budivelnik написав:Так без проблемНаприклад Тайлер спробував створити фундамент у вигляді звязку інфляції і ціни
Тайлер знайшов кореляцію між двома величинами. Для обгрунтування зв"язку наступним кроком має бути обгрунтування цієї залежності, але в мене, наприклад, такого обгрунтування не знаходиться. Хоча сама спроба цікава, питання відкрите. Та для цього своя гілка є До речі, часу пройшло з початкового розрахунку немало, цікаво чи продовжує Тайлер поповнювати модель даними і що воно там показує
В последний раз я обновлял данные этим летом - все работало, график выкладывал
За последние месяцы официальная инфляция практически нулевая (), соответственно, модель будет показывать практически горизонтальный боковик.
Проверить модель можно будет тогда, когда либо инфляция осязаемо подскочит (как вариант - будет осязаемая дефляция, как в июле 2011), либо индексы цены КРЖН существенно изменятся...
Сейчас у меня на работе почему-то не открывается база Суслика, скачанная тут - файл SaleKievLast висит и всё... Не думаю, что там происходит что-то существенное... Допускаю даже какие-то сдвиги индекса вверх - но это действительно временное явление, ничего серьезного... ********************
Что касается обоснования обратной зависимости. Мыслю я примерно так:
1. с учетом жесткой монетарной политики в Украине нулевая инфляция (или даже дефляция) являются симптомами низкой деловой активности = понижается доля потребления и увеличивается доля сбережения. Цены на КРЖН прямо пропорциональны сбережению.
2. низкая инфляция = низкая деловая активность = стремно куда-то вкладывать деньги = более агрессивные вложения (не хочется громко говорить про "инвестиции") в банки, фонды и бизнес снижаются, а более консервативные и овеществленные (в частности, в недвижимость) увеличиваются. Предвосхищаю возражение про то, что инвестиция в "воздух" рискованнее депо - так можно покупать и не воздух. Как-то так.
3. Можно не соглашаться с этими обоснованиями. Помнится, мне в упрек приводили классический пример некорректной корреляции между ростом человека и длиной волос, когда получается, что рост обратно пропорционален длине волос (потому что женщины ниже мужчин). Но аналогичной методологической ошибки (модель с длиной волос по росту не учитывала пол), объясняющей случай с КРЖН и инфляции пока никто не озвучил.
Вообще, критики моей модели часто приписывают мне несуществующее заявление, будто цены на КРЖН падают из-за инфляции или, наоборот, цены на КРЖН растут из-за дефляции.
Я не говорю "из-за". Но я говорю, что опыт последних уже трех лет показывает, что спрогнозировав официальный макропоказатель - инфляцию - можно с очень высокой точностью спрогнозировать динамику цен на КРЖН. Почему такое происходит -второй вопрос.
ЗЫ напомню, почему я взял отрезок 3 года: 1. Новая расстановка сил от покращивателей началась с 2010 года. соответственно, новые правила игры и политика НБУ и кабмина. 2. больше нет существенного фактора - кредита.
Востаннє редагувалось Tyler в Сер 26 гру, 2012 16:20, всього редагувалось 3 разів.
roman tr. написав:думаю, это не зависит от конкретного типа недвижимости. да, в домах, начатых до 2008 кол-во спекулянтов значительно больше, чем в новостройках, начатых в 2010 году, но они (те, которые еще не вышли) сидят в убытках с мыслями, как бы его минимизировать. им далеко не до новых вложений. в отношении вторички, я не понимаю, какие там сейчас могут быть спекулянты. цены то не растут, на чем заработок? плюс налог с продаж, отсекающий тех, кто покупает с периодом спекуляции сроком до 3х лет, т.е. на меньший срок покупать недвижимость смысла нет (конечно, если не брать единичные случаи покупок с существенным дисконтом), плюс низкая ликвидность. может вы видели за последние 4 года людей, которые покупают с целью скорого роста цен? я таких не встречал. покупку с целью сдачи в аренду на срок 5+ лет сложно назвать спекуляцией, это ближе к инвестициям, имхо.
