Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? - 2016

http://fakty.ua/214202-sobstvennik-zhil ... o-v-gruzii

коза не моя...

Класс! Можно еще и бабла отмыть прилично, без подтверждений источников дохода.

— Какие документы должен предоставить покупатель?
— Только паспорт. Никаких дополнительных документов от покупателя для подписания договора не требуется.

Класс! Можно еще и бабла отмыть прилично, без подтверждений источников дохода.

отмивай, чого чекаєш

Опять о недвиге за рубежом?
Мне как раз в рассылке от В.Савенка статья на эту тему пришла.
P.S. Не вижу на форуме возможности засунуть текст под спойлер, а то тут простыня

Недвижимость за рубежом

Добрый день!
Недвижимость может быть хорошей и плохой. В любой стране. Но та зарубежная недвижимость, которую активно предлагают купить нашим соотечественникам, в большинстве случаев приносит инвесторам только огорчения. Один из наших клиентов хотел приобрести такую недвижимость, но наши аргументы и примеры из практики переубедили его это делать. Он рекомендовал нам опубликовать эти примеры – пусть инвесторы знают, что недвижимость иногда может быть очень плохой.
А ведь звучит очень привлекательно из уст риелторов: «студенческие общежития в Англии», «таунхаусы в Майами», «небольшие квартиры в Германии», «стоянки в аэропорту»… Даже и не подумаешь, что объекты с такими красивыми названиями могут создать столько проблем и привести к потере капитала. Ниже – примеры из практики некоторых клиентов компании «Личный капитал».

СИТУАЦИЯ 1 – КВАРТИРЫ В ГЕРМАНИИ

В январе 2011 года Владимир приобрел две квартиры в Восточной Германии (Цвикау и Райхенбах). Обещанная доходность (исходя из стоимости квартир и рентной платы) составляла 16% в евро.

С того же года владелец начал получать ренту в два раза меньше. Внятные объяснения от маклера или от управляющей компании, почему рента в два раза меньше той, что была указана в расчетах, Владимиру получить не удалось – все говорили, что такова ситуация с недвижимостью в Германии.

Через 6 месяцев Владимир начал получать письма от управляющей компании (на немецком языке) о необходимости уплатить налоги (в Германии или в России), о собрании владельцев и принятии решения о ремонте (нужно было внести определенную сумму на ремонт), и т.д. Общение с управляющими компаниями сильно затруднялось тем, что никто в компаниях не говорит по-английски.

С начала 2014 года Владимир перестал получать ренту с одной из квартир. Причина – съемщиком является невменяемая женщина, за которую платят социальные органы, но этих средств достаточно только на покрытие текущих расходов и на ренту ничего не остается. С конца 2014 года обе квартиры выставлены на продажу по цене покупки. Пока продать их клиенту не удается.

ИТОГ инвестирования.
Доходность колеблется от 5 до 6% годовых, что гораздо ниже начальной обещанной.
Почти ежемесячные послания на немецком языке по вопросам, которые самому (без посредников в Германии) решить практически невозможно.
Решить вопросы со сменой съемщика жилья или с продажей очень сложно.

СИТУАЦИЯ 2 – КВАРТИРЫ В ГЕРМАНИИ

В 2012 году Вячеслав приобрел 9 квартир в Германии (Северная Вестфалия). Планируемая доходность была на уровне 15-17% годовых. После оформления необходимых документов ситуация сложилась следующим образом:

1. Вячеслав получал 15% годовых по двум из приобретенных квартир.
2. По трем квартирам доход составлял от 5 до 9% годовых.
3. Три квартиры сдать не удалось – по ним идут дополнительные расходы. 4. Арендатор одной квартиры ренту не платил и выселить его не предоставляется возможным.

В итоге доходность Вячеслава по его инвестициям в жилую недвижимость составляет 5-7% годовых (в зависимости от изменения текущих расходов на них). Плюс все сопутствующие проблемы – письма на немецком языке от управляющих компаний и из налоговой, дополнительные расходы по квартирам и т.д. В 2014 году Вячеслав выставил на продажу все свои квартиры. На данный момент проданы три квартиры – две по цене покупки, одна на 20% дешевле цены покупки.

СИТУАЦИЯ 3 – ГОСТИНИЦА, ОФИС И КВАРТИРА В ЛОНДОНЕ

Игорь купил недвижимость в Лондоне в 2012-2013 гг. 4 объекта на 500 тыс. долларов — номер в гостинице + небольшой офис + квартира. Офис оказался в залоге у кредиторов. Бывший владелец продал здание по кусочкам, так как оно было под залогом (риелторы нашли способ продавать по кусочкам). Были суды, но в итоге сейчас все владельцы мелких офисов платят кредит бывшего владельца, что съедает всю аренду. Номер в отеле – сдается не всегда, много простоев.

