somilitark написав:посчитайте сколько я уплатил в прошлом году,только напомню,мне цена не менялась и составляет на момент 11300 грн за метр))))
потери максимум 10%,причём моей планировки к переуступке нет,ибо там есть нюанс,балкон с коеф 0.3,площадь его 11.45 метра,а взял ЖИ немного меньше денег,эти 11+ метров легко превращаются в жилые.
Вы скажите в каком месяце покупали. А там посмотрим какие там -"потери максимум 10%".
запиши на ...: Отрадный 4 в мае 2014-го,последний платёж в декабре...
Всё равно не понятно сколько вложено так как вносилось частями и в разное время.
Причём непонятно почему вам - "мне цена не менялась и составляет на момент 11300 грн за метр"- цену на остаток не поменяли, если у ЖИ на вашу планировку (только в секциях 5.4.3) уже в ноябре была цена 13800 грн м2.
Вы часом как тот рыбак не привираете для "улучшения показателей"?
Кстати ваша информация о площади балкона в 11.45м2 -"там есть нюанс,балкон с коеф 0.3,площадь его 11.45 метра,а взял ЖИ немного меньше денег,эти 11+ метров легко превращаются в жилые."- тоже, похоже, не совпадает с планировкой квартиры.
Ваша планировочка?
Калькулятор показывает общую площадь балкона 8.6 м2, но никак ни 11.5м2?
НаСВистели , как вы обычно любите делать, про площадь балкона?
Да и ваше заявление о -"моей планировки к переуступке нет,ибо там есть нюанс,балкон с коеф 0.3,площадь его 11.45 метра,"- похоже опять на трындёж от учётки сомилититарк:), так как объявление по переуступке данной планировки имеется
1-к, 44, 02 м.кв. пр.Отрадный, 4. Суперцена. Срочно. Без комиссии!
Продам 1 комн. квартиру в новом жилом комплексе по пр. Отрадный, 4. 44, 02/16/12 м.кв., 14/23эт., балкон застеклен, с/у совмещен-4 м.кв. Сдача дома 4 кв.2015г. В шаговой доступности супермаркет, остановки транспорта, скоростной трамвай, лицей, школа, парк. Есть еще на 19эт. такая же планировка и на 14- 39, 25м.кв. Срочно. Акционная цена 815000грн. Без комиссии!!!
Судя по этому объявлению 1к аналогичная вашей "прелести" предлагается к продаже за 35435 долларов.
Так как вы не соизволили предложить форуму цену вашей инвестиции в долларах придётся сделать это предположительно.
Посчитаем так - 11300 м2*44/11.5=43235 долл.
Итого ориентировочно у вас пока попандос на инвестиции на 8 куе или 18%. Что никак не похоже на заявленные вами :"потери максимум 10%".
Опять СВистим привирающий вы наш?
Востаннє редагувалось zahar_ в Пон 24 сер, 2015 13:22, всього редагувалось 1 раз.
yura_ написав:Жи нащупала спрос на уровне 20...25 за однушку на левом берегу. Спрос по косвенном данным всеравно в два раза ниже прошлогоднего. Ударная волна уже в 30км от кржн. Если это будет массовым то на ипенях цены будут такими что фопостройкам конец
Юра, хочется услышать Ваше мнение относительно теории "ступенек для хомяков", которая сегодня днем появилась
Похоже на то, по моим наблюдениям цены падают скачками вероятно на каждом уровне употребляя хомяков запускающи цепочки покупками условно с нуля Застройщики помогают валить рынок, так как хомяки сливающиеся в первичку, делают свои деньги недоступным для вторички, кроме того именно застройщики предлагают попробовать предложения в которых падение стремится к 50%, в некоторых случаях даже превышав...
Просто у них упала себестоимость: - топливо подешевело вдвое (в украине) по долларовым ценам, и будет падать в цене еще до декабря. - разнорабочая сила подешевела на 10 - 30 % в гривне, или в 3-4 раза в долларе. - Цемент подешевел, тк газ которые используется в его производстве подешевел вдвое. - Электрика упала вдвое в долларовых ценах. - Прокат упал втрое в долларовых ценах. - Топливо --> доставка, краны, бетононасосы, миксеры, бульдозеры - подешевели вдвое, а ФОПы - владельцоарендаторы всей этой техники готовы демпинговать и дальше цены.
