Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Я сольюсь на фонде, зафиксирую прибыль - напишу об этом на этой ветке, чтобы люди понимали что такое инвестиции и почему недвига - СЕЙЧАС г***о в этом плане.

Обовязково напишіть , тільки в якійсь інші гілці , більш профільній до спекуляцій на фондовому ринку .
А взагалі я думав що прийдеться кілька місяців чекати , а виявляється Ви вже пробуєте вислизнути .

почему вы решили, что 90% сегодняшних продавцов в Киеве

Я Вам пропоную провести опитування серед продавців житла з двома запитаннями
1 Мета продажу житла
2 Напрямки витрачання грошей отриманих від продажу житла

Будете приємно ( може і не приємно ) здивовані , коли отримаєте на вторинці в 95 % опитаних відповідь на 1 питання - хочу купити більшу квартиру

Вы не сможете ему объяснить, что если за годы все подорожало и доходы выросли, а отдельный товар в цене не меняется - то это равносильно его удешевлению

Мені пояснювати нічого не треба .
Це ж Ви і Вам подібні розповідають про бульбашку на ринку , в 2009 ціни застигли по відношенню цін на інших ринках , в 2010 вони почнуть ріст і в кінці кінців доженуть той рівень від якого відстали , в 2011 можуть і виперидити .
На запитання чому - відповідь проста
Зменшення доходів найшвидше впливає на товари тривалого користування , адже саме на них найлегше зекономити , але як тільки рівень доходів перевищує рівень споживання наприклад продуктів зявляються накопичення які на ринок товарів тривалого користування впливають з якимось лагом , тому в якийсь момент коли всі наїдяться хліба , товаром який позволить кардинально покращити своє існування стане житло що автоматично призведе до перевищення попиту над пропозицією , що в свою чергу позволить збільшити рівень цін при незмінному рівні цін на інші товари.
Все що Ви розглядаєте відноситься до обмеженного терміну в 1-2 роки(2009-2010 ) , подивимось як ціна на житло поведе себе на протязі 2009-2014 по відношенню до цін на товари так би мовити швидкого споживання .

3. чому саме 9 з 10 продавців мають купляти саме житло після того, як вони продали також житло

Потому что мы живём в нищей стране. Поэтому и нет спроса на РН.

Для того щоб продалося 10 х 1 = 10 одиниць , в наявності повинно бути 9 х 1,2 = 10,8 одиниць

А тепер спробуйте перевести ці цифри в якісь наближенні до реальних .
1 Новобудов - близько 0,9 млн кв м ( близько 10 000 квартир )
2 Всього виставлено на продаж ( хтось там приводив малюночок , якому я особисто не вірю , але нехай буде )- -48 000 квартир
3 Як правило йде або продаж н-кімнатної квартири купівля н+1-кімнатної , при стандартній квартирі в 45 кв м і величині кімнати в 12 кв м , збільшення становить 12 / 45 = 25 % .
Отже якщо 90% тих хто продає свої 48 000 , хочуть просто збільшити свою площу на 25 % за рахунок зниження сьогоднішніх цін, то вони в стані практично повністю викупити все новозбудоване + все що звільниться під час продажу
48 000 х 90% х 25 % = 10 800 ( 10 000 новозбудованих + 4 800 звільниться )
І дя цього при середній ціні новобудови в 10 000 грн кв м і загальній сумі в 9 млрд грн , величина доплати кожного з 43 200буде становити 9 000 000 / 43 200 =210 000 грн = 26 000 доларів .

1. Почему те кто продадут обязательно купят?
2. Почему они купят на первичке?
3. А будут такие кто хочет ухудшить условия? Уверен что да! Пример: вдова, живущая в 3к. кв. или старый человек или семья не получающие из-за метража субсидию.

Я считаю что многие из тех, кто продает - это те, у кого 2 - n квартир и они уже поняли что надо бежать из этого бизнеса (сдача в аренду). Вот такой вот вывод с вашего справочника Стеля.

