Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
rjkz написав:Чтобы иметь представление о бренде попадите в сервисный центр и понаблюдайте какие бренды чаще всего ремонтируются. Я недавно был в момент привоза из ремонта в приемном отделе - антирейтинг: Бравис (очень много), редмон, ВВК, Делфа, сатурн, орион, максвелл и тп.
Нужно делать поправочку на долю рынка. Если марка очень популярна и занимает over 50% продаж, то логично, что и в сервисе этой марки будет явное большинство. Но это не значит, что она менее качественная и чаще ломается. По поводу уценки - вполне соглачен, можно неплохую скидку получить за сущие пустяки типа что-то помялось. Или даже просто упаковка может быть "нетоварная" и все. Насчет "надежную технику брать выгодно" - в целом да, если речь не об ультрадорогих эксклюзивах.
rjkz написав:Оригинальный маркетинговый ход - загружать фотографии вверх ногами:
Или с поворотом на 90 градусов:
Вот по факту этих двух объявлений, имеем ту ситуацию, которую недавно обсуждали, неплохой ремонт в сталинке (ценник 6800), и ремонт "так себе" в пуповом доме Парус всего лишь за 10500. На Якира адекватный ремонт для сдачи за такую сумму, если бы в Парусе был ремонт выше классом, то ценник переставить можно было бы на 16000
Да. Я просмотрел еще несколько "пуповых" новостроев - по нынешнему курсу совсем неинтересный бизнес, а народ нормально ввалил и за квартру и за ремонт-мебель. Поверьте, пара сотен баксов разницы - это не то из-за чего стоит тратить ТАКИЕ деньги. Мы обсуждали сегменты "эконом" и "средний", а тут "средний" и, скажем так, "выше среднего". На сегодняшний день предложение "выше среднего" много больше спроса, поэтому, зачастую цена или уходит в "средний" или снимается с аренды. Основной контингент такого сегмента сейчас находится вне Украины. Ж...па в стране. Причем если в эконом сегменте обстановку и технику можно не обновлять десятилетиями, в среднем сегменте годами, то, для соответствия уровню, в "выше среднего" надо хорошо следить и вовремя менять и технику и мебель. Кинескопные телевизоры там уже не пройдут, своя бывшая мебель будет в минус. Это все должно зарабатываться квартирой, а тут имеем не очень интересную инвестицию, хотя если повезет с арендатором, как я знаю у некоторых маклеров есть выходы на посольства и представительства, то такая квартира спокойно может приносить 2-3 тысячи неукраинских денег даже в сегодняшней ситуации, но это или фарт или крутые возможности. Пол-Киева крутых квартир стоят пустые из-за экономической нецелесообразности их сдавать.
rjkz написав:Вот попалось объявление.... не сразу понял, почему "без детей", арендодатель, наверное, против проживания детей в таких условиях. Квартире-то дети ничего сделать хуже не смогут.
rjkz написав:Чтобы иметь представление о бренде попадите в сервисный центр и понаблюдайте какие бренды чаще всего ремонтируются. Я недавно был в момент привоза из ремонта в приемном отделе - антирейтинг: Бравис (очень много), редмон, ВВК, Делфа, сатурн, орион, максвелл и тп.
Нужно делать поправочку на долю рынка. Если марка очень популярна и занимает щмук 50% продаж, то логично, что и в сервисе этой марки будет явное большинство. Но это не значит, что она менее качественная и чаще ломается. По поводу уценки - вполне соглачен, можно неплохую скидку получить за сущие пустяки типа что-то помялось. Или даже просто упаковка может быть "нетоварная" и все. Насчет "надежную технику брать выгодно" - в целом да, если речь не об ультрадорогих эксклюзивах.
Нормальные производители, типа Панасоника, Электролюкса, Ханзы, и тп. себя окупают в бОльшей степени, чем "безымянные", так сказать бренды. Можно поступать таким образом - покупать СЕБЕ нормальную технику, а когда на рынок выйдет что-то более интересное, отправлять ее в аренду. Я когда-то писал - у меня разные панасоники есть еще 90-х годов. Музыкальный центр 92 года - только диски стали появляться, заплатили за него безумные в то время почти 500 баксов, но ему 22 (!) года.
rjkz написав:Вот попалось объявление.... не сразу понял, почему "без детей", арендодатель, наверное, против проживания детей в таких условиях. Квартире-то дети ничего сделать хуже не смогут.
rjkz написав:Причем если в эконом сегменте обстановку и технику можно не обновлять десятилетиями, в среднем сегменте годами, то, для соответствия уровню, в "выше среднего" надо хорошо следить и вовремя менять и технику и мебель. Кинескопные телевизоры там уже не пройдут, своя бывшая мебель будет в минус. Это все должно зарабатываться квартирой.
Пол-Киева крутых квартир стоят пустые из-за экономической нецелесообразности их сдавать.
Це все квіточки. Ягідки будуть потім, десь через рік. Проте - "хом,яки" зможуть купити дуже привабливе житло біля метро по розумній ціні)))
rjkz написав:Причем если в эконом сегменте обстановку и технику можно не обновлять десятилетиями, в среднем сегменте годами, то, для соответствия уровню, в "выше среднего" надо хорошо следить и вовремя менять и технику и мебель. Кинескопные телевизоры там уже не пройдут, своя бывшая мебель будет в минус. Это все должно зарабатываться квартирой.
Пол-Киева крутых квартир стоят пустые из-за экономической нецелесообразности их сдавать.
Це все квіточки. Ягідки будуть потім, десь через рік. Проте - "хом,яки" зможуть купити дуже привабливе житло біля метро по розумній ціні)))
rjkz написав:Причем если в эконом сегменте обстановку и технику можно не обновлять десятилетиями, в среднем сегменте годами, то, для соответствия уровню, в "выше среднего" надо хорошо следить и вовремя менять и технику и мебель.
Здесь согласен, но все-же - все не так плохо. Главное - нормальный арендатор, который ничего не стырит, и не испортит специально. При хитром подходе, с учетом ситуации в стране, техника, без учета кондиционеров, даже новая, обойдется в 1.5куе вся. Даже если предположить, что вся эта техника должна обновляться каждые 3 года (что, в принципе, большое преувеличение ), то это 40$ в месяц на ее амортизацию. С мебелью можно вообще поступить хитро, если собирать самому ( что при наличии инструмента не представляет труда даже для человека из класса интеллигенции ) - обойдется она по цене материалов - обычных ДСП листов 75грн/м^2 + по мелочи , а обновлять ее так часто нет необходимости ( обновить фасады - все-же не равно покупке новой мебели ).
Ну и снова же, экономия.. Для арендатора, как правило, нет особой разницы: нормальные обои или покрашенные стены. А по ремонту, поклейка обоев чуть ли не на порядок дешевле идеального выравнивания стен под покраску. И так со всем. В итоге, расходы на амортизацию такой квартиры будут существенно меньше, чем разница между ценой съема ее, по сравнению с ценой съема в "эконом сегменте". А "продажная стоимость" расположенных рядом хруща и не пафосного новостроя на этапе строительства - очень близки.
rjkz написав:Причем если в эконом сегменте обстановку и технику можно не обновлять десятилетиями, в среднем сегменте годами, то, для соответствия уровню, в "выше среднего" надо хорошо следить и вовремя менять и технику и мебель.
Здесь согласен, но все-же - все не так плохо. Главное - нормальный арендатор, который ничего не стырит, и не испортит специально. При хитром подходе, с учетом ситуации в стране, техника, без учета кондиционеров, даже новая, обойдется в 1.5куе вся. Даже если предположить, что вся эта техника должна обновляться каждые 3 года (что, в принципе, большое преувеличение ), то это 40$ в месяц на ее амортизацию. С мебелью можно вообще поступить хитро, если собирать самому ( что при наличии инструмента не представляет труда даже для человека из класса интеллигенции ) - обойдется она по цене материалов - обычных ДСП листов 75грн/м^2 + по мелочи , а обновлять ее так часто нет необходимости ( обновить фасады - все-же не равно покупке новой мебели ).
Ну и снова же, экономия.. Для арендатора, как правило, нет особой разницы: нормальные обои или покрашенные стены. А по ремонту, поклейка обоев чуть ли не на порядок дешевле идеального выравнивания стен под покраску. И так со всем. В итоге, расходы на амортизацию такой квартиры будут существенно меньше, чем разница между ценой съема ее, по сравнению с ценой съема в "эконом сегменте". А "продажная стоимость" расположенных рядом хруща и не пафосного новостроя на этапе строительства - очень близки.
По поводу стен - у меня обои Раш под покраску + капарол, если надо, то можно подкрасить или перекрасить, а поверхность копарола моется в принципе (только не альпина - та в днепре калапуцается, а у меня еще немецкий). Что касается хрущ-новострой, то это является предметом давних споров арендодателей - одни за хрущи, тк те можно на второй день после сделки сдавать, другие за бюджетные новострои от надежных застройщиков - это другой класс недвижимости, другие ставки и другой контингент, правда вложения начинают отбиваться с большим лагом, требуют бОльших вложений в отделку и мебель, но и сам объект после сдачи и отделки представляет бОльшую ценность, чем хрущи.
rjkz написав:Чтобы иметь представление о бренде попадите в сервисный центр и понаблюдайте какие бренды чаще всего ремонтируются. Я недавно был в момент привоза из ремонта в приемном отделе - антирейтинг: Бравис (очень много), редмон, ВВК, Делфа, сатурн, орион, максвелл и тп.
) - обойдется она по цене материалов - обычных ДСП листов 75грн/м^2 + по мелочи , а обновлять ее так часто нет необходимости ( обновить фасады - все-же не равно покупке новой мебели ). 
