Еміграція, заробітчанство

А мені ще ось що цікаво на іпотечну тему:
Я правильно розумію, що коли банк укладає договір іпотеки, то він не розраховує на те, що саме цей позичальник виплатить і закриє цей договір? Бо 30 років іпотеки означає, що позичальник не повинен бути старшим ніж 35-40 років. Невже ніхто у старшому віці іпотеку у розвинутих країнах не оформлює?
Але якщо банк укладає такий договір із розрахунку "взагалі", маючи на увазі, що виплачена або переоформлена вона врешті-решт буде не позичальником за договором, а кимось іншим, то чи не є це укладанням договору із заздалегідь усвідомленням того, що він не буде виконаний?
І ще момент: якщо, наприклад, позичальник років 15 сплачував іпотеку, а потім помер виплативши, скажімо, 30% боргу, то чи отримує банк право на 70% будинку від його поточної вартості? Чи всеж-таки будинок весь переходить у право власності до нащадків, але за умови якимось чином сплатити решту боргу?

Але головне банку назло, так

Дурне порівняння, якщо зекономлені гроші були б вкладені 20 років тому в акції Нвідіа чи Амазона то що?

Зекономлені на чому? Вони ж всі підуть на оренду:)

А мені ще ось що цікаво на іпотечну тему:
Я правильно розумію, що коли банк укладає договір іпотеки, то він не розраховує на те, що саме цей позичальник виплатить і закриє цей договір? Бо 30 років іпотеки означає, що позичальник не повинен бути старшим ніж 35-40 років. Невже ніхто у старшому віці іпотеку у розвинутих країнах не оформлює?
Але якщо банк укладає такий договір із розрахунку "взагалі", маючи на увазі, що виплачена або переоформлена вона врешті-решт буде не позичальником за договором, а кимось іншим, то чи не є це укладанням договору із заздалегідь усвідомленням того, що він не буде виконаний?
І ще момент: якщо, наприклад, позичальник років 15 сплачував іпотеку, а потім помер виплативши, скажімо, 30% боргу, то чи отримує банк право на 70% будинку від його поточної вартості? Чи всеж-таки будинок весь переходить у право власності до нащадків, але за умови якимось чином сплатити решту боргу?

загалом, розраховує. Проте є різні варіанти. Борги можна успадкувати. Іпотеку можна переуступити.
І ні, це не означає, що договір не буде виконаний - адже якщо він не списаний за рахунок резервів, залишок боргу повернуто, то все згідно договору.
Банк (іпотекотримач) має право не на будинок, а на гроші, що винен позичальник, під заставу цього будинку. Будинок одразу переходить у вашу власність при оформленні іпотеки, ви одразу маєте всі права власності, просто є обтяження у вигляді іпотеки. В разі чого, застава продається щоб погасити заборгованість, але у банку ніколи немає права на будинок як такий

А мені ще ось що цікаво на іпотечну тему:
Я правильно розумію, що коли банк укладає договір іпотеки, то він не розраховує на те, що саме цей позичальник виплатить і закриє цей договір? Бо 30 років іпотеки означає, що позичальник не повинен бути старшим ніж 35-40 років. Невже ніхто у старшому віці іпотеку у розвинутих країнах не оформлює?
Але якщо банк укладає такий договір із розрахунку "взагалі", маючи на увазі, що виплачена або переоформлена вона врешті-решт буде не позичальником за договором, а кимось іншим, то чи не є це укладанням договору із заздалегідь усвідомленням того, що він не буде виконаний?
І ще момент: якщо, наприклад, позичальник років 15 сплачував іпотеку, а потім помер виплативши, скажімо, 30% боргу, то чи отримує банк право на 70% будинку від його поточної вартості? Чи всеж-таки будинок весь переходить у право власності до нащадків, але за умови якимось чином сплатити решту боргу?

В договоре все прописано ) Там 30 страниц мелким шрифтом. В Испании по умолчанию выдается из расчета "до старости" (условно 70 лет). Ну там +/- пару лет не критично, но в целом в 50 лет скорей всего больше чем на 20 лет не дадут. В 60 лет теоритически могут дать на 15 лет, но это уже как повезет.

В договоре ипотеки почти везде фигурирует просто сумма долга, как будто ты обычный кредит берешь. И который должен выплатить. Ну или твои дети, банку я думаю на самом деле пофиг. А дом упоминается только в том контексте что если ты перестаешь платить, то банк имеет право отсудить его, продать, забрать свою часть, и отдать тебе разницу.

Тоесть это не так что перестал платить и дом забрали. Банк его продаст по +/- рыночной цене которая будет на момент продажи, заберет ровно ту сумму что ты не доплатил, а все что будет сверху он обязан тебе вернуть.

