Кстати, Макс, недавно Вы писали, что цены на пуповики не падают, приводя в пример ПП. Там, как вы утверждали, видовые квартиры как продавали по 2500уе, так и продают.
Я же так понимаю, что имелся в виду Покровский Посад?
Моя знакомая в 2013 брала там квартиру по 2800уе/м, а к концу 2013 года было по 3000 и не подходи.
Захожу на сайт фн.юа помедитировать, и что я вижу? Куча квартир (2-3к, ликвидных метражей) по 1500-1700 уе. А за 2000-2200 можно взять уже и с неплохим ремонтом, не суперским, как для такого комплекса, но вполне сносном.
Вот ссылочки, посмотрите Так что даже на этом пуповике имеем падение по факту 45%-50% (а может и больше, учитывая что в 2013 это был воздух, а сейчас они уже фасад стилобата домучали).
(91м за 137 куе) (72м за 121 куе) (90м за 117 куе - по 1300уе/м!!!!!!!)
с ремонтом: (74м за 165 куе) (93м за 181 куе)
Как думаете, по этим обьектам 10% реально сторговать при просмотрах? если дать продавцу "понюхать кеш"?
Это предложения от инвесторов. Там у каждогь своя история. Я же писал о застройщике. То что там творят инвесторы - это ПЦ.
какая разница? покупателю важно купить квартиру, неважно от НЕСТа или другого физика (главное чтобы документы были впорядке). Сколько квартир продаст НЕСТ по 2500, если полно квартир от физиков по 1500?
И так во всем. Утрируя, зачем покупать по 2000 Голосеево, если по 1500 можно купить ПП? Более того, зачем покупать на Лукьяновке по 1500 совок, если за эту цену можно купить ПП? разве что изза однушек, которые в совке дешевле просто изза меньшей площади. Двушки-панельки по 54м уже сопоставимы с однушками в ПП по 60м (которые вроде как можно перепланировать).
Эх, знать бы прикуп...
Востаннє редагувалось Tribeca в Суб 08 сер, 2015 23:50, всього редагувалось 1 раз.
можно и с другой стороны посчитать глубину на которой РН встретит дно.
так исторически сложилось что цены на недвиж очень тесно привязаны к ценам на аренду. А аренда традиционно пляшет от рынка труда. Следовательно еще раз подтверждаем связь ГРИВНЕВЫХ зарплат пересичных игроков РН и цен на РН.
так вот, очень долго квартиры стоили около 130...150 арендных плат. Сейчас аренда понемногу растет, НО !!! во первых есть фактор внутренней миграции из-за военных действий, а во вторых рост в массовом сегменте чисто номинальный. Мало того, есть факты даже снижения цен на аренду, и у меня нет причин не доверять источникам.
Т.е. цены на аренду в такой модели растут (со скоростью роста доходов), а цены на недвиж падают к оптимальному выверенному соотношению с ценами аренды. Гдето они встречаются...
исхоя из того что цены падают около 3% в месяц, а зарплаты пересичных в самых смелых мечтах растут на 0,5...1% в год, плюс учитывая инфляцию и рост расходов, считаю ВЕРОЯТНЫМ просто КАТАСТРОФИЧЕСКОЕ ПАДЕНИЕ ЦЕН НА РН НА 65...70%.
т.е. то что стоило 100 куе может упать до 30...35куе. Звучит конечно НЕВЕРОЯТНО. Особенно если не пытаешся прикинуть сколько вкалывать прийдется чтобы наскирдовать нынешние 30...35куе
Объект за 35куе в аренде будет давать что-то около 5400грн. Сколько давала квартирка за 100-ку зелени в 2012...2013? 5-6 тысяч она и давала
Востаннє редагувалось yura_ в Суб 08 сер, 2015 23:51, всього редагувалось 1 раз.
yura_ написав: дело в том что в украине куча городов в которых цены ниже чем себестоимость, и там строят тем не менее (элитку), или вообще не строят... И все живы и здоровы.
