flyman написав:В Ірпені є готові квартири з ремонтом "як після будівельників", що продаються в розсрочку. Є такі, що поки будуються (1-2) роки від рівня котловану, тре до завершення будови оплати всю вартість. А що 1к в Києві продається за місяць?
У Києві зазвичай у розстрочку продають недобудови. Те, що готове, невигідно брати у розстрочку, бо вийде дорожче, ніж 100% оплата (бо там знижка). Крім того, стан "після будівельників" потребує ремонту, і в цей час теж десь треба жити.
взяти новобудову в розсрочку, і поки вона будується - продати 1к, коли продасться - доплатити за новобудову.
а жить в коробке, хочешь на печерске, хочешь на оболоне, а летом можно в одессе поселиться
ви спочатку продайте[/quote]
Все дело в цене, если покупатель готов купить...то я ему говорю...приходите через пол года, мой дом еще не построен в продолжение,меня иногда умиляют арендодатели, которые сдают квартиру с незаконченным ремонтом, то есть, ты приходишь на просмотр, а хозяин говорит - тут кухни пока нет, но в течении месяца я поставлю...
zahar_ написав:Faceless вы забыли, что мы рассматриваем конкретный пример?
Я вот как раз и считаю - во сколько обошёлся объект инвестиции:82 тыс. "воздух" плюс ремонт плюс обстновка.
А Вы зачем-то аналоги тяните когда есть конкретный пример.
Захар, вы потерялись в трех соснах. Для определения чистой внутренней доходности нужно: - потоки денег "в инвестицию" по конкретным датам - потоки денег от инвестиции по конкретным датам - потоки затрат и амортизации (тоже "в инвестицию") по конкретным датам - оценка рыночной стоимости актива на конец периода
Потому и приводится сумма "аналога" - не на дату покупки, а на сегодня.
Это не я заблудился в трёх соснах это Вы чего-то провтыкали.
Потому как есть объект инвестиции. Её стоимость полностью считается по формуле: Общая сумма инвестиции = цена "воздуха" + ремонт и обстановка.
Цена 2к "воздуха" 82 тыс. долл. Стоимость ремонта пусть будет среднее между предложенными Вами 10 тыс. и 15 тыс. и округленному к целому числу. Подучаем 13 тыс.
Итого расчёт по конкретной рассматриваемой инвестиции 95 тыс. долл. При чём тут -"приводится сумма "аналога" - не на дату покупки, а на сегодня"?
Тщательнее Вам надо бы Faceless
Востаннє редагувалось zahar_ в Чет 08 тра, 2014 22:24, всього редагувалось 3 разів.
zahar_ написав:Уточните плиз какой период Вы расчитывали когда говорили о "выходит 5% при затратах на ремонт 15 куе, 6,4% при затратах 10 куе."?
два года, 24 месяца
Faceless откуда 24 месяца? 24 месяца только "простой" был.
Считайте что квартира "работает" с июля 2013. То есть 11 месяцев. Допустим ещё месяц она принесёт 570 долл. .
Причём скажем до февраля она в среднем приносила 800 долларов в месяц, после февраля в среднем 570 в месяц.
Итого за 3 года (с июля 2011 по июль 2014) квартира принесла прибыли 8450 долларов. За год 2816 долларов. При стоимости инвестиции 95 тыс. долл, она пока приносит 3% годовых от вложенных средств.
Откуда у Вас -"выходит 5% при затратах на ремонт 15 куе"?
Востаннє редагувалось zahar_ в Чет 08 тра, 2014 23:02, всього редагувалось 1 раз.
zahar_ написав:Может вы ещё хотите сказать что там ещё на ремонт плюс обстановка -"2 санузла в кафеле, душкабина, биде, ванная, стиралка.Кухня в стиле "Прованс"- белая. Стильная мебель. Плазма-51d"- будет стоить 8 тыс. долл?
Захар, этого текта явно маловато, чтобы оценить стоимость такого ремонта с точноюстью +/- 3 тыщ у.е. Но что-то мне говорит, что там вложено меньше 15 куе.