Квартира – единственный объект, который сдается почти по плану, но она куплена с привлечением ипотеки, соответственно доход пока небольшой, а с учетом периодических простоев некоторые месяцы являются затратными. В мае 2015 года Игорь решил все продать, но агентство, которое помогало в покупке, отказало помогать в продаже. Ему пришлось самостоятельно искать местных риелторов, которые взялись за продажу и самому ехать в Лондон решать вопросы.

СИТУАЦИЯ 4 – АПАРТАМЕНТЫ В ИСПАНИИ

Недвижимость в Испании между Малогой и Марбелией была приобретена Еленой в 2009 году за 230 000 евро. Продана в первой половине 2015 года по цене 65% от первоначальной стоимости за 150 000 евро. В рублях получили небольшой выигрыш (если это можно так назвать при таком падении курса). Сдавать в аренду не получилось – в регионе очень высокое предложение недвижимости. А проблемы с налогами и коммунальными расходами привели к решению о продаже.

СИТУАЦИЯ 5 – СТОЯНКИ В ЛОНДОНЕ (монолог Андрея)

«Я заинтересовался покупкой стоянок в лондонском аэропорту. Очень привлекательная доходность (8% годовых в фунтах гарантированно) и заинтересовала, но и заставила задуматься – объекты с такой доходностью обычно уходят, как горячие пирожки, когда в банках лежат миллиарды долларов под 0%. Я решил сам съездить и посмотреть на объекты (очень важный шаг при покупке любой недвижимости). В результате оказалось:

1. Стоянки находятся на расстоянии около 10 км от аэропорта.
2. Речь идет не о стоянках у основных аэропортов (Хитроу и Гатвик), а о каком-то второстепенном (я даже название не запомнил).

Это отбило охоту инвестировать, но я задумался, как же инвесторам платят такую высокую доходность? И могу предположить, что цена на стоянки настолько больше себестоимости их строительства, что она позволяет несколько лет платить инвесторам 8% в год, даже никому их не сдавая в аренду. А что будет с моими инвестициями потом? Буду ли я получать такой же доход через 3-5 лет? Смогу ли я продать кусок земли, находящийся в поле на расстоянии 10 км от аэропорта? Я рад, что решил съездить и посмотреть на то, что мне предложили купить…».

Неужели все так плохо и есть ли хорошие примеры инвестирования в недвижимость за рубежом? Конечно, есть.

СИТУАЦИЯ 6 – КВАРТИРЫ В ТОСКАНЕ

Алексей рассказал о том, как они с женой купили несколько квартир в Италии.
«Мы с женой любим и часто посещаем Тоскану. Мы знаем там практически все. И в 2013 году мы решили приобрести там несколько квартир, потому что планируем жить в них на пенсии. До переезда на ПМЖ мы планируем эти квартиры сдавать. Для поиска и приобретения квартир моя жена поехала туда весной 2013 года на 3 месяца. Она посетила около десятка компаний по продаже недвижимости и управляющих компаний. Она изучила спрос на аренду квартир в разных городах. За время нашего пребывания в Италии мы изучили налоговое и земельное законодательства Италии, а если чего и не знаем, у нас есть там хорошие юристы. Только так и нужно покупать недвижимость. Приобретать же ее по советам риелторов, не зная законов страны и ситуации с недвижимостью в том или ином регионе – это просто безумие, которое обязательно приведет к потерям».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Могу лишь повторить слова Алексея и дать следующую рекомендацию – не покупайте недвижимость за рубежом, если вы:
Не побывали на месте и не увидели то, что вы покупаете;
Не изучили спрос;
Не знаете налогового и земельного законодательства страны;
Не можете самостоятельно сдать недвижимость в аренду или самостоятельно найти управляющую компанию.

Класс! Можно еще и бабла отмыть прилично, без подтверждений источников дохода.

отмивай, чого чекаєш

Та пляжі там - не дуже.. Грузинську вчити безперспективно. І є відчуття, що в чомусь тут підвох. Треба все зважити.

[2]

По теме. Подруга подумывает продать наследную двушку ..... Расскажу ей про ОШ, пожалуй.

Наверное про ОШ она Вам больше расскажет через 2-3 недели молчания телефона, а потом через время, когда цену снизит и появится покупатель, которій будет торговаться....Если, конечно, она будет начинать продавать с максимума

мои знакомые, имея хату двушку в Ж в панельке 91 года на ПОСЛЕДНЕМ ЭТАЖЕ , тоже так думали, когда им показалось, что дом на Коперника 7 от КГС па 1000 с хвостиком В ДЕКАБРЕ 2015- это ЖЕ МЕГАДЕШЕВО. Простым прикидом **а к носу, они посчитали, что свои "ХОРОМЫ" аж в 51 метр в ж*** на последнем этаже они продадут аж бегом тыщ за 50, добавят тыш 25 и смело переедут почти в Центр города. Вложили в это дело бабло, которое копили на новую машину последних лет ), одолжили у знакомых.. ну короче поскребли по сусекам и купили заветную мечту- БЕТОН на коперника, в окружении такого же бетона, рядом трамвай и полуразрушенный кинотеатр К. Русь и нет места ни на парковку, ни на деревцо и т.д. Короче - г***о редкое, но на Коперника. И во настало время продавать свою старую двуху на Троещине (на коперника дом уже сдают)....

Удивлению не было предела, когда узнали, что клятые копийчужки не хотят давать за шедевр на Ж в Панельке 91 года на последнем этаже, хоть и с ремонтом( весьма убогим) больше 35. Короче, по балансу от операции по завоеванию центра еще минус 15 тыщ. долларов. Жизнь, она такая...бъет неожиданно и в самое больное место.

ну короче поскребли по сусекам и купили заветную мечту- БЕТОН на коперника, в окружении такого же бетона, рядом трамвай и полуразрушенный кинотеатр К. Русь и нет места ни на парковку, ни на деревцо и т.д.

Дом бизнес-класса без крытого паркинга это кидалово..

По теме. Подруга подумывает продать наследную двушку ..... Расскажу ей про ОШ, пожалуй.

Наверное про ОШ она Вам больше расскажет через 2-3 недели молчания телефона, а потом через время, когда цену снизит и появится покупатель, которій будет торговаться....Если, конечно, она будет начинать продавать с максимума

мои знакомые, имея хату двушку на Трояке в панельке 91 года на ПОСЛЕДНЕМ ЭТАЖЕ , тоже так думали, когда им показалось, что дом на Коперника 7 от КГС па 1000 с хвостиком В ДЕКАБРЕ 2015- это ЖЕ МЕГАДЕШЕВО. Простым прикидом **а к носу, они посчитали, что свои "ХОРОМЫ" аж в 51 метр в ж*** на последнем этаже они продадут аж бегом тыщ за 50, добавят тыш 25 и смело переедут почти в Центр города. Вложили в это дело бабло, которое копили на новую машину последних лет ), одолжили у знакомых, забрали у родни, то что им причиталось по наследству, ну короче поскребли по сусекам и купили заветную мечту- БЕТОН на коперника, в окружении такого же бетона, рядом трамвай и полуразрушенный кинотеатр К. Русь и нет места ни на парковку, ни на деревцо и т.д. Короче - г***о редкое, но на Коперника. И во настало время продавать свою старую двуху на Троещине (на коперника дом уже сдают)....

Удивлению не было предела, когда узнали, что клятые копийчужки не хотят давать за шедевр на троещине в Панельке 91 года на последнем этаже, хоть и с ремонтом( весьма убогим) больше 35. Короче, по балансу от операции по завоеванию центра еще минус 15 тыщ. долларов. Жизнь, она такая...бъет неожиданно и в самое больное место.

35 то еще как то слишком много.
А вообще люди которые пытаются провернуть такую операцию "найди лоха" на падающем или стоячем рынке вызывают умиление.
Как и те кто верят в 15% в батуми или еше где-то.

[2]

ну короче поскребли по сусекам и купили заветную мечту- БЕТОН на коперника, в окружении такого же бетона, рядом трамвай и полуразрушенный кинотеатр К. Русь и нет места ни на парковку, ни на деревцо и т.д.

Дом бизнес-класса без крытого паркинга это кидалово..

там паркинг есть, маленький правда.
А что, разве коперника 7- дом юизнес класса?

ну короче поскребли по сусекам и купили заветную мечту- БЕТОН на коперника, в окружении такого же бетона, рядом трамвай и полуразрушенный кинотеатр К. Русь и нет места ни на парковку, ни на деревцо и т.д.

Дом бизнес-класса без крытого паркинга это кидалово..

там паркинг есть, маленький правда.
А что, разве коперника 7- дом юизнес класса?

Да, по крайней мере так указано на сайте ЛУНь. Гостевой паркинг не считается.

GADFLY на коперника по 160 тыс паркинг ) пусть не ляля