Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? - 2015

На форуме кто-то говорил, что инвестору "в житло" при выборе объекта надо обращать внимание на то захочет ли он сам в случае чего жить в таком объекте в который инвестировал.

Поэтому в этом плане "кавалірку в Польщі" видимо выигрывает в плане покупки.

Вход в проект "цоколь в буче" ниже по деньгам. Но вот в случае выхода из проекта надо видимо помнить, что надо будет найти покупателя "родственного по духу" (чтобы ему было "до вподоби" жить в цоколе) или значительно уступать в цене для привлечения внимания к покупке нового инвестора.

Я тут уже отмечал про результаты одного инвест проекта в недвижимость на ОКРЖН. Так вот выход из него был длиной в 2-3 года, потому как не удавалось найти покупателя на него, при том что предлагалась цена "на старте" на 15-20% ниже чем так сказать у аналогов (тут правда справедливости надо отметить что объект был от Киева дальше чем Березань и не совсем возле ж/д).

Удалось выйти из инвест-проекта перед девалом - в сентябре 2013 ещё уступив 15% от изначальной хотелке на торге , когда нашёлся реальный покупатель на объект.

Я намагаюсь знайти оптимальне рішення на даний момент виходячи із різних параграфів. З того варіанту, що вибрав:
- об"єкт досить унікальний, з такими характеристиками:
1. вихід вікна на пд. захід.,
2. частина стіни не виходить прямо на вулицю, а прикрити підсобним приміщенням (топкова)
3. не кутова
тобто 1..3. дають площу дотику до зовнішнього світу в межах вікна і трошки отучуючих стін 3 і максимум нагріву від сусідів та топочної, де має бути котел на кілька кімнат.
3. приміщення має лише одне вікно виходом на зовнішній фасад, тобто мало людей буде вештатися.
4. кімната 20м майже ідеальний квадрат
5. замість вікна можна зробити окремий вхід з вулиці (якщо хто захоче офіс)
6. так! я би там жив, мінімум неопалювальний сезон, зимою би знімав в Києві (якщо будуть проекти в Києві).

Інвест плани:
- думаю, що в тому будинку можна буде спокійно купити 1к, так як варіантів достатньо, в той час, коли таких цокольних приміщень лиише 2 на будинок (решта і/або кутові, і/або не прямокутної форми, і/або виходять вікнами в двір/стоянку, і або достатньо велика кількість вікон і контакту через них і стіни із зовнішнім світом), а приміщення або перепродати як офіс/склад (із прекрасним опен спейсом і екомічний в плані обігріву/охолодження), або лишити собі як майстерню/комірчину/приміщення для оренди.
- будинок іде до стадії завершення і по мірі цього ціна поетапно підростає, думаю, що не прогадаю, хіба що ринок просяде на на 50% згідно Юри_, а на 2/3, тобто десь 66%.
- назбирався гривневий кеш, який міняти на у.е. влом, в Києві нема знайомих валютчиків, а в Тернополі обяги в міняйл не ті (макс. 500 у.е. в день) і з яким нема бажання морочитися ні мені (так як намилився на півроку до Польщі) ні родичам (в них нема азарту гратися з БС).
- об"єкт має як на мене непогану локацію в плані моїх поїздок на дачу в сторону Коростеня і на роботу (за кешфлоу) до Києва. І не погана локація з точки зору розвитку будов в Буча-Квартал і також його достатня унікальність в розрізі планування приміщенн та його економічності щодо мікроклімату.
Кавалірка в Польщі, скоріше за все буде і братися, але мінім через півроку, в іпотеку там.
- щодо активів в БС, після завершення гри на відігравання спаленого в овнобанках (лишилося ще рік потримати під високий % типа Привата) буде видно, куди їм іти, або в план "оточення КРЖН" 1к, або в 1к біля метро, або в кавалірки. Залежить від того, куди зміститься "центр моїх життєвих інтересів і родини" (напр. через рік-три коли син досягне повноліття і визначиться, де буде вчитися).
- з точки флешбек, якби я взяв подібне рік/два тому, то мав би на даниий момент той самий капітал в активах, так як з покупкою цього об"єкта виходить "зеро гейм оуткам", тобто падіння в ціні цоколя + депо дохід/втрати аналогічні результату без купівлі цоколя. таким чином закривається тема втрат в БС і частково компенсується тиск "сімейної ради" влізти в тиху гавань а не овнобанки.
Резюме, як на мене, об"єкт досить цікавий, і як би ризикнув війти через нього в ОКРЖН. Тим паче, що еквівалент його - 4 міс. роботи на проекті.
у 2013 подібний об"єкт цоколь був би еквівалентом 8 міс. роботи.
У 2013/2014 я планував входити в ОКРЖН при еквіваленті 1к=12 міс. роботи. (1к зараз є еквівалент 8 міс. роботи.)
Так що для мене ОКРЖН в ціні місяців праці "падішівєло на третину а місцями на 1/2". Ось там де на 1/2 хочу взяти об"єкт із мінімальними затратами і мінімальним впливом на кешфлов.
Для мене Юриних -50% від 2013 є локальне дно на горизонті 2015 - початок 2016.