Повторюсь:"Мы тут в 1к считайте в 38 кв.м с намного скромнее ремонтом и обстановкой считаем за счастье в 7 тыс. долл. вложится"
smirnowand написав:zahar_ И еще один немаловажный нюанс. Люди, которые покупают ту же квартиру для сдачи - ее покупают, как правило, не "на последние". Представьте себе, что у человека не 100к капитала, а 300 или выше. Что ему прикажете делать? Хранить все в банко-депо? Так не хватит банков надежный, чтобы в каждый по 15к раскидать. Хранить больше гарантированной суммы в одном? Слишком рискованно в наше время. Хранить кэш или золото дома? 0 доходности и риски остаются.
А вот имея треть или половину денег в недвиге, такой человек в любом случае не останется ни с чем. И ему не столь критично, что там не 8% годовых, а 6. Или что он пару лет от денег отдачи не увидит. Тут главный момент, что активы его диверсифицированы. Упадет недвига? Не беда, деньги есть. Мораторий на все депо? Не беда, есть жилье, генерирующее какую-то прибыль. Даже самые страшные сценарии ( грабеж, банкопад ) в случае диверсификации активов не столь страшны. А вы говорите за какие-то простои, снижающие доходность в 10-летнем периоде с 8% до 6%.
И еще, посмотрите на ситуацию более глобально. Не в контексте "кто лохонулся в прошлом году, не предугадав кризис" ( по факту - лохонулась большая часть народонаселения, т.к. у большинства сбережения в гривне ), а в контексте защищенности инвесторов, и глобальных тенденций. Повторюсь, доллар - не панацея. Он так-же дешевеет, как и другие валюты, просто он покрепче гривенки будет. И он будет дешеветь в глобальной перспективе, т.к. всем нужен "рост ВВП". Те, кто в начале 2000х покупали акции, золото, недвигу - выиграли. Те, кто хранили бумагу - проиграли. Пузыри уже лопнули, лет 5 назад. "По 500" нормальное жилье у нас стоить не будет, по той простой причине, что реальный средний _доход_ в Киеве - выше. И будет - тоже выше, невзирая на локальный кризис.
"Пропал дом" "С"
Полку Аленеводов прибыло.
Сказки про табуны инвесторов рассказывайте у себя в отделе продаж тёте Дусе, и дяде Васе.
zahar_ написав:Итого за 3 года (с июля 2011 по июль 2014) квартира принесла прибыли 8450 долларов. За год 2816 долларов. При стоимости инвестиции 95 тыс. долл, она пока приносит 3% годовых от вложенных средств.
Откуда у Вас -"выходит 5% при затратах на ремонт 15 куе"?
У меня ощущение, что я с первоклассником говорю об интегралах. Я уже писал те факторы, которые берутся для определения доходности:
Faceless написав:Для определения чистой внутренней доходности нужно: - потоки денег "в инвестицию" по конкретным датам - потоки денег от инвестиции по конкретным датам - потоки затрат и амортизации (тоже "в инвестицию") по конкретным датам - оценка рыночной стоимости актива на конец периода
Потому и приводится сумма "аналога" - не на дату покупки, а на сегодня.
Я не вижу смысла продолжать, раз вы не понимаете столь элементарные вещи. Тем более смешно, что вы пытаетесь грызться за "каждый месяц аренды" при том, что это меньше 1% от цены покупки, которая взята приблизительно, менее 5% от цены ремонта, взятого еще более приблизительно. И не учитываете, что сама квартира подорожала, потому что сейчас 2к подобного метража в этом районе БЕЗ ремонта стоят от 90 куе. Перечитайте учебники по расчету доходоности инвестиций - и на пересдачу. Хвостовку можно не оформлять.
zahar_ написав:Итого за 3 года (с июля 2011 по июль 2014) квартира принесла прибыли 8450 долларов. За год 2816 долларов. При стоимости инвестиции 95 тыс. долл, она пока приносит 3% годовых от вложенных средств.