Впринципе некоторые сами так и делают не доводя до судов - если не тянут ипотеку или просто хотят переехать куда-то, то продают дом, отдают банку остаток суммы, а на сдачу покупают что-то попроще. Ничего страшного в этом нет.

А мені ще ось що цікаво на іпотечну тему:
Я правильно розумію, що коли банк укладає договір іпотеки, то він не розраховує на те, що саме цей позичальник виплатить і закриє цей договір? Бо 30 років іпотеки означає, що позичальник не повинен бути старшим ніж 35-40 років. Невже ніхто у старшому віці іпотеку у розвинутих країнах не оформлює?
Але якщо банк укладає такий договір із розрахунку "взагалі", маючи на увазі, що виплачена або переоформлена вона врешті-решт буде не позичальником за договором, а кимось іншим, то чи не є це укладанням договору із заздалегідь усвідомленням того, що він не буде виконаний?
І ще момент: якщо, наприклад, позичальник років 15 сплачував іпотеку, а потім помер виплативши, скажімо, 30% боргу, то чи отримує банк право на 70% будинку від його поточної вартості? Чи всеж-таки будинок весь переходить у право власності до нащадків, але за умови якимось чином сплатити решту боргу?

В договоре все прописано ) Там 30 страниц мелким шрифтом. В Испании по умолчанию выдается из расчета "до старости" (условно 70 лет). Ну там +/- пару лет не критично, но в целом в 50 лет скорей всего больше чем на 20 лет не дадут. В 60 лет теоритически могут дать на 15 лет, но это уже как повезет.

В договоре ипотеки почти везде фигурирует просто сумма долга, как будто ты обычный кредит берешь. И который должен выплатить. Ну или твои дети, банку я думаю на самом деле пофиг. А дом упоминается только в том контексте что если ты перестаешь платить, то банк имеет право отсудить его, продать, забрать свою часть, и отдать тебе разницу.

Тоесть это не так что перестал платить и дом забрали. Банк его продаст по +/- рыночной цене которая будет на момент продажи, заберет ровно ту сумму что ты не доплатил, а все что будет сверху он обязан тебе вернуть.

Впринципе некоторые сами так и делают не доводя до судов - если не тянут ипотеку или просто хотят переехать куда-то, то продают дом, отдают банку остаток суммы, а на сдачу покупают что-то попроще. Ничего страшного в этом нет.

В Україні все так само, але договір поменше, і власне є два документи - кредитний договір і договір іпотеки

Але головне банку назло, так

Дурне порівняння, якщо зекономлені гроші були б вкладені 20 років тому в акції Нвідіа чи Амазона то що?

Зекономлені на чому? Вони ж всі підуть на оренду:)

Чого вони всі підуть на оренду? Я дивлюсь по Польському ринку, навіть зараз (коли іпотечна ставка знизилась на 1,25% за останній рік) оренда дешевша іпотеки (крім пару невеликих воєводських міст).


І це ще ніхто тут з фінансистів не зауважили про амортизацію і податок на нерухомість - як так? В США податок на нерухомість доволі великий.

В Испании по умолчанию выдается из расчета "до старости" (условно 70 лет). Ну там +/- пару лет не критично, но в целом в 50 лет скорей всего больше чем на 20 лет не дадут. В 60 лет теоритически могут дать на 15 лет, но это уже как повезет.

Оце те, що я хотів почути. Таким чином, як я розумію, ринок нерухомості стабілізується десь на рівні, щоб щасливий новоспечений володар нерухомості міг здолати щомісячний іпотечний платіж за 30-річною іпотекою, впахуючи, як два коня. Якщо строк іпотеки скоротити до 10-15 років, платіж стане в середньому непідйомним. Але якщо мова про людей за 40, то тут вже є додаткові фактори: від людини в цьому віці вже можна очікувати якихось професійних досягнень, і, відповідно, підвищених доходів, а ще, ймовірно, в неї є якийсь власний капітал, і можна іпотеку оформлювати не на 80% вартості, а на 40%, наприклад. Але сума іпотеки в такому разі хоча й змінюється суттєво, супутні витрати (пов'язані суто з іпотекою) залишаються, тим не менш, майже такими. Оцінка, страховки, довідки-витяги, нотаріальне оформлення, ведення рахунку... І коли це все вже сягає в сумі 20-30 відсотків тієї іпотеки, то і виникає питання, чи треба воно насправді в такому розкладі.

Але ж всі порівняння оренди проти іпотеки здійснюються саме з розрахунку типової 30-річної іпотеки.

Твою пластинку заїло, за 20 років ти виплатиш 2,5-3 тіла. Толку що саме тіло трохи знецінеться? Поражають люди які в 21 столітті думають що переграють банк, ти напевно виріш що і казино можна переграти?

