Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

budivelnik
Уважаемый, вы берете для рынка, на котором в мире считается нормальным 14-летний цикл период в 8 лет и строите свой анализ
Боюсь, нам прийдется попотеть, так как чтобы показать пример для этой теории необходимо смортреть хотябы 3 цикла, или 14*3 = 42 года.

1 Не можливо рівняти ціни навіть на одній і тій самій території в країнас з різними моделями держвного устрою
2 На теренах бувшого Радянського Союзу , за останні 200 років практично не було відрізків по 42 роки щоб мати можливість розглянути запропоновані Вами алгоритми
1812-1854-1905-1914-1917-1939-1945-1989-2009
3 Для того щоб ввійти в стандартну колію інфляції житло повинно подешевшати як мінімум в 2 рази за найближчих два-три роки
4 Для того щоб швидко відбувалися якісь процеси , потрібна критична маса бажаючих їх створити . На сьогодні , як видно з моїх розрахунків . для 96 % населення падіння цін на житло є невигідним правда з невеликим уточненням " У випадку коли будівництво нового житла буде становити менше 10 % від існуючого житлового фонду ( 100 млн кв м у рік ) " В разі якщо будівництво буде вестись з темпами вище 100 млн кв м на рік , це позволить всім бажаючим швидко змінити своє сьогоднішнє житло , яке було побудоване за царя Гороха .

balambas
нет смысла показывать подтверждающие документы - позвоните застройщику и он вам все скажет: кв. метр 9000 грн., дом сдан
НО это еще не интересная цена )))
да, я подматрасник
и деньги мне не с неба упали
по-этому считать умею и не готова вложить деньги в то, что в моем понимании, завышено в цене.
Если кто-то считает иначе , то это его личное мнение тоже имеющее право на жизнь (чай в демократии живем-с , как и моё, соббсно.

550 долларов в месяц (реальное предложение) считаем эту сумму как 0,725 % стоимости квартиры (усредненный показатель). 1% равен чему? правильно 758,62 долл. Умножаем на 100 (сто процентов квартиры ), получаем квартиру в 100 квадратных метров с евроремонтом должна стоить 75,86 тыс.долл. Сколько нынче ее цена. Около 170 к. Выводы??.

Або інший розрахунок :
В людини був вибір , покласти 170 000 в банк під 10 % ( в валюті більше навряд чи хтось дає ) і купити квартиру і здати її в оренду
Отже банк на нехай 3 роки
1 рік 170 000 + 10 % = 187 000
2 рік 187 000 + 10 % = 205 700
3 рік 205 700 + 10% = 226 300
Або квартира
3 х 12 х 550 = 19 800
Отже людина на перший погляд програла 226 300 - 170 000 - 19 800 = 36 500 . але якщо припустити ( у нас дебати , так що припускати я особисто можу все що хочу ) що середньорічний ріст на цю квартиру в найближчих 3 роки буде вищий ніж 7 % за рік ( 0,6 % в місяць ) , то людина нічого не програла .

budivelnik
Уважаемый, вы берете для рынка, на котором в мире считается нормальным 14-летний цикл период в 8 лет и строите свой анализ
Боюсь, нам прийдется попотеть, так как чтобы показать пример для этой теории необходимо смортреть хотябы 3 цикла, или 14*3 = 42 года.

1 Не можливо рівняти ціни навіть на одній і тій самій території в країнас з різними моделями держвного устрою
2 На теренах бувшого Радянського Союзу , за останні 200 років практично не було відрізків по 42 роки щоб мати можливість розглянути запропоновані Вами алгоритми
1812-1854-1905-1914-1917-1939-1945-1989-2009
3 Для того щоб ввійти в стандартну колію інфляції житло повинно подешевшати як мінімум в 2 рази за найближчих два-три роки
4 Для того щоб швидко відбувалися якісь процеси , потрібна критична маса бажаючих їх створити . На сьогодні , як видно з моїх розрахунків . для 96 % населення падіння цін на житло є невигідним правда з невеликим уточненням " У випадку коли будівництво нового житла буде становити менше 10 % від існуючого житлового фонду ( 100 млн кв м у рік ) " В разі якщо будівництво буде вестись з темпами вище 100 млн кв м на рік , це позволить всім бажаючим швидко змінити своє сьогоднішнє житло , яке було побудоване за царя Гороха .

