Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? (2011)

А давайте не будемо мене без діла згадувати.
Якби ті хто в цю халепу потрапив мене читали і аналізували , то в момент отримання пропозиції яка на 30% дешевша від інших в них би виникло запитання
А чому ?
Але ці люди начитались Вас і Вам подібних де було стопятсот гарантовано що:
- завтра обвал і всі власники нерухомості сплять і мріють коли в них її заберуть , а так як нерухомості багато а хомяків мало , то заберуть тільки в тих найрозумніших власників які опустять ціну в рази
- завтра прийдуть іноземці і набудують по 200 під ключ
- завтра хрущі будуть роздавати пачками по три на кожен деповклад в 10 доларів

А я писав:
- Собівартість будівництва в Києві становить близько 8000 грн і буде рости й далі разом з ростом цін на енергоносії ( і з цього ясно що не можна віддати за 7000 те в що потрібно вкласти 8000)
- різниця між середньостатистичною ціною і тією яка набагато менша - зумовлена премією за ризик який є в цій угоді

Себестоимость в Киеве от строителя коттеджей во Львове, неоднократно пойманного на жульничестве и запихивающего в себестоимость налог на прибыль: 8000 грн. (а почти по этой цене продают. Строители - и без навара, что ли )
Себестоимость в Киеве от фин. директора киевской строительной компании: порядка 3000 грн. (нюанс - без учета процентов. Но кто ж за свои строит?)
Кому я больше поверю?

Не перекручивайте. Ваши рекомендации заключались только в заклинании толькодорожания сначала на 1-3% каждый месяц, потом на 10% в год или что-то типа того. И где оказались люди, которые вас, не дай бог, послушали

Риски покупки воздуха в котловане - это другое, здесь каждый сам решает, в какое казино ему играть.

Ну а те, кто начитались мне подобных - по крайней мере, не влипли с покупкой дешевеющего актива. Ну или более осознанно пошли на риск. Мне лично не комильфо покупать то, что теряет в цене тугую пачку баксов каждый год.

Думаю, что любой человек, зарабатывающий сам, не будет швыряться деньгами. Это прерогатива вашей целевой аудитории - богатых наследников

- різниця між середньостатистичною ціною і тією яка набагато менша - зумовлена премією за ризик який є в цій угоді

А также обусловлена расположением, качеством, и желанием фирмы работать, а не дуть щеки.

Товарищ Макаронов, Вам квартира для чего нужна?
Если в спекулятивно обогатительных целях, я не буду влазить в Вашу дискусию.
Если же в целях проживания, то могу подбросить пару аргументов.

liga.net/conf/ic/?cid=420

Желающие могут поучаствовать

Cricetus cricetus
тю, та а я могу спрогнозировать ИХ ответы




Александр Николавич, расскажите, как бороться с часными маклерами, которые стаями бегают по кватрирам, безграмотные, ни за что не отвечающие и из-за которых люди часто бояться обращаться в агентства недвижимости, где работают грамотные люди и отвечающие за свои действия? Благодарю, если ответите.

Ольга
13.04.11 14:44


Нужно обращаться к высококвалифицированным риэлторам, которые помогут ....бла-бла-бла....
Например в <название собственного агенства>



Александр Николаевич, покупать квартиры по упавшим ценам с целью перепродажи сейчас выгодно?

Иван
13.04.11 13:01

Конечно выгодно, покупать квартиры всегда выгодно для нас (5%). Особенно жырно, когда Вы все шо ужаленные бросаетесь хватать горячие пирожки.



Александр Николаевич, а сколько риелторов осталось в Киеве после кризиса?

Марина
13.04.11 12:30

Сколько ни скажу. все будет ниправда




Уважаемый Александр Николаевич,
Долгое время риелторы говорят об отложенном спросе на недвижимость. Покупатели ждут падения цен, продавцы напротив, не спешат продавать свою недвижимость по цене ниже рыночной. Сколько по Вашему мнению продлится такая ситуация на рынке? Можно ли ожидать падения цен на недвижимость в летний период на вторичном рынке Киева?

