Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? - 2015

Под себестоимостью вторички можно рассматривать как она тебе досталась и как давно.
Если вы ее покупали года так 3-5 назад то вы вряд ли сейчас захотите ее продавать, другое дело если ее вам бабушка подарила тогда она не так ценна для вас, потому что досталась вам на "шару".

Имелось в виду, что если человек действительно хочет продать, то он будет продавать по рыночной цене, которая возникла как баланс спроса и предложения. При этом он не будет смотреть за сколько она ему когда-то досталась и себестоимость для него никакого значения иметь не будет. Да и что для него себестоимость? Цена покупки в свое время в гривне, в долларе, сегодняшняя цена застройщика?
Застройщик же будет вести себя по другому. При цене сопоставимой с себестоимостью он просто остановит строительство и законсервирует объект.

Если вторичку продают что бы купыть что то по лучше то в любом случаи ее равнение будет на цену первички, а если срочно нужны деньги то тут возможны варианты.

Равняться можно на что угодно, но если это не рыночная цена на сегодня, то есть риск превратится в продавана.

Равняться можно на что угодно, но если это не рыночная цена на сегодня, то есть риск превратится в продавана.[/quote]
Какая на сегодня рыночная цена?

Равняться можно на что угодно, но если это не рыночная цена на сегодня, то есть риск превратится в продавана.

Если слушать ваши советы, то гораздо более высокий риск превратиться в лохована. По объектам стоимостью от 100К и выше не может быть сейчас быстрых продаж.

Равняться можно на что угодно, но если это не рыночная цена на сегодня, то есть риск превратится в продавана.

Какая на сегодня рыночная цена?

Это вопрос к теоретику. "Рыночная цена" - это для гостинок, хрущей, чешек - массового фонда. Чуть более дорогой объект и никакой "рыночной цены" для него уже нет. Есть цена предлагаемая продавцом и основанная на сумме его инвестиций в этот объект и размере желаемой прибыли (в благоприятной ситуации)/ сумме приемлемых убытков (в ситуации как сейчас) и цена, которую готов заплатить покупатель из одному ему известных соображений (как экономического характера, так, зачастую, и очень далеких от экономики и основанных на чистых эмоциях). И есть факторы, подкрепляющие цену продавца (но не определяющие ее): цены на объекты-аналоги (если такие существуют); потенциальная/фактическая доходность от сдачи продаваемого объекта в аренду; цены застройщиков на подобные объекты, возводимые в непосредственной близости.
Поэтому так сложно продать дорогую недвигу в ситуации, которая сложилась в Украине. Большинство тех, у кого завалялись 100+К посматривают на выход. Им до фени какая там рыночная цена, не рыночная цена. Их можно заинтересовать только откровенным демпингом. Т.е. перестать быть продаваном, а стать лохованом.

Равняться можно на что угодно, но если это не рыночная цена на сегодня, то есть риск превратится в продавана.

Какая на сегодня рыночная цена?

Есть цена предлагаемая продавцом и основанная на сумме его инвестиций в этот объект и размере желаемой прибыли (в благоприятной ситуации)/ сумме приемлемых убытков (в ситуации как сейчас)

Я б добавил, что даже для новостроев не все измеряется прибылью или убытком, может продавец не размышляет как инвестор, а просто хочет сделать альтернативную покупку. При этом он не может продать ниже рынка потому что тогда не купит то, что хочет.
Если есть желание разменять квартиру, то что делать? Продать с крупным дисконтом от средней цены - легко, а вот купить потом ниже средней цены - проблема. Потому и сидят все как "продаваны", а покупаны пытаются найти своего лохована.

По объекту, которые отслеживаю на данный момент, цена от застройщика в новой очереди с поставкой через 1.5 года (официально, реально через 2 года) практически сравнялась с ценой, по которой владельцы продают уже построенную и заселенную очередь, некоторые уже с документами. Разница около 10% (1000$ от застройщика, 1100$ готовое).
В 2012-2013 разница была б процентов 30% в такой же ситуации.
При этом очевидно что владельцы продают уже с убытком, так как покупали по 1200-1400.
Но не вижу чтоб диспозиция квартир как-то менялась, то есть видимо продажи идут очень туго, как у застройщика так и у продаванов и ситуация держится уже где-то полгода.
Какой прогноз по этой ситуации?
а) со скрипом разбирают оставшиеся готовые квартиры (ситуации "горячие пирожки" не наблюдается)
б) застройщик опускает цену
в) продавцы опускают цену
г) застройщик замораживает стройку
д) ваш вариант