Так что 90% - это черезчур . Надо примерно так:
50% хотят увеличить.
20% - уменьшить.
20% уйти из аренды
20% - размен районов. через куплю-продажу без изменения метража.
10% - размен городов через куплю-продажу
Итак на рынке появится спрос на 50%-20%-20%-0%-10% = 0

почему вы решили, что 90% сегодняшних продавцов в Киеве (включая, как я понимаю, и застройщиков), обязательно прикупят себе бОльшую жилплощадь

А даже если и купят, то что это меняет? Первый покупатель приобретает 30 м2, второй - 40 (30+10), третий - 50 (40+10)... На входе и выходе те же 30 м2 в денежном выражении. Заработают посредники и оформители документов.

Яж писав
Порівнюйте завжди порівнювальні величини .
Де я рівняв абсолютну гривню з абсолютним доларом

Немиров - абсолютный Чемпион. Будивельник - абсолютный "матиматик"

почему вы решили, что 90% сегодняшних продавцов в Киеве

Я Вам пропоную провести опитування серед продавців житла з двома запитаннями
1 Мета продажу житла
2 Напрямки витрачання грошей отриманих від продажу житла

Будете приємно ( може і не приємно ) здивовані , коли отримаєте на вторинці в 95 % опитаних відповідь на 1 питання - хочу купити більшу квартиру

Хорошо, что поправили себя, - для начала этого опроса мы исключаем рынок первичной недвижимости, т.к. продавцы на этом рынке целью продажи не ставят приобретения жилья бОльшей площади.

А вашу предпосылку о том, что уже для 95% продавцов вторички цель продажи = покупка жилья бОльшей площади, оставим на вашей совести.

І яким же чином ви порівнюєте доступність житла в місячних доходах з ціною житла - в місячних доходах у абсолютних гривнях? Тобто, мають бути якісь розрахунки?

1 Ці розрахунки мені не потрібні . Я не фахівець в макроекономіці . Мені достатньо провести розрахунки типу :

Так а чего ж вы голову людям морочили с расчетами ВВП, налогов, характера движения рынка, оперируете милиардами гривень и миллионами людей Давно бы так и сказали:

Ці розрахунки мені не потрібні . Я не фахівець в макроекономіці . Мені достатньо провести розрахунки типу :

Я бы тогда даже вашу подпись не пытался анализировать с точки зрения экономического фундамента для роста цен на РН уже с марта этого года. Вы вырываете кусками какие-то цифры статистики, накладываете их на свои предпосылки и подаете в итоге как какой-то образчик аналитики!

Давайте все-таки признавать сегодняшние реалии и, отталкиваясь от них, помогать друг другу и всем остальным заинтересованным разбираться, что сейчас происходлит на РН и что будет через год-два.

Обовязково напишіть , тільки в якійсь інші гілці , більш профільній до спекуляцій на фондовому ринку .

Вот это одна из причин почему я не ставлю вас в известность

А взагалі я думав що прийдеться кілька місяців чекати , а виявляється Ви вже пробуєте вислизнути ..

Откуда "вислизнуть"? Я даже ответил вам на вашей ветке по депо!

Я Вам пропоную провести опитування серед продавців житла з двома запитаннями
1 Мета продажу житла
2 Напрямки витрачання грошей отриманих від продажу житла

Ну я примерно так и сделал Только не спрашивал а впомнил кто зачем и почему продавал.
У большей части - улучшений условий (смотрите мой пост там 50% - это больше чем у других).
Но есть и иные причины. например сослуживец переехал жить в Крым (по состоянию здоровья ребенка врачи очень рекомендовали). Он тут продал а там купил. И соседка в моем доме - одинокая женщина - с год назад продала свою 2к и купила 1к в доме попроще и подальше от центра. Просто жить ей не на что, а субсидию не дают по метражу.
Когда я указал на справочник Стеля - то имел ввиду что расчеты ваши ни о чем! Набор цифр без какого-то обоснования.

