Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Albion Place is a handsome refurbishment conveniently located on the corner of Christopher and Windsor Street in Salford, next to key transport routes into Manchester city centre. Albion Place is just 2 minutes away from the University of Salford with a student population of 20,000.
KEY POINTS
Rental Yield 6.5% PA Est. Q4 2021 Completion Below Market Value Price Point Manchester Central Location High Specification Internal Finishings
Беремо? Бентежить, шо дають паркінг безкоштовно першим 25 покупцям..
Про що це нам може сказати? Тут без калькулятора ніяк... Квартира 1 bedroom - "1+1" - "двушка" - 164 950 фунтів стерлінгів або 164950х1,39=229 280 доларів США. Нормальна - якщо порівняти із Києвом чи Дніпром - ціна (враховуючи, що готова з ремонтом). Якщо врахувати, що ціна на паркомісце в Дніпрі, Києві, а в же і в Одесі доходить до 40 000 доларів, то приємний бонус у вигляді паркомісця. Rental yield - 6,5% - is essentially the amount of money you make on an investment property by measuring the gap between your overall costs and the income you receive from renting out your property. Наши людЕ можуть сказати, правда, що 6,5% малувато буде... Звикли мати більше...
akurt писал(а):Про що це нам може сказати? Тут без калькулятора ніяк... Квартира 1 bedroom - "1+1" - "двушка" - 164 950 фунтів стерлінгів або 164950х1,39=229 280 доларів США. Нормальна - якщо порівняти із Києвом чи Дніпром - ціна (враховуючи, що готова з ремонтом). Якщо врахувати, що ціна на паркомісце в Дніпрі, Києві, а в же і в Одесі доходить до 40 000 доларів, то приємний бонус у вигляді паркомісця. Rental yield - 6,5% - is essentially the amount of money you make on an investment property by measuring the gap between your overall costs and the income you receive from renting out your property. Наши людЕ можуть сказати, правда, що 6,5% малувато буде... Звикли мати більше...
Згоден на 100500%!!! )))
6.5% = 10721.75 фунтіків на рік... хм... можна і на пенсію ))) виходить 29.37 хфунтиків на день, в 20 разів більше, ніж треба по "мєтоду Флая"...
Там є декілька дуже важливих аспектів: 1. Гадаю, що 6,5% - то так званий "gross rental yield" - його приблизно так і вираховують наші орендодавці. Наприклад, виручка від здачі в оренду двушки, переробленої з однушки - візьмемо для об"єктивності не Київ, і не Львів, а щось посередині, наприклад, - Дніпро (і - не дай Боже - "велике село" Запоріжжя, де навіть в центрі 2-к "сталінки" здаються за 5000, а непогані двушки на Шевченковському - за 3000) - складає 12х12000=144 000 гривень або 144000/27=5 333 долари США. Цю цифру треба поділити на вартість інвестиції. Ця цифра сама цікава, тому що такі однушки, перероблені в двушки, купувалися під оренду пару років тому по ціні 45000+5000 (ремонт)=50 000 доларів. (Але зараз вони вже коштують близько 80 000 доларів). Але інвестор все ж таки вклав 50 000. Тоді gross rental yield буде складати: (5333/50000)х100=10,67%!!!!!! Оце наша цифра! Українська! Якщо входити в той бізнес в наші дні, то будемо мати: (5333/80000)х100=6,67% (ХА! Манчестер!!!)
2. Варто порахувати - хоча наше орендодавці не рахують з "об"єктивних" причин (за рідким виключенням) - "net rental yield". Тоді будемо мати: - треба скласти всі збори податки та витрати, пов"язані із володінням нерухомості: 0 (податки на прибуток від здачі)+можливий податок на нерухомість (платять далеко не всі - якщо платять, то копійки, припустимо 50 доларів на рік)+амортизація оздоблення квартири - важко порахувати - зазвичай наші орендарі живуть, майже нічого не псуючи (респект та уважуха) - але припустимо, що диван-кровать за 5 років треба буде купити новий та щось відремонтувати - нехай буде за 5 років 1400...1500 доларів, а за рік - 283 долари (з цією цифрою можна багато сперечатися, хтось скаже, що то мало, хтось скаже, що то забагато). Разом 333 долари у перерахунку на рік. - річна орендна плата 5 333 долари. - з цієї суми вираховуємо 333 доларів витрат та маємо чистими 5333-333=5000 доларів. - рахуємо величину net rental yield: (5000/50000)х100=10% річних. Ось це суперово.