По объекту, которые отслеживаю на данный момент, цена от застройщика в новой очереди с поставкой через 1.5 года (официально, реально через 2 года) практически сравнялась с ценой, по которой владельцы продают уже построенную и заселенную очередь, некоторые уже с документами. Разница около 10% (1000$ от застройщика, 1100$ готовое).
В 2012-2013 разница была б процентов 30% в такой же ситуации.
При этом очевидно что владельцы продают уже с убытком, так как покупали по 1200-1400.
Но не вижу чтоб диспозиция квартир как-то менялась, то есть видимо продажи идут очень туго, как у застройщика так и у продаванов и ситуация держится уже где-то полгода.
Какой прогноз по этой ситуации?
а) со скрипом разбирают оставшиеся готовые квартиры (ситуации "горячие пирожки" не наблюдается)
б) застройщик опускает цену
в) продавцы опускают цену
г) застройщик замораживает стройку
д) ваш вариант

Все зависит от того, куда качнется наша страна. Если продолжения горячей фазы конфликта не будет и появятся какие-то позитивные сигналы - то скорее сочетание вариантов а) и г). А если пойдем по худшему сценарию, то варианты б) и в) все равно не помогут.
Я повторюсь: цены на недвигу в Киеве вполне адекватные (ниже они сейчас в совсем уж хардкорных местах). А вот з.п. стали просто нищенские. И речь не о том, что хорошо быть здоровым и богатым. Речь о том, что зарплаты объективно нищенские. И с этим надо что-то делать. Должны ли цены подтягиваться к зарплатам? Ну, тогда скоро по всему городу торговля потихоньку переползет из сетевых магазинов на стихийные рынки возле станций метро. Металлопластиковые окна снова станут символом успеха в жизни, а автомобиль - несбыточной мечтой для миллионов. Но мне кажется, что это бред - не будет такого.

Мое мнение - вторичка себестоимости не имеет, и падать еще есть куда, и прилично (это я про цену в $).
Более того, я ожидал что падение на сейчас будет еще более глубоким. То, что оно еще не произошло - я обьясняю волной миграции (из Днр/лнр в Киев), что создало какой-никакой, но спрос, и наличием матрасов у людей.
Только такой момент- из днр/лнр волна спала (почти все кто хотел -уже оттуда уехал), а матрасы худеют, и новых матрасников не добавляется.
Если 2 года назад я вполне понимал, как менеджер с з/п в 15 тыс грн может купить однушку за 400 тыс грн (накопить первый взнос, ипотека и т.д), то, не имея матраса из 40куе, как этот же менеджер с зп в лучшем случае те-же 15 тыс грн купит ту-же однушку на трое за миллион -это нереально.
Из всех моих знакомых не знаю ни одного, кто бы существенно пополнил свой матрас за последний год, или имеет перспективы пополнения матраса в ближайшем будующем.
Я, как и Аирмакс, тоже в недвиге, но решил не париться- продавать не буду. Но те, кому квартиры достались "от бабушки", либо куплены в начале 2000х, либо кого поджимают обстоятельства -вынуждены цены снижать.
Я периодически мониторю "времена года" - однухи с ремонтами там сейчас по 110-120 куе (в 2013 они-же были по 160-180 куе), и висят эти однухи по пол-года, из чего делаю вывод что особо спроса нет, и, как минимум при покупке можно торговаться на 10-15%.
Интересная деталь-паркинги как стоили по 25-30 куе, так и стоят, но их всего пару штук на продаже, хз что с ними за ситуация.

И этот спад будет продолжаться еще долго, с плавным снижением цены. Уже на сегодня видно, что рынок оживет минимум осенью 2016 (это если не будет войны, полной ж…пы в экономике и т.д).
Хотя дно первички, возможно, как тут кто-то точно заметил, наверное было пройдено 26 февраля, когда сдать валюту можно было по 35 грн, а застройщики цены еще не пересчитали. Эх, знать бы прикуп…

Трибека, т.е. вы не допускаете даже мысли, что з.п. менеджера в перспективе 1.5-2 года будет не 15К, а 30-40К?