Ну, смотрите, цену с 2005 по 2008 разогнали в 3 раза. Разогнали лишь под одним лозунгом: покупай сегодня – завтра будет дороже. Кто зафиксировал прибыль - уже не важно. Факт остается фактом: на ровном месте цена за 3 года выросла в 3 раза. А откатилась только в 1,5-1,7 раза. Запас для возврата на позиции, ориентиром для которых является 2005 год очевиден. Согласен, что реальные доходы населения с 2005 несколько выросли. Но запас для дальнейшего снижения цены существует. Еще раз повторюсь: я не верю в обвал на 30-50% (если, конечно, гривну не опустят в Г), но 15-20% - вполне реально. А то что сейчас уже никто не играет в "покупай сегодня - завтра продашь дороже" - это понятно.
Востаннє редагувалось airmax78 в Сер 26 гру, 2012 16:19, всього редагувалось 1 раз.
airmax78 написав:Еще раз повторюсь: я не верю в обвал на 30-50% (если, конечно, гривну не опустят в Г), но 15-20% - вполне реально.
нереально, все хотят большую прибыль
Желания человеческие безграничны. В реальности: счастье для тех, кто вошел в бетон в 2006 году - выйти в +/- 0. Все кто позже (за редким исключением), будут вынуждены фиксировать убытки либо продолжать сидеть в бетоне (что многие и выбирают). Мои знакомые - яркий пример: вошли по 400К. Сегодня, в идеале, могут выйти за 170-180К. На мой взгляд, реальная цена их квартиры - не более 130-140. Думаю, они теперь с этой квартирой навсегда - родовой капитал
airmax78 написав:Ну, смотрите, цену с 2005 по 2008 разогнали в 3 раза. Разогнали лишь под одним лозунгом: покупай сегодня – завтра будет дороже. Кто зафиксировал прибыль - уже не важно. Факт остается фактом: на ровном месте цена за 3 года выросла в 3 раза. А откатилась только в 1,5-1,7 раза. Запас для возврата на позиции, ориентиром для которых является 2005 год очевиден. Согласен, что реальные доходы населения с 2005 несколько выросли. Но запас для дальнейшего снижения цены существует. Еще раз повторюсь: я не верю в обвал на 30-50% (если, конечно, гривну не опустят в Г), но 15-20% - вполне реально.
Продолжим вчерашнюю беседу 1. А почему ориентир - именно 2005й год? Кто сказал, что именно это дата является ключевой? Как-то не очень убедительно. 2. Непонятно, почему пузырь сдулся почти одномоментно (к весне 2009), а потом началось вот это вот... Ведь уже полтора года как нет осязаемого тренда на снижение -как это можно объяснить?
Я вот рассуждал про пузырь примерно так же, как Вы, еще пару лет назад. Что доходы падают, инестиционная привлекательность недвижимости слабая, что продавцы будут вынуждены сдаться рано или поздно и бла-бла-бла.
Но есть определенные факты - направленный на снижение тренд перестал быть очевидным, мягко говоря. Почему отрезок 2009-2010 имеет большее значение, чем 2011-2012? Непонятно.
Контраргументы типа классического копипаста заманух оставим для Артема123, Овна и компании, рассказ про то, что какие-то квартиры дешевеют - не предлагать: конечно, кто-то дешевеет до уровня продажи, но дно при этом не пробивается. Так что все не так очевидно, и Вы сами в этом убеждаетесь, когда окунаетесь в реалии.
Востаннє редагувалось Tyler в Сер 26 гру, 2012 16:33, всього редагувалось 1 раз.
Tyler написав:Я не говорю "из-за". Но я говорю, что опыт последних уже трех лет показывает, что спрогнозировав официальный макропоказатель - инфляцию - можно с очень высокой точностью спрогнозировать динамику цен на КРЖН. Почему такое происходит -второй вопрос.[/color]
мне в вашей модели не нравится пара моментов
1. не наблюдается временного лага, хотя он должен быть, по идее 2. малый временной отрезок, взятый для исследования, что неприемлимо для таких "медленных" категорий 3. артефакт2008 - инфляция была очень большой, а цены на недвигу упали 4. ну и самое главное - ваша теория полностью противоречит теориям западных экономистов, которые утверждают, что корреляция между инфляцией и ценой недвиги - прямая, а не обратная
airmax78 написав:Еще раз повторюсь: я не верю в обвал на 30-50% (если, конечно, гривну не опустят в Г), но 15-20% - вполне реально.