В конце 2008, начале 2009 на форуме тоже много копей сломали считая себестоимость, но рынок и эту себестоимость тоже продавил вниз
Теперь про то где находится дно... Рынок будет падать до тех пор пока не образуется устойчивое равновесие спрос/предложение. История прошлого девала дает ответ про то где находится эта точка. Две квартиры 55 и 220 куе (275 и 1100 тыгрн) в 2008 году и они же после девала и падения цен 31 и 107,5 (250 и 875 тыгрн) в 2012...2013 годах. Т.е. что мы имеем? цены после девала стали космическими в новых масштабах измерения, и начали падать. Конечной точкой падения стала ДОСТУПНОСТЬ цен для пересичных игроков РН. И эта точка падения совпала (возможно случайно) еще и с падением в гривне на 10...20%.
Из этого всего можно сделать вывод, ЕСЛИ значительно (!!!) НЕ будут расти зарплаты пересичных игроков РН то цены сначала упадут (сжигая по пути заначки додевальные) ровно -65% от цен 2013 года, а потом еще просядут на 15% (от достигнутого уровня). И тогда люди снова смогут скирдовать и покупать как это было в 2011...2013 годах.
Теперь по поводу роста зарплат... в жирные оранжевые времена зарплаты росли просто космическими темпами на фоне кредитного и строительного бума. В моей сфере рост за 3 года (2005...2008) составил в 2,5...3 раза. Сейчас война, приближающийся в той или иной мере дефолт. Через сколько лет зарплаты хотябы удвоятся? Напомните мне, Яценюк сколько процентов роста ВВП обещал за 2016 год (январь 2016... январь 2017)? Т.е. можно сделать вывод что рост зарплат ПРОСТО НЕ УСПЕЕТ поддержать рынок от падения на ДНО, которое находится на отметке - ГРИВНЕВЫЕ ЦЕНЫ 2013 МИНУС 10...20% по аналогии с прошлым обвалом цен
А вас все никак не отпустит. Юрий, в 2008 году себестоимость строительства была 500-1000 баксов на метре, а цена реализации 2500-4000 и выше. Было куда падать. Это похоже чем-то на сегодняшнюю ситуацию? Себестоимость ну пусть 400-800 баксов, а цена продажи уже 600-1500-2000 от силы. Есть куда падать?
yura_ написав:можно и с другой стороны посчитать глубину на которой РН встретит дно.
так исторически сложилось что цены на недвиж очень тесно привязаны к ценам на аренду. А аренда традиционно пляшет от рынка труда. Следовательно еще раз подтверждаем связь ГРИВНЕВЫХ зарплат пересичных игроков РН и цен на РН.
так вот, очень долго квартиры стоили около 130...150 арендных плат. Сейчас аренда понемногу растет, НО !!! во первых есть фактор внутренней миграции из-за военных действий, а во вторых рост в массовом сегменте чисто номинальный. Мало того, есть факты даже снижения цен на аренду, и у меня нет причин не доверять источникам.
Т.е. цены на аренду в такой модели растут (со скоростью роста доходов), а цены на недвиж падают к оптимальному выверенному соотношению с ценами аренды. Гдето они встречаются...
исхоя из того что цены падают около 3% в месяц, а зарплаты пересичных в самых смелых мечтах растут на 0,5...1% в год, плюс учитывая инфляцию и рост расходов, считаю ВЕРОЯТНЫМ просто КАТАСТРОФИЧЕСКОЕ ПАДЕНИЕ ЦЕН НА РН НА 65...70%.
т.е. то что стоило 100 куе может упать до 30...35куе. Звучит конечно НЕВЕРОЯТНО. Особенно если не пытаешся прикинуть сколько вкалывать прийдется чтобы наскирдовать нынешние 30...35куе
а я вполне верю, что еще годик Пипца, который в стране происходит, и за 40 куе можно будет купить то, что стоило 100 в 2013.
