Доларові ціни на квартири Києва на вторинному ринку впали до

Тут стоит сделать оговорку, что депо дает более высокий процент, покрывающий аренду, только в среднесроке.

Не соглашусь. Например, с учетом двух падений в 2008 и 14-м жилье за очень приличный период времени не прибавляло в цене. Не факт, что рынок недвиги не будет лихорадить и дальше, да и роста там уже не будет, все-таки многих научили некоторые моменты.

Тем не менее, подавляющее большинство таки впрягается в ипотеку. Почему? Потому что аренда аналогичного по качеству жилья все равно дороже, чем ипотека под их ставки. А еще - субъективные факторы - см. выше.

Впрягаются для загородной недвиги в основном. Ну там свои моменты. По субъективным факторам согласен.

У нас - арендная плата вовсе не смешная.

Я считаю ее смешной. Для объектов класса выше среднего с учетом ремонта и так далее, сейчас рентабельность 3-4% годовых. Имея те же 120-150к, проще оборачивать их, получая прибыль, чем зарыть в недвигу мертвым грузом, если можно лишь "отстегивать" 3-4%.
Я это не "с потолка", а на собственном примере пишу. Не вижу смысла просто вложений денег в переоцененный актив, не имея лишней "подушки". Тем-более что я не семейный человек. Тоесть, залить половину или весь свой капитал в подобное считаю не выгодным ввиду наличия более разумных вариантов. Рассматриваю подобную покупку как реальную только при дополнительном проседании рынка, либо увеличении собственного капитала до излишков, которые бы просто позволяли "оторвать" часть и влить в недвижимость здесь в Киеве. Хотя в прошлом году рассматривал инвестицию в одной из не самых богатых евростран, но там ВНЖ не получаешь по тем объемам, поэтому пришлось отказаться, хотя недвижка ввиду небольшого кризиса там была "на дне".
По поводу ремонта и прочего. Для эконома, может быть. Для более добротных или даже средних, поверьте, можно подыскать хороший вариант и снимать годами без проблем.

Я о том, что у нас действительно этот "культ своего жилья" очень чувствуется. Возможно, остался из совка, но он все-таки давит на рынок. Я не понимаю, когда у меня 2 друга влили деньги в недвигу в 2013-м и потом еще доплачивали отсрочку по новому курсу, хотя это были все их деньги. Это вот яркий пример неразумной инвестиции. Я не хочу здесь приводить выкладки, но там проигрыш приличный.

Еще раз повторюсь. Считаю, что вливать весь свой капитал, как это делают многие, в актив, который "надут" не очень правильно. Есть, конечно, исключения, как вы сказали. Но в моем случае исключений нет...

Я бы не спешил раздавать ярлыки, обвиняя кого-то в глупости.

Здесь я не прав, прошу прощения. Тем более что знаю удачные варианты инвестиций в недвигу, но они были рискованные. Просто некоторые моменты, которые для меня лично очевидны, люди воспринимают и действуют по-другому, но это их право, ведь если бы мы все были успешными и талантливыми, как Баффет или Соррос, кто бы тогда занимался бы тем, чем занимаемся мы или менее успешные люди

Проблема в психологии и страхе. Человек, который купил жилье - уверен, что это жилье у него будет всегда. Потеряет работу - жилье будет. Случится кризис, дефолт - жилье будет.
А иметь деньги на депо, да жить на проценты и снимать за них хату... тут есть элемент стрема. "А что если?" Что если банкротство? Что если дефолт, война, да и просто рост цены недвиги и аренды? Это же риск. Риск остаться на улице, стать бомжом, или в лучшем случае ухудшить жилищные условия.
У нас не та страна, где можно быть уверенным. Не идеальна банковская система, права вкладчиков и денежные проблемы.

Я вот об этом, люди мыслят частично советскими шаблонами...

Ну жилье могут "не достроить". Тоже риск... Ведь большинство покупок совершаются уже на этапе стройки. Потом может быть землетрясение, так ведь? Ну там пожары еще...) Война, в конце концов, разбомбят "под чистую" (вон, Донецк-Луганск уже чувствует)... Тоже риски. Вообще в случае кризиса и дефолта жилье то будет, но может упасть в цене в разы...
А инвестиции тоже нужно делать с умом, проводя диверсификацию. А не отнести все 100к зелени, например, в гривне в один банк, да еще и тот, что дает самый высокий процент. И тогда в случае умного подхода риски будут не больше, чем с инвестициями в недвижку.