Мені пояснювати нічого не треба .
Це ж Ви і Вам подібні розповідають про бульбашку на ринку , в 2009 ціни застигли по відношенню цін на інших ринках , в 2010 вони почнуть ріст і в кінці кінців доженуть той рівень від якого відстали , в 2011 можуть і виперидити .
На запитання чому - відповідь проста
Зменшення доходів найшвидше впливає на товари тривалого користування , адже саме на них найлегше зекономити , але як тільки рівень доходів перевищує рівень споживання наприклад продуктів зявляються накопичення які на ринок товарів тривалого користування впливають з якимось лагом , тому в якийсь момент коли всі наїдяться хліба , товаром який позволить кардинально покращити своє існування стане житло що автоматично призведе до перевищення попиту над пропозицією , що в свою чергу позволить збільшити рівень цін при незмінному рівні цін на інші товари.
Все що Ви розглядаєте відноситься до обмеженного терміну в 1-2 роки(2009-2010 ) , подивимось як ціна на житло поведе себе на протязі 2009-2014 по відношенню до цін на товари так би мовити швидкого споживання .

Наоборот!!! Уменьшение доходов сразу бьет по текущим тратам!!! Запомните это! А недвигу покупают на сбережения! Упадет гривна - олени потеряют и недвига упадет в цене - сбережения уменьшатся. Пример 2008-й год.
Вот еще раз приведу пример по квартире в центре и росте по будивельнику на годы вперед.
2к квартира сейчас стоит 125 тыс.$ Убитенькая, не хрущ, конечно. Будет ли рост?
Допустим по будивельнику он будет 2% в месяц (среднее из прогноза 1-3). Тогда за всего 2 года цена вырастет в 1,6 раза (чтобы избежать табличек 1.02 в степени 24). И эта квартиар будет стоить уже 200 тыс.$ А курс к евро к тому времени будет 1,4 и эта квартира будет стоить 142 тыс. евро. Или 142/54м = 2630 евро за метр. В самом дорогом городе Германии - Мюнхене квартиры стоят даже немного дешевле.
Это старое жилья! В Германии такое бы снесли! В богом забытой стране с низкими доходами! С убитыми дворами и дорогами. С ужасной комунальной сферой.
Сразу скажу. Я понимаю что нет экономической связи между ценами в Киеве и Мюнхене. Но...
Такие цены если и продержатся полгода - то будет социальный бум. Возможно даже революция. Люди просто в большинстве своем не смогут заработать на них! И власть это понимает. И никогда такого не допустит - им такие проблемы не нужны. И такого роста не будет.
Например в 2008-м квартиры по 2800 это было 1600 евро А в пик в моем районе стоили 3600. Это 3600/1.7=2100 евро. Уже дорого - уже тогда не брали.

А строить в Киеве за 600 вполне реально. Я уже приводил пример КГС, который работает с доходом и подворовывают там и откаты есть. И строят же за 1000.
Так и не высотку можно за 600 в Киеве построить.
Получится быстрее - деньги замораживать на долго не надо.
700$*1,5 года быстрее - уже 200 съэкономили (по будивельнику 20% в год )
2. Отношение метража квартир к общему метражу лучше.
3. На материалах съэкономить - не высотка же и стены можно потоньше или бетон подешевле.
И.т.д. Т.е. будет новый хрущ. Но НОВЫЙ и по 600 (цена продажи).
Я уверен что можно и немного дешевле, но воровать полностью не перестанут - поэтому чуть накинул. Мне такой не нужен - но продавцы старых убитых станут посговорчивее...
Так что бегите продавать - потом это г***о никто не купит.

jde
Будивельнык все в грн меряет, а Вы даете расчеты в доллярах.
это для него как коридор для маневра;)
он упорно оперирует гривнами.
патриотично... только на стабильности прогнозирования это сказывается отрицательно.
но он упорно продолжает использовать свою методу:)

Давайте все-таки признавать сегодняшние реалии и, отталкиваясь от них, помогать друг другу и всем остальным заинтересованным разбираться, что сейчас происходлит на РН и что будет через год-два.

Какие реалии может признать уважаемый будивэльник, который считает что финансовая пирамида на РН существовала только в 2007-08 гг.?