Татьяна
13.04.11 12:13

Пора покупать, хватать , мести

Добрый день!
Я из Донецка и меня интересуют следующие вопросы:
1. С чем связано то, что во всех СМИ пишут, что цены на недвижимость падают и будут падать, а реально по объявлениям видно, что цены все-таки повышаются. Да и сами риелторы рассказывают, что цены повышаются. Просто я с прошлого лета подбираю себе жилье и вижу, что по сравнению с летом прошлого года и весной текущего цены возрастают. А ведь кредитов так и не дают, да и доходы населения не увеличиваются. Что это - дезориентация населения, неспособность специалистов делать прогнозы или саботаж риелторов с продавцами?
2. Риелторы, при подборе вариантов жилья и покупке его, требуют 3% комиссионных от стоимости жилья. Никто толком не может объяснить, за что платятся эти деньги. Хотелось бы узнать эти деньги я плачу просто за то, что я нашел объявление в газете, позвонил, и риелтор меня свела с продавцом? Или же риелтор должен собирать все необходимые документы, узнавать историю данной квартиры (кто прописан и т.д.) и сопровождать покупателя вплоть до заключения сделки у нотариуса?
Заранее благодарен за ответы, с уважением,

Конечно цены растут, и будут рости вечно, Хватайте пока услуги 3%, а то будет 5%

Cricetus cricetus
тю, та а я могу спрогнозировать ИХ ответы




Александр Николавич, расскажите, как бороться с часными маклерами, которые стаями бегают по кватрирам, безграмотные, ни за что не отвечающие и из-за которых люди часто бояться обращаться в агентства недвижимости, где работают грамотные люди и отвечающие за свои действия? Благодарю, если ответите.

Ольга
13.04.11 14:44


Нужно обращаться к высококвалифицированным риэлторам, которые помогут ....бла-бла-бла....
Например в <название собственного агенства>



Александр Николаевич, покупать квартиры по упавшим ценам с целью перепродажи сейчас выгодно?

Иван
13.04.11 13:01

Конечно выгодно, покупать квартиры всегда выгодно для нас (5%). Особенно жырно, когда Вы все шо ужаленные бросаетесь хватать горячие пирожки.



Александр Николаевич, а сколько риелторов осталось в Киеве после кризиса?

Марина
13.04.11 12:30

Сколько ни скажу. все будет ниправда




Уважаемый Александр Николаевич,
Долгое время риелторы говорят об отложенном спросе на недвижимость. Покупатели ждут падения цен, продавцы напротив, не спешат продавать свою недвижимость по цене ниже рыночной. Сколько по Вашему мнению продлится такая ситуация на рынке? Можно ли ожидать падения цен на недвижимость в летний период на вторичном рынке Киева?

Татьяна
13.04.11 12:13

Пора покупать, хватать , мести

Добрый день!
Я из Донецка и меня интересуют следующие вопросы:
1. С чем связано то, что во всех СМИ пишут, что цены на недвижимость падают и будут падать, а реально по объявлениям видно, что цены все-таки повышаются. Да и сами риелторы рассказывают, что цены повышаются. Просто я с прошлого лета подбираю себе жилье и вижу, что по сравнению с летом прошлого года и весной текущего цены возрастают. А ведь кредитов так и не дают, да и доходы населения не увеличиваются. Что это - дезориентация населения, неспособность специалистов делать прогнозы или саботаж риелторов с продавцами?
2. Риелторы, при подборе вариантов жилья и покупке его, требуют 3% комиссионных от стоимости жилья. Никто толком не может объяснить, за что платятся эти деньги. Хотелось бы узнать эти деньги я плачу просто за то, что я нашел объявление в газете, позвонил, и риелтор меня свела с продавцом? Или же риелтор должен собирать все необходимые документы, узнавать историю данной квартиры (кто прописан и т.д.) и сопровождать покупателя вплоть до заключения сделки у нотариуса?
Заранее благодарен за ответы, с уважением,

Конечно цены растут, и будут рости вечно, Хватайте пока услуги 3%, а то будет 5%

Опередил. Только хотел написать, что ответы будут предсказуемыми. Очередной загон аленей под соусом различных форумов и ответов на вопросы трудящихся.

Себестоимость в Киеве от строителя коттеджей во Львове, неоднократно пойманного на жульничестве

1 Як правило чим більша брехня , тим більш правдоподібною вона виглядає.
Чи не тому Ви так нагло брешете ?
Приведіть приклади коли мене хтось спіймав на шахрайстві .
99% тут присутніх - не вірять і оспорюють мої цифри - це їх право , але й моє право настоювати на реальності приведенних мною цифр і викладенних в відкритому доступі звласною аргументацією
2 Навіть в такому дрібному випадку як останнє парі де я програв - всі учасники підтвердили мою порядність по разрахункам
3 На форумі є люди які спілкувались зі мною особисто , бачили те що я роблю і жоден з них не виступив на цих сторінках з заявою , якаб показала що мої слова розходяться з ділом.

