про ЖИТЛОВУ нерухомість.

Маячня і невігластво.
Це дві частини одно і того самого ринку комерційної нерухомості.
Це так само що сказати, що ціни на батон ніяк не впливають на ціну білогхлібу і ринок батонів і білого хліба не пов"язані.
Таке поняття як "товари субститути" , чи тре проводити лікбез з економічної теорії?

Фейслесс опять таки "забывает" эту важную деталь в рынке первичке - шаромыги и те хапуги что у корыта львиную долю "первого кошелька" проекта (80-90%) осуществляют за "чужі кошти" и накручивают на них на проекте 33-40% годовых в долларах.

Прошли времена 80-90%.

Не прошли. Вам постоянно приводятся на форуме заявления топов шаромыг КРЖН в пику вашему "Прошли времена 80-90%". Но вы постоянно "забываете" об том что по заявлениям топов шаромыг 80-90% строительства проекта они осуществляют на деньги покупателей.

Та й тема про ЖИТЛОВУ нерухомість.

Таке питання, цокольне приміщення - це житлова нерухомість?
Чи впливає продаж цокольного приміщення для проживання на ринок житлової нерухомості?
А що в офісі жити не можна, або навпаки, фірма знімає 5 кімнатну житлову квартиру і тримає там офіс?

Маячня і невігластво.
Це дві частини одно і того самого ринку комерційної нерухомості.
Це так само що сказати, що ціни на батон ніяк не впливають на ціну білогхлібу і ринок батонів і білого хліба не пов"язані.
Таке поняття як "товари субститути" , чи тре проводити лікбез з економічної теорії?

Доброго дня, невігласе та автор маячні.
Вам треба повторити всі аргументи, чого житлова нерухомість не може розглядатися як субститут комерційній, чи здатні самі перечитати, може тричі, і зрозуміти?

Не прошли. Вам постоянно приводятся на форуме заявления топов шаромыг КРЖН в пику вашему "Прошли времена 80-90%". Но вы постоянно "забываете" об том что по заявлениям топов шаромыг 80-90% строительства проекта они осуществляют на деньги покупателей.

ТОП шаромыги так прямо и сказал - мы на 80-90% всей стоимости объекта берем у инвесторов воздуха? Да ну?
Вы много за свою жизнь видели бизнес-документации по строительству? Там ТЭО всякие, бизнес-планы?

Це означає, що, наприклад, якщо власних вкладених коштів (активів) - третина, а дві третини - залучених,

Пример с потолка. Судя по заявлениям топов шаромыг своих средств в проекте они используют 15%.