мне плевать сколько стоит сейчас моя квартира,я в ней уже 4 года живу...

Форум ещё раз может отметить двойные стандарты учётки somilitark.

Как о себе пенисообразующем пишется -"мне плевать сколько стоит сейчас моя квартира,я в ней уже 4 года живу.".

А как о покупателе альтернативщике купившего 1к на Милославской 2 с поставкой через год - с учётки somilitark звучит совсем иная риторика:ай-ай-ай какой конкретный попандос, сейчас такие квартиры дешевле продают.

Ещё одна зарубочка для somilitark - этой учётке надо или одеть трусы или снять крестик.

На форуме кто-то говорил, что инвестору "в житло" при выборе объекта надо обращать внимание на то захочет ли он сам в случае чего жить в таком объекте в который инвестировал.

Поэтому в этом плане "кавалірку в Польщі" видимо выигрывает в плане покупки.

Вход в проект "цоколь в буче" ниже по деньгам. Но вот в случае выхода из проекта надо видимо помнить, что надо будет найти покупателя "родственного по духу" (чтобы ему было "до вподоби" жить в цоколе) или значительно уступать в цене для привлечения внимания к покупке нового инвестора.

Я тут уже отмечал про результаты одного инвест проекта в недвижимость на ОКРЖН. Так вот выход из него был длиной в 2-3 года, потому как не удавалось найти покупателя на него, при том что предлагалась цена "на старте" на 15-20% ниже чем так сказать у аналогов (тут правда справедливости надо отметить что объект был от Киева дальше чем Березань и не совсем возле ж/д).

Удалось выйти из инвест-проекта перед девалом - в сентябре 2013 ещё уступив 15% от изначальной хотелке на торге , когда нашёлся реальный покупатель на объект.

Я намагаюсь знайти оптимальне рішення на даний момент виходячи із різних параграфів. З того варіанту, що вибрав:
- об"єкт досить унікальний, з такими характеристиками:
1. вихід вікна на пд. захід.,
2. частина стіни не виходить прямо на вулицю, а прикрити підсобним приміщенням (топкова)
3. не кутова
тобто 1..3. дають площу дотику до зовнішнього світу в межах вікна і трошки отучуючих стін 3 і максимум нагріву від сусідів та топочної, де має бути котел на кілька кімнат.
3. приміщення має лише одне вікно виходом на зовнішній фасад, тобто мало людей буде вештатися.
4. кімната 20м майже ідеальний квадрат
5. замість вікна можна зробити окремий вхід з вулиці (якщо хто захоче офіс)
6. так! я би там жив, мінімум неопалювальний сезон, зимою би знімав в Києві (якщо будуть проекти в Києві).

