Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2013

Ну вы же просили аргумент. ИМХО это самый весомый из аргументов. Ибо "не привязывать себя к какому-то месту" удобно, когда нет семьи, а вот с семьей - это или не слишком удобно, либо весьма недешево. Хотя, само собой, это дело личных предпочтений.
А касательно дополнительного - тут, как по мне, можно рассматривать только элемент консервативного поведения - распределение активов. Если есть что распределять, то в долгосрочном плане недвига весьма неплохой актив.

Насчет недешево: депо 50% в Швейцарии, 50% в гривне в надежном банке показывает, что весьма недешево - это покупать бетончик. То же с защитными свойствами.
Как элемент диверсификации - согласен. Но для диверсификации можно и акций прикупить, и золота. У бетономагнатов же диверсификация состоит в покупке множества квартир в одном городе одной страны, что, мягко говоря, сомнительное распределение рисков.

всё больше прихожу к выводу что 2014 год для РН Киева будет очень сложным... переломным я бы сказал....

прям провидец, т.е. проценты от продаж будет сложно получить? да

Вы осторожнее, разрушите мечты Киевлянки.
А почему именно 2 года? Думаете, запущенных проектов будет уже достаточно для значительного влияния на рынок?

а причем тут мои мечты? нужно не мечты разрушать, а разрушить просто некоторые дома и кварталы и заводы убрать и построить новые дома

А что, у вас в Киеве в центре заводы

есть такие

Коллеги, вы, мне кажется, слишком много внимания уделяете математической стороне вопроса. При этом у нас абсолютно никакой уверенности в достоверности данных, на базе которых вы строите свой анализ. Практика показывает, что реальные цены сделок известны только продавцу и покупателю. Поэтому ориентироваться на графики построенные на основании данных риелтерских агенств мне кажется не очень правильно. Хуже того, уже сколько раз я сталкивался с такими вариантами: указана цена 115 на самом деле - 215 или 180 - 280. Вывод у меня сложился такой: данные, находящиеся в открытом доступе являются отрывочными и, зачастую, искаженными. Анализировать их можно, но выводы можно делать только самые общие. Реальный анализ, имеющий какую-то практическую ценность, есть смысл делать по конкретным объектам - конкретным жилым комплексам. И даже там будут существенные искажения, потому что существует огромная разница между квартирой на 2-м этаже с окнами во двор и квартирой на 17-м этаже с окнами на парк.
Поэтому, конечно, как зарядка для мозгов, ваш эксесайз с данными Домика и Мегаквартала - хорош, но практической ценности я в нем не вижу никакой.

математические методы позволяют распознать речь определенного человека в реве толпы, мне кажется, вы недооцениваете математику.

Я очень уважаю математику, но я помню и основное правило статистики: данные должны быть достоверны и репрезентативны. Иначе большого смысла их анализировать нет (разве что для того, чтобы увидев необъяснимые результаты, поставить под вопрос достоверность и репрезентативность исходных данных).
По поводу достоверности и репрезентативности данных Домика и Мегаквартала у меня есть большие вопросы. Даже по поводу базы данных нашего многоуважаемого Оператора БД - у меня есть сомнения. Уж слишком иногда странные движения происходят с объектами в его базе. Опять же, у любого анализа должна быть практическая ценность. Вот, например, я ищу квартиру в заселенном новострое, отвечающем определенным критериям. Интересует ли меня, как изменились цены на чешки, хрущи, сталинки и т.п.? Ладно, пусть не в новострое: я ищу добротную сталинку с красивым фасадом в хорошем месте. Какую ценность для меня представляет информация о снижении цен на неликвид в среднем по Киеву? В моей сталинке, которую я нашел, цена, почему-то, от этого не падает. Поэтому я ищу аналогичные сталинки (если могу их найти, что очень сложно) или ищу аналогичные новострои и анализирую цены только по ним.
Это, конечно, очень примитивный подход, но он работает. А анализ медианы и корреляции цен - почему-то нет.

странно что арсенал ещё не застроили... там самая дорогая земля на печерске

всему своё время;
территорию военной комендатуры что напротив Арсенала возле метро уже "выкупили" недавно и вскоре начнут застраивать

а куда комендатуру? там раньше были ниже теннисные корты вот жизнь идет все меняется, а в планах застройки Арсенала, уже давно решили, скоро будут сносить, только точные сроки не указаны

всё больше прихожу к выводу что 2014 год для РН Киева будет очень сложным... переломным я бы сказал....

Если Вы на счет кардинального движения вниз - то не думаю. Если Вы ожидаете существенное снижение цен - то что мешает Вам слить сейчас большую часть своих ликвидных объектов недвиги по рынку -5/7%, в ожидании, что через полгода - год Вы купите что-то похожее значительно дешевле. Но что-то мне подсказывает, что Вы так не сделаете. И мало кто так сделает. Такая игра на понижение - удел застройщиков. Но то, что я вижу - это систематические попытки застройщиков двинуть цены вверх. При чем ладно бы на уже построенное - так пытаются толкать цены и на воздух.
Если же Вы на счет роста - то тоже сомневаюсь. В 2014 ипотеки все еще не будет. Вполне вероятна активизация ГИУ, но даже если туда зальют денег - вряд ли ГИУ успеет разогреть рынок. Мне кажется, что какие-то серьезные движения возможны начиная со второй половины 2015.

