Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? - 2015

airmax78
Инвестиции бывают и убыточные.

Но если мы пойдем чуть-чуть выше и рассмотрим сегменты, в которых сдаваемые в аренду квартиры не получались, а покупались и в их ремонт и обстановку вкладывались деньги - то уже возникают и другие факторы, влияющие на ставку, помимо спроса/предложения.

не, на ставку кроме спроса - предложения на конкурентном рынке (а именно таким на сегодня представляется кржн аренды - во всех сегментах) ниче больше на влияет
а вот на доходность аренды - конечно влияют ишо и затраты

а вот шо оно там покупалось, досталось, ремонтировалось - это усе утопленные расходы (уж простите мой аглицкий). ну будущие грошОвые потоки не влияющие

Ничего подобного. Эти "утопленные расходы" напрямую влияют на решение арендодателя и на его ожидания по уровню арендной ставки.

Это точно: расходы влияют на ожидания и желания арендодателя, т.е. вас. Кстати на них еще влияет ожидание того, что будет в будущем с вами, вашими доходами и вашими активами. Но это тока одна часть уравнения - а именно предложение. Вторая - спрос. К вам он отношения (и к ваших расходам - прошлым и будущим) не имеет.

Цена - результат действия обоих факторов, а не только ваших - обоснованных затратами - ожиданий и желаний.

Хочете калюкуляцію - отримуйте
1 Є така штука - називається амортизація
Місцеві крикуни вважають що наприклад хрущики розваляться за 50 років а цегляні/монолітні через 100
Таким чином отримуємо що амортизація житла становить від 1/1200 до 1/600 в місяць
2 Так само є така штука як оцінка
Ніхто не заважає власнику оцінити(переоцінити ) свою власність станом наприклад на 01-01-???? року і на протязі цього каендарного року в собівартість крім комунальних і інших сум вносити ще й 1/1200 від оціночної вартості.

Я говорил про амортизацию уже, а теперь посчитайте сколько выйдет амортизация хруща за 1 месяц и сравните со стоимостью аренды))))
1 к хрущ 30куе - 750 кгрн, берем самый маленький срок службы - 50 лет сл-но в расчеты закладываем 1/600 и того амортизация 1,25 кгрн, сдается такое жилье за 4 кгрн, оставшиеся 3 кгрн на что ещё спишете?)))))
А если брать первоначальную стоимость так то вообще 3 копейки амортизация выйдет)))

Отже поки що дійшли що оренда це не тільки повітря , але й реальні фізичні затрати.
1 В Києві станом на сьогодні не має однокімнатних хрущовок по 750 000 грн
2 Наприклад у Львові на сьогодні є однокімнатні дешевші від 1 млн , але у нас орендна плата приблизно 2000 грн.
3 Амортизація - тільки одна з складових
Якщо ведеться якийсь бізнес , то він ведеться не тільки для того щоб на протязі 50 років отримати те що вклав 50 років тому.
Отже
Якщо бізнес вести з метою хоча б його подвоєння за 20 років
То здача в оренду квартири вартістю в 1 млн не може бути дешевшою в місяць ніж
1 млн/600 + 1 млн/240 =1600+4000=5600 грн
4 Початкова вартість - це не цифра
Є ринкова вартість на початок року і саме від неї потрібно нараховувати амортизацію адже по суті Ви втрачаєте не 1/600 вкладених 50 років тому , а 1/600 сьогодні існуючого активу.

1 к хрущ 30куе - 750 кгрн, берем самый маленький срок службы - 50 лет сл-но в расчеты закладываем 1/600 и того амортизация 1,25 кгрн, сдается такое жилье за 4 кгрн, оставшиеся 3 кгрн на что ещё спишете?)))))

Э-э-э, а чего это надо все куда-то "списывать"? Что не спишется в расходы - то и "прибыль до налогообложения". Хотя по факту под налогообложения подпадают все доходы от аренды.
Ну вот возьмем приведенные цифры. Амортизацию самого хруща учли. Амортизацию ремонта и бытовой технки в хруще тоже надо бы учесть. Допустим, раз в 5 лет на "освежить/сменить некоторую технику" тратится 5 куе. Итого 83,33 долл/мес, или 2500 грн по курсу 30.
Итого имеем расходы:
1250 грн - амортизация собственно хруща.
2500 грн - амортизация ремонта/БТ
Получаем 3750 грн расходов.
И профит 250 грн


Хотя, по правде говоря, амортизация самого хруща явно завышена

Хотя, по правде говоря, амортизация самого хруща явно завышена

Ну не можна так
Я як павучок плету павутину в яку повинні потрапити крикуни про хрущі які відстой - а Ви мені все псуєте.....

[1]

Но если мы пойдем чуть-чуть выше и рассмотрим сегменты, в которых сдаваемые в аренду квартиры не получались, а покупались и в их ремонт и обстановку вкладывались деньги - то уже возникают и другие факторы, влияющие на ставку, помимо спроса/предложения.

не, на ставку кроме спроса - предложения на конкурентном рынке (а именно таким на сегодня представляется кржн аренды - во всех сегментах) ниче больше на влияет
а вот на доходность аренды - конечно влияют ишо и затраты

а вот шо оно там покупалось, досталось, ремонтировалось - это усе утопленные расходы (уж простите мой аглицкий). ну будущие грошОвые потоки не влияющие

Макс, складывается впечатление, по вашей риторике, что вы так и не вынесли урок из своего предыдущего опыта - покупки элитной квартиры, которая "всегда ликвидна, так как элит" и "просто не может подешеветь, так как элит"....

