Інвестуємо в нерухомість закордоном

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #<1 ... 1718192021 ... 23>
Повідомлення Додано: П'ят 11 жов, 2019 14:37

  sinus написав:
  change_pm написав:
На какой из этих объектов рекомендовали бы обратить внимание?
https://www.otodom.pl/inwestycje/warszawa/

Останню я тутай придбав.
https://www.otodom.pl/oferta/tasmowa-no ... 24562bf582


На сейчас от 8 100 злотых за метр, в наличии 55 квартир.

Интересный девелопер, много польских городов покрывает, интересно, что у них нет Кракова, а Лодзь есть)))

Кстати, в Варшаве и Лодзи у них интересные проекты, а во Вроцлаве не дуже, имхо.
change_pm
 
Повідомлень: 656
З нами з: 03.02.16
Подякував: 12 раз.
Подякували: 186 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Нед 13 жов, 2019 14:33

мне вот интересно, достаточно в сети объектов продается с так называемой "гарантированной" доходностью. Как это работает? если там такая "гарантированная" доходность, то почему не привлечь одного инвестора/фонд под это дело?
..а потому не спрашивай, по ком звонит колокол: он звонит по Тебе (John Donne)
now I fear nothing, I've been trading on the Ukrainian eXchange
San
Аватар користувача
 
Повідомлень: 33204
З нами з: 08.04.08
Подякував: 2228 раз.
Подякували: 2524 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Нед 13 жов, 2019 15:06

  San написав:мне вот интересно, достаточно в сети объектов продается с так называемой "гарантированной" доходностью. Как это работает? если там такая "гарантированная" доходность, то почему не привлечь одного инвестора/фонд под это дело?


Давайте свой пример из сети?

Я меня была подобная ситуация. Гар.доходность 9% чистыми на два года. По факту так и платили, а потом наступила жестокая реальность и доходность упала до около 7 - 7.5%.

Почему:
Неполная загрузка собственности, ремонт, повышение расходов на упр. компанию.

Т.к. чаще всего гарантированная доходность от девелопера, от первых рук, то они ее (доходность) закладывают в продажную цену. Если все пойдет по негативному сценарию, то они получат меньше прибыль, если все сразу хорошо сдасться, то они в накладе не останутся.
Но самое главное, они то объект уже продали :) дальше ваши проблемы.

Вот на вопрос про фонд не отвечу. Но я знаю, что многие фонды выкупают недвижимость у крупных застройщиков, например, в Англии.
change_pm
 
Повідомлень: 656
З нами з: 03.02.16
Подякував: 12 раз.
Подякували: 186 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Нед 13 жов, 2019 16:04

change_pm
10%
ASSURED NET YIELD FOR
YEARS 1–5

11%
ASSURED NET YIELD FOR
YEARS 6–10

в Вами же купленной недвижимости :)
это выходит 105% + недвижимость через 10 лет.

при том, что госбонды Великобритании имеют доходность 0.69% годовых.
..а потому не спрашивай, по ком звонит колокол: он звонит по Тебе (John Donne)
now I fear nothing, I've been trading on the Ukrainian eXchange
San
Аватар користувача
 
Повідомлень: 33204
З нами з: 08.04.08
Подякував: 2228 раз.
Подякували: 2524 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Нед 13 жов, 2019 16:52

  San написав:change_pm
10%
ASSURED NET YIELD FOR
YEARS 1–5

11%
ASSURED NET YIELD FOR
YEARS 6–10

в Вами же купленной недвижимости :)
это выходит 105% + недвижимость через 10 лет.

при том, что госбонды Великобритании имеют доходность 0.69% годовых.


Балтик Хауз, ага. Ну, да они такое обещают. Договор с ними (на вышеназванных условиях) подписывается на 10 лет, после чего продляется.

Суть в том, что построенная девелопером этого проекта бизнес-модель предполагает, что соинвесторы гостиницы (владельцы номеров) + девелопер (они оставляют за собой ком.недвижимость (ресторан+бар) будут делить прибыль.