Так кому потрібно вірити більше
Обжорі з незбалансованим харчуванням , чи людині яка відкрито виступає з аргументами проти більшості ( а виступаю я тільки для того , щоб в декого запливші жиром очі відкрились на реальну економіку , а не ту яку цей хтось собі придумав)

и запихивающего в себестоимость налог на прибыль: 8000 грн. (а почти по этой цене продают. Строители - и без навара, что ли )
Себестоимость в Киеве от фин. директора киевской строительной компании: порядка 3000 грн. (нюанс - без учета процентов. Но кто ж за свои строит?)
Кому я больше поверю?

Для початку короткий лікбез
1 Є готовий продукт - житло , а є складові з якого це житло складається , тому сказавши а і промовчаши про б-в-г Ваш знайомий ніби й не збрехав , але від його інформації для Вас користі все одно мало
Отже
готове житло це приблизно виглядає так:
Розробка проектної документації (5% - типовий до 50% - експериментальний проект)
Вартість земельної ділянки______(5% - не Київ до 10-20% - Київ)
Вартість будівництва____________(30-50% )
Вартість грошей_________________(10-20%)
Затрати на оформлення документів(2-10%)
Затрати на продаж_______________(2-5%)
Тепер підставте свої 3000 , але попередньо запитайте в свойого знайомого якіпункти він вставив в слово будівництво

Не перекручивайте. Ваши рекомендации заключались только в заклинании толькодорожания сначала на 1-3% каждый месяц, потом на 10% в год или что-то типа того. И где оказались люди, которые вас, не дай бог, послушали

1 Я нікому і ніколи не давав жодних рекомендацій по тому чи іншому обєкту у відкритому доступі.
2 За всі рекомендації і консультації які я надав через приватну скриньку окремим форумчанам на їх конкретні запитання діапазон яких розтягувався від технологічних моментів і до фінансових - я отримав подяки.
3 Для особливо твердолобих я постійно приводив море прикладів які не зважаючи на падіння індексів підтверджують ріст цін на житло ( особливо в сегменті новобудов ) , при чому ці приклади ніколи не супроводжувались тупими заклинаннями , а завжди були підтвердження якимось числовим рядом з проханням з моєї сторони перевірити і або підтвердити або заперечити мої підрахунки .
Хто хотів - той рахував і робив для себе висновки
В частини обвалістів перевірка моїх чисел викликала бажання перекваліфікуватись з яструбів до як мінімум нейтральних , в особливо емоційних - до викриків що в моїх числаж жодного слова правди , тому їх і перевіряти не потрібно, ці і далі залишились яструбами - обвалістами
Але стійкий обваліст не тотожно грамотний фахівець
Тому задумайтесь , може і дійде.

Мне лично не комильфо покупать то, что теряет в цене тугую пачку баксов каждый год.

І мені так само не подобається втрачати гроші.
Але хто Вам сказав що на новобудові ті хто купили в березні 2009 втратили в порівнянні з тими хто не купив ?

А также обусловлена расположением, качеством, и желанием фирмы работать, а не дуть щеки.

А чим відрізняється дуючий щоки від грамотно працюючого ?
Якщо це в бізнесі то двома параметрами
а - максимально можлива величина прибутку
б - оптимальне співвідношення затрат до отриманих доходів.

Тому , спеціально для Вас спрощений приклад
Нормально працюючий ( з Вашої точки зору надуваючий щоки)
Демпінгіст ( з моєї точки зору потенційний банкрот)

Отже нехай середня ціна на ринку 10 000 грн і середня норма прибутковості в 40%
Демпінгіст виходить з ціною в 7000 грн і захоплює 80% ринку ( 20% населення не вірять в безкоштовний сир і вважають його мишеловкою )
Тепер рахуємо
Собівартість що для одного , що для другого однакова і таким чином становить
7140 грн +40% = 10 000 грн
Обєм ринку 100 000 одиниць
Отже надуваючий щоки отримує 20 000 одиниць замовлення , виконує його і отримує
20 000 х ( 10 000 - 7 140) =57,2 млн грн
Демпінгіст отримавши 7 000 х 80 000 = 560 млн грн , виконує роботи на
560/(80000х7140)=98% , для того щоб їх закінчити йому ще потрібно 13 млн .

І хто виграв і зміг на 100% виконати взяті на себе обовязки ?