Інвест плани:
- думаю, що в тому будинку можна буде спокійно купити 1к, так як варіантів достатньо, в той час, коли таких цокольних приміщень лиише 2 на будинок (решта і/або кутові, і/або не прямокутної форми, і/або виходять вікнами в двір/стоянку, і або достатньо велика кількість вікон і контакту через них і стіни із зовнішнім світом), а приміщення або перепродати як офіс/склад (із прекрасним опен спейсом і екомічний в плані обігріву/охолодження), або лишити собі як майстерню/комірчину/приміщення для оренди.
- будинок іде до стадії завершення і по мірі цього ціна поетапно підростає, думаю, що не прогадаю, хіба що ринок просяде на на 50% згідно Юри_, а на 2/3, тобто десь 66%.
- назбирався гривневий кеш, який міняти на у.е. влом, в Києві нема знайомих валютчиків, а в Тернополі обяги в міняйл не ті (макс. 500 у.е. в день) і з яким нема бажання морочитися ні мені (так як намилився на півроку до Польщі) ні родичам (в них нема азарту гратися з БС).
- об"єкт має як на мене непогану локацію в плані моїх поїздок на дачу в сторону Коростеня і на роботу (за кешфлоу) до Києва. І не погана локація з точки зору розвитку будов в Буча-Квартал і також його достатня унікальність в розрізі планування приміщенн та його економічності щодо мікроклімату.
Кавалірка в Польщі, скоріше за все буде і братися, але мінім через півроку, в іпотеку там.
- щодо активів в БС, після завершення гри на відігравання спаленого в овнобанках (лишилося ще рік потримати під високий % типа Привата) буде видно, куди їм іти, або в план "оточення КРЖН" 1к, або в 1к біля метро, або в кавалірки. Залежить від того, куди зміститься "центр моїх життєвих інтересів і родини" (напр. через рік-три коли син досягне повноліття і визначиться, де буде вчитися).
- з точки флешбек, якби я взяв подібне рік/два тому, то мав би на даниий момент той самий капітал в активах, так як з покупкою цього об"єкта виходить "зеро гейм оуткам", тобто падіння в ціні цоколя + депо дохід/втрати аналогічні результату без купівлі цоколя. таким чином закривається тема втрат в БС і частково компенсується тиск "сімейної ради" влізти в тиху гавань а не овнобанки.
Резюме, як на мене, об"єкт досить цікавий, і як би ризикнув війти через нього в ОКРЖН. Тим паче, що еквівалент його - 4 міс. роботи на проекті.
у 2013 подібний об"єкт цоколь був би еквівалентом 8 міс. роботи.
У 2013/2014 я планував входити в ОКРЖН при еквіваленті 1к=12 міс. роботи. (1к зараз є еквівалент 8 міс. роботи.)
Так що для мене ОКРЖН в ціні місяців праці "падішівєло на третину а місцями на 1/2". Ось там де на 1/2 хочу взяти об"єкт із мінімальними затратами і мінімальним впливом на кешфлов.
Для мене Юриних -50% від 2013 є локальне дно на горизонті 2015 - початок 2016.

При входе в проект покупка "воздуха" застройщики часто используют вариант когда коробка выгоняется достаточно быстро - покупателя радуются ура наш домёк растёт и думают что такие темпы будут до окончания строительства. Но когда коробка выстроена и "первый кошелёк" закрыт, застройщик начинает "тянуть" время и водить покупателя за нос просрочивая свои обязательства. Вон будивельник в своём селе под Львовом "козу водил" для покупателей второй очереди почти год просрочив перед первыми покупателями свои обязательства.

А так как договор наверняка составлен так, что защищает только его интересы, то следует проработать линию поведения для такого сценария.

Я не отслеживал особо, что там предлагает застройщик по срокам заселения? Есть у него опыт сдачи объекта и подключения его к сетям и перевода цоколя в жилой фонд для получения право собственности на объект? Кто будет обслуживать дом и какие будут тарифы? Как у вас обстоят дела с такой информацией о застройщике?

