budivelnik написав:Не буде по двом причинам 1 Чим старше житло - тим в кращому місці ( інфраструктура) воно розташовано , тому з часом вартість місця розташування буде зростати 2 Самі по собі стіни - практично не мають амортизації ( камінь , що йому зробиться) , а вартість внутрішнього ремонту (реконструкції) яка повністю відновить споживчі характеристики до рівня а-ля нове - становить 200-400 доларів. Враховуючи п1 - можемо зробити слідуючий висновок Різниця в ціні між новим і старим житлом не буде перевищувати 200 доларів на м2
Але ви не взяли до уваги зміни вимог клієнтів. Сучасні однокімнатні рівняються по метражу до "колишніх" двокімнаток. Будинкове чи приватне опалення не допорівняння з центральним (яке дорожче і вмикається, коли дядьки вирішать). В новобудовах не має вже прохідних кімнат, ну і сантехніка + електромережа + вбудовані гаражі.
не всем хватает паркинга в домах и не всем он нужен, сантехнику какую сами поставите такой и будете пользоваться, электросеть это еще хуже, что может быть - не учитывают нагрузки рядом стоящих домов и частое замыкание бывает не только в новостройках, но и в старых домах
budivelnik написав:Не буде по двом причинам 1 Чим старше житло - тим в кращому місці ( інфраструктура) воно розташовано , тому з часом вартість місця розташування буде зростати 2 Самі по собі стіни - практично не мають амортизації ( камінь , що йому зробиться) , а вартість внутрішнього ремонту (реконструкції) яка повністю відновить споживчі характеристики до рівня а-ля нове - становить 200-400 доларів. Враховуючи п1 - можемо зробити слідуючий висновок Різниця в ціні між новим і старим житлом не буде перевищувати 200 доларів на м2
Але ви не взяли до уваги зміни вимог клієнтів. Сучасні однокімнатні рівняються по метражу до "колишніх" двокімнаток. Будинкове чи приватне опалення не допорівняння з центральним (яке дорожче і вмикається, коли дядьки вирішать). В новобудовах не має вже прохідних кімнат, ну і сантехніка + електромережа + вбудовані гаражі.
1 Якщо ми говоримо про ціну м2 - то яка для нас різниця ? 2 Кілька разів писав, що в світлі сьогоднішнього дня хрущовка перетворюється: -1-кімнатна - в гостинку -2-3 кімнатна - в повноцінну однокімнатну -4і більше кімнатних хрущовок - на ринку мізер 3 Не має ніякої проблеми перетворити сьогоднішнє загальне опалення - в будинкове ( море проектів чердачних котелень) 4 Вбудовані гаражі - не мають жодного відношення 5 Сантехніка/електромережі - входять в ту суму на реконструкцію що я описав.
cosjak написав:Ну, а в целом, возникает ощущение, что графики все-таки описывают один и тот же процесс. Чего нельзя сказать о графиках домика и мегаквартала )
Щоб Ви зрозуміли в чому проблема В 2009 - мегаквартал написав - 1600 Домік написав - 2200 але дописав: реальна ціна угод відрізняється від хотелки на 20% але при цьому 2200 - 20% = 1760 Зараз доміе пише - 1700 , але ціна реальної угоди відрізняється на 5%
От в цих 15% і захована вся різниця між графіками.
Розумієте, в чому проблема. Якщо ви, та ваш сусід почнете вимірювати температуру за вікном різними термометрами: ви - дорогим електронним з високою точністю, а він - поганим спиртовим... то хоч у ваших графіках і буде різниця 15%, але кореляція між ними все одно буде. Кореляції не буде, якщо ваш сусіда почне вимірювати температуру барометром. Або почепить термометр над батареєю. Або не буде дивитись на термометр, а писати данні навмання.