Але не все так добре: за останні 2 роки - я у розрахунку взяв інвестиції 2-о річної давнини - ціни на все про все в Україні виросли в 2 (два) рази, а ставки по гривневих депозитах знизилися в 3 (три) рази. Тобто навить такий шалений прибуток, який не насниться майже нікому в світі - 10% річних по валюті - не приносить задоволення, а якщо і приносить, то якщо маєш під здачу в оренду 2-4-6 квартир. Що з цією бідою робити? План "А" - підвищувати орендну плату, вичавлюючі з орендаря все до копійки. План "Б" - (текст видалено мною).
akurt писал(а):Там є декілька дуже важливих аспектів: 1. Гадаю, що 6,5% - то так званий "gross rental yield" - його приблизно так і вираховують наші орендодавці. Наприклад, виручка від здачі в оренду двушки, переробленої з однушки - візьмемо для об"єктивності не Київ, і не Львів, а щось посередині, наприклад, - Дніпро (і - не дай Боже - "велике село" Запоріжжя, де навіть в центрі 2-к "сталінки" здаються за 5000, а непогані двушки на Шевченковському - за 3000) - складає 12х12000=144 000 гривень або 144000/27=5 333 долари США. Цю цифру треба поділити на вартість інвестиції. Ця цифра сама цікава, тому що такі однушки, перероблені в двушки, купувалися під оренду пару років тому по ціні 45000+5000 (ремонт)=50 000 доларів. (Але зараз вони вже коштують близько 80 000 доларів). Але інвестор все ж таки вклав 50 000. Тоді gross rental yield буде складати: (5333/50000)х100=10,67%!!!!!! Оце наша цифра! Українська! Якщо входити в той бізнес в наші дні, то будемо мати: (5333/80000)х100=6,67% (ХА! Манчестер!!!)
2. Варто порахувати - хоча наше орендодавці не рахують з "об"єктивних" причин (за рідким виключенням) - "net rental yield". Тоді будемо мати: - треба скласти всі збори податки та витрати, пов"язані із володінням нерухомості: 0 (податки на прибуток від здачі)+можливий податок на нерухомість (платять далеко не всі - якщо платять, то копійки, припустимо 50 доларів на рік)+амортизація оздоблення квартири - важко порахувати - зазвичай наші орендарі живуть, майже нічого не псуючи (респект та уважуха) - але припустимо, що диван-кровать за 5 років треба буде купити новий та щось відремонтувати - нехай буде за 5 років 1400...1500 доларів, а за рік - 283 долари (з цією цифрою можна багато сперечатися, хтось скаже, що то мало, хтось скаже, що то забагато). Разом 333 долари у перерахунку на рік. - річна орендна плата 5 333 долари. - з цієї суми вираховуємо 333 доларів витрат та маємо чистими 5333-333=5000 доларів. - рахуємо величину net rental yield: (5000/50000)х100=10% річних. Ось це суперово.
Вважаю неправильним рахувати в дол. США дохідність укронерухомості. Правильно рахувати в валюті доходу - грн. (хіба що підпишете арендний договір в валюті з якимось експатом або ІТ-шником в Запоріжжі або Дніпрі).
BIGor писал(а):Вважаю неправильним рахувати в дол. США дохідність укронерухомості. Правильно рахувати в валюті доходу - грн. (хіба що підпишете арендний договір в валюті з якимось експатом або ІТ-шником в Запоріжжі або Дніпрі).
НЕ ЗГОДНИЙ. В Україні - так вже сталося - ціну на авто та на нерухомість рахують виключно у гидомирних зелено-противних доларах. Свіжий приклад: питаю у приятеля: "Де поділося твоє БМВ Х-3"? Відповідає: "Продав, взяв Фольксваген Пассат 2013 року за 20 000 ДОЛЯРІВ". До-ля-рів... Парадокс - але факт. Цікаво, як Ви порахуєте прибутковість в гривнях у наведених вище мною фактичних данних? Гадаю, нічого не получиться... Вклався в долЯрах - рахуй прибутковість в ДОЛЯРАХ!
akurt писал(а):Вклався в долЯрах - рахуй прибутковість в ДОЛЯРАХ!
та вложится можно хоть в тугриках, вопрос в инфляции. Гривна 20 лет назад и сейчас - очень разные деньги. Строго говоря, если считать доходность в гривне, тогда от результата нужно отнимать инфляцию, что сильно усложняет расчёты. Проще считать в долларах, хотя он тоже подвержен инфляции, которую мы ощущаем по ценам импорта.
Тут висвітлив би такі аспекти: - мої приятелі мають під здачу в Україні 6 квартир. Всі здаються від 11 000 до 12500. Всі 6 квартир купили не одномоментно, а поступово, "скидаючи" поступово непотріб - то старі квартири, то офісні приміщення. Справжня корисна інвестиція. Для себе, коханих. Прибуток від 4-х квартир родина "проїдає". Раніше проїдали 1 000 доларів на місяць. Зараз - самі знаєте - треба більше: відбувся фінансово-економічний абсурд: раніше зростання цін пояснювали зростанням курсу долара. Тепер ціни на харчі, будь-які послуги, включаючі стоматологію та ліки, за останні 2 роки зросли в 2 рази, а курс гривня-долар майже стабільний, або гривня навіть укріпилася.
Так ось, прибуток від 2-х квартир в той же день (завжди 1 числа), коли отримали від орендарів гривню, згадані вище приятелі перетворюють в гидомирні зелено-противні долари. Не повірете, але долари реально закопують під грушею. Не жартую.
- якщо гілка про нерухомість за кордоном, то НЕ логічно іноземцю-інвестору рахувати в "тугріках" - треба рахувати в доларах/євро. Перефразуючи знамените "Золото - мерило всех ценностей" - в Україні перетворилося - так сталося історично - в "Долари - міра всіх цінностей". Звернули увагу - хабарі і ті беруть майже виключно в доларах.