obval
Нате ссылку:
Макроэкономические перспективы Украины, прогнозы от СА

Но сам размер золотовалютных резервов не дает полной картины. Для понимания ситуации, нужно видеть соотношение резервов с имеющейся в стране гривне и обязательства банков.
Фактически, нужно видеть, насколько ЗВР могут обеспечить возможный спрос на валюту.
Поэтому мы смотрим на показатели денежной массы:
http://www.bank.gov.ua/doccatalog/document?id=66232
Данные чуть устаревшие, но лучше не стало, так что будем ориентироваться на них.
Общая денежная масса ( М3 ) - 909млрд грн. Увеличились за год на 17.6%.
По курсу 9 - 101млрд $.
Соотношение ЗВР к общей денежной массе - менее чем 1 к 5. Фактически, в том фантастическом сценарии, если все люди решат поменять свою гривну в доллар, выгрести все из банков и тоже поменять - то хватит только первым 20%.
Конечно-же, такого никогда не произойдет, но и сливать ЗВР в ноль никто не будет, но данный коэффициент определяет потенциальную прочность системы.

вы считаете что денежная масса(М3) это потенциальный спрос на валюту ?

Не соглашусь. Например, с учетом двух падений в 2008 и 14-м жилье за очень приличный период времени не прибавляло в цене. Не факт, что рынок недвиги не будет лихорадить и дальше, да и роста там уже не будет, все-таки многих научили некоторые моменты.

При чем тут прибавляло ли жилье в цене.
Суть в том, что скатись ставки по гривнедепо до 10-15%, а по доллародепо - до 5%, и уже на проценты не снимешь того, что мог бы купить на сумму депо. Тем более, гривнедепо можно даже не рассматривать в такой ситуации (трата процентов), ибо оно обесценится менее, чем за пять лет.

Я считаю ее смешной. Для объектов класса выше среднего с учетом ремонта и так далее, сейчас рентабельность 3-4% годовых. Имея те же 120-150к, проще оборачивать их, получая прибыль, чем зарыть в недвигу мертвым грузом, если можно лишь "отстегивать" 3-4%.

Для дорогого жилья - да, рентабельность низкая. Но это говорит лишь о бессмысленности покупать такой класс жилья под аренду, а не о целесообразности покупать такое "для употребления".

Тем-более что я не семейный человек.

Ну это ключевой фактор, очевидно, в вашем мировоззрении. А добавьте опцию "семья - дети", и приоритеты немного сдвинутся.

Я о том, что у нас действительно этот "культ своего жилья" очень чувствуется. Возможно, остался из совка, но он все-таки давит на рынок. Я не понимаю, когда у меня 2 друга влили деньги в недвигу в 2013-м и потом еще доплачивали отсрочку по новому курсу, хотя это были все их деньги. Это вот яркий пример неразумной инвестиции. Я не хочу здесь приводить выкладки, но там проигрыш приличный.

Культ действительно есть, но у него есть явные предпосылки. Смирнов Андрей (если я правильно ник понял) описал выше. Это определенный "оплот стабильности", что важно в стране, где последние 100 лет не было периодов спокойствия более, чем на 10 лет, и альтернатив консервативным капиталовложениям фактически нет.

Ну жилье могут "не достроить". Тоже риск... Ведь большинство покупок совершаются уже на этапе стройки.

Ну этот риск оплачивается относительной дешевизной. Правда, не всегда

Потом может быть землетрясение, так ведь? Ну там пожары еще...) Война, в конце концов, разбомбят "под чистую" (вон, Донецк-Луганск уже чувствует)... Тоже риски.

Ну это из разряда вероятностей "с тяжелыми хвостами". Да, недвига тут мало поможет, хотя от пожаров с землетрясениями можно застраховать майно. Да и если будет такой расклад, то участь всех прочих активов, депо/бизнеса, будет наверно еще печальнее, чем недвиги.

вы считаете что денежная масса(М3) это потенциальный спрос на валюту ?

Перечитайте цитату еще трижды. Подумайте и перечитайте еще.

Тут писали, что формула: аренда жилья = коммунальные- нереально,но всё таки бывает)
http://rus.db.lv/v-latvii-kvartiru-mozh ... zhej-23557

да при такой комуналке и отсутствию работы надо еще приплачивать мне чтоб я захотел взять квартиру. нахнадо...

koba81

Помню как то читал, что как только они вступили в ЕС , вся молодёжь ринулась ПОЕВРОПАМ на работу и предложение на РН резко выросло, так как соотношение пенсионер/работающий резко изменилось.Нам, конечно, это не скоро светит (вступление в ЕС) но всё же...перспектива как ни как.

Нам, конечно, это не скоро светит (вступление в ЕС) но всё же...перспектива как ни как.

Правда, учтите, что вся Литва-Латвия - как одна наша область. А потому таких масштабов миграции, как там, у нас не получится даже теоретически.