Откуда у Вас -"выходит 5% при затратах на ремонт 15 куе"?
У меня ощущение, что я с первоклассником говорю об интегралах. Я уже писал те факторы, которые берутся для определения доходности:
Faceless написав:Для определения чистой внутренней доходности нужно: - потоки денег "в инвестицию" по конкретным датам - потоки денег от инвестиции по конкретным датам - потоки затрат и амортизации (тоже "в инвестицию") по конкретным датам - оценка рыночной стоимости актива на конец периода
Потому и приводится сумма "аналога" - не на дату покупки, а на сегодня.
Я не вижу смысла продолжать, раз вы не понимаете столь элементарные вещи. Тем более смешно, что вы пытаетесь грызться за "каждый месяц аренды" при том, что это меньше 1% от цены покупки, которая взята приблизительно, менее 5% от цены ремонта, взятого еще более приблизительно. И не учитываете, что сама квартира подорожала, потому что сейчас 2к подобного метража в этом районе БЕЗ ремонта стоят от 90 куе. Перечитайте учебники по расчету доходоности инвестиций - и на пересдачу. Хвостовку можно не оформлять.
Да у меня "четыре класса и коридор". И вообще я "гуманитарій".
Но Вы я вижу забыли что тут с подачи smirnowand начали выяснять - сколько годовых приносят инвестиции в "воздух." на этапе котлована
Так вот. Имеем пример инвестиции в 2к на Чавдар 14 за 95 тыс. долл. И пока эта инвестиция В ЛУЧШЕМ СЛУЧАЕ принесла инвестору 8450 долл. за 3 года. Или 3% годовых.
P.S. Насчёт -" сейчас 2к подобного метража в этом районе БЕЗ ремонта стоят от 90 куе. "- это Вы "воздухе" ведёте речь или о готовых квартирах?
И потом - я вам привожу конкретные примеры. А Вы мне - где-то там "в этом районе БЕЗ ремонта стоят от 90 куе.". Не солидно с Вашей стороны.
Конкретные примеры в студию плиз о чём вы ведёте речь?
zahar_ написав:Но Вы я вижу забыли что тут с подачи smirnowand начали выяснять - сколько годовых приносят инвестиции в "воздух." на этапе котлована
Нет, лишь привели пример
zahar_ написав:Так вот. Имеем пример инвестиции в 2к на Чавдар 14 за 95 тыс. долл. И пока эта инвестиция В ЛУЧШЕМ СЛУЧАЕ принесла инвестору 8450 долл. за 3 года. Или 3% годовых.
С учетом подорожания квартиры - больше.
zahar_ написав:P.S. Насчёт -" сейчас 2к подобного метража в этом районе БЕЗ ремонта стоят от 90 куе. "- это Вы "воздухе" ведёте речь или о готовых квартирах?
И потом - я вам привожу конкретные примеры. А Вы мне - где-то там "в этом районе БЕЗ ремонта стоят от 90 куе.". Не солидно с Вашей стороны.
Чавдар ул., 13 элитный дом после строителей, 25 этаж, 79/40/16, отличный вид на Днепр. 2 с/у. 95000у.е., торг. Тел: (96) 2851313
Продам 2-к квартиру Киев, Дарницкий, 97000 $ 19/25 Площадь общая: 79.00 жилая: 41.00 кухни: 15.00 кв.м. 13. Чавдар 13, Дарницкий р-н, 2-к квартира 79/41/15, расположена на 19/25 этаже. Квартира после...
Дарницкий.Чавдар,13. 5/25 кирп.79/40/15, новый дом,2 с/у,лоджия,стяжка,штукатурка,документы готовы,чистая продажа,ст.м.Осокорки-5 минут.100000у.е.,торг.0973980356
Позняки, Чавдар ул. 13, 16/25, 80/42/15, видовая, после строителей, элит-класс, дом сдан. 100000у.е., без комиссионных. Тел: (95) 5935560
Додано: Чет 08 тра, 2014 21:15
