Инвестиции в недвижимость Турции, Болгарии и Испании

2001
прочитайте внимательно первое предложение: запрещено покупать НА ЧЕРНОМОРСКОМ ПОБЕРЕЖЬЕ. Причина в том, что Украина и Россия имеют с Турцией морскую границу по Чёрному морю.

на черноморском побережье никто в инвестиционных целях никогда и не покупал. Поэтому данный закон ничего не поменял по факту.

Черноморское побережье к инвестиционным регионам не относится. Инвесторы, как европейские, так и россияне/украинцы, покупают только на побережье Средиземного и Эгейского морей + Стамбул.

vyacheslav_fomenko А это обычная практика для всех государств - то есть, условно говоря, итальянцы тоже не продают хорватам недвижимость на побережье Адриатики, или это какая-то особая паранойя Турции?

Noah Katz
скажу по правде, я тоже особо не докопался до причины такой паранойи))
озвучивали ту причину, которую я назвал.
Возможно, истинная причина и другая...
Но это скорее любопытно, чем принципиально важно, потому что Черноморское побережье Турции для инвестиций не интересно

Покупка недвижимости у застройщика на стадии строительства.
При покупке недвижимости на стадии строительства инвестор подписывает договор с застройщиком.
В договоре с застройщиком фиксируется:
1. все используемые строительные материалы
2. график строительства поэтапно с чёткими сроками завершения этапов (ответственность застройщика)
3. график оплат за квартиру в случае предоставления инвестору рассрочки (ответственность инвестора)
- на случай несоблюдения условий 2, 3 прописываются штрафные санкции. Как минимум, при задержке срока сдачи объекта в эксплуатацию инвестор получает возмещение, эквивалентное доходу от сдачи в аренду квартиры-аналога.
- для контроля над строительством со стороны инвесторов застройщики зачастую размещают вэб-камеру с целью отслеживания этапов строительства онлайн либо периодически размещают на интернет-сайтах фотоотчёты по строительству.
- в случае рассрочки оплату инвестор может проводить дистанционно на счёт застройщика посредством интернет – банкинга.
- перед подписанием контракта с застройщиком инвестор может проверить в налоговой информацию по застройщику (вплоть до оплаченных налогов и задолженностей за последние 3 года, задержек в сдаче объектов, выявленных в процессе эксплуатации недостатков и т.д.)

vyacheslav_fomenko
Хоч я і не інвестор , але і мене можуть цікавити фінансові умови
Ро пункту2 і 3 - ясно
Чи могли б Ви викласти приблизну порівняльну табличку для обєкту наприклад в 50000 доларів
Ціна при 100%
Ціна при 20-30-50-70% проплаті + графік і величини погашень на 1-3-5-10 років?

budivelnik
Табличку для варианта с банковским кредитом, я так понимаю?
Предоплата по кредитам для нерезидентов составляет не менее 50%, чем турки нивелируют свои риски: в случае невыплат по кредиту более 3х месяцев банк может продать квартиру без длительных церемоний.

Поэтому изложу варианты для предоплаты 50 и 70 % при стоимости квартиры 50 тысяч:
1 год 3 года 5 лет 10 лет
50% 2172 781 505 301
70% 1303 467 303 180

Отмечу, что расчёт приведен для аннуитетной схемы платежа (то есть платёж не меняется в течение всего срока кредита). В Турции кредитуют преимущественно по ней.

Кредитный калькулятор есть также на сайте компании HayatEstate, которую я представляю.

Напоследок добавлю, что есть ещё возможность получения рассрочек от застройщиков, но эти рассрочки очень индивидуальны. Обычно рассрочка предоставляется беспроцентно до конца строительства. Но могут быть варианты более длительной рассрочки за дополнительную плату в виде %-ов.

А сегодня предлагаю к обсуждению вопрос, как минимизировать свои вложения при инвестициях в турецкую недвижимость?

При покупке квартиры отнюдь необязательно сразу оплачивать всю её стоимость, даже если необходимая денежная сумма есть на руках. Дело в том, что ставки по кредиту в турецких банках ниже, чем ставки по депозитам в банках Украины и России. Поэтому зачастую при покупке недвижимости целесообразнее взять кредит / рассрочку и ежемесячно погашать их за счёт денег, поступающих в качестве процентов с депозита (от бизнеса) либо же от сдачи в аренду купленных в Турции апартаментов (а почему нет?).

Итак, рассмотрим варианты:
1. Кредит:
- До 50% инвестиций инвестор (даже нерезидент) может привлечь в качестве займа в турецком банке;
- процедура выдачи кредита проще, чем в Украине;
- залогом по кредиту является квартира. В Турции в законодательстве чётко прописан переход к банку права собственности на залоговую недвижимость в случае невыполнения обязательств заёмщиком, поэтому турецкие банки несут значительно меньшие риски по сравнению с украинскими и охотно выдают кредиты как резидентам, так и нерезидентам;
- кредиты выдаются в евро, долларах США, турецкой лире на срок до 15 лет;
- процентная ставка по кредитам в евро/долларах США составляет 8-9%;
- кредит можно оформить как на завершённый объект строительства либо вторичную недвижимость, так и на строящийся объект (в случае, если банк сотрудничает с данным застройщиком).

2. Рассрочка от застройщика:
- практически все застройщики предлагают беспроцентную рассрочку (или по минимальной ставке) до завершения строительства. При этом обычно платежи по рассрочке привязывают к завершению определённых этапов строительства, что дополнительно мотивирует застройщика сдавать объекты в срок, а инвестору даёт возможности контроля, чётко прописанные в договоре.
- некоторые застройщики даже предлагают рассрочку на срок до 5 лет после завершения строительства под невысокий процент, обычно сопоставимый с банковским.

Минимизация срока вложений:
- застройщик начинает продавать квартиры сразу после получения разрешения на строительство и завершения проектных работ. В течение периода застройки цены несколько раз централизовано корректируются в сторону увеличения. К окончанию строительства рост цены может составить 20-60% от первоначального значения. Исходя из упомянутой политики ценообразования, покупатель, инвестировавший деньги на начальном этапе, может продать квартиру на любом этапе, не обязательно дожидаясь окончания строительства.

ВЫВОД:
при покупке квартиры в Турции инвестору достаточно обладать 20 – 50% от стоимости квартиры и достаточной финансовой стабильностью для погашения должностных обязательств.

Не исключено, что в Турции надувается пузырь рынка недвижимости, считает турецкий экономист Daron Acemoglu, профессор Массачусетского технологического института.

Налог на продажу составляет 3.3 процента и делится поровну между продавцом и покупателем так же, как и услуги брокера в размере 7 процентов. Ежегодный налог на имущество около 1 процента от стоимости недвижимости.

Иностранец должен получить письменное разрешение на покупку от властей (военных). Несмотря на формальный характер этого разрешения, на получение уйдёт от 2 до 3 месяцев.

nytimes.ком/2012/08/23/greathomesanddestinations/real-estate-in-turkey.html?_r=0

juice
на днях уже кто-то писал про товарища из Массачусетского института...
Статья старенькая, все цифры в ней неактуальны, налог не 3,3 %, а 4 сейчас, услуги брокера - вообще сугубо индивидуальный вопрос, и оплачивает их не покупатель, а застройщик.
Налог на имущество никогда не был 1%, он раньше был 0,1%, потом 0,2%, что явно не около 1...
В общем статья, на которую Вы ссылаетесь не только не актуальная, но и дилетантская, то есть автор писал многие вещи наугад из расчёта, что никто не проверит...

vyacheslav_fomenko
всё-таки 3 процента налог на продажу, по 1.5 процента с покупателя и продавца
налог на имущество действительно 0.1 процента, на землю 0.3
отсюда:
turkishconsulate.org.uk/en/other_services.asp?PageID=3