Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2014

та я тоже в их числе....

я умело использую нормы ГПК так что они только сердятся, что кто-то его еще читает

Что вы подразумеваете, под "скромным, просто приличным" ремонтом?
К примеру "хороший ламинат, покрашенные стены, шкафы-купе, вся необходимая мебель, холодильник-стиралка-телевизор 32"-кондиционер в каждой комнате, в коридоре-кухне пол - плитка, встроенная кухня - это вписывается в то, что вы подразумеваете?

Плюс-минус да. Это как бы средний сегмент. Не эконом, но и за 1000 уе вы такое не сдадите.

хорошо, нужно понять арендатора, его позицию, человек ищет жилье от 300 до 1000 баксов, может он сразу понять, где качественный ремонт, но не очень дорогой и где дорогой только по виду, но хозяину обошелся почти даром, я к тому, как сам клиент оценивает за что нужно платить, а что хотелка хозяина, понятно дело, каждый оценивает возможности своего кармана, но все как быть арендатору?

Итого, для заявленной доходности в 6% нужно (95000*0,06 + 5000/5)/12 = 558 долл, что вполне реальная цифра.
Если же речь о более дорогой недвиге, которая в плане аренды уже будет относиться к более дорогому сегменту аренды, а соответственно выше и требования. Тут при ремонте на 40к возможно в амортизацию нужно заложить 10к на три года.

Итого: (160000*0,06 + 10000/3)/12 = 1078 долл. Также вполне реально, с учетом сегмента.

Вы все верно считаете ( и в принципе, я согласен, что для рассматриваемого мной сегмента более подходит недвига за 80-90к, а не за 120 ), но есть один нюанс.
Если описанную квартиру за 550$ можно сдать в принципе без проблем ( информация из первых рук - люди сдают такое за 7500, долгосрочно ), и спрос на такой сегмент - весьма устойчив ( т.к. жить людям где-то надо, в гадюшнике они жить не хотят, в далеком спальном районе тоже, а 550$ пара молодых специалистов себе позволить может тратить на жилье ), то сегмент аренды за 1078$ ( более 12к грн нынче ) при той же площади - это удел гораздо более узкого и привередливого круга людей ( т.к. немалая их часть с тем же благосостоянием - снимает 3к ), в итоге - простои могут быть значительны, а аренда - далеко не всегда долгосрочной.

Плюс-минус да. Это как бы средний сегмент. Не эконом, но и за 1000 уе вы такое не сдадите.

За 1000 уе - нет. Но и не обязательно за 500. Цена подобного - 700-800, если это в новом доме, в Печерском или Шевченковском районе, или я ошибаюсь?
Сейчас, возможно, ближе к 600-700.

Кило Бананов
Место - хорошее, дом - тоже, застройщик самый надежный..
Вопрос в ценах на квартиры. У вас есть цены на этот дом?
Есть в прайсе в одном из домов на этом расположении: 1к по 920к-1200к ( в грн ) - 40-53 квадрата.

И 3к: 1.95млн-2.3млн ( 101-122квадрата ).

Итого, однушки почти по 2к у.е./м, 3-шки по 1.65куе. Не знаю, как по мне цена завышена. Впрочем, у КГС она всегда высока. Ах да, у них же еще 10% скидка при 100% оплате...
Ну, с этой скидкой, 3-шки выглядят вполне привлекательно по цене. Но не 1-шки.

Да, все верно. ценники такие озвучили.
двуха примерно 1,6мг. Но интересно же и место расположения дома.

Может есть что-то более привелкательное?

Ну, предлагаю вести разговор более предметно. Абстрагируемся от ЖК голосеево.
Предположим, есть квартира стоимостью в районе 120к ( на этапе конца строительства ), 2к, 70кв. Если в ней сделать ремонт за 15к ( что будет просто приличным по современным меркам ремонтом, без элементов роскоши ), то суммарная стоимость = 135к.
Для, скажем, 6% доходности ее нужно сдавать за 675$ в месяц.
Если вложить в ремонт 40к, суммарная стоимость будет 160к.
Для той же доходности, нужно 800$ в месяц.
Конечно-же, возможно(и даже вероятно ), что разница в цене ремонта даст такую разницу. в цене съема.

Но! Стоит учитывать амортизацию ремонта. Амортизацией самого бетона можно пренебречь, а вот ремонт убивается. Убивается он, в зависимости от аккуратности съемщиков, люди бывают разные. И проблема в том, что чем дороже сегмент, тем идеальнее должно быть его состояние. Здесь интересным вопросом будет срок окупаемости ремонта, и примерный уровень вложений, потребующихся через 5 лет после сдачи.
К примеру, в ремонте за 15к, замена половины мебели обойдется в 30тыс грн. А в ремонте за 40к? И так - со всем.