Я згоден , але при цьому якщо хтось хоче приводити ціну хотелки в графіку , а потім дрібним шрифтом писати що хотелка відрізняється від графіка на 20% , а хтось це робить відразу. То чия позиція правильна? Тому - я Вам показав звідки взялась різниця , а Ви якщо хочете - прошерстіть інформацію від доміка , знайдіть написане мілким шрифтом в тижневих звітах - накладіть мілкий шрифт на графік - і вже потім порівнюючи ці два графіка зможете зробити висновок по кореляції їх між собою. В противному разі Ви дійсно порівнюєте покази барометра і термометра і дивуєтесь чому вони не співпадають.
rjkz написав:zahar_ , если речь только о 3-х месячной задержке, то Вы наверное имеете ввиду КГС? Остальные "штрафят" покрупнее...
Нет это другой шаромыга - ЖИ.
Собственно и "плановое" заселение в мае уже идёт как бы с просрочкой. Потому как для дома "без опорядження" интервал в 5 месяцев между сдачей в эксплуатацию и ЗАСЕЛЕНИЕМ априори довольно долгий.
zahar_ написав:А графики по -"Медиана цен на дома, Феникс, аризона."- сделаны по хотелкам или ценам продаж?
По хотелкам. Хотя там и статистика по продавалкам доступна. Вообще после посещения их real estate ресурсов посещение наших вызывает... как бы это сказать... ну, вы поняли )))
avmaks написав:меня всегда убивали обзоры основаные на ценах указаных в обьявлениях.вот если бы раскрыли инфу о сделках у нотариусов, было бы совсем другое дело, а тк это гадание на кофейной гуще.
budivelnik написав:Щоб Ви зрозуміли в чому проблема В 2009 - мегаквартал написав - 1600 Домік написав - 2200 але дописав: реальна ціна угод відрізняється від хотелки на 20% але при цьому 2200 - 20% = 1760 Зараз доміе пише - 1700 , але ціна реальної угоди відрізняється на 5%
От в цих 15% і захована вся різниця між графіками.
Розумієте, в чому проблема. Якщо ви, та ваш сусід почнете вимірювати температуру за вікном різними термометрами: ви - дорогим електронним з високою точністю, а він - поганим спиртовим... то хоч у ваших графіках і буде різниця 15%, але кореляція між ними все одно буде. Кореляції не буде, якщо ваш сусіда почне вимірювати температуру барометром. Або почепить термометр над батареєю. Або не буде дивитись на термометр, а писати данні навмання.
Я згоден , але при цьому якщо хтось хоче приводити ціну хотелки в графіку , а потім дрібним шрифтом писати що хотелка відрізняється від графіка на 20% , а хтось це робить відразу. То чия позиція правильна? Тому - я Вам показав звідки взялась різниця , а Ви якщо хочете - прошерстіть інформацію від доміка , знайдіть написане мілким шрифтом в тижневих звітах - накладіть мілкий шрифт на графік - і вже потім порівнюючи ці два графіка зможете зробити висновок по кореляції їх між собою. В противному разі Ви дійсно порівнюєте покази барометра і термометра і дивуєтесь чому вони не співпадають.
Тут виникає одразу декілька питань. 1. Чи розумієте ви взагалі, що таке кореляція? Відкиньте на кілька хвилин емоції, візьміть математику і скажіть, яка величина кореляції двох пар графіків?
У якої пари більше кореляція - у першої чи другої?
2. А де на доміку графік цін за реальними угодами? Га? Що? Нема? А чого? Щось сталося? ))
3. Ось вам на прикладі того ж Фенікса. Порівнюються "хотєлки" по кондо з реальними угодами для будинків на одну сім’ю. Наче ж різні речі? Кондо і будинок... Хотєлка і реальна угода... Але відбувається все це на одному й тому ж ринку! Тому:
Звичайно кореляція не 0.9, але 0.65 - це теж вагомо. А головне - кореляція спостерігається на всьому відрізку. Візьміть будь-який рік - кореляція є. Ось ті ж графіки тільки сезонних коливань:
Кореляція середня, але все-таки вона є. І теж - на будь-якому відрізку. А починаючи з 2009 року вона навіть не середня, а сильна. То повторюю ще раз. Якщо графіки відображають те саме явище - вони мають корелювати. Якщо кореляції нема - то десь там ховається якась причина. Якийсь людський фактор )
mju написав:
