Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? - 2015

Ага. В отношении пирожка из Сильпо (при чем собственного производства - т.е. типа 100%-ней гривневого актива уже просто не бывает), подорожавшего за эту неделю на 40% пирамида Маслоу работает, а в отношении аренды - в обратную сторону. Ну-ну. Это, наверное, неприятно будет слышать, но многим арендаторам придется меньше кушать и хуже одеваться. Не исключаю, что то же самое ждет и некоторых арендодателей.

Похоже вы реально не улавливаете разницу между пирожком (товаром, который имеет прямые затраты на производство) и арендой (услугой, которая вообще не имеет переменных затрат и себестоимость которой равна 0 (за исключением амортизации мебели и т.д.))?
В случае с пирожком цена выросла из-за увеличения себестоимости, какая составляющая себестоимости вашего жилья выросла на столько чтобы на аналогичный процент поднимать стоимость аренды?
Стоимость аренды вообще берется из воздуха, т.к. никакой калькуляции ценообразования в отличии от пирожка нет, поэтому ориентируются на ситуацию на рынке, а ситуация на рынке ухудшается, сл-но сдавайте за комуналь пока не поздно)))))))

возьму пост на заметку для торга с простутками вот там уж точно себестоимость пирожка равна 0

Но если мы пойдем чуть-чуть выше и рассмотрим сегменты, в которых сдаваемые в аренду квартиры не получались, а покупались и в их ремонт и обстановку вкладывались деньги - то уже возникают и другие факторы, влияющие на ставку, помимо спроса/предложения.

не, на ставку кроме спроса - предложения на конкурентном рынке (а именно таким на сегодня представляется кржн аренды - во всех сегментах) ниче больше на влияет
а вот на доходность аренды - конечно влияют ишо и затраты

а вот шо оно там покупалось, досталось, ремонтировалось - это усе утопленные расходы (уж простите мой аглицкий). ну будущие грошОвые потоки не влияющие

Макс, складывается впечатление, по вашей риторике, что вы так и не вынесли урок из своего предыдущего опыта - покупки элитной квартиры, которая "всегда ликвидна, так как элит" и "просто не может подешеветь, так как элит"....

Не обижайтесь, но со стороны ваша риторика вообще не изменалась. Если коротко - элитка всегда будет в цене. Только аргументы разные, ранее (покупка) так как район, соседи, качество и т.д. Теперь (аренда), район, соседи, я же ремонт качественный сделал.

У меня начинает складываться впечатление, что вы всё же не топ\мидл менеджер в банковском секторе с З/П 5-7 к.у.е.... А обычный бот.
Без обид.

Легко. Т.к. я из первой категории и не готов, чтобы мой капитал работал в 0 или в (-), то я стремлюсь к тому, чтобы вложенные мной в квартиру деньги приносили хотя бы 4% годовых - как самый длинный валютный депозит в самом приличном украинском банке. И я буду толкать аренду вверх всегда, до тех пор, пока актив не начнет обеспечивать мне этот уровень доходности, либо я продам актив. Естественно, учитывая падение цен на РН, я корректирую и свои ожидания по аренде. И теперь, к сожалению, это уже 4% годовых на сумму, которую я мог бы получить продав свою квартиру прямо сейчас. Если уровень доходности не достигается - актив продается и фиксируется убыток (но это отдельная история - вполне допускаю, что если ожидать восстановления рынка в среднесрочной перспективе, то можно на какое-то время согласиться на более низкую доходность, в надежде, впоследствии, компенсировать себе недополученный арендный доход ростом цены актива).

4% годовых это ваша прибыль, а она НЕ является составной частью себестоимости (а речь идет именно за себестоимость). Иными словами это ваша хотелка, уверен, что производитель пирожка не прочь иметь прибыль в размере 100 куе за штуку, но увы никто не готов заплатить за пирожок столько. Однако, удорожание именно себестоимости заставило производителя повысить цены, в вашем же случае себестоимость сдачи в аренду не выросла, кроме того платежеспособный спрос снизился следовательно оснований повышать аренду попросту нет и сравнение с аренды квартиры с пирожком НЕ уместно

Ага. В отношении пирожка из Сильпо (при чем собственного производства - т.е. типа 100%-ней гривневого актива уже просто не бывает), подорожавшего за эту неделю на 40% пирамида Маслоу работает, а в отношении аренды - в обратную сторону. Ну-ну. Это, наверное, неприятно будет слышать, но многим арендаторам придется меньше кушать и хуже одеваться. Не исключаю, что то же самое ждет и некоторых арендодателей.