на сайте Панорама на Печерске каждый месяц повышение цен на 200 грн, т.е. дом стоит, а цена растет, может кто-то и купить подороже

Зрелый рынок - это плохая новость для таких покупателей-оппортунистов, которые собрались на этом форуме - настоящих корсаров рынка недвижимости. Потому что на зрелом рынке купить что-то хорошее дешево - нереально (а ведь именно об этом мы все тут мечтаем/мечтали).

Имхо, для зрелости долно быть адекватное понимание потребительских и инвестиционных качеств бетона, в Киеве сейчас все еще сильны эмоции и стереотипы.
В Енакиево - более зрелый рынок. Там купить что-то нереально?
Менее зрелый рынок - это когда гребут все подряд без разбора, более зрелый - когда люмпенская недвига почти доступна люмпенам, хорошая недвига доступна среднему классу, ну с элитной и так все в порядке
ИМХО

В Киеве уже давно не гребут все подряд без разбора. Редкие исключения случаются, что нам подтвердил случай со шкафом на Лукьяновке, но такие глупости происходят по объектам стоимостью менее 70-80К. Потому что мне сложно представить что у совсем уж безмозглого человека может нарисоваться бОльшая сумма (даже после продажи спадщины).

всё больше прихожу к выводу что 2014 год для РН Киева будет очень сложным... переломным я бы сказал....

Если Вы на счет кардинального движения вниз - то не думаю. Если Вы ожидаете существенное снижение цен - то что мешает Вам слить сейчас большую часть своих ликвидных объектов недвиги по рынку -5/7%, в ожидании, что через полгода - год Вы купите что-то похожее значительно дешевле. Но что-то мне подсказывает, что Вы так не сделаете. И мало кто так сделает. Такая игра на понижение - удел застройщиков. Но то, что я вижу - это систематические попытки застройщиков двинуть цены вверх. При чем ладно бы на уже построенное - так пытаются толкать цены и на воздух.
Если же Вы на счет роста - то тоже сомневаюсь. В 2014 ипотеки все еще не будет. Вполне вероятна активизация ГИУ, но даже если туда зальют денег - вряд ли ГИУ успеет разогреть рынок. Мне кажется, что какие-то серьезные движения возможны начиная со второй половины 2015.

на сайте Панорама на Печерске каждый месяц повышение цен на 200 грн, т.е. дом стоит, а цена растет, может кто-то и купить подороже

Я об этом и писал - если на такое убожество пытаются поднимать и без того не маленькую цену на 25 баксов на метре каждый месяц (что полный бред даже по нормальным объектам), то можно предположить, насколько "гибкой" будет ценовая политика в более-менее приличных комплексах.

Я очень уважаю математику, но я помню и основное правило статистики: данные должны быть достоверны и репрезентативны. Иначе большого смысла их анализировать нет (разве что для того, чтобы увидев необъяснимые результаты, поставить под вопрос достоверность и репрезентативность исходных данных).
По поводу достоверности и репрезентативности данных Домика и Мегаквартала у меня есть большие вопросы. Даже по поводу базы данных нашего многоуважаемого Оператора БД - у меня есть сомнения. Уж слишком иногда странные движения происходят с объектами в его базе.

На статистику АН я не обращаю ни малейшего внимания. Данные Оператора БД в значительной мере достоверны. Понятно, что не на 100%. Но, допустим, там даже 20% неадекватных данных, - все равно: 1) 80% достоверной информации дают возможность что-то считать, и это будет близко к реальности, 2) более надежных источников нет. "странные движения" происходят как раз с тем, что относится к шуму (<20% объявлений). Из того, что публикует Оператор БД, можно смотреть на среднюю, медиану (на самом деле моду), количество объектов в базе и на соотношение количества объектов с увеличенной/сниженной ценой. Все остальное - шлак (ИМХО), который сильно зависит от левых объявлений.

Вот, например, я ищу квартиру в заселенном новострое, отвечающем определенным критериям.

Это уже ваша работа. Вы сами себе ищете то, что вам хочется. За вас это может сделать только АН, и то не факт, что лучше вас.
Анализ ситуации по рынку в целом - хоть какой-то маяк в дебрях КРЖН.

Зрелый рынок - это плохая новость для таких покупателей-оппортунистов, которые собрались на этом форуме - настоящих корсаров рынка недвижимости. Потому что на зрелом рынке купить что-то хорошее дешево - нереально (а ведь именно об этом мы все тут мечтаем/мечтали).

Имхо, для зрелости долно быть адекватное понимание потребительских и инвестиционных качеств бетона, в Киеве сейчас все еще сильны эмоции и стереотипы.
В Енакиево - более зрелый рынок. Там купить что-то нереально?
Менее зрелый рынок - это когда гребут все подряд без разбора, более зрелый - когда люмпенская недвига почти доступна люмпенам, хорошая недвига доступна среднему классу, ну с элитной и так все в порядке
ИМХО

В Киеве уже давно не гребут все подряд без разбора. Редкие исключения случаются, что нам подтвердил случай со шкафом на Лукьяновке, но такие глупости происходят по объектам стоимостью менее 70-80К. Потому что мне сложно представить что у совсем уж безмозглого человека может нарисоваться бОльшая сумма (даже после продажи спадщины).

даже, если покупатель позже поймет, что купил квартирку по неадекватной цене, что все равно будет в выигрыше, из-за выгодного расположения, для сдачи в аренду вполне подойдет, но продать, нужно вновь искать лоха, на такую квартирку по такой цене