Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? - 2015

До конца этого года в Украину зайдет не менее 10 ярдов инвестиций и кредитов. В основном в повышение энергоэффективности, с/х, муниципальный сектор.

хм, а есть линки на то, где эти инвесторы сами об этом говорят?

А то ведь если говорит правительство - то может и не зайти, а если и зайти то не 10 а 2, например...

Ну пока официально заявились только всякие мировые банки и ЕБРРы. Но за ними и другие потянутся. Главное чтобы война не возобновилась.

как вы оцените такой прогноз на 1 год: цена будет понемногу уменьшаться в случае сохранения конфликта в данной фазе (аргумент: лаг от зимнего роста доллара не ещё не отыгрался). Если наступит одно из: фейл реформ, мировой кризис, усиление войны - снижение цены будет более быстрым.
?

Уже сейчас огромная масса населения вгрызается в эти самые сбережения, что уже сегодня компенсировать приблизительно 50-100% инфляцию по своему потребительскому кошику.

Вы реально наблюдаете по своему потребкошику инфляцию в 50-100%?

А 1.5-2 кратное падение покупательной способности их текущих доходов не способствует желание потратить тающие сбережения на капитальные инвестиции.

А в отдельных случаях наоборот, подстегивает. И боязнь потерять эти самые сбережения, и снизить нагрузку на доходы у тех, кто арендовал и копил.

В 1998 году падение цен на недвижимость началось еще до девала

Ну. вы хотите сказать, что до 2013 падения цен на недвигу не было? Смотрите, вас тут обвалисты загрызут.

При этом рост доходов мало помогал снижению цен.

И не должен был, опять таки потому, что не доходы являются фактором.

В 2008 году не было настолько глубокого девала, но при этом падение цен на недвижимость прошло опережающими темпами.

Да, девал был меньше. Но в 2008 все определяла гибель ипотеки, которая фактически утраивала спрос.

Поэтому (1) восстановление уровня доходов - хотя бы на уровень фактической инфляции, а не девальвации - в ближайшие 2-3 года представляется проблематичным и (2) мало исторических оснований считать, что восстановление уровня доходов, если и произойдет, поддержит спрос на рынке недвижимости в ближайшие 2-3 года и (3) поэтому 2-3 года недвижимость обречена на снижение.

Возможно и проблематичным, но думаю таки вероятным.
Да, исторических данных мало - все же страна молодая.
Насчет снижения в ближайшие как минимум пару лет - я и сам не спорю, я на это указывал ранее многократно.

И да, падение доходности вытолкнет ряд девелоперов из рынка жилья, так что предложение первички уменьшится.

Это лишь будет подстегивать цены на первичку к росту, по факту - тормозить их снижение.

Во-вторых, это лишь временный, "технический" провал уровня доходов.

К сожалению, устойчивого мира у нас пока нет. Но даже если больше не будет "горячей" войны, то с большой вероятностью северо-восточный сосед будет нам жестоко гадить экономически, политически и другими способами. Возможности для этого у них пока еще достаточно большие, и подушка ЗВР не проедена. А если запасы валюты у них начнут заканчиваться, то тем более можно ожидать эскалации конфликта - с целью еще более сильного отвлечения населения от насущных проблем. В России война и пропаганда несколько лет могут успешно компенсировать даже крайнюю бедность. Или вы думаете, что Пу нас так легко отпустит и признает своё поражение?

Просто цитата. Талеб о войне в Ливане:
Взрослые постоянно твердили мне, что война, которая в результате продолжалась около семнадцати лет, закончится «в считаные дни». Они были вполне уверены в этих своих прогнозах, что подтверждается количеством беженцев, которые «пережидали войну» в гостиницах и прочих временных пристанищах на Крите, в Греции, во Франции. Один мой дядя говорил мне тогда, что, когда богатые палестинцы бежали лет тридцать назад в Ливан, они рассматривали этот шаг как исключительно временный (большинство из тех, кто еще жив, по-прежнему там; прошло шестьдесят лет). Но на мой вопрос, не растянется ли нынешний конфликт, он ответил: «Конечно нет. У нас здесь особое место; всегда было особым». Почему-то то, что он видел в других, к нему словно бы не относилось.