В нашем случае покупки "воздуха" у ЖИ мне было почти ясно поведения ЖИ во время подключения дома к коммуникациям и варианты как можно влиять на ЖИ в случае его тупого игнора обязательств ЖИ

При входе в проект покупка "воздуха" застройщики часто используют вариант когда коробка выгоняется достаточно быстро - покупателя радуются ура наш домёк растёт и думают что такие темпы будут до окончания строительства. Но когда коробка выстроена и "первый кошелёк" закрыт, застройщик начинает "тянуть" время и водить покупателя за нос просрочивая свои обязательства. Вон будивельник в своём селе под Львовом "козу водил" для покупателей второй очереди почти год просрочив перед первыми покупателями свои обязательства.

А так как договор наверняка составлен так, что защищает только его интересы, то следует проработать линию поведения для такого сценария.

Я не отслеживал особо, что там предлагает застройщик по срокам заселения? Есть у него опыт сдачи объекта и подключения его к сетям и перевода цоколя в жилой фонд для получения право собственности на объект? Кто будет обслуживать дом и какие будут тарифы? Как у вас обстоят дела с такой информацией о застройщике?

В нашем случае покупки "воздуха" у ЖИ мне было почти ясно поведения ЖИ во время подключения дома к коммуникациям и варианты как можно влиять на ЖИ в случае его тупого игнора обязательств ЖИ

Та ні, то є друга черга "буча-квартал".
Забудовник фірма нового мера Ірпеня, вони в Бучі мають Комфорт-таун, який дуже полюбився Юрі_.
На форумах читав, що в них ще був "Новатор" спочатку і там вони уже навчилися будувати, тому Буча-квартал трохи ліпше в плані косяків.
Рівк чи два тому здана і заселена перша черга 4 чи 8 будинків і ще на підході 2га, 4 5ти поверхових і 4 9ти поверхових і дитсадок.

Введдення за планом на початку 2016, але кажуть, що випереджують графік (думаю що відчувають, що чим скоріше здадуть і продадуть то будуть мати більші доходи, чим коли маринуватимуть на падаючому ринку).
Щодо переводу на тарифи для населення. Теж обкатано. Пишеться заява голові ОСББ, що там живу, а не веду бізнес і за його клопотанням, переводиться на тариф для населення. Єдиний мінус, що нема газу, але давно наловчився готувати на дачі в мікрохвильовці, можливо ще буду користуватися скороваркою.
Зараз тяжко сказати, що дешевше вийде, обігрів газом чи електрикою.
Так як приміщення без газу, то на ел. енергію тариф буде дещо знижений як для таких приміщщень.
Зараз читаю форуми по Новатору і Бучі-кварталу. Перше що кидається в очі, багато біженців даунбасят там поселяється.
І є проблеми від дятлів, які спускають в каналізацію буд.сміття. Тоді її забиває і потоп.
Але де знайти захист від при***, вони тебе скрізь дістануть?
п.с.
В жилий фонд не збираюсь переводити (ціна питання біля 2куе), достатньо буде отримати тарифи як для населення. Переведення в жилфонд добавить лише можливість прописки, але тема прописки не стоїть, не збираюся змінювати місце реєстрації.

Так як приміщення без газу, то на ел. енергію тариф буде дещо знижений як для таких приміщщень.

Після протестів цокольщиків дійсно якщо не ведеться комерційна діяльність а цоколь використовується як житлова площа . Тоді переводиться на звичайний тариф як всі платять .

При входе в проект покупка "воздуха" застройщики часто используют вариант когда коробка выгоняется достаточно быстро - покупателя радуются ура наш домёк растёт и думают что такие темпы будут до окончания строительства. Но когда коробка выстроена и "первый кошелёк" закрыт, застройщик начинает "тянуть" время и водить покупателя за нос просрочивая свои обязательства. Вон будивельник в своём селе под Львовом "козу водил" для покупателей второй очереди почти год просрочив перед первыми покупателями свои обязательства.