Похоже вы реально не улавливаете разницу между пирожком (товаром, который имеет прямые затраты на производство) и арендой (услугой, которая вообще не имеет переменных затрат и себестоимость которой равна 0 (за исключением амортизации мебели и т.д.))?
В случае с пирожком цена выросла из-за увеличения себестоимости, какая составляющая себестоимости вашего жилья выросла на столько чтобы на аналогичный процент поднимать стоимость аренды?
Стоимость аренды вообще берется из воздуха, т.к. никакой калькуляции ценообразования в отличии от пирожка нет, поэтому ориентируются на ситуацию на рынке, а ситуация на рынке ухудшается, сл-но сдавайте за комуналь пока не поздно)))))))

возьму пост на заметку для торга с простутками вот там уж точно себестоимость пирожка равна 0

смотря какой пирожок

Может вы приведете пример из чего формируется арендная плата конкретно вашего купленного жилья НЕ эконом класса? Может вы еще калькуляцию аренды делали?

Хочете калькуляцію - отримуйте
1 Є така штука - називається амортизація
Місцеві крикуни вважають що наприклад хрущики розваляться за 50 років а цегляні/монолітні через 100
Таким чином отримуємо що амортизація житла становить від 1/1200 до 1/600 в місяць
2 Так само є така штука як оцінка
Ніхто не заважає власнику оцінити(переоцінити ) свою власність станом наприклад на 01-01-???? року( адже відбулась якась інфляція , або власник якісь суми в ремонт вклав і так далі) і на протязі цього календарного року в собівартість крім комунальних і інших сум вносити ще й 1/1200 від оціночної вартості(адже саме на цю суму на протязі саме цього календарного року і від саме цієї ціни власності - падає щомісячно вартість того чим Ви володієте).
3 Ну і крім собівартості мусять же бути якісь доходи ( навіть у продавців пиріжків ці доходи існують) за які повинні бути сплачені податки і за які повинні розвиватись бізнеси ( адже здача в оренду у всьому світі це поважний бізнес)

Макс, складывается впечатление, по вашей риторике, что вы так и не вынесли урок из своего предыдущего опыта - покупки элитной квартиры, которая "всегда ликвидна, так как элит" и "просто не может подешеветь, так как элит"....

Не обижайтесь, но со стороны ваша риторика вообще не изменалась. Если коротко - элитка всегда будет в цене. Только аргументы разные, ранее (покупка) так как район, соседи, качество и т.д. Теперь (аренда), район, соседи, я же ремонт качественный сделал.

У меня начинает складываться впечатление, что вы всё же не топ\мидл менеджер в банковском секторе с З/П 5-7 к.у.е.... А обычный бот.
Без обид.

Не, ну если в вас складывается впечатление - то ничего не поделаешь. Буду для вас обычным ботом.

airmax78

Зашел только что на ОЛХ и ввел в графу аренда квартир по Киеву от 4000 до 5000грн-высветило почти 26 000 предложений, а после изменения с 5000 на 6000 грн-уже появилось 43 000 объяв! Понятное дело, что там много повторов и заманух, но квартиру(не гостинку) сейчас снять за 150-200$ не составляет труда. Вот эта цифра 150-200$ и есть реальная цена аренды, по которой снимают и будут снимать. Все что выше-уже на удачу.

з.ы. Ввел еще вчера цифру 40 000грн за аренду-скажу вам, что вариантов тоже полнО и все достаточно прикольные, так что сейчас одной хотелки сдать свою "прелесть" за космическую цену будет недостаточно-конкурентов много, нужно еще хотелку подтверждать "пуповостью" объекта

Хочете калюкуляцію - отримуйте
1 Є така штука - називається амортизація
Місцеві крикуни вважають що наприклад хрущики розваляться за 50 років а цегляні/монолітні через 100
Таким чином отримуємо що амортизація житла становить від 1/1200 до 1/600 в місяць
2 Так само є така штука як оцінка
Ніхто не заважає власнику оцінити(переоцінити ) свою власність станом наприклад на 01-01-???? року і на протязі цього каендарного року в собівартість крім комунальних і інших сум вносити ще й 1/1200 від оціночної вартості.

Я говорил про амортизацию уже, а теперь посчитайте сколько выйдет амортизация хруща за 1 месяц и сравните со стоимостью аренды))))
1 к хрущ 30куе - 750 кгрн, берем самый маленький срок службы - 50 лет сл-но в расчеты закладываем 1/600 и того амортизация 1,25 кгрн, сдается такое жилье за 4 кгрн, оставшиеся 3 кгрн на что ещё спишете?)))))
А если брать первоначальную стоимость так то вообще 3 копейки амортизация выйдет)))

Макс, складывается впечатление, по вашей риторике, что вы так и не вынесли урок из своего предыдущего опыта - покупки элитной квартиры, которая "всегда ликвидна, так как элит" и "просто не может подешеветь, так как элит"....

Скажіть будь-ласка
Наскільки ліквідне золото або гривня ?
А в привязці до певних періодів
А в привязці до ціни в доларах ?

Тому Ви купили наприклад золото по 1500 а через пів-року за нього дають по 1200 - то золото по 1500 для вас ліквідне ?
Чи той самий приклад по гривні
Було у Вас на початок 2014 10000 грн ( що на той момент становило 1000 доларів) наскільки ліквідні ці ж самі 10000 грн на початку 2015 якщо Ви хочете за них отримати тих самих 1000 доларів

Тому
Ліквідність це не тільки товар а й ціна на цей товар
Завжди знайдеться ціна по якій цей товар буде ліквідним.

Легко. Т.к. я из первой категории и не готов, чтобы мой капитал работал в 0 или в (-), то я стремлюсь к тому, чтобы вложенные мной в квартиру деньги приносили хотя бы 4% годовых - как самый длинный валютный депозит в самом приличном украинском банке. И я буду толкать аренду вверх всегда, до тех пор, пока актив не начнет обеспечивать мне этот уровень доходности, либо я продам актив. Естественно, учитывая падение цен на РН, я корректирую и свои ожидания по аренде. И теперь, к сожалению, это уже 4% годовых на сумму, которую я мог бы получить продав свою квартиру прямо сейчас. Если уровень доходности не достигается - актив продается и фиксируется убыток (но это отдельная история - вполне допускаю, что если ожидать восстановления рынка в среднесрочной перспективе, то можно на какое-то время согласиться на более низкую доходность, в надежде, впоследствии, компенсировать себе недополученный арендный доход ростом цены актива).

4% годовых это ваша прибыль, а она НЕ является составной частью себестоимости (а речь идет именно за себестоимость). Иными словами это ваша хотелка, уверен, что производитель пирожка не прочь иметь прибыль в размере 100 куе за штуку, но увы никто не готов заплатить за пирожок столько. Однако, удорожание именно себестоимости заставило производителя повысить цены, в вашем же случае себестоимость сдачи в аренду не выросла, кроме того платежеспособный спрос снизился следовательно оснований повышать аренду попросту нет и сравнение с аренды квартиры с пирожком НЕ уместно

Да какая это прибыль??? Это альтернативная стоимость моего капитала. Вынул деньги из недвиги - разместил на депо в Креди Агрколе и Авале и получаешь искомые 4% годовых. При чем тут прибыль? Прибыль начинается в тот момент, когда я начинаю на аренде зарабатывать БОЛЬШЕ чем по банковскому депо. При этом, как резидент с очень ограниченными возможностями инвестирования, я оцениваю свой капитал очень дешево. 4% годовых - это для риска, которому инвестиции подвержены в Украине - глубокий минус на самом деле. Меньше чем под 40-60-100% годовых внешние инвесторы в сторону Украины, учитывая ситуацию и "успешные истории" предыдущих инвесторов, даже и не взглянут.