Эх, ладно предлагаю считать на пальцах, раз так не понятно.

- Предположим, прибавочная стоимость в в цепочке произодства недвижимости состаляет 10% ВВП в год 1
- Предположим, что номинальный ВВП (реальный + инфляция) растет на 5 % в год.
- Предположим, что недвижимость растет на номинальный ВВП + 1 % в год (будеттокадорожает)

Итого:
рост 0,05 0,06
год ВВП недвига
1 1 0,1
2 1,05 0,106
3 1,1025 0,11236
4 1,157625 0,1191016
30 4,116135595 0,54183879
58 16,13578309 2,769710134
59 16,94257224 2,935892742
60 17,78970085 3,112046307
244 140928,7741 141034,4663
266 412253,407 508222,9762

Вывод - при бесконечном росте недвижимость всех съест.

А вы говорите 47% и 18%
давайте возьмем разницу между ними - 29%

0,18 0,47
год ВВП недвига
1 1 0,1
2 1,18 0,147
3 1,3924 0,21609
4 1,643032 0,3176523
5 1,93877776 0,466948881
6 2,287757757 0,686414855
7 2,699554153 1,009029837
8 3,185473901 1,48327386
9 3,758859203 2,180412575
10 4,435453859 3,205206485
11 5,233835554 4,711653533
12 6,175925953 6,926130693
13 7,287592625 10,18141212


Т.е. описанный вами тренд приводит к тому, что всего ВВП не хватает на строителей и их смежников через 12 -15 лет. Т.е. или вы не правы, или через 5-10-15 лет весь мир будет работать только на строительство, не есть, не пить, не платить за услуги банку, никому больше. Только метры, метры, метры, и все меньше метров, но дороже.

Имхо, вы лукавите.

Андрей В
Спасибо за ссылочку.
Наконец некоторые поймуи что есть методики рассчета стоимости (лучше дали бы ссылочку на Украинскую)


Dimchickk
Благодаря таким ссылкам которую Вы дали и создаются мифы, и феноменальные выводы. Вы же искали 3-ку в новострое? Разве Вам не извесно что это за дом?
Цитата Вашей ссылки. Вверху обьявления сдам двушку а в низу трешка.

Сдам 3х комн. квартиру в элитном доме на ул. Григоренко 16.Общая S-100;11 этаж 16-ти этажного;евроремонт;2 кондиционера,сан.узел совместный в итал.кафеле:джакузи,душ.кабина,умывальник,туалет;Кухня-14м в нат.камне,1-я ком.23м,2-я 17м.3-я 15м. с зерк.потолком,в предыдущих 2-х подвесные потолки,прихожая оч. красивая тоже в натуральном камне. Красивенная брониров.дверь.Бдительный консъерж.

80675065930
550 долл, можн в грн.

80675065930http://toprealty.org.ua/pics/1260363567.jpg


Фотка дома Голосеевская 13 Улыбнуло как Вы бы Искали этот дом на Григоренка.
Выводы Ваши на основе этого обьекта неправильны
Риэлтерам привет

550 долларов в месяц (реальное предложение) считаем эту сумму как 0,725 % стоимости квартиры (усредненный показатель). 1% равен чему? правильно 758,62 долл. Умножаем на 100 (сто процентов квартиры ), получаем квартиру в 100 квадратных метров с евроремонтом должна стоить 75,86 тыс.долл. Сколько нынче ее цена. Около 170 к. Выводы??.

Або інший розрахунок :
В людини був вибір , покласти 170 000 в банк під 10 % ( в валюті більше навряд чи хтось дає ) і купити квартиру і здати її в оренду
Отже банк на нехай 3 роки
1 рік 170 000 + 10 % = 187 000
2 рік 187 000 + 10 % = 205 700
3 рік 205 700 + 10% = 226 300
Або квартира
3 х 12 х 550 = 19 800
Отже людина на перший погляд програла 226 300 - 170 000 - 19 800 = 36 500 . але якщо припустити ( у нас дебати , так що припускати я особисто можу все що хочу ) що середньорічний ріст на цю квартиру в найближчих 3 роки буде вищий ніж 7 % за рік ( 0,6 % в місяць ) , то людина нічого не програла .

Вы исходите из того, что бетонометр не стареет, а только дорожает и делает это всегда быстрее инфляции. Я уже показал, почему это не так
Нет, конечно, бывает, но не везде и не всегда и не бесконечно

Хотя конечно хорошая задумка. Основное средство без амортизации. Эдакий перпетрум мобиле.