Так что задел для уменьшения цен на первичке есть немалый.
У меня под окном за 5 последних месяцев взвели 4 дома на 1м участке площадью, навскидку, 150м2 каждый. Чуть дальше по улице еще 2 стройки заканчиваются и 7 новых домов строят фундаменты. Таких темпов работ я не видел давно. Все просекли фишку и пытаются вывалить на рынок бетонометры по новым ценам Кто не успеет занять рынок - тот уйдет с него.
Basilio написав:budivelnik . Если Вы взвалили ношу эксперта-строителя нужно соответствовать высокому званию
Я разів 100 писав на цих сторінках Вивчити за пару повідомлень те що люди вчать в інституті 5 років + 20 років на буд майданчику - не можливо. А от приблизно зрозуміти як це працює - можна. Тому в мене три роки в підписі була фраза Інформація яку надає будівельник вірна на 95% Тому мене бісять різні інтернет теоретики в яких точкою дотику з будівництвом була робота на посаді інтернет-рекламіста рієлторської контори благовіст …. і який позволяє собі як прямі образи так і власні фантазії в речах в яких ні бельмеса.... А Ви не розібравшись вирішили налити трошки водички на його млин. Налити то можна . але муки з того млина не дочекаєшся.
Вам budivelnik не «мене бісять» надо? а извинится за дезинформацию что 5 этажкам в Буче надо год отстаиватся для усадки и намекательный троллизм.
Вот в влезли в наш с флайменом разговор по обсуждению его предположительной инвестиции с намикательным троллизмом («Добре що наші забудовники різних дурників не слухають Погано що ці дурники надувши щоки пробують створити враження всезнайки і просувають в маси різну фігню») и с трёпом что 5 этажным домам в Буче надо год для усадки («геометричні розміри приміщень(будівель ) , особливо в перший рік - отримують значні зміни. Тому починати штукатурити швидше ніж за рік після закінчення зведення коробки=отримати усадочні тріщини всюди де тільки»)
budivelnik написав:
zahar_ написав:
flyman написав:Я намагаюсь знайти оптимальне рішення на даний момент виходячи із різних параграфів. З того варіанту, що вибрав: - об"єкт досить унікальний, з такими характеристиками: 1. вихід вікна на пд. захід., 2. частина стіни не виходить прямо на вулицю, а прикрити підсобним приміщенням (топкова) 3. не кутова тобто 1..3. дають площу дотику до зовнішнього світу в межах вікна і трошки отучуючих стін 3 і максимум нагріву від сусідів та топочної, де має бути котел на кілька кімнат. 3. приміщення має лише одне вікно виходом на зовнішній фасад, тобто мало людей буде вештатися. 4. кімната 20м майже ідеальний квадрат 5. замість вікна можна зробити окремий вхід з вулиці (якщо хто захоче офіс) 6. так! я би там жив, мінімум неопалювальний сезон, зимою би знімав в Києві (якщо будуть проекти в Києві).