Наскирдовать их почти нереально пересичному сейчас все равно. А себестоимость строительства значения не имеет, ведь есть вторичка, у которой, как сказал Аирмакс, у каждой своя история а значит и себестоимость тут - понятие условное, его как бы и нет...
но такое падение думаю никого почти не порадует. и жилье доступней не сделает
yura_ написав:можно и с другой стороны посчитать глубину на которой РН встретит дно.
так исторически сложилось что цены на недвиж очень тесно привязаны к ценам на аренду. А аренда традиционно пляшет от рынка труда. Следовательно еще раз подтверждаем связь ГРИВНЕВЫХ зарплат пересичных игроков РН и цен на РН.
так вот, очень долго квартиры стоили около 130...150 арендных плат. Сейчас аренда понемногу растет, НО !!! во первых есть фактор внутренней миграции из-за военных действий, а во вторых рост в массовом сегменте чисто номинальный. Мало того, есть факты даже снижения цен на аренду, и у меня нет причин не доверять источникам.
Т.е. цены на аренду в такой модели растут (со скоростью роста доходов), а цены на недвиж падают к оптимальному выверенному соотношению с ценами аренды. Гдето они встречаются...
исхоя из того что цены падают около 3% в месяц, а зарплаты пересичных в самых смелых мечтах растут на 0,5...1% в год, плюс учитывая инфляцию и рост расходов, считаю ВЕРОЯТНЫМ просто КАТАСТРОФИЧЕСКОЕ ПАДЕНИЕ ЦЕН НА РН НА 65...70%.
т.е. то что стоило 100 куе может упать до 30...35куе. Звучит конечно НЕВЕРОЯТНО. Особенно если не пытаешся прикинуть сколько вкалывать прийдется чтобы наскирдовать нынешние 30...35куе
Объект за 35куе в аренде будет давать что-то около 5400грн. Сколько давала квартирка за 100-ку зелени в 2012...2013? 5-6 тысяч она и давала
Вы загоняете, Юрий. Цены на аренду вообще-то имеют свойство расти. И мой пример яркое тому подтверждение.
а как вам такая мысль: ведь не обязательно должны строить качественно. В бедных странах нормальных домов нет - там хибары. Именно потому, что нормальную квартиру (с 3хкамерными стеклопакетами и лифтами Отис) местные жители с зарплатой 2$/день купить не могут. Поэтому строят а-ля хрущи, без лифтов, максимально дешевые, типовые и ур**.
Если у нас продлится обеднение населения, то себестоимость опустится. В первую очередь за счет экономии на всем. Посмотрите на УКО - возможно, это прообраз идеального застройщика Киева первой половины XXI века...
Tribeca написав:но такое падение думаю никого почти не порадует. и жилье доступней не сделает
плюсанул за все что выше этой строки... падение 100 ---> 30...35 при незначительном росте доходов позволит рынку жить. А рынок стремится именно к этому состоянию, когда люди решают свои вопросы с недвижью.
airmax78 написав:Вы загоняете, Юрий. Цены на аренду вообще-то имеют свойство расти. И мой пример яркое тому подтверждение.
у вас единичный случай... мы же не знаем, модет у вас заниженная цена раньше была... или просто вашему арендатору так все нравится что он проглотил повышение.
из массового сегмента рост я наблюдаю по сообщениям с трои где уже якобы от 3000 (было от 2500), ну и соломенка где было от 3500, ну а сейчас там от 4000.
Этот фактор конечно противоречит падению цен НИЖЕ девала
ПыСы к слову... была одна квартирка, сдавалась за 350 зелени (1750 грн) в 2008 году. В 2010 году уже она была по 1600грн. Как видим роста не произошло на тот момент. В последующие пару лет рыночная цена аренды воросла до 1800грн
Востаннє редагувалось yura_ в Нед 09 сер, 2015 00:10, всього редагувалось 1 раз.
airmax78 написав:
