Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

КГС намерен снижать себестоимость строительства (точно все идет к монополизации):


Киевгорстрой покупает проектную организацию

Акционерное общество «Холдинговая компания «Киевгорстрой» планирует создать собственное проектное предприятие.

Как передает корреспондент УНИАН, об этом сообщил сегодня на пресс-конференции вице-президент ХК «Киевгорстрой» Сергей ДРАЧ.

«В связи с тем, что возникли высокие риски в работе с проектными организациями, которые сегодня тоже распадаются на глазах и больше не могут нам предоставить качественные услуги, мы планируем создать свое предприятие, которое перехватит инициативу и сможет выполнить большую часть проектных работ, которые выполняются «Киевгорстроем», – сказал он.

С.ДРАЧ уточнил, что речь идет о покупке проектной организации. «Мы сделали первые шаги, определили базовую проектную компанию. Она войдет в структуру «Киевгорстроя». Через полтора месяца мы публично представим эту компанию», – пояснил он.

По словам вице-президента компании, покупка проектной организации позволит в перспективе сократить закладываемую в себестоимость жилья в объектах холдинга стоимость проектных работ на 60% благодаря внедрению типовых проектов зданий для микрорайонов.

Справка УНИАН. Холдинговая компания «Киевгорстрой» – крупнейшая строительная компания Украины. 80% ее акций принадлежали киевской территориальной общине и находились в управлении Киевской горгосадминистрации.

В холдинг входят 40 открытых акционерных обществ, в которых «Киевгорстрой» владеет от 26 до 30% акций, 6 дочерних предприятий, 51 предприятие – на правах ассоциированных членов.

По итогам 2009 года холдинговая компания «Киевгорстрой» как заказчик и генподрядчик ввела в эксплуатацию около 356 тыс. кв. м жилья, что составляет 48% от общего объема жилищного строительства в Киеве и 22% – в Украине. В 2009 году предприятия холдинга выполнили строительных работ на 2,9 млрд. грн.
http://www.unian.net/rus/news/news-397054.html

из статьи о ситуации в Штатах:

За кожною четвертою іпотечною угодою борг перевищує вартість будинку. У результаті повернення майна через суд з'являється більше бездомних і незайнятого житла. Потрібне швидке списання вартості паперів. Банкам доведеться визнавати втрати і при потребі шукати капітал для виконання вимог до резервів.

Звичайно, це буде болісно для банків, але їхній біль буде нічим порівняно із стражданнями, які вони принесли людям у всій світовій економіці.

www.epravda.com.ua/columns/2010/09/20/248883/

Война будет это 100%. Но до Украины вряд ли дойдет.

Это что же за война, которая ни до кого не доходит?

ишь, какая продвинутая компания этот КГС:

"Киевгорстрой" поставит в Киеве систему "Умный дом"

Акционерное общество «Холдинговая компания «Киевгорстрой» планирует разработать систему управления жилыми домами «Умный дом».

Как передает корреспондент УНИАН, об этом сообщил на пресс-конференции вице-президент ХК «Киевгорстрой» Сергей ДРАЧ.

По его словам, данную систему планируется разработать и применить на строящемся объекте по ул. Коперника, 9-11 в Киеве.

«На одном из домов, а именно – по ул. Коперника, 9-11 мы планируем внедрить систему «Умный дом». Я думаю, что это даст возможность выйти на качественно новый уровень эксплуатации дома, который мы сегодня строим», – сказал С.ДРАЧ.

В свою очередь президент ХК «Киевгорстрой» Василий МОЖАР отметил, что этот объект строится за оборотные средства холдинга, на сегодня построено 10 этажей жилого дома.

«Мы пока что не привлекали инвесторов на этот дом. У нас есть возможность либо оптимизировать процесс и в 2011 году запланировать его сдачу в эксплуатацию, либо еще немного потянуть со строительством и поэкспериментировать», – добавил он.

В.МОЖАР пояснил, что система управления «Умный дом» подразумевает автоматический электронный учет жилищно-коммунальных услуг в доме. В частности, помимо обязательных для всех домов, возводимых «Киевгорстроем», систем дымоудаления, пожаротушения, подачи тепла, воды, электроэнергии, в доме будет внедрена система, которая будет управлять всеми системами в едином цикле с помощью промышленного компьютера и считывать показатели электронных счетчиков, учитывающих расходы воды, тепла, электроэнергии и т.д. «Таким образом, та организация, которая принимает дом на эксплуатацию, больше не нуждается в хождении по квартирам, чтобы снять показания счетчиков», – добавил он.

В.МОЖАР уточнил, что таким же образом могут управляться системы охраны, пожаротушения и т.д. «Таким образом, мы сегодня ставим базу, которая управляет жизнедеятельностью дома, а к этой базе можно добавлять другие «навороты», – отметил он.


http://www.unian.net/rus/news/news-397093.html

а вот родная Одесса, по цене Майами:
http://fn.ua/view.php?ad_id=48270
Дом на Ленпоселке
2. Ленпоселок. Генерала Доватора, Общ. 99, 7.м.кв., Дом на 2 входа. 3 комнаты, кухня, веранды. Есть еще один дом 50 м.кв. 90 000 у.е.
Тел: (004) 7985905
Лилия
Цена: 90 000 у.е.
обязательно фото по ссылке посмотрите.....

Да уж, ох...ный вариант... этот Ленпоселок - вообще практически не Одесса... это выселки, типа дальней Борщаговки в Киеве, а то и ещё дальше...
вот в Майами я б купил, но проблема в гражданстве и трудоустройстве

я же говорю, у меня депрессия от их цен начинается. Можно без гражданства, ездить по трудовой или гостевой визе. Мне уже не хочется ни куда ехать, а детям нужно показать, что есть выбор, а не обязанность жить тут.

вы видели какая началась суета с долларом и евро? Прогнозы посыпались со всех сторон? Ждите резкого улучшения жизни, роста реальных зарплат и общего благосостояния граждан. Все ближе становимся к мысли высказанной на этом форуме уже не одним человеком - скоро мечта о недвижимости не будет приоритетной.

Oven
Продается 2-комнатная квартира. Донецкая область, г. СлавянскОписание квартиры
Код: 73750625 / 13.05 / 14:37


Словьянский район,
Славянск
ул. Ленина Комнат / тип : 2, разд. комнаты
Этаж / Этажность : 2 этаж, 9 этажного дома
Площадь (кв.м) : 42.4 - общая
Месторасположение : в населенном пункте

Цена : 11 850 $ / 279 $ за кв.м

Контакт. лицо : Максим
Телефон : 066-386-8686
E-mail : ******i.ua

Дорого, однако!

нормальный ориентир для киевской недвиги......

вот это диагноз:
Героїв оборони вул., 10а, 22/25 цегл., в парку, 116/69/18, 3 лоджії, дизайнерський євроремонт, голландський паркет, системи "розумний дім", "Мультирум", італійські меблі, техніка "Miele", своя, 490000у.о.
Тел.: (98) 8043597, моб.

взгляд одесских риелторов на ситуацию с ценообразованием на РН:

Три «шапки» цен на недвижимость
За счет каких резервов снижается цена на жилье?

За счет чего цена на недвижимость растет или снижается?
Спрос и предложение, рыночный механизм, себестоимость строительства и все прочие умные термины определяют ситуацию на классических, растущих, равновесных рынках. Но когда падающий рынок недвижимости преодолевает все предсказанные уровни «поддержки» в одном регионе, но упорно держит цену или нехотя « ползет вниз» в другом, где рубль стоит столько же, стройматериалы тоже, а люди находятся в одной и той же экономической ситуации, возникает закономерный вопрос. Почему?
Мы, операторы рынка недвижимости Уфы, пережили уже несколько стагнаций рынка. При этом настоящее медленное снижение цен на недвижимость Уфы, которое продолжается с начала 2007, с нашей точки зрения, имело несколько резервов снижения цен, которые реализовывались по очереди.
Оговорюсь, я не о причинах снижения, хотя о них тоже упомяну. Речь идет о том, что любой, пусть например, товар, имеет некий минимум цены, и некий максимум. Все движения между происходят в диапазоне ценового резерва. И если в случае обычного материального товара этот резерв – та часть торговой наценки, которая позволяет фирме производить этот товар не в убыток себе, и определяется себестоимостью и общими издержками фирмы, то в случае продажи недвижимости работают несколько иные механизмы.
Назовем их «шапками» цены. Чем дольше продолжается стагнация рынка, тем сильнее падает цена за счет истощения этих «шапок» именно в указанной ниже последовательности. Размер такой «шапки» в различных рыночных состояниях различен.
Понятия издержек и себестоимости важны для застройщиков и являются для них однозначным ограничением цены, по крайней мере пока. Собственники вторичного жилья также пытаются косвенно оперировать понятием себестоимости, говоря о своих затратах на евроремонт квартиры, перепланировку и т.п. Однако реалии рынка сейчас слабо принимают во внимание этот фактор. Согласитесь, то, что для одного является суперремонтом, для другого – морально устарело.
Ниже перечисленные факторы, помимо того, что являются резервами снижения цены, являются еще и факторами превращения отложенного спроса на недвижимость в активный.

Ожидания продавцов и изначальные устои рынка.
Интересы продавца на любом, даже падающем рынке, заставляют его устанавливать цену по максимуму. Поскольку мы представляем собой риэлторскую компанию, то будем рассуждать с точки зрения того, что недвижимость продается с помощью риэлтора. При этом риэлтору, конечно, уплачивается вознаграждение.
Мы уже на раз говорили о том, что, согласно принципам классического маркетинга, тот должен платить за услуги агентства, кто обратился за услугой. Соответственно, если собственник обратился в агентство, чтобы его квартиру продали, то он уплачивает стоимость услуг, а квартира продается по цене, определенной в договоре. Если же в агентство обратился покупатель с просьбой подыскать ему конкретный объект и оформить, то он платит именно за это.
Наш же клиент – продавец, избалованный в 2006 – 7 годах ажиотажным спросом и ростом цен, считал и считает до сих пор, что стоимость этих услуг должна быть включена в цену объекта сверху оговоренной цены. Т.е. для покупателя квартира фактически начинает стоить цену по договору + вознаграждение.
Долгое время риэлторов обвиняли в росте цен именно из – за этого. Хотя риэлтору всегда было гораздо проще продать ту квартиру, которая дешевле. Особенно актуально это сейчас, при отсутствии спроса. .Хотя его вознаграждение и составляет процент от стоимости, устанавливается – то оно изначально, при заключении договора.
Начиная с начала 2007 года, когда спрос на покупку недвижимости значительно сократился, риэлторы начали убеждать собственников в том, что эта методология неправильна, и удлиняет период продажи квартиры. Но лишь с остановкой продаж на рынке в начале 2008, собственники потихоньку начали внимать нашим убеждениям, соответственно, получая при продаже квартиры цену минус вознаграждение агентства.
Этот резерв снижения цены сейчас, конечно, уже почти исчерпан.

Теперь о цене «хочу». Собственник всегда хочет максимум, иногда приходится очень долго объяснять ему, что желаемая им цена просто нереальна. Соответственно, путем уговоров и отсутствия реальных покупателей, желаемая им цена постепенно снижается. Сейчас этот резерв снижения цены на недвижимость продолжает работать. В силу общеэкономических причин, формирующих определенной соотношение предложения недвижимости и спроса (вернее, его отсутствия), до конца он еще не исчерпан.
Но, когда рыночная цена, опускаемая за счет этого резерва, достигает уровня, по которой человек когда – то приобрел продаваемую квартиру, часто он просто снимает ее с продажи до лучших времен. Что мы, скорее всего, скоро и увидим. По иному это проявляется, когда квартира как будто бы предлагается к продаже, «висит» в рекламных источниках, но установленная на нее цена фактически является «заградительной», т.е. отталкивает покупателя изначально. Расчет здесь идет только на случайного клиента, которому, например, нужна квартира именно в этом доме, подъезде и т.п., и он готов заплатить побольше.

Ожидания покупателей и как они выбирают.
Если на рынке существуют значительные ожидания покупателей относительно будущего снижения цен, как это происходит сейчас, то резерв снижения цены положителен. Если ожидания, наоборот, повышения активности рынка и дальнейшего роста цен, то, конечно, резерв отрицателен. Чем сильнее ожидания, тем больше резерв.
Чем придирчивее выбирают покупатели недвижимость, чем выше их требования к типам квартир, тем больше может дешеветь невостребованный сегмент, как, например, дешевели некоторое время «хрущевки».
В настоящее время именно ожидания покупателей (отложенный спрос) определяют состояние рынка, и именно их выжидание момента покупки все больше снижает среднерыночную цену на квартиры. А процесс выбора уже конкретного объекта из всех предложений ( спрос уже активный) формирует реальную цену сделки, которая может быть еще ниже, на 5 – 7%.
Этот резерв снижения цены – вынужденный, он вынуждает рынок двигаться вниз.

Дела застройщиков.
Вот здесь уже можно говорить о себестоимости. Конечно, она ниже рыночной цены «первички» значительно. Когда продажи останавливаются, застройщики пытаются их активизировать скидками за счет соей маржи (валового дохода, прибыли). Также они пытаются снижать саму себестоимость за счет получения скидок от поставщиков стройматериалов, оптимизации затрат.
Принципиальная разница заключается в том, что цену на готовую недвижимость в большей степени определяет спрос и предложение, а цену на «первичку» – сам застройщик, а потом просто регулирует ее, уже исходя из спроса.

Казалось бы, себестоимость строительства позволяет застройщику снижать цену еще и еще, но если прибыли не будет, застройщик просто не сможет начинать строить следующие объекты. С помощью этих цифр, конечно, можно определить минимум, ниже которого цена на строящееся жилье не упадет, но, в силу того, что объем строительства, а значит, и предложения при этом сократится, этот ценовой уровень может быть достигнут с минимальной вероятностью.

Возможно, существуют и иные резервы снижения цен на жилье. Например, если цены исчисляются в валюте, то курсы валют. Но прогнозирование реальных ценовых уровней только на основании учета возможных резервов снижения было бы некорректным, так как возможность не является обязательством ни продавца, ни покупателя.

КГС явно встрепенулся:

Акционерное общество «Холдинговая компания «Киевгорстрой» планирует разработать проект жилых домов, в которых свыше 90% квартир будут одно- и двухкомнатными.

Как передает корреспондент УНИАН, об этом сообщил вчера на пресс-конференции вице-президент ХК «Киевгорстрой» Сергей ДРАЧ.

«Мы сегодня видим проектирование домов именно 1-2-комнатных. Их должно быть более 90%, потому что сегодня на рынке практически остановлен процесс покупки инвесторами 3-4-комнатных и более квартир. Поэтому во всех разрабатываемых проектах мы оптимизируем техническое задание и закладываем 1-2-комнатные квартиры», – сказал он.

Вице-президент компании добавил, что такой подход накладывает ряд дополнительных обязательств, в частности, увеличение количества паркомест, детских площадок и т.д.

«Мы будем работать над оптимизацией этих решений, чтобы выйти на рынок с тем продуктом, который нужен покупателю», – подчеркнул он.