Не обижайтесь, но со стороны ваша риторика вообще не изменалась. Если коротко - элитка всегда будет в цене. Только аргументы разные, ранее (покупка) так как район, соседи, качество и т.д. Теперь (аренда), район, соседи, я же ремонт качественный сделал.

У меня начинает складываться впечатление, что вы всё же не топ\мидл менеджер в банковском секторе с З/П 5-7 к.у.е.... А обычный бот.
Без обид.

Ну во-первых Макс и не утверждал, что у него такая ЗП. По определенным признакам, озвученную Вами ЗП, Вы можете снизить на порядок, но не в этом дело.
В премиум-сегменте цены вообще меньше похожи на рыночные (статус, место, соседи), чем в экономе.
Расцвет премиума пришелся на 2008-ой год, когда еще все внимали маркетологам с открытым ртом. После 2009-го года премиум-сегмент несколько сдулся, ибо понятие статусной недвиги в Украине несколько подразвеялось (стал рулить более комфортный зарубеж).
2014 год для премиума оказался вообще разгромным - спрос на него уменьшился на порядок (когда в любой момент могут загрохотать"грады" на соседей и на место обращают все меньше внимания). Неразумно в этот момент серьезным людям выходить из вечнозеленого кэша, а лучше всего отправить его с Украины куда подальше.
Макс все это, скрепя зубами, осознал. Ему сейчас не позавидуешь...

airmax78
Инвестиции бывают и убыточные.

Отлично, когда я ликвидирую инвестицию - я зафиксирую убыток. Но какое это отношение имеет к тому, как я для себя рассчитываю ориентир по арендной плате? Мне тут рассказывают что я упаду до размера коммуналки (хотя она у меня вообще в арендную плату не входит). Я говорю, что это бред. Если цены на рынке упадут до уровня 90-х (т.е. 300-400 баксов за метр), то мне, возможно, придется корректировать арендную плату, но это все равно будет %% годовых от рыночной цены + коммуналка.

Ага. В отношении пирожка из Сильпо (при чем собственного производства - т.е. типа 100%-ней гривневого актива уже просто не бывает), подорожавшего за эту неделю на 40% пирамида Маслоу работает, а в отношении аренды - в обратную сторону. Ну-ну. Это, наверное, неприятно будет слышать, но многим арендаторам придется меньше кушать и хуже одеваться. Не исключаю, что то же самое ждет и некоторых арендодателей.

Пирожок жареный? Жарили на электроплите? Электричество гривневый актив? Мировая цена опять же по идее будет толкать цену вверх при изменении курса.

Пирожок из чего состоит? Тесто + начинка (пусть картошка). Мука (зерно), картошка - использовали солярку, иностранный комбайн и т.д. Опять же есть мировая цена на зерно и что-то мне подсказывает что это тоже толкает цену вверх. Яйца еще есть в тесте. Куры несутся при дневном свете. Т.е. опять электричество. Логистика там включает определенную температуру, опять электричество.

Как-то так.

Хуже кушать и одеваться будут все у кого гривневые доходы. Но доходность бизнеса сдачи в аренду недвижимости будет только падать (любой причем, включая торговую и офсную).

Если арендатор теряет доход, то съехать он может всегда (меньшая площадь, хуже локация, домой в конце концов). Сейчас именно это и происходит.

Может это тоже неприятно слышать, но я посмотрю на Вашу сговорчивость по цене после хотя бы 2-3 месяцев простоя квартиры.

Ну во-первых Макс и не утверждал, что у него такая ЗП. По определенным признакам, озвученную Вами ЗП, Вы можете снизить на порядок, но не в этом дело.
В премиум-сегменте цены вообще меньше похожи на рыночные (статус, место, соседи), чем в экономе.
Расцвет премиума пришелся на 2008-ой год, когда еще все внимали маркетологам с открытым ртом. После 2009-го года премиум-сегмент несколько сдулся, ибо понятие статусной недвиги в Украине несколько подразвеялось (стал рулить более комфортный зарубеж).
2014 год для премиума оказался вообще разгромным - спрос на него уменьшился на порядок (когда в любой момент могут загрохотать"грады" на соседей и на место обращают все меньше внимания). Неразумно в этот момент серьезным людям выходить из вечнозеленого кэша, а лучше всего отправить его с Украины куда подальше.
Макс все это, скрепя зубами, осознал. Ему сейчас не позавидуешь...

Не утверждал, но и не опровергал.
Мне так нравится этот пафос в постах и эти ПЦы на аватарках все у большего и большего числа людей. Они как бы смотрят на тебя с аватарки и говорят: "ну что, лошок, убедился как мы были правы все это время?"
"2014 оказался для премиума разгромным" - это как приговор. При том что еще в июне-июле 2014 премиум неплохо продавался. ПЦ начался после Илловайска и возложения большого Х-Я на гривну и достиг своего пика в третьей декаде февраля (но там отдельная история).
Ребята, будьте проще. Не надо всем строить из себя экспертов - тут с головой хватает одного - эксперта-наблюдателя.

Может это тоже неприятно слышать, но я посмотрю на Вашу сговорчивость по цене после хотя бы 2-3 месяцев простоя квартиры.

А я в цей самий момент хотів би подивитись на вас
Адже це вас скоротили в Києві і Ви залишившись без роботи змушені були переїхати з дорогого київського в практично безкоштовне батьківське житло десь під Житомиром ( або під Славськом )
А в того хто здавав квартиру в оренду - є одна , невеличка перевага - в нього крім доходу від оренди ( яку платили йому Ви ) є ще й дохід від основного місця праці ( яке звільнили йому Ви виїхавши на землі предків....)
Тоді й порівняємо чому Ви будете більше радіти
Роботі в Києві ( але при цьому дорогій оренді) чи бещробіттю на Житомирщині при безкоштовній оренді.