Добре що наші забудовники різних дурників не слухають
Погано що ці дурники надувши щоки пробують створити враження всезнайки і просувають в маси різну фігню...
1 Коробка будується з використанням різноманітних механізмів (кран, бетононасос,великогабаритні елементи створені на ЗБІ ( наприклад плити перекриття чи колони/ригелі/перемички/фундаментні блоки... і так далі ) , тому коробка будується відносно швидко
2 Внутрішнє опорядження - це виключно ручна робота - тому внутрішні роботи ведуться відносно довго
3 В будівництві використовуються так звані мокрі процеси , а так як цементний камінь набирає міцність в часі ( а поки він набирає міцність то веде себе як аморфне тіло) то геометричні розміри приміщень(будівель ) , особливо в перший рік - отримують значні зміни.
Тому починати штукатурити швидше ніж за рік після закінчення зведення коробки=отримати усадочні тріщини всюди де тільки можна , а про викладання плитки чи ще якихось матеріалів - взагалі навіть мови й не може бути.
Для того щоб зрозуміти які величини усадок - кожен може побачити роздовбавши стіну і подивившись на розмір футляра в якому прокладені газові труби і цей розмір спеціально вибирають таким великим , щоб усадочні деформації приміщення не перебили трубу.

Тому дурень може вимагати навіть здачі через три дні після будівництва, але ті хто будуть потім жити в такому будинку кілька років будуть матюкати того хто так поспішив.
Недарма народна мудрість каже
Поспішиш - людей насмішиш.

ПС
А господар починаючи будівництво власного житла , закладав фундамент в кінці літа , а до стін починав братись не швидше зими , і штукатурити стіни починав не швидше як за пів року-рік після закінчення муровки.
Напевно той господар різних захарів не читав і не знає що таким чином він з господара в шаромигу перетворюється який з першим кошельком бавиться.

При входе в проект покупка "воздуха" застройщики часто используют вариант когда коробка выгоняется достаточно быстро - покупателя радуются ура наш домёк растёт и думают что такие темпы будут до окончания строительства. Но когда коробка выстроена и "первый кошелёк" закрыт, застройщик начинает "тянуть" время и водить покупателя за нос просрочивая свои обязательства. Вон будивельник в своём селе под Львовом "козу водил" для покупателей второй очереди почти год просрочив перед первыми покупателями свои обязательства.

А так как договор наверняка составлен так, что защищает только его интересы, то следует проработать линию поведения для такого сценария.

Я не отслеживал особо, что там предлагает застройщик по срокам заселения? Есть у него опыт сдачи объекта и подключения его к сетям и перевода цоколя в жилой фонд для получения право собственности на объект? Кто будет обслуживать дом и какие будут тарифы? Как у вас обстоят дела с такой информацией о застройщике?

В нашем случае покупки "воздуха" у ЖИ мне было почти ясно поведения ЖИ во время подключения дома к коммуникациям и варианты как можно влиять на ЖИ в случае его тупого игнора обязательств ЖИ

Та ні, то є друга черга "буча-квартал".
Забудовник фірма нового мера Ірпеня, вони в Бучі мають Комфорт-таун, який дуже полюбився Юрі_.
На форумах читав, що в них ще був "Новатор" спочатку і там вони уже навчилися будувати, тому Буча-квартал трохи ліпше в плані косяків.
Рівк чи два тому здана і заселена перша черга 4 чи 8 будинків і ще на підході 2га, 4 5ти поверхових і 4 9ти поверхових і дитсадок.