Всё изначально зависит от места расположения объекта, если это новострой в овняном месте, то смысла дорогого ремонта нет. Я приводил пример про женщину, которая делала ремонт под себя в двушке на оболоне в оазисе, потом по каким то причинам сдала, весь 2008 она сдавала за 2000 уе, потом что-то вроде 1700 последние 3 года за 1500 уе, при этом ремонт не обновлялся. Если ремонт реально качественно сделан, то обновлять его прийдется по минимуму(если арендаторы не полные засранцы) Опять же, если квартира реально сегментом от 3000 до 6000 грн., то конечно вкладывать в ремонт смысла нет. Обычно такой ремонт называется ЛЕРУА МАРЛЕН СТАЙЛ, в качестве дизайнер консультанта используется мальчик из отдела фарбы.

так проще вам подъехать и посмотреть, шикарные виды на Подол на Левый берег, просторы, сама там окучиваю места, хотя мне нравится на Воровского или Лысенко

подъехать пока не проще. Надо найти вариантов 10-20 и тогда уже ехать в Киев на осмотр

Просто хотелось бы мнений так сказать незаинтересованных людей, ибо продавцы нагрузят конечно по самые "немогу"

Да меня просто смутило высказывание, что "о чем думают пары, покупающие 2к, без трешки никак?!". Хорошо, если у людей есть 2к. Вдвоем можно без проблем и в 1к жить.

Я говорил о людях, заработавших 150к$+..Если есть семья и дети, то двушку брать - неоднозначное решение..

то сегмент аренды за 1078$ ( более 12к грн нынче ) при той же площади - это удел гораздо более узкого и привередливого круга людей, в итоге - простои могут быть значительны, а аренда - далеко не всегда долгосрочной.

Тут согласен, я и раньше писал - что сегмент очень узкий.
Но я писал как раз к тому, что покупать недвигу за 120+ куе под аренду есть смысл только в такой сегмент, ибо недорогой (пусть и весьма приличный) ремонт будет неуместным, и не даст возможность сдавать по цене, обеспечивающей приемлимую доходность.
Общий вывод скорее такой - смысл покупать под аренду есть только средний и эконом сегмент.

хорошо, нужно понять арендатора, его позицию, человек ищет жилье от 300 до 1000 баксов, может он сразу понять, где качественный ремонт, но не очень дорогой и где дорогой только по виду, но хозяину обошелся почти даром, я к тому, как сам клиент оценивает за что нужно платить, а что хотелка хозяина, понятно дело, каждый оценивает возможности своего кармана, но все как быть арендатору?

Как отличить нормальный ремонт от "экономим на чем можем", но пытаемся сделать "пабахатому"? Только опыт и внимательность к деталям.

хорошо, нужно понять арендатора, его позицию, человек ищет жилье от 300 до 1000 баксов, может он сразу понять, где качественный ремонт, но не очень дорогой и где дорогой только по виду, но хозяину обошелся почти даром, я к тому, как сам клиент оценивает за что нужно платить, а что хотелка хозяина, понятно дело, каждый оценивает возможности своего кармана, но все как быть арендатору?

На собственном опыте и опыте знакомых:
Если человек ищет "приличную квартиру для продолжительной и уютной жизни в ней", то изначально обращается внимание на наличие всего необходимого. Т.е., если в комнате одна кровать, и 1 маленький шкафчик, то это грустно. Так-же грустно, если нет чего-то из необходимой бытовой техники. Такие варианты отбрасываются порой даже на этапе просмотра объяв, хотя можно и позвонить хозяину, с просьбой купить необходимое.
Далее идет оценка общего внешнего вида. Т.е. степени "убитости". Все выглядит почти как новое - отлично. Все подертое, оббитое, как будто еще с совка в квартиру втянутое, или как будто дебош в ней был круглый год - тогда нет даже разницы, что это "дорогая мебель".
То же - с техникой. Среднестатистический арендатор как-то не очень оценивает, "это плита за 10к, или за 5". Важнее - состояние плиты. То же со всей техникой.
Следующее. Есть конечно люди, которым принципиально важно ( из экологических, или еще каких соображений ), чтобы "все было натуральное" - двери исключительно шпонированные, исключительно паркет на полу, и т.д. Но многие не придают этому значения, и нормальный линолеум/ламинат - "тоже неплохо".
Это я все о сегменте "5-8к" для двушек.
Так вот, при этом всем, человек с большей вероятностью выберет квартиру за 6к, чем за 8к, даже если в последней будет более дорогая и пафосная мебель и техника.