airmax78 написав: Факт остается фактом: на ровном месте цена за 3 года выросла в 3 раза. А откатилась только в 1,5-1,7 раза. Запас для возврата на позиции, ориентиром для которых является 2005 год очевиден. Согласен, что реальные доходы населения с 2005 несколько выросли. Но запас для дальнейшего снижения цены существует.
запас для снижения всегда есть, пока цена выше 0 а что касается доходов, думаю что с 2005 по 2012 года номинальные доходы населения выросли минимум раза в два (если не больше), что вполне объясняет текущие цены, которые установились после ухода с рынка спекулятивного капитала.
больше, походу
Востаннє редагувалось unrokan_pff в Сер 26 гру, 2012 16:43, всього редагувалось 2 разів.
Tyler написав:Я не говорю "из-за". Но я говорю, что опыт последних уже трех лет показывает, что спрогнозировав официальный макропоказатель - инфляцию - можно с очень высокой точностью спрогнозировать динамику цен на КРЖН. Почему такое происходит -второй вопрос.[/color]
мне в вашей модели не нравится пара моментов
1. не наблюдается временного лага, хотя он должен быть, по идее 2. малый временной отрезок, взятый для исследования, что неприемлимо для таких "медленных" категорий 3. артефакт2008 - инфляция была очень большой, а цены на недвигу упали 4. ну и самое главное - ваша теория полностью противоречит теориям западных экономистов, которые утверждают, что корреляция между инфляцией и ценой недвиги - прямая, а не обратная
1. вполне возможно, что поэкспериментировав с лагом, можно было бы найти еще более точную модель. мне хватило этого.
2. почему отрезок в 20-30 временных отрезков -это мало?
3. 2008 - тут как раз все понятно: моя модель не может учитывать коллапс, а инфляция только один из критериев коллапса. с 2010го все достаточно стабильно, поэтому инфляция может быть относительно самостоятельным индикатором.
4. на это еще господин Турбина обращал внимание - ну а что я могу сказать? факты -упрямая вещь. Если мы чего-то не понимаем, это не означает автоматом, что это невозможно и это чушь.
Я ж не подрисовывал ничего -источники открытые, Захар долго пытался что-то опровергнуть и сподобился найти участок смены алгоритма у автора индекса, аж две недели... И ничего более. Я пробовал найти корреляцию по депозитам и еще по каким-то другим показателям, в принципе, корреляцию нашел более 50%, но ничего особенно точного и красивого. А тут прямо ложится один в один. В случайность не верю.
ЗЫ может, у нас все дело в том, что инфляция обратна пропорциональна сбережению и прямо пропорциональна потреблению... это как версия.
я ж не обвиняю вас в подрисовывании. мне самому интересно, почему так получилось. полагаю, надо просто дождаться резкого скачка инфляции и посмотреть, что будет с ценами.
у вас период исследования какое года охватывает? если я не ошибаюсь, с 2002 по 2008 года не было ни одного дефляционного года, а цены на недвигу росли, как так?
airmax78 написав:Ну, смотрите, цену с 2005 по 2008 разогнали в 3 раза. Разогнали лишь под одним лозунгом: покупай сегодня – завтра будет дороже. Кто зафиксировал прибыль - уже не важно. Факт остается фактом: на ровном месте цена за 3 года выросла в 3 раза. А откатилась только в 1,5-1,7 раза. Запас для возврата на позиции, ориентиром для которых является 2005 год очевиден. Согласен, что реальные доходы населения с 2005 несколько выросли. Но запас для дальнейшего снижения цены существует. Еще раз повторюсь: я не верю в обвал на 30-50% (если, конечно, гривну не опустят в Г), но 15-20% - вполне реально.
Продолжим вчерашнюю беседу 1. А почему ориентир - именно 2005й год? Кто сказал, что именно это дата является ключевой? Как-то не очень убедительно. 2. Непонятно, почему пузырь сдулся почти одномоментно (к весне 2009), а потом началось вот это вот... Ведь уже полтора года как нет осязаемого тренда на снижение -как это можно объяснить?