нереально, все хотят большую прибыль
Желания человеческие безграничны. В реальности: счастье для тех, кто вошел в бетон в 2006 году - выйти в +/- 0. Все кто позже (за редким исключением), будут вынуждены фиксировать убытки либо продолжать сидеть в бетоне (что многие и выбирают). Мои знакомые - яркий пример: вошли по 400К. Сегодня, в идеале, могут выйти за 170-180К. На мой взгляд, реальная цена их квартиры - не более 130-140. Думаю, они теперь с этой квартирой навсегда - родовой капитал
а зачем вкладывались в такую дорогу недивигу или они по 5,25 доллар покупали? или уже по 8?
airmax78 написав:Мои знакомые - яркий пример: вошли по 400К. Сегодня, в идеале, могут выйти за 170-180К. На мой взгляд, реальная цена их квартиры - не более 130-140. Думаю, они теперь с этой квартирой навсегда - родовой капитал
Но ведь Ваши знакомые не последний кусок хлеба доедают))) Подумаешь, 200 000$ отдали отечественным шаромыгам-сиськососателям и их прихлебателям))) Это все мелочь. Главное, чтоб здороье было))) Деньги появятся - купят еще парочку таких квартир))) А может, и лучше)))
Могу добавить - кто инвестировал в недвижимость в 2009-2012 с целью аренды - уже отбил часть стоимости, поэтому возможное снижение на 10-15% его не пугает))))
Востаннє редагувалось Frant в Сер 26 гру, 2012 16:41, всього редагувалось 1 раз.
airmax78 написав:[Ну, смотрите, цену с 2005 по 2008 разогнали в 3 раза. Разогнали лишь под одним лозунгом: покупай сегодня – завтра будет дороже. Кто зафиксировал прибыль - уже не важно. Факт остается фактом: на ровном месте цена за 3 года выросла в 3 раза. А откатилась только в 1,5-1,7 раза. Запас для возврата на позиции, ориентиром для которых является 2005 год очевиден. Согласен, что реальные доходы населения с 2005 несколько выросли. Но запас для дальнейшего снижения цены существует. Еще раз повторюсь: я не верю в обвал на 30-50% (если, конечно, гривну не опустят в Г), но 15-20% - вполне реально. А то что сейчас уже никто не играет в "покупай сегодня - завтра продашь дороже" - это понятно.
Какая-то странная логика . Почему 2005 год - а не 2001 , например ? Или 2002 ? Цена может снижаться независимо от ... - но такое снижение как сейчас - реально никакого значения не имеет по большому счету . В глобальной перспективе - через 5 лет - может быть . Но это только тем , кому лет 20-25-30 ( может быть ) - кажется , что это время можно подождать - не поджимает . На самом деле - поджимает ...
airmax78 написав:[Ну, смотрите, цену с 2005 по 2008 разогнали в 3 раза. Разогнали лишь под одним лозунгом: покупай сегодня – завтра будет дороже. Кто зафиксировал прибыль - уже не важно. Факт остается фактом: на ровном месте цена за 3 года выросла в 3 раза. А откатилась только в 1,5-1,7 раза. Запас для возврата на позиции, ориентиром для которых является 2005 год очевиден. Согласен, что реальные доходы населения с 2005 несколько выросли. Но запас для дальнейшего снижения цены существует. Еще раз повторюсь: я не верю в обвал на 30-50% (если, конечно, гривну не опустят в Г), но 15-20% - вполне реально. А то что сейчас уже никто не играет в "покупай сегодня - завтра продашь дороже" - это понятно.
Какая-то странная логика . Почему 2005 год - а не 2001 , например ? Или 2002 ? Цена может снижаться независимо от ... - но такое снижение как сейчас - реально никакого значения не имеет по большому счету . В глобальной перспективе - через 5 лет - может быть . Но это только тем , кому лет 20-25-30 ( может быть ) - кажется , что это время можно подождать - не поджимает . На самом деле - поджимает ...
просто хотят получить налик и купить другую недвигу....
Faceless написав:
