Faceless написав:Кстати, расчет реально показывает, что если брать воздух с дисконтом 15-20% от конечной цены за два года до сдачи, то доход от аренды выше доллародепо. Это с учетом амортизации ремонта.
Если брать цифры для расчёта с высасывать из пальца - то всё что хошь можно насчитать.
Faceless я Вам привёл цены на этапе котлована в 2к панельке на Чавдар 14.
Я оценивал сдачу там в варианте эконом 620 долл. за месяц в 2013.
В авизо была встречена цена 800 долл за месяц (тут предлагается сдача чуть выше чем эконом)
Aviso-Киев № 46 /1998/ от 18.06.2013 Чавдар ул. 14, 12/25кмб. Сдается впервые! 76/36/15, 2 санузла в кафеле, душкабина, биде, ванная, стиралка.Кухня в стиле "Прованс"- белая. Стильная мебель. Плазма-51d, 6500грн/мес.
Сейчас считайте цена 6500 в тех краях и осталась
Aviso-Киев № 30 /2083/ от 23.04.2014 Чавдар 18, новый дом, 70 кв.м, современный ремонт, стеклопакеты, бронедверь, лоджия застеклена, сантехника, отделочные материалы ведущих европейских производителей, гарнитурная мебель, шкаф купе, встроенная кухня, вся бытовая техника, два с/у, посудомоечная машина, кондиционер, первая сдача. 6500грн.
Посчитайте плиз сколько сколько процентов годовых получит инвестор арендодатель за 5 лет инвестиции в "воздух" при данных условиях если предположить что нынешняя долл цена продержится ещё 2 года(2 года "простоя" от покупки "воздуха" до заселения , год сдачи по 800 долл, 2 года по 570 долларов) при закупке воздуха за 82 тыс. долл. плюс ремонт до состояния -"2 санузла в кафеле, душкабина, биде, ванная, стиралка.Кухня в стиле "Прованс"- белая. Стильная мебель. Плазма-51d,"
Ну и про амортизацию не забудьте.
И посмотрите будет ли за 5 лет там - "доход от аренды выше доллародепо."?
P.S.На этапе "воздуха" летом 2011 в доме были следующие цены (курс доллара 8грн)
Цена 2к с двумя санузлами - 856830 грн.
только Я не вижу в скрине двушку за 856 тыс или еще кто-то?
856830 опечатка.
То что имелось ввиду 656830 грин. говорит следующая фраза в тесте -" при закупке воздуха за 82 тыс.".
zahar_ И еще один немаловажный нюанс. Люди, которые покупают ту же квартиру для сдачи - ее покупают, как правило, не "на последние". Представьте себе, что у человека не 100к капитала, а 300 или выше. Что ему прикажете делать? Хранить все в банко-депо? Так не хватит банков надежный, чтобы в каждый по 15к раскидать. Хранить больше гарантированной суммы в одном? Слишком рискованно в наше время. Хранить кэш или золото дома? 0 доходности и риски остаются.
А вот имея треть или половину денег в недвиге, такой человек в любом случае не останется ни с чем. И ему не столь критично, что там не 8% годовых, а 6. Или что он пару лет от денег отдачи не увидит. Тут главный момент, что активы его диверсифицированы. Упадет недвига? Не беда, деньги есть. Мораторий на все депо? Не беда, есть жилье, генерирующее какую-то прибыль. Даже самые страшные сценарии ( грабеж, банкопад ) в случае диверсификации активов не столь страшны. А вы говорите за какие-то простои, снижающие доходность в 10-летнем периоде с 8% до 6%.
И еще, посмотрите на ситуацию более глобально. Не в контексте "кто лохонулся в прошлом году, не предугадав кризис" ( по факту - лохонулась большая часть народонаселения, т.к. у большинства сбережения в гривне ), а в контексте защищенности инвесторов, и глобальных тенденций. Повторюсь, доллар - не панацея. Он так-же дешевеет, как и другие валюты, просто он покрепче гривенки будет. И он будет дешеветь в глобальной перспективе, т.к. всем нужен "рост ВВП". Те, кто в начале 2000х покупали акции, золото, недвигу - выиграли. Те, кто хранили бумагу - проиграли. Пузыри уже лопнули, лет 5 назад. "По 500" нормальное жилье у нас стоить не будет, по той простой причине, что реальный средний _доход_ в Киеве - выше. И будет - тоже выше, невзирая на локальный кризис.