Так от в фінансовому плані - виграє звичайно демпінгіст , бо на лице стандартна піраміда , де організатор контролює все і поки прихід грошей( нові повіривші Вам про те що є ті хто роздає щось на 30% дешевше від ринкових цін) буде більшим від затрат на проведення будівельних робіт , до того часу піраміда буде працювати , як тільки потік повіривших зменшиться і потрібно будеде в будівництво вкладати більше ніж приходить - трест відразу лусне і зчезне 2-5 осіб з приблизно 100 млн .

А чому переписувати на 7000 грн , он в Турбіни в рекламі 4000.
Хай спочатку добудують , а вже потім побачимо яка реальна а не рекламна ціна

Давайте посмотрим, какая реальная цена. Внимание, вопрос: реальные ли цены, если они на протяжении более 2 лет без устали снижаются?

Де і в якій з новобудов Ви бачили зниження ціни ?
В оповіданнях Вам подібних ?
Так півтора року тому коли я написав що мінімальна ціна в Києві 7600 - мене хто тільки не матюкав , на сьогодні в моєму підписі ціна вища - а матюкаючих чомусь не має.
Так чому одночасно пройшло два взаємовиключаючих процеси
З одного боку ціна в моєму підписі - виросла
З другого зменшилась кількість тих хто стверджував що в Києві є нижчі ціни

Зачем утверждать очевидное? Так неинтересно
Сейчас цены, к примеру, на вторичке порядка 1000 уе/метр представляются намного более реальными, чем год-полтора назад. Хотя и тогда были подозрения, что все к тому идет.

хотите верьте хотите нет, но седня друган сказал, шо его кум в АН работает(не буду говорить какое само собой), 30 душ в оном
так говорит с НГ всего 2 (две) квартиры продали
единственное шо аренда грит теплится кое как

Товарищ Макаронов, Вам квартира для чего нужна?
Если в спекулятивно обогатительных целях, я не буду влазить в Вашу дискусию.
Если же в целях проживания, то могу подбросить пару аргументов.

Нужен экономный 2-к вариант в целях проживания.
Обогащаться пока не намерен, но и чужих дядей на ровном месте обогащать - тоже нет желания.

Какие ваши аргументы и в пользу чего?

А чому переписувати на 7000 грн , он в Турбіни в рекламі 4000.
Хай спочатку добудують , а вже потім побачимо яка реальна а не рекламна ціна

Давайте посмотрим, какая реальная цена. Внимание, вопрос: реальные ли цены, если они на протяжении более 2 лет без устали снижаются?
Де і в якій з новобудов Ви бачили зниження ціни ?
В оповіданнях Вам подібних ?
Так півтора року тому коли я написав що мінімальна ціна в Києві 7600 - мене хто тільки не матюкав , на сьогодні в моєму підписі ціна вища - а матюкаючих чомусь не має.
Так чому одночасно пройшло два взаємовиключаючих процеси
З одного боку ціна в моєму підписі - виросла
З другого зменшилась кількість тих хто стверджував що в Києві є нижчі ціни
Зачем утверждать очевидное? Так неинтересно
Сейчас цены, к примеру, на вторичке порядка 1000 уе/метр представляются намного более реальными, чем год-полтора назад. Хотя и тогда были подозрения, что все к тому идет.

Ціна на вторинному ринку - це наслідок який випливає з цін на первинному. Тільки ціни і доступність житла на первинному ринку + наявність грошей в населення - формують ціни вторинки.
По великому рахунку продаж житла на вторинці не переводить гроші на інші ринки , а як правило ( а точніше з доплатою ) ці гроші потрапляють на первинний ринок , бо тільки будівництво нового це додатковий продукт , продукт який вже один раз був оплачений при будівництві - на слідуючий раз не потребує для власної купівлі нових грошей , бо фактично є обмінним фондом. Ланцюжок операцій типовий
Продали вторинку + доклали гроші = купили або більшу вторинку , або первинку.
Якщо купили вторинку - то фактично гроші разом з метрами зеркально змінили своїх власників.

Тому
а - чим більше буде будуватись нового , тим швидше наступисть насичення ринку , а значить зявляться передумови розслоєння житла на хороше і погане з автоматичним розшаруванням ціни.
б - якщо ціни на первинку ростуть , значить в країні або інфляція , або недостатньо якісного житла , тому й ціни на вторинку будуть також рости , а так як власників вторинки які прожили в ній десятки років персектива прожити додатково місяць-рік не лякає , то вони є дуже консервативними , а тому будуть скидати ціну в останню чергу , тобто найкращим індикатором майбутньої поведінки цін є первинка , вторинка буде відставати від первинки на 3-6 місяців.