Я вот рассуждал про пузырь примерно так же, как Вы, еще пару лет назад. Что доходы падают, инестиционная привлекательность недвижимости слабая, что продавцы будут вынуждены сдаться рано или поздно и бла-бла-бла.
Но есть определенные факты - направленный на снижение тренд перестал быть очевидным, мягко говоря. Почему отрезок 2009-2010 имеет большее значение, чем 2011-2012? Непонятно.
Контраргументы типа классического копипаста заманух оставим для Артема123, Овна и компании, рассказ про то, что какие-то квартиры дешевеют - не предлагать: конечно, кто-то дешевеет до уровня продажи, но дно при этом не пробивается. Так что все не так очевидно, и Вы сами в этом убеждаетесь, когда окунаетесь в реалии.
2005 – год продажи Аваля австрийцам и начала массового залива в Украину кредитных денег. 2. Потому что за 2009-м последовал 2010, когда появилась надежда на то, что все будет хорошо. А хорошо не стало. Но и надежда не пропадает. Так и топчемся на месте. Плюс, еще раз повторю: психологический фактор украинского инвестора. Обратите внимание, что почти все иностранцы уже покинули наш рынок зафиксировав сотни миллионов убытков. Наши соотечественники мириться с убытками не спешат. Время от времени кто-то что-то продает, но большинство – сидят, тянутся из последних сил (или не из последних). Поэтому допускаю, что цены могут и дальше оставаться на сегодняшнем уровне. Но тогда, как я и говорил, их постепенно будет съедать инфляция.
airmax78 написав:Время от времени кто-то что-то продает, но большинство – сидят, тянутся из последних сил (или не из последних). Поэтому допускаю, что цены могут и дальше оставаться на сегодняшнем уровне. Но тогда, как я и говорил, их постепенно будет съедать инфляция.
А сдача недвижимости в аренду как вариант получения прибыли и одновременно - ожидания роста - не рассматриваете? С продажей недвиги можна не спешить - она не на последние деньги обычно покупается)))) Особенно если за 400 000 уев)))
Востаннє редагувалось Frant в Сер 26 гру, 2012 16:51, всього редагувалось 1 раз.
я ж не обвиняю вас в подрисовывании. мне самому интересно, почему так получилось. полагаю, надо просто дождаться резкого скачка инфляции и посмотреть, что будет с ценами.
у вас период исследования какое года охватывает? если я не ошибаюсь, с 2002 по 2008 года не было ни одного дефляционного года, а цены на недвигу росли, как так?
Я сознательно взял за исходную точку 2010 год, о чем сказал выше... Предыдущие годы даже не пытался смотреть -там же кредитный фактор все перебивает собой...
И да - ждем всплеска инфляции или чего-то наподобие -сработает в этот раз или нет, самому интересно ....
я ж не обвиняю вас в подрисовывании. мне самому интересно, почему так получилось. полагаю, надо просто дождаться резкого скачка инфляции и посмотреть, что будет с ценами.
у вас период исследования какое года охватывает? если я не ошибаюсь, с 2002 по 2008 года не было ни одного дефляционного года, а цены на недвигу росли, как так?
Я сознательно взял за исходную точку 2010 год, о чем сказал выше... Предыдущие годы даже не пытался смотреть -там же кредитный фактор все перебивает собой...
И да - ждем всплеска инфляции или чего-то наподобие -сработает в этот раз или нет, самому интересно ....
нее, ну 2 года это совсем мало, имхо. инфляцию нет смысла мерить чаще, чем раз в квартал.
roman tr. написав:запас для снижения всегда есть, пока цена выше 0 а что касается доходов, думаю что с 2005 по 2012 года номинальные доходы населения выросли минимум раза в два (если не больше), что вполне объясняет текущие цены, которые установились после ухода с рынка спекулятивного капитала.
больше, походу
Не совершайте ошибку будивельника - не ориентируйтесь на статистику по официальной з.п., которая мало о чем может сказать. Во-первых, это статистика по гривневой з.п. - откорректируйте табличку с учетом курса и Вы увидите уже немного другую картину, во-вторых, за последние годы доля белой з.п. существенно выросла (при том, что общая з.п. у многих осталась практически без изменений).
airmax78 написав:Ну, смотрите, цену с 2005 по 2008 разогнали в 3 раза. Разогнали лишь под одним лозунгом: покупай сегодня – завтра будет дороже. Кто зафиксировал прибыль - уже не важно. Факт остается фактом: на ровном месте цена за 3 года выросла в 3 раза. А откатилась только в 1,5-1,7 раза. Запас для возврата на позиции, ориентиром для которых является 2005 год очевиден. Согласен, что реальные доходы населения с 2005 несколько выросли. Но запас для дальнейшего снижения цены существует. Еще раз повторюсь: я не верю в обвал на 30-50% (если, конечно, гривну не опустят в Г), но 15-20% - вполне реально.
Продолжим вчерашнюю беседу 1. А почему ориентир - именно 2005й год? Кто сказал, что именно это дата является ключевой? Как-то не очень убедительно. 2. Непонятно, почему пузырь сдулся почти одномоментно (к весне 2009), а потом началось вот это вот... Ведь уже полтора года как нет осязаемого тренда на снижение -как это можно объяснить?
Я вот рассуждал про пузырь примерно так же, как Вы, еще пару лет назад. Что доходы падают, инестиционная привлекательность недвижимости слабая, что продавцы будут вынуждены сдаться рано или поздно и бла-бла-бла.
Но есть определенные факты - направленный на снижение тренд перестал быть очевидным, мягко говоря. Почему отрезок 2009-2010 имеет большее значение, чем 2011-2012? Непонятно.
Контраргументы типа классического копипаста заманух оставим для Артема123, Овна и компании, рассказ про то, что какие-то квартиры дешевеют - не предлагать: конечно, кто-то дешевеет до уровня продажи, но дно при этом не пробивается. Так что все не так очевидно, и Вы сами в этом убеждаетесь, когда окунаетесь в реалии.
2005 – год продажи Аваля австрийцам и начала массового залива в Украину кредитных денег. 2. Потому что за 2009-м последовал 2010, когда появилась надежда на то, что все будет хорошо. А хорошо не стало. Но и надежда не пропадает. Так и топчемся на месте. Плюс, еще раз повторю: психологический фактор украинского инвестора. Обратите внимание, что почти все иностранцы уже покинули наш рынок зафиксировав сотни миллионов убытков. Наши соотечественники мириться с убытками не спешат. Время от времени кто-то что-то продает, но большинство – сидят, тянутся из последних сил (или не из последних). Поэтому допускаю, что цены могут и дальше оставаться на сегодняшнем уровне. Но тогда, как я и говорил, их постепенно будет съедать инфляция.
1. При всем уважении, цены летели вверх и до продажи Аваля. Причем, вполне возможно, что даже с большей скоростью.
2. Насчет 2009-2010 я так и не понял Вашу мысль, простите. А топтание на месте может затянуться еще на годы. И это скорее аргумент против того, что остался не сдувшийся пузырь.
obval написав:Девал же уменьшает доходы толпы , а это цунами для РН
Доходы бы играли роль при наличии ипотеки, без нее - сбережения формируют возможности Девал уменьшит под половину сбережений - цунами-не цунами, а заденет хорошо. Но при этом еще надо учесть, что не сбережениями едиными - большую часть покупанов составляют те, кто хочет продать старое и купить новое, и у них сбережения играют роль до трети суммы покупки. Итого, влияние девала отразится на спросе и ценах где-то на треть имхо
airmax78 написав: Факт остается фактом: на ровном месте цена за 3 года выросла в 3 раза. А откатилась только в 1,5-1,7 раза. Запас для возврата на позиции, ориентиром для которых является 2005 год очевиден. Согласен, что реальные доходы населения с 2005 несколько выросли. Но запас для дальнейшего снижения цены существует.
а что касается доходов, думаю что с 2005 по 2012 года номинальные доходы населения выросли минимум раза в два (если не больше), что вполне объясняет текущие цены, которые установились после ухода с рынка спекулятивного капитала.