Введдення за планом на початку 2016, але кажуть, що випереджують графік (думаю що відчувають, що чим скоріше здадуть і продадуть то будуть мати більші доходи, чим коли маринуватимуть на падаючому ринку).
Щодо переводу на тарифи для населення. Теж обкатано. Пишеться заява голові ОСББ, що там живу, а не веду бізнес і за його клопотанням, переводиться на тариф для населення. Єдиний мінус, що нема газу, але давно наловчився готувати на дачі в мікрохвильовці, можливо ще буду користуватися скороваркою.
Зараз тяжко сказати, що дешевше вийде, обігрів газом чи електрикою.
Так як приміщення без газу, то на ел. енергію тариф буде дещо знижений як для таких приміщщень.
Зараз читаю форуми по Новатору і Бучі-кварталу. Перше що кидається в очі, багато біженців даунбасят там поселяється.
І є проблеми від дятлів, які спускають в каналізацію буд.сміття. Тоді її забиває і потоп.
Але де знайти захист від при***, вони тебе скрізь дістануть?
п.с.
В жилий фонд не збираюсь переводити (ціна питання біля 2куе), достатньо буде отримати тарифи як для населення. Переведення в жилфонд добавить лише можливість прописки, але тема прописки не стоїть, не збираюся змінювати місце реєстрації.

Насчёт - "Введдення за планом на початку 2016, але кажуть, що випереджують графік "- то все так говорят что опережают график, а потом тянут врямя затягивая заселение клиента.

А что значит - "немає газу" - в цоколе типа не предусмотрен?

А отопление электрикой каким образом и сколько будет стоить?

Документ на право собственности когда обещают дать?

А что значит - "немає газу" - в цоколе типа не предусмотрен?

Як це?
наш борець з шаромигами не знає елементарних речей ?
Так підведення газу в пів-підвали не те що не передбачено - воно прямо заборонене + якщо висота приміщення менше ніж 2,20 ( здається) - також заборонене
В технічні приміщення ( якщо це не котельні) - заборонене
В приміщення не обладнані витяжними каналами - заборонене.
і так далі і тому подібне...

Так що експерд це не пальці вєєром - це талмуди документів.

Отвечу Захару на его замечания:
1) в прайсе таких акционных однушек на сегодня нет. На момент покупки их было на выбор 5 или 6, при этом одновременно с нами оформляла такую-же квартиру еще одна девушка.
Проверить-спрятал ли ЖИБ квартиры или нет -не у меня, ни у вас возможности нет. То, что покупатели на них были (как минимум мой родственник и та девушка) -это факт
Поэтому факты говорят что квартиры скорее всего все-таки раскупили.

2) что касается ремонта за 4куе. Я полностью уверен, что в квартире 40 кв.м за эти деньги, за 100 тыс грн ремонт можно сделать. Не нужно забывать, что это экстра-эконом класс, к тому же для арендаторов. Поэтому все самое дешевое, мебель и техника - б/у, никаких излишеств вроде бойлеров, посудомоечных машин и т.д.
Часть мебели возможно собрать у родственников/друзей - у кого лишний шкаф, у кого ненужный стол и т.д.

Цену ремонта я назвал адекватно месту и дому.
Друг например делал ремонт во ВГ и на двушку вложил 60 куе в ремонт 84кв.м. И этот ремонт адекватен дому и жильцам. Ремонт же не самоцель.

3) по поводу сроков окупаемости- согласен с вами, нужно добавить 1.5 года пока сдастся дом и сделается ремонт (ориентировочно -до 01.01.2017). С другой стороны, вложена только половина суммы, на остальную половину-беспроцентная рассрочка.
Поэтому предлагаю компромисный вариант-добавить 1 год к сроку окупаемости, итого - 11лет, что тоже неплохо.

наш борець з шаромигами не знає елементарних речей ?
Так підведення газу в пів-підвали не те що не передбачено - воно прямо заборонене + якщо висота приміщення менше ніж 2,20 ( здається) - також заборонене
В технічні приміщення ( якщо це не котельні) - заборонене
В приміщення не обладнані витяжними каналами - заборонене.
і так далі і тому подібне...

Так що експерд це не пальці вєєром - це талмуди документів.

Будівельнику, Ви ж зрозумійте - пан Недопереексперт повихоплював з Інтернету різні шматки інформації і хизується цим. А того, що в голові у нього вінегрет - це він не помічає))))