Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2012-2

А сдача недвижимости в аренду как вариант получения прибыли и одновременно - ожидания
роста - не рассматриваете? С продажей недвиги можна не спешить - она не на последние деньги обычно покупается)))) Особенно если за 400 000 уев)))

Я об этом факторе писал в более ранних постах. Но на деле вижу, что у многих инвесторов просто нет денег, чтобы привести купленные квартиры в состояние, годное для их сдачи в аренду (пержде всего в новостроях).

запас для снижения всегда есть, пока цена выше 0 а что касается доходов, думаю что с 2005 по 2012 года номинальные доходы населения выросли минимум раза в два (если не больше), что вполне объясняет текущие цены, которые установились после ухода с рынка спекулятивного капитала.

больше, походу

Не совершайте ошибку будивельника - не ориентируйтесь на статистику по официальной з.п., которая мало о чем может сказать. Во-первых, это статистика по гривневой з.п. - откорректируйте табличку с учетом курса и Вы увидите уже немного другую картину, во-вторых, за последние годы доля белой з.п. существенно выросла (при том, что общая з.п. у многих осталась практически без изменений).

согласен, раз цену считаем в долларах, то и доход тоже в долларах смотреть надо. может у вас есть данные по реальным долларовым доходам населения за 2005-2012? ну не верю я, что там рост менее, чем в 1,5 раза.. мне нагуглить не удалось

нее, ну 2 года это совсем мало, имхо. инфляцию нет смысла мерить чаще, чем раз в квартал.

Во-первых, 2.5 года
Раз уж всплыла эта тема, попробую обновиться по Суслику -будет 3 года (или не будет).
И почему совсем мало? В наше время 2-3 года - это очень даже немало...

Может, через пару лет НБУ гайки ослабит, януковича не перевыберут (допустим) и вся ситуация изменится, модель перестанет работать - но это не означает, что она не верна сейчас при нынешних правилах игры и нынешних людях наверху...
для потенциального покупателя 1-2 года -это вечность...

Во-вторых, насчет квартала - Роман, зачем уменьшать точность, если оно работает даже помесячно?

1. При всем уважении, цены летели вверх и до продажи Аваля.
Причем, вполне возможно, что даже с большей скоростью.

2. Насчет 2009-2010 я так и не понял Вашу мысль, простите.
А топтание на месте может затянуться еще на годы.
И это скорее аргумент против того, что остался не сдувшийся пузырь.

Тут спасибо будивельнику - не знаю, насколько можно доверять его цифрам, но вот они:
2001 __ 262
2002 __ 360
2003 __ 460
2004 __ 725

Да, видим реальный скачок в 2004. Но тут надо смотреть на количество и объемы сделок с 2001 по 2004 и учитывать, что все-таки качнуть цену с 262 до 725 баксов за метр, это не то же самое, что качнуть цену с 920 до 3000.
А по второму вопросу: ну вот представьте себя на месте человека купившего квартиру в 2007-2008г. и Вам все станет понятно.

Девал же уменьшает доходы толпы , а это цунами для РН

Доходы бы играли роль при наличии ипотеки, без нее - сбережения формируют возможности
Девал уменьшит под половину сбережений - цунами-не цунами, а заденет хорошо.
Но при этом еще надо учесть, что не сбережениями едиными - большую часть покупанов составляют те, кто хочет продать старое и купить новое, и у них сбережения играют роль до трети суммы покупки. Итого, влияние девала отразится на спросе и ценах где-то на треть имхо

полностью согласен.

Во-вторых, насчет квартала - Роман, зачем уменьшать точность, если оно работает даже помесячно?

ну можно хоть раз в день пересчитывать - точность это не увеличит, потому что на инфляцию, например, рост (или падение) процентных ставок влияет с лагом в 3-6 месяцев минимум. может, экономисты поправят, если я ошибаюсь. точно с таким же лагом процентные ставки влияют на цену недвиги. если месяц назад грндепо давало 12%, а сегодня - 30%, то это не значит, что все резко побегут продавать недвигу и нести деньги в банк. безусловно, это очень сильно влияет, но с большим временным лагом. это же не биржевые торги, где любая макроэкономическая новость отыгрывается за пару минут

Но тут надо смотреть на количество и объемы сделок с 2001 по 2004 и учитывать, что все-таки качнуть цену с 262 до 725 баксов за метр, это не то же самое, что качнуть цену с 920 до 3000.

С точки зрения пропорции, разница несущественная.
Кто сказал, что именно скачок с 920 до 300 это перебор, а с 262 до 725 - нет?
Непонятно.

А по второму вопросу: ну вот представьте себя на месте человека купившего квартиру в 2007-2008г. и Вам все станет понятно.

Классический аргумент. На него следует не менее классический контраргумент:
представьте себя на месте человека, НЕ КУПИВШЕГО квартиру (хотя была возможность) с 1998 по 2006 гг? Это было давно и не считается?

Ок. Тогда представьте себя на месте человека, решившего сыграть на понижение летом 2011: продавшего свою однушку/двушку/трешку и ушедшего в аренду+матрацный кэш (ибо украинским банкам нельзя доверять).
И Вам тоже многое станет понятно. 2011, если что, был намного позже 2008го.

Я об этом факторе писал в более ранних постах. Но на деле вижу, что у многих инвесторов просто нет денег, чтобы привести купленные квартиры в состояние, годное для их сдачи в аренду (пержде всего в новостроях).

Несколько странные товарищи. "Не по Сеньке шапка" Значит, хорошие понты дороже денег))))
http://smayliki.ru/smilie-1136302791.html

Девал же уменьшает доходы толпы , а это цунами для РН

Доходы бы играли роль при наличии ипотеки, без нее - сбережения формируют возможности
Девал уменьшит под половину сбережений - цунами-не цунами, а заденет хорошо.
Но при этом еще надо учесть, что не сбережениями едиными - большую часть покупанов составляют те, кто хочет продать старое и купить новое, и у них сбережения играют роль до трети суммы покупки. Итого, влияние девала отразится на спросе и ценах где-то на треть имхо

Блииин так есть же
Вам что , при увеличении ваших доходов к примеру ,
в банке кредит не дают ???

Во-вторых, насчет квартала - Роман, зачем уменьшать точность, если оно работает даже помесячно?

ну можно хоть раз в день пересчитывать - точность это не увеличит, потому что на инфляцию, например, рост (или падение) процентных ставок влияет с лагом в 3-6 месяцев минимум. может, экономисты поправят, если я ошибаюсь. точно с таким же лагом процентные ставки влияют на цену недвиги. если месяц назад грндепо давало 12%, а сегодня - 30%, то это не значит, что все резко побегут продавать недвигу и нести деньги в банк. безусловно, это очень сильно влияет, но с большим временным лагом. это же не биржевые торги, где любая макроэкономическая новость отыгрывается за пару минут

Чтобы отследить этот лаг, надо выбрать ставку и посчитать ее корреляцию с инфляцией.
Я пока этого не делал. Может, 3-6 месяцев, а может и нет.
Может, будет настроение и вдохновение, попробую поиграться со ставками и корреляцией и че-нить обнаружу...