Olena_Olena написав:1) продажа 1-к + дособирать + небольшой кредит (или без него - тут не главное) 2) отложенная сумма не более 20% стоимости новой квартиры + ипотека на остаток - а 1к сдавать в аренду для помощи по платежам по кредиту.
Или в каждом случае индивидуально?
Второй вариант отпадает сразу. Вам не дадут ипотеку на 80% стоимости квартиры
взяти новобудову в розсрочку, і поки вона будується - продати 1к, коли продасться - доплатити за новобудову.
zahar_ написав:Faceless я Вам привёл цены на этапе котлована в 2к панельке на Чавдар 14.
Это где простой 22 месяца? Хорошо. Берем грубо 81 куе. Покупаем 01.07.2011. Думаю, ремонт можно было делать за полгода до сдачи, с октября 2012. Возьмем те же 15 куе (оздоблення и прочее на это мало влияет). Амортизацию - учитываем, что надо будет вложить 5куе через 5 лет в среднем, т.е. 1 куе в год. Сдаем за 6500 грн с 01.04.2013 с учетом смены курса. Берем грубо 8 до февраля 2014, потом - 11,5. Сейчас на Чавдар 2к такого метража в состоянии после строителей предлагают за 90 - 100 куе. Думаю можно смело ориентироваться на минимум 100 куе рыночной цены. Тогда годовая доходность выходит 5,18% в долларе.
Насчёт -"где простой 22 месяца?"- Faceless если покупка воздуха была в июне 2011, а квартира ВПЕРВЫЕ выставлена в аренду в июне 2013 то сколько будет "простой"?
Faceless при чём тут сейчас предлагают?
Мы Говорим об инвестиции в "воздух" на Чавдар 14 в июне 2011. Я Вам дал цену "воздуха" 82 тыс.долл в июне 2011 приплюсуйте сюда ремонт (до состояния: ")2 санузла в кафеле, душкабина, биде, ванная, стиралка.Кухня в стиле "Прованс"- белая. Стильная мебель. Плазма-51d") и посчитайте годовые с учётом как минимум 24 месяцев "простоя"?
Востаннє редагувалось zahar_ в Чет 08 тра, 2014 20:36, всього редагувалось 1 раз.
zahar_ написав:Faceless если покупка воздуха была в июне 2011, а квартира ВПЕРВЫЕ выставлена в аренду в июне 2013 то сколько будет "простой"?
Вы сами писали ыше что в аренду она могла с апреля сдаваться, что я и взял в условия. Выставлено в июне = куплено как минимум под конец июня, потому я и взял 1 июля. Итого 21 мес. В любом случае эти два месяца на картину мало влияют.
zahar_ написав:Faceless при чём тут сейчас предлагают?
Захар, учите матчасть. Для определения ставки доходности нужно оперировать рыночной стоимостью актива на конец рассматриваемого периода.
zahar_ написав:приплюсуйте сюда ремонт (до состояния: ")2 санузла в кафеле, душкабина, биде, ванная, стиралка.Кухня в стиле "Прованс"- белая. Стильная мебель. Плазма-51d"
Не факт что это потянет на 15 куе кстати. Я еще фору дал по цене ремонта. Если вложиться в 10 куе, доходность взлетает до 7%
евастополе с 17 апреля распоряжением остановлены все стройки. Ведется проверка их законности.
В интервью телеканалу НТС и.о.губернатора Севастополя Сергей Меняйло рассказал, почему издано такое распоряжение. По его словам, город превратился в одну стройку. «Куда ни идешь - кругом одни заборы», - заявил он.
Городская прокуратура должна провести проверки законности строительства, передает севастопольские вести.
Хочется услышать мнение героя пишущего о жутком ажиотаже на недострои севаса..
smirnowand написав:zahar_
Додано: Чет 08 тра, 2014 20:15