Кстати я придумал! Эврика. Покупаю хату. Амортизировать не надо. Обслуживать не надо. На аренду покупаю электричество, продаю, потом покупаю еще хату. Она же не дешевеет. амортизировать не надо, обслуживает аредатор. И снова продаю энергию. Кто там обещал премию за перпетрум мобиле? Я готов уступить будивельнику, если он готов доказать, что недвига всегда доходнее сравнимого банковского %

550 долларов в месяц (реальное предложение) считаем эту сумму как 0,725 % стоимости квартиры (усредненный показатель). 1% равен чему? правильно 758,62 долл. Умножаем на 100 (сто процентов квартиры ), получаем квартиру в 100 квадратных метров с евроремонтом должна стоить 75,86 тыс.долл. Сколько нынче ее цена. Около 170 к. Выводы??.

Або інший розрахунок :
В людини був вибір , покласти 170 000 в банк під 10 % ( в валюті більше навряд чи хтось дає ) і купити квартиру і здати її в оренду
Отже банк на нехай 3 роки
1 рік 170 000 + 10 % = 187 000
2 рік 187 000 + 10 % = 205 700
3 рік 205 700 + 10% = 226 300
Або квартира
3 х 12 х 550 = 19 800
Отже людина на перший погляд програла 226 300 - 170 000 - 19 800 = 36 500 . але якщо припустити ( у нас дебати , так що припускати я особисто можу все що хочу ) що середньорічний ріст на цю квартиру в найближчих 3 роки буде вищий ніж 7 % за рік ( 0,6 % в місяць ) , то людина нічого не програла .

Видите ли в чем дело. Я думаю что этот человек потратил на данный обьект не менее 170 к с ремонтом, но фактически получить данную сумму за квартиру не реально. По этому сохранение денег в недвижке не так эффективно как в налике, да еще и на падающем рынке. Даже при гипотетическом росте в 7% как вы указали, фактически этот рост надо будет считать от цены не 170 к (деньги за которые ее продать я думаю не реально), а от суммы около 140к. Так что в КЭШЕ выгоднее , однозначно. Именно по этой причине, большая часть спекулянтов ушла, а остальные допродаются и пытаются с рынка уйти, потому как он становится низкорентабельным.

[b]ant_sever[/b]

Вы забыли указать пример "Нормальной страны" в которой стоимость квартиры = 100 аренд.

А методы оценки бывают разные. Например затратный, впрочем о чем Я, Закон Украины Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні Вам в помощь.

Т.е. описанный вами тренд приводит к тому, что всего ВВП не хватает на строителей и их смежников через 12 -15 лет.

Якщо прямо математично то не вистарчає , а якщо з урахуванням і інфляції і світових еталонів , то як Ви поясните слідуюче
ВВП України з 1990 по 2008 роки в млн грн
1990 1,670
1991 2,990
1992 50,330
1993 1483
1994 12038
1995 54516
1996 81519
1997 93365
1998 102593
1999 130442
2000 170070
2001 204190
2002 225810
2003 267344
2004 345113
2005 441452
2006 544153
2007 720731
2008 949864
Як бачите за 18 років ВВП збільшився в 568 780 разів , це при тому що як заявляють комуністи Україна на сьогодні ще не досягла обємів випуску продукції на рівні 1980 року
Отже пряма математика не працює , адже постійно проходять як кризи так і девальвації , деномінації . ревальвації при кожній з яких певні продукти отримують дещо змінені співвідношення до інших продуктів . При цьому є так звані вічні цінності ( матеріальні ) це наприклад золото , яке при всіх режимах було золотом , трошки дорожчим чи трошки дешевшим від цінностей тимчасових для історії і вічних для людини( здоровя , їжа ,житло, одяг )

если он готов доказать, что недвига всегда доходнее сравнимого банковского %

1 Ніколи не говори ніколи
2 В найближчі 5-10 років готовий працювати з Вами по принципу :
Я Вам в заставу нерухомість по ціні 50 % від ринкових , Ви мені бруднозелені папірці під відсотк який дає на депо серьозний банк з іменем + 2 % річних , вартість застави можемо перераховувати хоч щомісяця , мінімальний термін співпраці від 3 років