Если все будет хорошо, то все получат свои обещанные 10%, если нет, то доходность будет меньше. Но это ж бизнес, нужно быть оптимистом :)

А бонды Великобритании - это почти защищенный актив, риска практически 0%.

А почему вы сомневаетесь? Жилая недвижимость в Великобритании генерит в среднем 6% годовых, думаете, что коммерческая не сможет генерить 10%?
change_pm
 
Повідомлень: 656
З нами з: 03.02.16
Подякував: 12 раз.
Подякували: 186 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Нед 13 жов, 2019 17:39

  change_pm написав:
  San написав:change_pm
10%
ASSURED NET YIELD FOR
YEARS 1–5

11%
ASSURED NET YIELD FOR
YEARS 6–10

в Вами же купленной недвижимости :)
это выходит 105% + недвижимость через 10 лет.

при том, что госбонды Великобритании имеют доходность 0.69% годовых.


Балтик Хауз, ага. Ну, да они такое обещают. Договор с ними (на вышеназванных условиях) подписывается на 10 лет, после чего продляется.

Суть в том, что построенная девелопером этого проекта бизнес-модель предполагает, что соинвесторы гостиницы (владельцы номеров) + девелопер (они оставляют за собой ком.недвижимость (ресторан+бар) будут делить прибыль.

Если все будет хорошо, то все получат свои обещанные 10%, если нет, то доходность будет меньше. Но это ж бизнес, нужно быть оптимистом :)

А бонды Великобритании - это почти защищенный актив, риска практически 0%.

А почему вы сомневаетесь? Жилая недвижимость в Великобритании генерит в среднем 6% годовых, думаете, что коммерческая не сможет генерить 10%?

Меня смущает слово "гарантированная". Звучит, как предполагаемая при хорошем сценарии. Выходит, что это маркетинговый ход.
10%+ годовых в течении 10 лет + потенциальный рост в цене + дальше некая доходность на аренде после 10 лет. Очень-очень красиво. Будь я фондом в Real Estate, я бы был там единственным собственником жилой недвиги. И девелоперу проще, чем проводить рекламную компанию для маленьких инвесторов.

И если отвлечься от недвиги в Ливерпуле, то когда говорится за "гарантированную" доходность в 8% в теч 2-3 лет, то не это ли вариант конвертировать в некую скидку в 15-20% на покупке без этой "гарантии"? Что выглядит понадежнее эфемерных обещаний
..а потому не спрашивай, по ком звонит колокол: он звонит по Тебе (John Donne)
now I fear nothing, I've been trading on the Ukrainian eXchange
San
Аватар користувача
 
Повідомлень: 33204
З нами з: 08.04.08
Подякував: 2228 раз.
Подякували: 2524 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Нед 13 жов, 2019 19:19

San
"Меня смущает слово "гарантированная". Звучит, как предполагаемая при хорошем сценарии. Выходит, что это маркетинговый ход.
10%+ годовых в течении 10 лет + потенциальный рост в цене + дальше некая доходность на аренде после 10 лет. Очень-очень красиво. Будь я фондом в Real Estate, я бы был там единственным собственником жилой недвиги. И девелоперу проще, чем проводить рекламную компанию для маленьких инвесторов.

И если отвлечься от недвиги в Ливерпуле, то когда говорится за "гарантированную" доходность в 8% в теч 2-3 лет, то не это ли вариант конвертировать в некую скидку в 15-20% на покупке без этой "гарантии"? Что выглядит понадежнее эфемерных обещаний
"

Имхо, это и есть маркетинговый ход, т.к. речь только о первичке, об инвестиции, девелоперу же нужно как-то продавать, вот они и "выдумывают" доходность. Но к чести, гарантированную дохолность они выплачивают. Возможно даже себе в убыток.

Кстати, многие инвестора держат актив пока есть гарантированная доходность, а потом сливают.

Если мы о данном объекте и о фонде, то, возможно, им не интересно, т.к. слишком маленький объект, может не интересно работать с маленьким девелопером.

Например, вот с этим девелопером фонды работают https://fortisgroupholdings.co.uk/, он достаточно крупный и там можно откупить недвиги на 5-10 млн фунтов, а не на 800 тыс - 1 млн.

По поводу скидки, то в ВБ есть такая вот контора, https://en.wikipedia.org/wiki/Royal_Ins ... _Surveyors, на них всегда ссылаются при определении стоимости недвижимости. Так вот если они говорят, что стоимость 80 тыс фунтов, то вы никак не получите скидку в 15% от будущих доходов.
Платите 80 тыс и 2 года подряд получаете по 7.5%.

Есть еще такой прикол. У британских девелоперов нет отделов продаж, они все на аутсорсе. Т.е. они работают с каким-то агенством, если вы инвестируете в актив, то платите этому агенству 2-5 тыс фунтов - бронирование, обмен договоров через юристов и начинаете платить за сам объект.
Сумма бронирования входит в стоимость объекта, но я все-равно не могу принять мысль, зачем кормить каких-то дармоедов :)
Я понимаю, что экономика услуг... рост ВВП..., но в голове не укладывается, что просто за то, что тебя свели с девелопером они получили 5 тыс!

Но система вот такая, обойти никак нельзя.

зы. Скидку можно в Турции получить :)
change_pm
 
Повідомлень: 656
З нами з: 03.02.16
Подякував: 12 раз.
Подякували: 186 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 14 жов, 2019 17:41

Потому что Лодзь это как Житомир)

change_pm
alex77
 
Повідомлень: 161
З нами з: 05.03.07
Подякував: 32 раз.
Подякували: 37 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Вів 15 жов, 2019 12:13

Краков

Шокировало вот это объявление, кусаю себе локти!
https://www.otodom.pl/oferta/srodmiesci ... 82opolskie

В 2017-начале 2018 г. в этих домах (Vermelo) можно было купить квартирку за 6-6.5 тыс злотых кв. метр, сейчас с ремонтом пытаются продать за 14 тысяч!

зы. Пора стартовать ветку, когда начнется падение нереальных цен в Краковских/Польских ипенях :)
change_pm
 
Повідомлень: 656
З нами з: 03.02.16
Подякував: 12 раз.
Подякували: 186 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Вів 15 жов, 2019 15:48

  change_pm написав:Шокировало вот это объявление, кусаю себе локти!
https://www.otodom.pl/oferta/srodmiesci ... 82opolskie

В 2017-начале 2018 г. в этих домах (Vermelo) можно было купить квартирку за 6-6.5 тыс злотых кв. метр, сейчас с ремонтом пытаются продать за 14 тысяч!

зы. Пора стартовать ветку, когда начнется падение нереальных цен в Краковских/Польских ипенях :)

Та ну, это из разряда космических хотелок. Дом между клабищем, ЖД и вечно стоящим проспектом. 10 минут до Галереи вдоль скоростного шоссе с развязками - тот еще "шпацер". Из магазинов поблизости - Жабка и заправка. Квартира в углу, можно с соседями один телевизор на двоих смотреть. Еще и стену в комнате изуродовали какой-то психоделикой. Я бы для себя и за 6000 не взял.
Gastarbaiter
 
Повідомлень: 1056
З нами з: 26.02.18
Подякував: 264 раз.
Подякували: 169 раз.
 
Профіль
  #<1 ... 1718192021 ... 23>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: investorkiev і 4 гостей
Модератори: Faceless, ТупУм, Ірина_, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
4932 533829
Переглянути останнє повідомлення
Суб 16 лис, 2019 14:08
change_pm
4372 404505
Переглянути останнє повідомлення
П'ят 15 лис, 2019 13:08
dinozavrik
212 70687
Переглянути останнє повідомлення
Сер 06 лис, 2019 22:17
budivelnik
Топ
відповідей
Топ
користувачів
Реклама