Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2013

Смешно, но Вы провели карандашом прямо по моему дому.Юра, я не хотел Вас обидеть -наоборот.Но использовал Ваш пример для иллюстрации особенностей РН.Извините, если задел.

вы не задели... просто рассуждение, зачем покупать 70м2 без ремонта если дето есть 70 квадратов с ремонтом по почти той-же цене, как минимум странное... На трое можно найти еще дешевле и что?

квартиры с ремонтом в моем районе это от 125 и выше. Я взял за 107,5 (112,5 со всеми расходами) и то, выскочив из бюджета на 3,5

Да нет же, я имел ввиду другой аспект (не Ваш, Вас неудачно взял для иллюстрации - еще раз прошу прощения) - люди в нестаром доме с хорошим ремонтом (действительно хорошим) продают в ту же цену, что в доме советской постройки и советским-же ремонтом - вынуждены продавать, дороже не продадут - покупателю ремонт за 50 тысяч не нужен.

Покупать квартиру в состоянии "от строителей", делать в ней качественный ремонт и продавать. Нормальный бизнес, правда капиталоемкий и этот 5% налог сильно все портит.

Вы знаете людей, которые на этом зарабатывают?

Отец моего одноклассника поставил такой бизнес "на поток" в Одессе. Чаще всего выкупает у застройщиков квартиры большой площади, которые можно разделить. Делает в них дизайнерский ремонт (пишу без кавычек, потому как действительно делает очень неплохо) и продает. Зарабатывает как на разнице в цене голого бетона так и на самом ремонте.
Но я же говорю - бизнес довольно капиталоемкий - у него в нем крутится, насколько я понимаю, под лимон денег.

Возможно, но 1) тут есть этап аренды, 2) ремонт делает сам и, видимо, считает что рабочая сила бесплатная (а у нее есть альтернативная стоимость), 3) не дуаю, что rjkz, УЭ, Эйрмакс соглясятся на такой ремонт такого уровня в своих квартирах.

я видел как он делает, купил гостинку на Гавро, убитую в хлам за 40к, сделал ремонт:
замена труб
замена проводки
выбил одну стену
плитка в ванной
плитка на кухне
выровнял пол
выровнял стены
утеплил балкон
заменил окна + балкон
положил ламинат
поклеил обои
и так по мелочёвке
год сдавал, недавно продал за 58к, ремонт обошёлся в 12 к, аренда принесла 5 к 11 к профита за год

Отец моего одноклассника поставил такой бизнес "на поток" в Одессе. Чаще всего выкупает у застройщиков квартиры большой площади, которые можно разделить. Делает в них дизайнерский ремонт (пишу без кавычек, потому как действительно делает очень неплохо) и продает. Зарабатывает как на разнице в цене голого бетона так и на самом ремонте.
Но я же говорю - бизнес довольно капиталоемкий - у него в нем крутится, насколько я понимаю, под лимон денег.

Это дает дополнительную прибыль по сравнению с просто бизнесом по ремонту квартир?
Надо еще учитивать, что дополнительные риски, хоть и не большие, тоже есть. Ну и не забываем про альтернативную стоимость денег.

Возможно, но 1) тут есть этап аренды, 2) ремонт делает сам и, видимо, считает что рабочая сила бесплатная (а у нее есть альтернативная стоимость), 3) не дуаю, что rjkz, УЭ, Эйрмакс соглясятся на такой ремонт такого уровня в своих квартирах.

я видел как он делает, купил гостинку на Гавро, убитую в хлам за 40к, сделал ремонт:
замена труб
замена проводки
выбил одну стену
плитка в ванной
плитка на кухне
выровнял пол
выровнял стены
утеплил балкон
заменил окна + балкон
положил ламинат
поклеил обои
и так по мелочёвке
год сдавал, недавно продал за 58к, ремонт обошёлся в 12 к, аренда принесла 5 к 11 к профита за год

Неплохо. Но если делает все сам, то это означает, что либо у него какая-то парт-тайм джоб, которая его не сильно напрягает, либо его не существует для семьи в выходные дни. Как основной бизнес - не катит - 11К в год сыт не будешь. Разве что он за год успевает это провернуть по 4-5 гостинкам.

Отец моего одноклассника поставил такой бизнес "на поток" в Одессе. Чаще всего выкупает у застройщиков квартиры большой площади, которые можно разделить. Делает в них дизайнерский ремонт (пишу без кавычек, потому как действительно делает очень неплохо) и продает. Зарабатывает как на разнице в цене голого бетона так и на самом ремонте.
Но я же говорю - бизнес довольно капиталоемкий - у него в нем крутится, насколько я понимаю, под лимон денег.

Это дает дополнительную прибыль по сравнению с просто бизнесом по ремонту квартир?
Надо еще учитивать, что дополнительные риски, хоть и не большие, тоже есть. Ну и не забываем про альтернативную стоимость денег.

Конечно это гораздо прибыльнее чем просто ремонты делать - зарабатываешь не только на стоимости работ и мутеве с закупкой материалов и мебели, но и на разнице в оптовой цене "от застройщика" и рынком (примерно %% 50 всей прибыли по проекту). Он все оборачивает за 4-5 мес. так что альтернативная стоимость денег существенной роли не играет.
P.S. Ну а в каком бизнесе отсутствуют риски?

я видел как он делает, купил гостинку на Гавро, убитую в хлам за 40к, сделал ремонт:
...
год сдавал, недавно продал за 58к, ремонт обошёлся в 12 к, аренда принесла 5 к 11 к профита за год

58-40-12=6К.
Он заработал 6К на ремонте.
Стоимость своего труда не учел? Расходы на сделки? Время простоя квартиры во время ремонта, сделок не учитывалось? Возможно, он удачно купил и/или продал, и это тоже дало часть прибыли?
Все это надо учитывать, чтобы сделать адекватные выводы.

зарабатываешь не только на стоимости работ и мутеве с закупкой материалов и мебели, но и на разнице в оптовой цене "от застройщика" и рынком (примерно %% 50 всей прибыли по проекту).

Так зачем ему делать ремонты, если он 50% прибыли делает на скидке застройщика?
Зачем замораживать капитал на время ремонта, если можно покупать со скидкой и продавать в рынок с хорошей прибылью. 2 оборота за время стандартного ремонта дают ту же прибыль, а оборотов можно делать и больше

[1]

Да нет же, я имел ввиду другой аспект (не Ваш, Вас неудачно взял для иллюстрации - еще раз прошу прощения) - люди в нестаром доме с хорошим ремонтом (действительно хорошим) продают в ту же цену, что в доме советской постройки и советским-же ремонтом - вынуждены продавать, дороже не продадут - покупателю ремонт за 50 тысяч не нужен.

так ваш пример же не рядом или в том-же доме... разница исключительно в категории МЕСТО.

как видим реальным покупателям ваш пример интересен только со значительным дисконтом, даже не смотря на супер-пупер ремонт, потому что место это второй важный фактор... Первый - количество комнат (функциональность квартиры)

[1]

Правда часто говорят что место важнее функциональности, но я не согласен, и врядли бы согласился перехать на 1км и потерять 25 квадратов (минус 1 комната), из-за удорожания квадрата (а может и более, например получив в нагрузку плохой этаж и/или смежную комнату)