Інвест плани: - думаю, що в тому будинку можна буде спокійно купити 1к, так як варіантів достатньо, в той час, коли таких цокольних приміщень лиише 2 на будинок (решта і/або кутові, і/або не прямокутної форми, і/або виходять вікнами в двір/стоянку, і або достатньо велика кількість вікон і контакту через них і стіни із зовнішнім світом), а приміщення або перепродати як офіс/склад (із прекрасним опен спейсом і екомічний в плані обігріву/охолодження), або лишити собі як майстерню/комірчину/приміщення для оренди. - будинок іде до стадії завершення і по мірі цього ціна поетапно підростає, думаю, що не прогадаю, хіба що ринок просяде на на 50% згідно Юри_, а на 2/3, тобто десь 66%. - назбирався гривневий кеш, який міняти на у.е. влом, в Києві нема знайомих валютчиків, а в Тернополі обяги в міняйл не ті (макс. 500 у.е. в день) і з яким нема бажання морочитися ні мені (так як намилився на півроку до Польщі) ні родичам (в них нема азарту гратися з БС). - об"єкт має як на мене непогану локацію в плані моїх поїздок на дачу в сторону Коростеня і на роботу (за кешфлоу) до Києва. І не погана локація з точки зору розвитку будов в Буча-Квартал і також його достатня унікальність в розрізі планування приміщенн та його економічності щодо мікроклімату. Кавалірка в Польщі, скоріше за все буде і братися, але мінім через півроку, в іпотеку там. - щодо активів в БС, після завершення гри на відігравання спаленого в овнобанках (лишилося ще рік потримати під високий % типа Привата) буде видно, куди їм іти, або в план "оточення КРЖН" 1к, або в 1к біля метро, або в кавалірки. Залежить від того, куди зміститься "центр моїх життєвих інтересів і родини" (напр. через рік-три коли син досягне повноліття і визначиться, де буде вчитися). - з точки флешбек, якби я взяв подібне рік/два тому, то мав би на даниий момент той самий капітал в активах, так як з покупкою цього об"єкта виходить "зеро гейм оуткам", тобто падіння в ціні цоколя + депо дохід/втрати аналогічні результату без купівлі цоколя. таким чином закривається тема втрат в БС і частково компенсується тиск "сімейної ради" влізти в тиху гавань а не овнобанки. Резюме, як на мене, об"єкт досить цікавий, і як би ризикнув війти через нього в ОКРЖН. Тим паче, що еквівалент його - 4 міс. роботи на проекті. у 2013 подібний об"єкт цоколь був би еквівалентом 8 міс. роботи. У 2013/2014 я планував входити в ОКРЖН при еквіваленті 1к=12 міс. роботи. (1к зараз є еквівалент 8 міс. роботи.) Так що для мене ОКРЖН в ціні місяців праці "падішівєло на третину а місцями на 1/2". Ось там де на 1/2 хочу взяти об"єкт із мінімальними затратами і мінімальним впливом на кешфлов. Для мене Юриних -50% від 2013 є локальне дно на горизонті 2015 - початок 2016.
При входе в проект покупка "воздуха" застройщики часто используют вариант когда коробка выгоняется достаточно быстро - покупателя радуются ура наш домёк растёт и думают что такие темпы будут до окончания строительства. Но когда коробка выстроена и "первый кошелёк" закрыт, застройщик начинает "тянуть" время и водить покупателя за нос просрочивая свои обязательства. Вон будивельник в своём селе под Львовом "козу водил" для покупателей второй очереди почти год просрочив перед первыми покупателями свои обязательства.
А так как договор наверняка составлен так, что защищает только его интересы, то следует проработать линию поведения для такого сценария.
Я не отслеживал особо, что там предлагает застройщик по срокам заселения? Есть у него опыт сдачи объекта и подключения его к сетям и перевода цоколя в жилой фонд для получения право собственности на объект? Кто будет обслуживать дом и какие будут тарифы? Как у вас обстоят дела с такой информацией о застройщике?
Добре що наші забудовники різних дурників не слухають Погано що ці дурники надувши щоки пробують створити враження всезнайки і просувають в маси різну фігню... 1 Коробка будується з використанням різноманітних механізмів (кран, бетононасос,великогабаритні елементи створені на ЗБІ ( наприклад плити перекриття чи колони/ригелі/перемички/фундаментні блоки... і так далі ) , тому коробка будується відносно швидко 2 Внутрішнє опорядження - це виключно ручна робота - тому внутрішні роботи ведуться відносно довго 3 В будівництві використовуються так звані мокрі процеси , а так як цементний камінь набирає міцність в часі ( а поки він набирає міцність то веде себе як аморфне тіло) то геометричні розміри приміщень(будівель ) , особливо в перший рік - отримують значні зміни. Тому починати штукатурити швидше ніж за рік після закінчення зведення коробки=отримати усадочні тріщини всюди де тільки.
А потом когда вас приструнил Basilio (указав на вашу слабую компенентность в вопросе знаний по усадке зданий при строительстве) оказалось что для усадки достаточно полгода
budivelnik написав:
zahar_ написав:Учётка budivelnik утверждала что для 4-х этажного 6 квартирного дома достаточно несколько месяцев усадки, а для 5 этажного 40 квартирного дома требуется год усадки.
