второе, я поэтому и в кавычки взял - это влада термин, я же продолжаю считать шо по-настоящему массовый сегмент жилой недвиги - совкошлак
по крайней мере пока
|
|
Додано: Суб 21 лип, 2018 08:36
второе, я поэтому и в кавычки взял - это влада термин, я же продолжаю считать шо по-настоящему массовый сегмент жилой недвиги - совкошлак по крайней мере пока
Додано: Суб 21 лип, 2018 09:58
Приведу пример. Есть 2 района советской вторички, достаточно популярные, возле конечной метро, рядом ТРЦ. Каждый километр на километр. Часть спальника на 400 тыс человек. Под аренду выкупается очень активно. Сдается 20-30% однушек, и 10% двушек. При этом на олх квартиры в этих районах появляются чрезвычайно редко. Нет такого, что в экспозиции одновременно 2 и более квартир. Конкуренции из-за места и насыщения рынка нет. Спрос на аренду очень эластичен. По моему опыту люди в большинстве случаев ездят на работу со съемных квартир. Снимают в одном районе, а работают в другом.
Додано: Суб 21 лип, 2018 10:16
ну во-первых очень большая часть арендных квартир не попадает на олх и сдается через своих и посредством сарафанного радио - там и цены подешевле и отношения другие - вон айрмакс сколько времени отличную квартиру у знакомых снимал гораздо ниже рынка но с остальным я с оговорками, но соглашусь, пока примерно так и есть но это - пока посмотрите на количество вводимого в последнее время бюджетного жилья и на ближайшую и среднесрочную перспективу на этом рынке - в киеве одновременно строится до 700 жилых объектов! и большей частью - бюджетное и мегабюджетное девственная первичка в бюджетных жк ушатывается очень быстро, а особенно арендная, проблемы с парковками и транспортом по мере заселения встанут во всей красе, в общем вылезут наружу все косяки гетто в ипенях - какова тогда будет рентабельность аренды? а ведь будут при этом достраиваться и сдаваться все новые и новые дома, закладываться все новые и новые комплексы с лучшими характеристиками юа абсолютно прав - минус тысяча от ставки аренды и вот вам и конкурентное преимущество и пох на цвет и покрытие фасада в кухне, пох на вид и этаж и так будут поступать все - вот вам и демпинг вам нужно научиться делать из говна конфетку - я про ремонты - все самое дешевое и легковосстанавливаемое, не заморачивайтесь вы с дизайном, в этом сегменте важна цена, а не феншуй, да и вкусы у таких арендаторов самые шо ни на есть приземленные
Додано: Суб 21 лип, 2018 11:02
Re: Для тех кто снимает и сдает жилую недвижимость в Киеве -С рентабельностью все будет нормально. Я же брал это "гетто в ипенях" совсем недорого. Мой первоначальный бизнес-план в оптимистичном сценарии предполагал 6 тыс за однуху и 8 за двуху. Про демпинг я писал. Демпинг в классическом понимании возможен, когда все держат среднюю по рынку цену. В аренде, если не сдал за неделю, пошли убытки, поэтому "демпингуют" все. По рыночной цене сдается все. +1 тыс, будет висеть месяц. -1 тыс заберут с первого просмотра. Еще момент по поводу важности подготовки квартиры изначально под аренду. Что сделано со старта, то будет до финиша. Потом выгодней сдать дешевле, как подушатанную, чем переделывать, марафетить и обновлять, с сопутствующими простоями, деньгами и беготней. Поэтому нет права на ошибку. Про пофиг на наполнение, расскажу одну историю. Как-то я купил квартиру в ипенях ипеней, купившись на недорогую цену и очень приятное состояние - не нужно делать ремонт. Потом выяснилось, что она сдается дороже, чем добротная косметика возле метро, которая без изюминки. При этом у последней цена на продажу на 30% выше. Арендаторы не собаки, которым можно кинуть кость - пожрут. Нужно создать условия и предоставить им квартиру, в которой хочется жить, а не просто крыша над головой. В этом социальная роль арендодателя. Если он ее играет хорошо, ему это возвращается в том или ином виде.
Додано: Суб 21 лип, 2018 11:11
Re: Для тех кто снимает и сдает жилую недвижимость в Киеве -Дешева рыбка - погана юшка. Нужно стремиться делать все максимально практично, удобно и красиво. Как для себя, но без заносов и перегибов. Можно взять кухню из Эпицента, которая развалится через год и будет выглядеть никак, можно заплатить на 5-7 тыс дороже (что копейки по сравнению со стоимостью квартиры), взять модульную от более приличного производителя, но она будет красивей и долговечней. Можно взять плиту с блинами нонейм, можно отдельно бошевские индукционную варочную поверхность и духовку, переплатить 8-10 тыс, но это будет совсем другой вид и класс. И так куда не плюнь. Выгодней брать не самое дешевое, а практичное.
Додано: Суб 21 лип, 2018 11:14
скока там уже времени прошло с тех пор как вы проинвестировали? а вы все еще "предполагаете", посмотрим шо будет когда выйдут на рынок аренды первые квартиры, посмотрим шо будет потом, когда закончится их "минута славы", обусловленная факторами "нового дома" и "первой сдачи" про "социальную роль арендатора" - очень смешно) арендаторам, их детям и животным пофиг шо ломать, отношение к арендному всегда не как к своему, в любом сегменте
Додано: Суб 21 лип, 2018 11:54
Re: Для тех кто снимает и сдает жилую недвижимость в Киеве -Больше двух лет. Это время мой интерес в росте стоимости от котлована к готовому. Рентабельность аренды я считаю не от вложенных денег, а от текущей стоимости. Когда инвестировал, я исходил из 7% годовых. Сейчас рентабельность аренды повысилась, поэтому цифры должны быть выше расчетных. У всех разных менталитет. Я отношусь к этому по-другому. Не как Трибека, который собирался напихать все самое дешевое бу в дополнению к жлобремонту и еще кинуть арендаторов на залог. И в жизни, и в основном бизнесе я стараюсь думать о партнерах, чтобы им было выгодно и комфортно со мной работать. Считаю, что я не работаю сам по себе, а являюсь частью большей цепочки и, чтобы обществу было хорошо, должен не только думать о своих шкурных интересах, а и о оптимальном функционировании всей системы и счастье конечных потребителей. Бизнес не только способ набить карман. Он несет и социальную функцию. Конечно это идеализм и не всегда реализуется на 100%, но я стараюсь по мере сил следовать этой философии.
Додано: Суб 21 лип, 2018 12:50
социальная функция бизнеса - это генерирование налогов, идущих в бюджет и создание рабочих мест - и этого более чем достаточно а партнерам должно быть с вами выгодно, удобство и комфорт в работе важны лишь когда выгода не столь очевидна (как пример - обычная авиакомпания и лоукост) когда (если) ваш в высшей степени похвальный и гуманный подход даст осечку и ваш арендатор вас кинет, подведет, или просто нанесет ущерб - вспомните о своем идеализме) "мои интересы - прежде всего" - а иначе будете все время беременным, другого не дано
Додано: Суб 21 лип, 2018 13:37
я понимаю брать самую задрипаную квартиру в самом хорошем районе/комплексе, но совсем не понимаю брать самую дешёвую квартиру в массовом сегменте на выезде из города, и пытаться её довести до некой изюминки. Ехал на Одессу в пятницу утром. Жалкое зрелище штурмующих центр со стороны Теремков. Выезд от ПаркАвеню до окружной занял 25 минут, на въезд же была сплошная пробка. Начиналась в Глевахе. Так что жирный карась избалованный дизайном и индукцией бош вам не грозит.
Додано: Суб 21 лип, 2018 17:42
Re: Для тех кто снимает и сдает жилую недвижимость в Киеве -Квартира с ремонтом будет стоить миллион двести. Разница между жлоб и практичным подходом будет 30 тыс. 2,5%. При этом жлоб развалится через год, а практичные решения могут послужить и 10 лет. Даже безотносительно накрутки цены или экономической эффективности, я считаю, что изначально делать говно под аренду это не уважать ни себя, ни будущих арендаторов. Это не конструктивный деловой подход, значит каким-либо образом приведет к убыткам.
|
|