При 6% сума переплати за кредитом за 25 років буде трохи меншою за оренду такого житла за ці роки (при умові, що вона буде незмінною усі ці роки, що, звісно, немоливе). При 4% переплата становитиме лише 60% від оренди за 25 років. Переграти банк, щоб при цьому виплатити іпотечну квартиру лендлордові - дуже розумно!

Звідки взяли 6%? США? Я рахував на початку року, по Польщі виходило що за 25 років віддаєш замість суми 1 квартири 2,5 квартир. Ну очевидно що тут переграємо банк
І чогось всі местечкові аналітики/фінансисти забувають і про маржу банків (в Польщі зараз 1,8-2%) і страховки (життя, квартири) + ще за всілякі ракунки, переоцінювання і всю іншу лабуду.

В США сейчас можно взять ипотеку под 6+% годовых. Это уже после снижения ставки.
Доходило и до 8+.
Ну и повторюсь, когда-то писал, как по мне, самый интересный сценарий для ипотеки - ставка 3-%, рост цены и сдача в аренду.
Тогда за счет низкой ставки и плеча эквити будет расти приемлемыми темпами.
Но еще надо учитывать массу нюансов, которые зависят от типа недвиги и законодательства конкретного штата.
Потому как в НЙ тебе могут перестать платить рент и ты годами будешь их выселять через суд. Разговаривал как-то с риелтором, он оценивает выселение через суд примерно в 30 куе влета для лендлорда.

І це ще ніхто тут з фінансистів не зауважили про амортизацію і податок на нерухомість - як так? В США податок на нерухомість доволі великий.

Сильно залежить від штату і навіть розрізняється в середині штату по містам та районам - може складати орієнтовно від 0,7 до 1,3% від оцінки нерухомості.
В цілому не можна сказати, що суттєва сума:
- наприклад в улюбленому українцями штаті Південна Кароліна реально шикарний новий будинок коштує 280 000….330 000$
Податок на рік становитиме близько 2 250$.

- Те саме в Каліфорнії може вартувати до 4 000 000$, і податок буде складати 52 000$. Це вже суттєво.
Але бідні в Каліфорнії і не мешкають…
А якщо мешкають, то в орендованому, бо в голові весь час стукає цифра 52 000$ на рік.

С 80-х годов прошлого века цена на "средний дом" в США в золоте снижалась за исклбчением некоторых временных периодов.
На это наложить интерес банка, амортизацию (а для дендрофекальных холобуд и цен на работы это ого-го как ни фига не копейки), налоги, то вопрос инвестиционной привлекательности выглядит сомнительно.
Я больше скажу, даже в СП500 цена на недвигу снижается. А это в общем-то консервативный актив.

Ну ви ж іпотеку не в золоті і не в сп500 берете.
Як я писав вище- треба конкретні кейси рахувати.
Он Акурт наводив приклад, де оренда складає 1% від вартості нерухомості в рік. Мабуть, чудовий варіянт для оренди. Не знаю, наскільки це типово для США. Просто вірити що оренда то чудовий спосіб покарати жадібні банки це мʼяко кажучи смішно

Я не читаю акурта.
У меня США прямо за окном и вопрос целесообразности покупки под аренду стал предметом мониторинга и анализа сразу после приезда.
После нескольких лет осмысления, этот сценарий был отброшен как нецелесообразный.
Очень узкое стечение обстоятельств я написал несколько раз.
Да, на всякий случай, для США 6+% годовых по мортгиджу не типично, но и 3-% тоже. Обычно ставки в районе 4,5-5% годовых.
При 3-% - чистый рынок продавца с аукционами на повышение.
И этот + по аукциону - совсем не шуточный. И банк не будет давать на него деньги и учитывать в цене.
Условно, дом стоит 400 куе. У человека есть на даунпеймент 80 куе (20%).
Остальное должен дать банк.
Человеку еще надо иметь на клозингкост и само собой на полгода платежей минимум подушку.
И тут, при покупке, чувак дает оффер на 400 куе, другой дает 410, третий 450...
Мой знакомый покупал дом за 650 куе и кто-то дал офер на 750 куе.
Так вот эти все куе выше изначальноой цены банк не учитывает.
Он даст 80% от начальной цены.
В целом по стране, те, кто взял по минимальной ставке во время ковида "для себя" - в легком минусе. Цены тогда резко взлетели плюс аукционы. И несколько снизились, но при высокой инфляции за эти годы и резком росте стокмаркета.
Исключение - отдельные локации США.
Ну и перекосы от миграции. Как при ковиде все рванули из НЙ во Флориду и Техас, и цены там скаканули, так и при росте безработицы, едут обратно, но не в НЙ а в НДж возле НЙ. Сейчас те, кто в шоке оот нового мэрина, тоже выставляют недвигу на маркет.