1 Якщо я будую коробку на 200 м2 4 місяці і на усадку даю 6 місяців то приступати до штукатурки я можу через 10 місяців після початку будівництва 2 Якщо 2000-10000 м2 будують 12 місяців і на усадку тих самих 6 місяців то до штукатурних робіт можна приступати через 18 місяців. .
Так кто тут на тут форуме по строительным процессам – «ці дурники надувши щоки пробують створити враження всезнайки»?
Может пора уже за намёки «дурники» ответить – публично извинится за напраслину которую вы себе позволили?
yura_ написав:Aviso-Киев № 64 /2217/ от 20.08.2015
Вокзальная Островского ул. 11, 12/16-эт. дома, 33/20/8 кв.м Аккуратная. Подготовлена к ремонту(Итальянский кафель+ламинат+обои). Чистое парадное. Консьерж. Развитая инфраструктура. Ст.м.Вокзальная 5-7мин.пешком, 41000у.е., торг. ВПАЛО НА 35...40%
Вокзальная Стадионная ул. 14, 14/16-эт. дома, 35/18/8 кв.м Аккуратная квартира с хорошим ремонтом. Ламинат. Балкон застеклен.Домофон, консьерж.Развитая инфраструктура. Ст.м.Вокзальная 10 мин.пешком, 46000у.е. ВПАЛО НА 35...40%
Соломенка, Головко ул., 1, 8/9-эт. кирп. дома, спецпроект, 33/18/7 кв.м, 5 кв.м, бронедверь, с/у совм., балк. застекл., паркет, состояние жилое, хорошая транспортная развязка, "чистая" продажа, без опекунского, 40000у.е., торг. ВПАЛО НА 30...35%
Клименко ул. 40, 7/9-эт. дома, 53/34/7.5 кв.м, в 2к, хорошее состояние, с/у раздельно, 2большие комнаты, паркет, кафель, балкон застеклен, ремонт, встроеная кухня, 2 тамбура, 50000у.е., торг. ВПАЛО НА 35...40%
Соломенка, Кавказская ул., 2/9-эт. дома, 60/40/7 кв.м, требует ремонта, с/у разд., "чистая" продажа, 53000у.е ВПАЛО НА 40...45%
Соломенка Соломенская ул. 30, 46/30/7 кв.м, аккуратная квартира в отличном районе. Подготовлена к ремонту. Развитая инфраструктура. Ст.м.Вокзальная (Олимпийская) 10 минут, 33000у.е.ВПАЛО НА 45...50%
капець,один островок надежности это дупа трои ,Милославская 2
там 15% минус навсегда,остальное заманухи и невозможно просчитать процент падения)))))
Для Милославская 2 вопрос "жёлтой майки лидера" уже не актуален.
Сейчас достойный ответ "атомный девал" даёт 1к "воздух" на Донца 4 . Как заявляет его инвестор - "падение не больше 10%" Но может привирает - аналогичные объекты ориентировочно упали в цене на 18% (8 тыс. долл)
Востаннє редагувалось zahar_ в Пон 24 сер, 2015 12:33, всього редагувалось 1 раз.
yura_ написав:Жи нащупала спрос на уровне 20...25 за однушку на левом берегу. Спрос по косвенном данным всеравно в два раза ниже прошлогоднего. Ударная волна уже в 30км от кржн. Если это будет массовым то на ипенях цены будут такими что фопостройкам конец
Юра, хочется услышать Ваше мнение относительно теории "ступенек для хомяков", которая сегодня днем появилась
Небольшая поправка... "Теория" мной была озвучена еще прошлой осенью вместе с прогнозом на пол-года. На прошлой неделе я ее всего-навсего повторил.
Tribeca написав:Отвечу Захару на его замечания: 1) в прайсе таких акционных однушек на сегодня нет. На момент покупки их было на выбор 5 или 6, при этом одновременно с нами оформляла такую-же квартиру еще одна девушка. Проверить-спрятал ли ЖИБ квартиры или нет -не у меня, ни у вас возможности нет. То, что покупатели на них были (как минимум мой родственник и та девушка) -это факт Поэтому факты говорят что квартиры скорее всего все-таки раскупили.
Насчёт -"Проверить-спрятал ли ЖИБ квартиры или нет -не у меня, ни у вас возможности нет."- так тут надо оценивать по преценденам.
А снимать с "витрины" квартиры и продавать их по мутным схемам это общепринятая практика работников ЖИ до 2014 (на форуме были примеры когда на "витрине" ЖИ не было 1к (пример по монолитно-каркасному дому ЖИ на Позняки 3). И нет никаких оснований считать, что руководство ЖИ отказалась от этой "кормушки" для своего личного кармана.
А выбрасывают на витрину из "засола" квартиры когда уж шибко деньги нужны. Когда мы собирались покупать квартиру (в один из приходов в ЖИ до оформления сделки), то были свидетилем такой сцены: Выруливает в отделе продаж из-за перегородки начальник отдела продаж и не стесняясь поситителей спрашивает менеджера -"Сколько там денег по оплате пришло на такой-то дом"? Менеджер отвечает - Столько то. Начальник : Не густо. Ладно выставь ещё 2 квартиру в продажу.
То есть квартиры в не проданные у жи в природе есть, но на витрине их нет. Работникам ЖИ товар из "засолам" выгодней продавать, там они за одну мутную продажу имеют себе в карман сразу возможно большую сумму чем их месячная зарплата.
Так же ещё когда мы покупали столкнулись с фактом, что квартиры "улетали". Так например пока мы думали и приценивались по информации менеджера ЖИ квартир нашей планировки в доме на Милославской стало на штук 6 меньше. Но когда в апреле 2014 нам дали при подготовке к оформлению права собственности нам дали список покупателей "воздуха" по дому, то мной было обнаружено что 3 из якобы проданных летом 2013 года были проданы гораздо позже.
Поэтому с вашим -"факты говорят что квартиры скорее всего все-таки раскупили."- я никак согласится не могу. Никакого скорее всего раскупили - продали часть, остальные опять спрятали и ждут чтобы морды им привели покупателей по мутным схемам с чёрным налом.
serega_rubin написав:се просекли фишку и пытаются вывалить на рынок бетонометры по новым ценам Кто не успеет занять рынок - тот уйдет с него.
проблема в том что строят они на деньги инвесторов... а не на свои (что симптоматично, свои деньги (в отличии от застройщиков окраин львова) они в бетон не суют, мож знают что-то?). А значит вместе с упавшей себестоимостью имеют и инвесторов разной степени испепеленности ЯДЕРНЫМ УДАРОМ...
Я хочу обратить внимание на полное отсутствие внешнего позитива, на котором РН мог бы вырулить от своей судьбы, предреченной в моем прогнозе. Так еще и внешний негатив ускоряет коррекцию РН до уровней при котором весь этот совковый шлак станет снова доступным пересичному для альтернативных сделок. И пуповики по цепочке аналогично снова обретут своего покупателя. Если внешний негатив будет запредельным то РН легко пройдет указанные уровни в прогнозе и продолжит падение.
Напомню времена когда авто считалось роскошью, и квартира (скажем бабкин хрющ, спадщина) легко менялась даже на подержанную иномарку. Сейчас ланос стоит 200 тыщ, а фабия 400 тыщ. Нет ничего удивительного в том что возвращаются как раз ТЕ времена...
Будет еще 2 удара по РН (ударная волна и огненный шторм), первый удар в течении ближайших 6-7 месяцев случится без вопросов, по второму пока сложно сказать, может осень 2016, а может даже и весна-лето 2016. А потом уже условная "стабилизация", т.е. уже не будет обваливатся как при вспышке, ударной волне и огненном шторме. Тут метко радиоактивное заражение (четвертый поражающий фактор) назвали ядерной зимой, прямо в точку.
На всякий случай предупреждаю, каждый следующий удар имеет меньшее относительное воздействие на "стоимость развалин РН".
Решительный проход на -50% от цен 2013 года будем считать ударной волной.
Додано: Пон 24 сер, 2015 00:15
Кто не успеет занять рынок - тот уйдет с него.