Вы реально наблюдаете по своему потребкошику инфляцию в 50-100%?

Не, мой кошек вырос поболее: тока что вернулся из Мегамаркета. Говядина - 110 грн кг, яблоки - 20-25 (украинские), сосиски и варенка - 102-110 (Ятрань). Это отечественное. Импорт - 2-3 раза - это я про еду, которую ем. Например, вермишель итальянская - 40 (была 13-15). Помидоры - 99.98 (розовые). Летнюю резину я купил за 16тыс (а не 5). Единственное, что подорожало до 20% - украинская молочка.
Так что приходится кошик корректировать (хотя Росаву на машину рука ставить не поднимается). Кроме частичного изменения рациона, приходится изменять географию туризма. Вот например утром я приехал из Венгрии, а не из Штатов, Британии или Италии. В венгрии благодаря визэру, moneymaxim-у и обилию апартментов, можно [относительно] бюджетно провести время. Хотя конечно бензин по 1.1 евро картину несколько подпортил. Про подорожание газа в 7 раз и кратное поднятие прочих услуг за последний год я молчу. Конечно, в среднем получается не 100%, а поболе.

А в отдельных случаях наоборот, подстегивает. И боязнь потерять эти самые сбережения, и снизить нагрузку на доходы у тех, кто арендовал и копил.

Я был без работы в 2009 достаточно долго, чтобы понять, что это не так. У меня было запаса порядка 3 лет потребления, но после 6 месяцев ты смотришь, как запасы тают, и желание их куда-либо вложить не возникает никакого.

Ну. вы хотите сказать, что до 2013 падения цен на недвигу не было?

В 1998 был переход с роста на снижение. С 2008 по сегодняшний день цены только снижаются.

При этом рост доходов мало помогал снижению цен.

И не должен был, опять таки потому, что не доходы являются фактором.

Сколько лет должно пройти от начала роста доходов до момента, когда обусловленные возросшими доходами сбережения начинают быть фактором на рынке недвижимости?

Поэтому (1) восстановление уровня доходов - хотя бы на уровень фактической инфляции, а не девальвации - в ближайшие 2-3 года представляется проблематичным

Возможно и проблематичным, но думаю таки вероятным.
Да, исторических данных мало - все же страна молодая.

on verra

Не, мой кошек вырос поболее: тока что вернулся из Мегамаркета. Говядина - 110 грн кг, яблоки - 20-25 (украинские), сосиски и варенка - 102-110 (Ятрань). Это отечественное. Импорт - 2-3 раза - это я про еду, которую ем. Например, вермишель итальянская - 40 (была 13-15). Помидоры - 99.98 (розовые). Летнюю резину я купил за 16тыс (а не 5). Единственное, что подорожало до 20% - украинская молочка.

Я пока не сводил подробный бюджет, но по ощущениям в целом корзина подорожала на 40-50%. Да, отдельные категории, импортные, выросли намного сильнее, но доля их в бюджете не так высока; отечественные же продукты подорожали не сильно. Хотя могу ошибатся, я не сильно слежу за ценами.

Я был без работы в 2009 достаточно долго, чтобы понять, что это не так. У меня было запаса порядка 3 лет потребления, но после 6 месяцев ты смотришь, как запасы тают, и желание их куда-либо вложить не возникает никакого.

Был в аналогичной ситуации в 2009, уровень доходов превысил уровень 2008 уже в 2012. Но я описывал иную ситуацию: например, семья имела сбережения, достаточные для покупки недвиги, но продолжала арендовать, рассчитывая на что-то получше. В случае кризиса, такая семья вполне может решить довольствоваться тем, что может себе позволить (тем более недвига стала дешевле и соответственно им доступнее), сняв с себя бремя аренды, и минимизировав риски по сохранению сбережений. Или даже просто тех, кто сбережения перевел в реальный актив, опять таки с целью минимизировать риски. Поверьте, таких было немало в 2009 и особенно в 2014.

В 1998 был переход с роста на снижение. С 2008 по сегодняшний день цены только снижаются.

Просто между 2008 и 2014 мы не успели выйти на какой бы то ни было рост, тем более нам в этом активно помогали.

Сколько лет должно пройти от начала роста доходов до момента, когда обусловленные возросшими доходами сбережения начинают быть фактором на рынке недвижимости?

В нашей модели рынка доходы так и не будут фактором. Если вы о том, с каким лагом рост доходов может отразится на росте сбережений, то думаю, около 3-5 лет.
Почему - для отдельно взятого человека/семьи, возросшие доходы превращаются в сбережения, как правило, не раньше, чем через 5 лет, как правило - больше. А у некоторых - вообще никогда. Но это если смотреть с точки зрения, что до этого сбережений не было. Мы же рассматриваем модель не с нулевой точки, а прирост сбережений у человека с доходами выше среднего, после описанных катаклизмов, будет существенно раньше, даже до восстановления уровня доходов - этому способствует также и рост склонности к сбережению за счет ограничения себя в потреблении. Само собой, крайние случаи, в которых доход едва покрывает базовые потребности, мы не рассматриваем, да и такие люди для РН значения не имеют даже как "альтернативщики", максимум - продажа спадщины.

on verra

Да, увидим - тем более, чтобы увидеть тенденцию, не понадобится ждать все два-три года

Не, мой кошек вырос поболее: тока что вернулся из Мегамаркета. Говядина - 110 грн кг, яблоки - 20-25 (украинские), сосиски и варенка - 102-110 (Ятрань). Это отечественное. Импорт - 2-3 раза - это я про еду, которую ем. Например, вермишель итальянская - 40 (была 13-15). Помидоры - 99.98 (розовые). Летнюю резину я купил за 16тыс (а не 5). Единственное, что подорожало до 20% - украинская молочка.
Так что приходится кошик корректировать .

я бы рекомендовал сменить/скорректировать магазин

Кроме частичного изменения рациона, приходится изменять географию туризма. Вот например утром я приехал из Венгрии, а не из Штатов, Британии или Италии. В венгрии благодаря визэру, moneymaxim-у и обилию апартментов, можно [относительно] бюджетно провести время.
Про подорожание газа в 7 раз и кратное поднятие прочих услуг за последний год я молчу. Конечно, в среднем получается не 100%, а поболе.

по мойму поднятие коммуналки на 300-500 грн и поездки по Европе в одном посте не вяжутся

Барака, цены на недвигу не могут ориентироваться на текущие доходы потому что никто за год, два или даже три на недвигу не зарабатывает. Если Ж с доходами затянется на годы - тогда да. Но на сегодня мы имеем падение доходов менее одного года.

айрмакс, позволю себе напомнить вам свой вопрос: какие из аргументов вы можете высказать в защиту того, что доходы пересичного начнут рости уже хотя-бы к концу этого года ?

Я не знаю кого Вы именуете пересичным, но позволю написать свои наблюдения про тех, которые заняты в сфере предоставления каких либо услуг, смена резины вчера потянула уже на 300 грн, осенью менялся за 200. До этого писал про цены на услуги замены стеклопакетов которые подросли на н%, сейчас установка межкомнатной двери стоит уже около 500 грн (без доставки и поднятия на этаж). Думаю до конца года многие ценники на услуги мы будем только вспоминать, скоро планируются кое какие ремонтные работы, так что могу потом сказать поточнее

Faceless, вы совершенно правы и я полностью согласен с вашими рассуждениями, о чем ранее и писал, что выводы нужно делать через два года хотя-бы. Но здесь есть одно "но" - это завышенный коэфициент в условной формуле зависимости средней ЗП и цены квадрата.
Вот он явно дутый.
И посмотрите, какая интересная вещь ведь, в 2007-2008 при стабильности и росте он был явно еще более дутым, чем в 2012 лишь при условной "стабильности". Думаю, вы поняли почему, так как спекулятивный капитал стал осторожней относится к цене и подобные инвесторы поняли, что "что-то здесь не так". Я вам это говорю как потенциальный инвестор, мне отнюдь не хочется влить деньги в бетон, перенеся их в карман чиновника таким образом на взятки или недальновидного "покупашки" за дутую цену и не продав этот бетон даже за цену покупки потом через пару лет...

Таким образом "покупашки" учатся на собственных ошибках. Мой месседж здесь понятен, я на примере привел адекватный коэффициент расчета, которые работает для всех нормальных стран Европы, похожих хоть как-то прошлым на Украину. Лондон здесь не в счет ввиду понятных причин и ввиду того, что Киев и Лондон - это как Джесика Альба и вахтерша тетя Маша....

Средняя ЗП в Киеве, дай Бог будет 600 уе. Вот и велкам средняя цена за квадрат 900 уе готового жилья. Вторичка при этом дешевле первички. Но я не верю, что средняя ЗП в Киеве через два года вырастет в 3 раза в долларах. Объективно, думаю, максимум в 2 раза и то не плохо.
А то, как было в 2012, когда средняя ЗП 600 долл., а цена квадрата 1800 - это перекосы все, хоть они и не такие, повторюсь, как были в 2007-2008.

Кстати, помимо крутых финансовых или культурных столиц мира "перекосы" в коэффициенте наблюдаются в столицах всяких африканских и недоразвитых азиаских стран, так что если вы видите Украину в будущем именно такой, тогда я не буду спорить. Но если вы хотите, чтобы экономика и отрасль функционировала нормально - то вот вам пример. Иначе сверхприбыли в виде разницы будут оседать в карманах взяточников чиновников или девелоперов и прятаться по офшорам, а не работать в экономике страны...

Не, мой кошек вырос поболее: тока что вернулся из Мегамаркета. Говядина - 110 грн кг, яблоки - 20-25 (украинские), сосиски и варенка - 102-110 (Ятрань). Это отечественное. Импорт - 2-3 раза - это я про еду, которую ем. Например, вермишель итальянская - 40 (была 13-15). Помидоры - 99.98 (розовые). Летнюю резину я купил за 16тыс (а не 5). Единственное, что подорожало до 20% - украинская молочка.
Так что приходится кошик корректировать .

я бы рекомендовал сменить/скорректировать магазин

как раз об этом вчера всеръез впервые подумал. в других местах дешевле?

Кроме частичного изменения рациона, приходится изменять географию туризма. Вот например утром я приехал из Венгрии, а не из Штатов, Британии или Италии. В венгрии благодаря визэру, moneymaxim-у и обилию апартментов, можно [относительно] бюджетно провести время.
Про подорожание газа в 7 раз и кратное поднятие прочих услуг за последний год я молчу. Конечно, в среднем получается не 100%, а поболе.

по мойму поднятие коммуналки на 300-500 грн и поездки по Европе в одном посте не вяжутся

Ну речь шла о %% повышения потребкошика, часть которого - затраты на содержание недвижимости. И эта часть выросла у меня очень значительно. Как минимум со следущего отопительного сезона.

Про несочитаемость. Какая часть поста вызывает сомнение? Поездки в развитую европу и за калюжу при курсе 8 и восточную при курсе 25? Или подорожание газа в 7 раз? Или я где-то написал про 300 грн разницы в коммуналке? Это типа в гостинке 20 м такая разница получается?

Из вашего поста складывается ощущение, что вы подобрали какую-то столицу с наименьшим коэффициентом м2/ЗП и все, что имеет другой коэффициент, для вас уже ненормально и направильно. И азия - неправильная цена, и париж и лондон... Какой-то однобокий подход. Почему в Париже эти лохи покупают жилье, если там 1м = 3 ЗП? С чувством, что живешь в ЕС, приятнее отдавать свои 3 ЗП за метр?

Under, а вы считаете, что ближе к Киеву? Столицы, вроде Праги, Варшавы, Вильнюса или Лондон, НьюЙорк и Париж, где на цену влияет иностранный капитал? Или вы думаете, что богатые люди со всего мира скупают недвижимость в Киеве как в Лондоне и Париже?... Ну-ну...

Подход не однобокий, а подход именно объективный. Может, вам этого не хочется по каким-то личным причинам, но это действующая модель в нормальных странах, которые ушли от околосовкового прошлого. Ну или если вы считаете что нам ближе индийский Мумбаи с миллиардным населением самой Индии и огромным контрастом между богатыми и бедными, тогда как большинство населения - около черты выживания... Давайте уже будем честными... Нет, ну если вы хотите такого для Украины, тогда да, модель подходит.