Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2013

Это довольно приблизительная методика, по ней погрешность, скорее всего, больше обычных колебаний. Сегодня один обект учитывается как проданный за 1 день, завтра - как не проданный за 2 года. К тому же, продавцы иногда могут менять номера телефонов, а в базе Оператора такие объявления учитываются как разные объекты. Ну и не забываем о торпедах и червях - их вообще непонятно как учитывать

хм, сравнивать такое тяжелее. Думаю нужно брать во внимание только текст и адрес (телефон не учитывать). Примерно как ЛУН делает.

Адрес дома? Номер квартиры кто ж вам скажет?

хм, сравнивать такое тяжелее. Думаю нужно брать во внимание только текст и адрес (телефон не учитывать). Примерно как ЛУН делает.

Адрес дома? Номер квартиры кто ж вам скажет?

хотя бы улицу, можно и без дома.
исхожу из того предположения, что тексты клонов объяв по одной и той же квартире весьма похожи.

Это довольно приблизительная методика, по ней погрешность, скорее всего, больше обычных колебаний. Сегодня один обект учитывается как проданный за 1 день, завтра - как не проданный за 2 года. К тому же, продавцы иногда могут менять номера телефонов, а в базе Оператора такие объявления учитываются как разные объекты. Ну и не забываем о торпедах и червях - их вообще непонятно как учитывать

Отслеживать объекты по:
- Адрес
- этаж/этажность
- вычислять расстояние Левенштейна по текту объяв для отслеживания близких

Таким образом и избавляемся от дублей, и отслеживаем любые смены телефонов и т. п.

Черви с торпедами - эмпирически подбираем порог "отсечения" крайне высоких или крайне низких цен, чтобы они не искажали среднюю.

Ну да, 1% амортизации при 6-8% гипотетической доходности бетона совсем не заметны.
Добавьте еще 1-3% амортизации ремонта - и картина совсем не поменяется

Амортизация ремонта УЖЕ учтена, читайте дискуссию внимательнее.
1% амортизации вследствие старения - вещь под вопросом, имеет смысл, только если рассматривать эксплуатацию конкретного объекта под аренды значительно больше 10 лет.
Итого на расчетной 1к чистая доходность 5,5-6,2% без амортизации здания, соответственно 4,5-5,2% с амортизацией.
При этом сам актив сохраняет свою стоимость в долгосрочном периоде, т.е. эти 4,5-5,2% можно смело "проедать".
В случае депо, например, в долларе - пусть 7% средней доходности. Но вы не можете проедать эти 7%, потому что само тело относительно быстро обесценится.
Для примера:
В 2000 году 10 000 баксов - хорошая сумма. Вы кладете ее на депо. Пусть вы имеете в среднем 5-7% годовых и все проедаете. Поначалу - неплохо.
Или вы покупаете среднюю 1к на эти деньги, делаете косм. ремонт и сдаете. Проедаете 4,5-5,2% годовых. Чуть хуже.

К 2010 году - в первом случае вы владелец 10 куе, %% с которых хватит разве что на проезд и мороженое.
Во втором случае - у вас квартирка под сдачу где-то за 60 куе + какой-никакой доход, по крайней мере выше мин. ЗП, выше средней пенсии, ласты не склеишь.

Если попытаться "выровнять" сохранение капитала, то прийдется постоянно менять валюту/структуру депопортфеля, капитализировать большую часть %% и возможно выйдет сохранить капитал в долгосрочном периоде. Но проедать с него выйдет много меньше 5% годового дохода.

Если кратко - это лишь субъективные ощущения, основанные на нерепрезантативной выбоке.

Это довольно приблизительная методика, по ней погрешность, скорее всего, больше обычных колебаний. Сегодня один обект учитывается как проданный за 1 день, завтра - как не проданный за 2 года. К тому же, продавцы иногда могут менять номера телефонов, а в базе Оператора такие объявления учитываются как разные объекты. Ну и не забываем о торпедах и червях - их вообще непонятно как учитывать

Отслеживать объекты по:
- Адрес
- этаж/этажность
- вычислять расстояние Левенштейна по текту объяв для отслеживания близких

Таким образом и избавляемся от дублей, и отслеживаем любые смены телефонов и т. п.

Черви с торпедами - эмпирически подбираем порог "отсечения" крайне высоких или крайне низких цен, чтобы они не искажали среднюю.

Приблизительные расчеты, основанные на приблизительных данных обычно дают некачественные результаты. Можно пробовать использовать какие-то сверхпродвинутые методики, но я лично очень сомневаюсь что по соотношению (качество методики)/(цена ее реализации) хоть что-то приблизится к простой медиане.
Что касается колебаний среднего срока экспозиции - думаю, лучше брать простое количество объектов размещенных(обновленных) за последние полгода (с обязательным фильтром от рыловских и дублей). Это довольно просто, дешево и надежно будет показывать количественную динамику предложения.

Для примера:
В 2000 году 10 000 баксов - хорошая сумма. Вы кладете ее на депо. Пусть вы имеете в среднем 5-7% годовых и все проедаете. Поначалу - неплохо.
Или вы покупаете среднюю 1к на эти деньги, делаете косм. ремонт и сдаете. Проедаете 4,5-5,2% годовых. Чуть хуже.

К 2010 году - в первом случае вы владелец 10 куе, %% с которых хватит разве что на проезд и мороженое.
Во втором случае - у вас квартирка под сдачу где-то за 60 куе + какой-никакой доход, по крайней мере выше мин. ЗП, выше средней пенсии, ласты не склеишь.

вы взяли "удобныый" для себя пример. Попробуйте посчитать с такими начальными условиями:
1) 2007-2008й год
2) у вас на руках 100-200 куе

картина ж получится совсем другая, да ?

Ещё один знаток визы в израиль давно отменили. прямой перелет туда сюда 2500-3000 грн. но если вам больше нравится отдать тысяч 5-6 за епипет, а потом еще 200 баксов за путевку в израиловку, то вперед.

Вы обиделись? Я не настаиваю на актуальности этой информации. Когда-то точно такое было, и киянка ориентируется на рассказы людей, ездившик по такой схеме. В израиле или египте лично не был, знаю со слов ездивших

Не буду сильно влезать в спор, но очень жду отчет киевлянки от поездки по указанному ей маршруту. если будет - обязательно прочту, скорее даже несколько раз.

Если кратко - это лишь субъективные ощущения, основанные на нерепрезантативной выбоке.

Ну добавьте "объктивности" - есть с чего?
Вот только где вы нашли "ощущения" - непонятно. Я вам цифры привел - вы их оспорить можете?

почему вы взяли период 2000-2010?

Уже выгоднее, но ещё ещё нужно учесть аммортизацию, простои, колебания на КРЖН, своё личное время...

а потом бац, ипотека и рост цен в 1,5..2 раза и вы со своим депо оказываетесь на бобах.

и семейный совет (с) рассказывает вашу историю нерадивым чадам

Этот "бац" т.е. ипотеку и сейчас дают - так где же рост ?

Юра - вы видите суслика ? Я - нет.
Говорят что он таки есть.

Тогда вам должны быть знакомы слова: амортизация, накладные расходы, ликвидность?

Естественно. Но речь шла об инфляции, если вы помните.