Купуємо для себе, а не в ОРЕНДУ, закордонну нерухомість
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Дано: куплена "двушка" у Львові на початку року 2018. Щось за 45 000 - 50 000 доларів (точно історія вже мовчить, бо оплата шла гривнями). "Вкинуто" в ремонт та обладнання на сьогодні 20 000 долярів (ремонт гарний, дизайнерський, техніка не дешева). Під квартирантів. Гарних. Дорогих. Маємо в знаменнику: 65 000-70 000 долярів.
Знайти: за скільки треба здавати квратирантам при бажаній доходності в 9 відсотків річних по валюті. Термін окупності?
Розв"язок: 1) Задано дохідність: (9х65 000)/100=5850 $ на рік. 2) У перерахунку на місяць: 5850/12=487,5 $ або 487,5х28,05=13 893 гривні на місяць. Думаю, реально знайдуть квартирантів на 14 000 гривень. 3) Термін окупності: 65000/5850=11 (одинадцять) років. Висновок: не вигідно. Прийнятий в Україні серед середнього бізнесу термін окупності капіталовкладень - не більше 8 років.
НДР (для відмінників Економічного ліцею): методи зменшення терміну окупності? а) 65000/8=8125 $ на рік, або 8125/12=677$ на місяць. б) Необхідна плата квартирантам за задоволення: 677$х28,05=18 900 гривень на місяць. (зауваження ріелтора: не знайдете такого). в) Зниження витрат на ремонт квартири до 10 000$. Тоді: (55000$х9)/100=4950$ на рік або 412,5$ на місяць, або 11756 гривень на місяць. (зауваження ріелтора: знайдете такого квартиранта легко) г) термін окупності: 55000/(12х412,5)=11 років. Не вигідно. д) бажана плата від квартирантів: ((55000/8)/12)х28,05=16 328 гривень на місяць. (зауваження ріелтора: не знайдете на 16350 в місяць). Приємні плюшки: долар по 26,50. Ризики: гривня по 30. Зношення квартири. Витрати на ремонт - за 11 років точно все поламається хоч один раз. Тупік?
P.S. особисто мені якось не дуже подобається чекати повернення вкладених коштів - тільки повернення - 11 років.
як на мене - гривню у притомні банки, зараз непогані процики дають, і не гратись із тими квартирами...
В Україні скоротилися обсяги будівництва У першому півріччі обсяги введення в експлуатацію нового житла скоротилися на 27,8%
flyman написав:заодно для Долярчика алгоритм. При чому зараз може продати свою прелєсць, зароблене порозпихувати в кілька банків під 6% у валюті, за відсотки орендувати, з"їхавши від тещі. крім того не болить голова щодо ремонту... Після чергової кризи, коли виженуть "папіредників" і почнеться нова хвиля "пакращень" вкластися в котлован (або вторинку).
Поради нездалі...мабуть.
Враховуючи, що хлопець бажає примножити кепітал - поради гуд!
% капають живе собі окремо від тещі, мозга йому не ..бе і нічим не переймається
Я вважаю, що пан Долярчик все робить вірно: хлопці, у легіня не було ВЛАСНОГО ЖИТЛА. Родина є, дитина є, робота (власна справа (!!!) - є), а житла нема. При тому: чесно заробив своїм горбом! То дорого коштує! Треба аплодувати! Єдине, що мене хвилює: відійшов від віри християнської та вдарився у сектанство. Почав читати диявольскі чорні книжки типу "Як заробити один мільйон доларів за одну ніч, торгуючи секонд хендом, дівочою цнотливістю або папером для виготовлення іграшок на ялинку".
Позавчора розмовляв в ресторації Sedir на Бульварі Ататюрка в Анталії з одним львівським інвестором у житло для квартирантів (Як ви знаєте, навіть в несезон добрі люди із грошиками проводять час в Туреччині). Має дядько і гроші, і квартири. Сама класна - з видом на центр Львова - дає дядьку на СПА 800 долярів на місяць. Він теж занепокоїний тим, як вгадати, коли буде рубікон і шара отримання ДАРМОВИХ безподаткових грошей з оренди закінчиться. Сказав, що перспективним - на його думку - я не маю жодної інформації - зараз є купівля квартири у Відні - орендна плата 600-800 ойро на місяць; до речі, хто не зна: зараз авіаквиток Київ-Відень - 10 ойро в один бік.
Новинка осіннього сезону: власники 4-5-6 квартир і більше під оренду почали збувати "старий фонд", що добряче попрацював , і купувати НОВЕ. Знаєте чому? Відповідь банальна: якщо здаєш дорого та нормальним людям, то повинен бути НОРМАЛЬНИМ і під"їзд, а не засцяний котами та пофарбований зеленою олійною фарбою. Прогрес, одначе...
Востаннє редагувалось akurt в Суб 15 гру, 2018 19:48, всього редагувалось 1 раз.
akurt написав:Шановний пан плутає "ІНДЮШКУ" і "КАЧКУ". То є різне. І ще я вгадав, що пан на "Бессарабському" ринку в Києві не купує навіть цибулю. А цибуля зараз гарна! Качку дійсно купите десь під парканом за 100 гривень кіло. У селі - за 70 гривень за кіло. Успіхів в заробітках! В наш час заробити гарному легіню 4000 гривень - то не за день підсобником - 500!
На Бессарабскому рынку пан купует говядину и свинину которая в цене не сильно отличается от других рынков в Киеве. Индичку от качки отличает моя жена которая сегодня купила индичку на моем рынке в Нижнем Печерске, а не в зачуханном львовском селе. Цыбуля как и картопля ,и буряк, и гарбузы у меня свои с села где я плачу 150м3х6,9= 1035грн за отопление дома зимой в месяц,по 8,5 грн за м3 платежки еще не приходили.
flyman написав:заодно для Долярчика алгоритм. При чому зараз може продати свою прелєсць, зароблене порозпихувати в кілька банків під 6% у валюті, за відсотки орендувати, з"їхавши від тещі. крім того не болить голова щодо ремонту... Після чергової кризи, коли виженуть "папіредників" і почнеться нова хвиля "пакращень" вкластися в котлован (або вторинку).
Поради нездалі...мабуть.
Враховуючи, що хлопець бажає примножити кепітал - поради гуд!
% капають живе собі окремо від тещі, мозга йому не ..бе : і нічим не переймається
.... хлопці/мужики - а ви з калькулятором дружите!?
... давайте, я вам всім все розжую!
- свою квіточку я купив у жовтні(рік тому) ~ за 28К$ по тодішньому курсу(трьома внесками протягом пів року) - тепер дивіться далі: уявімо, що я її продав(так, як ви радите) ще місяць тому(бо тепер, напевно, треба ще якісь додаткові податки платити) за 35К$ - чому? - ось олх в поміч: перша "хотєлка" 38К, друга 35К (і то, моя на пару метрів більша! )
або
....хоч, в реалі напевно б продав би за 33К - але, нехай буде 35 000дол. ...тепер, як каже пан Акурт, беріть калькулятори і клацайте: 35 000+6%річних = 2 100%/рік - 19,5 податків = 1 690/12міс. = 140,8$/місяці!
- а тепер скажіть мені, шановне товариство, яку я ху---хорошу квартиру можу зняти за оті 140 долярів в місяць? - хіба що "бабушатнік"!
- а ще там писали, що я хочу нічого не робити.....а шукаю хорошу пораду...... - і от дали мені пораду.... - А ЩО? - ЩО Я МОЖУ ДОЗВОЛИТИ СОБІ АЖ ЗА 140 долярів? - прогодувати, одіти сім'ю??? - по легенді, це мав бути такий прибуток, щоб ЗВІЛЬНИВ мене від роботи! - але як? - як тут ажжжжж 140 долярів
... і то рахуйте, треба знайти ще ШІСТЬ банків(щоб розкидати суму) щоб давали ще отих 6%(а їх стільки нема) - а в один банк все пхати - це з головою не товаришувати! ))) - а все перевести в грн і теж по банках? - сумніваюсь, щоб таке хтось з вас вчудив! )))
Долярчик написав:.... хлопці/мужики - а ви з калькулятором дружите!?
... давайте, я вам всім все розжую!
- свою квіточку я купив у жовтні(рік тому) ~ за 28К$ по тодішньому курсу(трьома внесками протягом пів року) - тепер дивіться далі: уявімо, що я її продав(так, як ви радите) ще місяць тому(бо тепер, напевно, треба ще якісь додаткові податки платити) за 35К$ - чому? - ось олх в поміч: перша "хотєлка" 38К, друга 35К (і то, моя на пару метрів більша! )
або
....хоч, в реалі напевно б продав би за 33К - але, нехай буде 35 000дол. ...тепер, як каже пан Акурт, беріть калькулятори і клацайте: 35 000+6%річних = 2 100%/рік - 19,5 податків = 1 690/12міс. = 140,8$/місяці!
- а тепер скажіть мені, шановне товариство, яку я ху---хорошу квартиру можу зняти за оті 140 долярів в місяць? - хіба що "бабушатнік"!
- а ще там писали, що я хочу нічого не робити.....а шукаю хорошу пораду...... - і от дали мені пораду.... - А ЩО? - ЩО Я МОЖУ ДОЗВОЛИТИ СОБІ АЖ ЗА 140 долярів? - прогодувати, одіти сім'ю??? - по легенді, це мав бути такий прибуток, щоб ЗВІЛЬНИВ мене від роботи! - але як? - як тут ажжжжж 140 долярів
... і то рахуйте, треба знайти ще ШІСТЬ банків(щоб розкидати суму) щоб давали ще отих 6%(а їх стільки нема) - а в один банк все пхати - це з головою не товаришувати! ))) - а все перевести в грн і теж по банках? - сумніваюсь, щоб таке хтось з вас вчудив! )))
... то що, ще будуть "вар'ятські" поради?
тобто 7 тон за рік нічого нероблення (купив-продав бетон) тобі не тре. то я вже не знаю, що ти хочеш, щоб гроші самі з неба падали в кишеню. йому 6 банків мало, тобто на дружину ти не покладеш на депо (вже тре 3 банки), і класти будеш тільки долар, в гривню вже не будеш гратися, хоба б до літа, щоб літом відкупити по смачному курсі.
За 4000грн в Бучі під Києвом, є 1к в новобудові з ремонтом, але без мебелі під оренду. Якщо захочеш, то знайдеш подібне і в Львові за $140.
Ладно, на цьому мої поради тобі закінчуються. Ти сам вумний з кулькулятором, нах поради такому мудрагелю.
Пан Долярчик - робіть те, що ви робите. Бо робите ви все правильно. До речі, у випадку продажу квартири тільки податок продажу нерухомості, якою володіли менше трьох років, складе 6,5 відсотка від вартості квартири. Це якщо не рахувати все інше і послуги нотаріуса. На практиці переоформлення обійдеться трохи не в 1000 доларів. Ось і порахуйте, які втрати. Орендувати ви нічого не зможете - останнім часом орендодавці підвищують і підвищують орендну плату. У Львові нормальна двушка не в центрі - 12 000 гривень на місяць+комунальні. Вже лунають хотєлки в 15 000 гривень. Перехерстіться та робіть ремонт. Гарному жовніру тре мати власне житло. Я вже не думаю, що вкладетеся в 5 000 долярів.
Знову із бесіди в ресторації Sedir із вельмишановним орендодавцем зі Львова, в якого, пан Долярчик, грошви стільки, що ви навіть уявити половину не можете. Так ось, він здає один об"єкт нерухомості одному легіню, що займається (видалено автором, бо то приватна інформація) за 500 доларів на місяць. Сам орендодавець і питає у орендаря: - Ось навіщо ти щомісяця викидаєш мені у кишеню 500 долярів? Невже ти такий бідний, що не купиш у Львові квартиру? Ти ж подумай: ОРЕНДНА ПЛАТА ЗА ЖИТЛО - ТО ВИКИНУТІ ТОБОЮ ГРОШІ, які ніколи до тебе не повернуться?
Той відповів: в мене статки у Львові такі від того (назву та тему бізнесу видалено автором), що мені не шкода за чудовий такий ВАШ об"єкт викидати 500 доларів на місяць. Ось так.
flyman написав:Ладно, на цьому мої поради тобі закінчуються. Ти сам вумний з кулькулятором, нах поради такому мудрагелю.
... що Флаю, зацепило трішки? - а я вже давно не прошу порад! - хіба так, жартома питаю: "ну то де вкладати?" - а ніде! - бо нічого "ідеального" - нема! - он перечитайт пана Акурта, "шевелячи губами"! - все правильно пише(а не фантазує, як ти! ) - он бачиш, тільки податку вийде на 6,5%!!! - далі, - в реалі, кажу, що може навару вийти не 7, а реально 5К за рік!(а тут вже тільки 100 -соткою попахує в місяць! ) - і що далі? - скидатись нанадцять років по "бабушатніках"? - або в менш-більш пристойній квартирі, але у Рясному, чи Винниках? - нах така локація!(нах таке життя? )
- Флай, ти ж ніби, багато розумних речей пишеш...... - ну а тут, вибачай - реальні фантазії-хотєлки! - в реальному житті, так все легко ПЕРЕСІЧНОМУ, - майже, не вдається!!!(ну, крім випадкіа "вдало" женитись)
.... то ж ще раз перечитай пана Акурта і подумай
п. с. ... пане Акурт, дякую за підтримку! - а ремонт, завдяки тому, що планую робити сам з татом(ну, крім меблів на кухню) - то таки планую вкластись в 10-12К(а більше не маю ) ... бо думаю, що таки, саме "робота чужих майстрів" забирає львину долю бабла з ремонту!
Долярчик написав:- а ремонт, завдяки тому, що планую робити сам з татом (ну, крім меблів на кухню) - то таки планую вкластись в 10-12К(а більше не маю ) ... бо думаю, що таки, саме "робота чужих майстрів" забирає львину долю бабла з ремонту!
Пан Долярчик та й інші панове! Є теорія і є практика. Я в своєму житті переїжджав та робив повні капітальні ремонти або будував будинок "з нуля" декілька разів. Маю досвід не тільки задачі в оренду житла, а й сам орендатор - мої діти орендують житло. То знаю, що воно і як. Тому знаю те, що не знає багато теоретиків із теоріями "на кінчику пера".
1. Раджу пану Долярчку раціонально підійти до того питання: планую робити сам з татом . Наприклад, коли я робив у 2016 році ремонт в декількох квартирах під здачу у Львові, я подивився на іншому поверсі нового будинка, як працює бригада електриків - штроби, дроти, труби, пайка... Домовився, щоби вони ТОЧНО приступили до роботи 8 червня - і тільки у мене - хлопці точно прийшли з ранку 8 червня, подивилися та обговорили зі мною креслення електричного розведення дротів та встановлення розеток та вимикачів, обговорили, які дроти треба (Пан Долярчик - тільки Мідь!) - приступили до роботи. Квартири ж зараз здаються як - бетонний паралелепіпед і все - починати треба із того, що треба штробити). Так ось, квартиру хлопці робили за 2 дні. Ціна була ДУЖЕ адекватна. Якість висока. Розцінки не пам’ятаю, але встановлення розетки - платив хлопцям 20 гривень. Звісно, я би розетку і сам встановив би, але "не панська то справа", крім того: треба було "мотатися" по Львову робити закупку матеріалів, в тому числі і тих самих розеток. (Раджу на Південному).
2. Маючи достатньо великий досвід ремонтів, робіт по ремонту та ВЛАСНИЙ досвід будівництва двох своїх приватних будинків, я купив собі квартиру за кордоном не просто так, тому що бачив кожну дрібницю: - територія, що охороняється відеоспостереженням і ще парковка (зараз, наприклад у шановних покупців чудового комплексу біля "Victioris Gardens" у Львові немає паркувальних місць взагалі (!!!), в таку ж халепу попали приятелі у Дніпрі - престижний комплекс у Нагорному районі має тільки підземні паркінги по 15 000 долярів, оренда місця в якому коштує 1000 гривень на місяць).
- територія з газонами, пальмами, деревами лимонів, помаранчі, гранат, виноград. Цим не здивуєш шановне панство - зараз і в нас навчилися робити приємні території: але... але: полірований мармур під ногами на всій території, плитка із природного каменя навкруги басейна (щоби було не слизько)... - плавальний басейн (працює з 1 червня до 1 жовтня). Комори підвального приміщення (у нас теж так роблять зараз), але: резевний басейн з водою у підвалі із встановленим обладнанням для підкачки води... Сонячні колектори - 21-е сторіччя ж зараз! - на даху будинка - гаряча вода безкоштовно... - під’їзд: портал мого під’їзду - це чудовий витвір мистецтва різьби по каменю та мозаїки в стилі "модерн" - робота по мармуру, фото саме його розміщено в деяких рекламних проспектах. - під’їзд: все - полірований граніт із дзеркалами. Панелі з полірованого граніту на висоту 1,2 метри, все в одному кольоровому стилі. - класні красиві двері - всі ОДНАКОВІ у всіх сусідів - бо то все за проектом. - готова ремонтом квартира в стилі "модерн" - все зроблено на 100 відсотків, вселяйся й живи. В тому числі - повністю готовий санвузол з чудовою душовою кабіною. На що вперше звернув увагу - стильно зроблені стелі із вмонтованим освітленням на світлодіодах - тільки в основній кімнаті стоїть 4 вимикачі різного освітлення. Електричний привід віконних жалюзей. Всі вимикачі та арматура VIKO, вже заведено інтернет та безкоштовне кабельне телебачення (розетки у всіх кімнатах). - підлога - нічого особливого, ламінат. Покладено якісно, не скрипить і не прогинається. - вмонтовані кухонні меблі та меблі в прихожій. Все в одному стилі із дверима квартири. - Побутова техніка: електрична духовка, газова поверхня, витяжка. Все готове, все за Паспортами і все працює. Докупив: холодильник LG, посудомийну машину, пральну машину. - балкон: перила із нерзевної сталі, стіни - із затемненого товстого скла, кахель, виведена вода на балкон, зроблено водостоки за балкона (мені дуже зручно - купаю собаку на балконі), оздоблення балкона по периметру - полірований мармур. Стіни все - якісно рівненько, у всіх квартирах за європейської і не тільки звичкою - пофарбовані білою фарбою. Фарба якісна - бризнув якось червоним вином - все легко змилося без слідів. Вид на гори. Я знав точно, скільки то все коштує.А тут - готове та якісне. - Все, купуємо - так сказала жінка. Я погодився.
Еще один анализ от оккупанта (к сожалению, патриотичных источников не нашел) -
Инна Ноин замечает, что в Стамбуле появились «проекты-призраки», стоящие полупустыми, даже в самом центре города. Строительные компании, не завершив даже наполовину продажи проекта, приступают к строительству следующего, что в итоге приводит к черте банкротств при огромном стоке жилого фонда в городе. Также на фоне продолжающегося падения цен застройщики не могут осуществить продажи квартир в жилых комплексах по планируемой стоимости.
Все это, по мнению специалиста, привело к той стадии рынка, когда перед каждым покупателем стоит возможность огромного выбора, а также возможность торговаться и сбивать цену на выбранное жилье. Очень похоже на Киевский РН
akurt написав:КУМЕДНА АРИФМЕТИКА ПРО ДОХІДНІСТЬ