Суть в том, что скатись ставки по гривнедепо до 10-15%, а по доллародепо - до 5%, и уже на проценты не снимешь того, что мог бы купить на сумму депо. Тем более, гривнедепо можно даже не рассматривать в такой ситуации (трата процентов), ибо оно обесценится менее, чем за пять лет.

Вот, здесь именно об этом. Но это "если". В том и дело, что последние лет 5-7 ситуация другая. Я же говорю, что нужно считать. Если вы выбрали депо как инвестицию, тогда необходимо взвешивать аренда/инвестиция.
По поводу не рассматривать гривнедепо. Ну здесь все очень спорно, так как цены на недвигу то к гривне тоже привязаны, хоть и не так сильно, как депо. Но при этом учтите, что бетон имеет меньшую ликвидность и сбыть его по рынку не так просто, возможно, прийдется уступить. Поэтому, думаю, справедливо было бы смотреть на доходность гривнедепо/рентабельность сдачи. А рентабельность даже у дешевых однушек в 30-40 квадратов с учетом вложенных денег в дешевый ремонт сейчас вряд-ли выше 6% (учтите повышающуюся коммуналку).

и альтернатив консервативным капиталовложениям фактически нет.

С этим не соглашусь. Люди просто не хотят думать или что-то делать. В конце концов - есть та же недвига в Европе, которая стабильней, где можно ее купить действительно по адеватной цене, но там она с аренды не будет приносить таких доходов (кроме разве что посуточной сдачи, но этим нужно заниматься). Если мы говорим о капиталовложениях, а не покупке под "культ своего жилья".

Да и если будет такой расклад, то участь всех прочих активов, депо/бизнеса, будет наверно еще печальнее, чем недвиги.

Не факт, здесь как повезет и смотря "где ударит" эта проблема... В Грузии во время войны с РФ даже нацвалюта не девальвировала, а домов разрушили не мало...

В том и дело, что последние лет 5-7 ситуация другая. Я же говорю, что нужно считать. Если вы выбрали депо как инвестицию, тогда необходимо взвешивать аренда/инвестиция.

Тут нюанс в том, что недвига - инвестиция долгосрочная. Входить-выходить из нее с периодом в 5-7 лет - дело хлопотное и расходное. Инвестируюя в недвигу, оперируют большими сроками.

По поводу не рассматривать гривнедепо. Ну здесь все очень спорно, так как цены на недвигу то к гривне тоже привязаны, хоть и не так сильно, как депо. Но при этом учтите, что бетон имеет меньшую ликвидность и сбыть его по рынку не так просто, возможно, прийдется уступить. Поэтому, думаю, справедливо было бы смотреть на доходность гривнедепо/рентабельность сдачи. А рентабельность даже у дешевых однушек в 30-40 квадратов с учетом вложенных денег в дешевый ремонт сейчас вряд-ли выше 6% (учтите повышающуюся коммуналку).

Я поясню. Да, доходность от сдачи редко когда превышает 7% годовых. Но если мы сравниваем с гривнедепо, это значит, что мы приравниваем покупательную способность тела депо в гривне и эквивалента недвиги сейчас и потом. Это неправомерно. Недвига не номинирована в гривне, как правило. И даже с учетом ликвидности недвиги, износа ремонта, скажем, за 5 лет в гривне она скорее всего подорожает. А вот тело депо - нет.
Вот купили вы скажем однушку под сдачу в 2009 году за 50 куе (400 тыс грн), вложили туда еще 10 куе, итого инвестировали 480 тыс грн. За пять лет, допустим, удачно сдавали без простоев по 3 000 грн в мес чистыми - итого 180 тыс грн дохода за 5 лет.
И на сегодня, если вы захотите продать эту однушку, выручите вряд ли меньше 45 куе = 540 000 грн.
А депо в 480 000 грн, положенное в 2009 году, хоть и будет давать доходность выше, но превратится из 60 куе экв. в 40 куе экв.
Еще неизвестно, что по итогам пяти лет будет выгоднее (лень считать). Я уже молчу о рисках попасть с банком, и потерять часть дохода (и то спасибо ФГВ).
А если посмотреть на период в 10 лет? Как обесценится гривнедепо, какова будет динамика ставок аренды и цен на недвигу? Отож.
Потому если и сравнивать доходности с арендой, то доллародепо - хотя бы курсовые риски нивелируем.

С этим не соглашусь. Люди просто не хотят думать или что-то делать. В конце концов - есть та же недвига в Европе, которая стабильней, где можно ее купить действительно по адеватной цене, но там она с аренды не будет приносить таких доходов (кроме разве что посуточной сдачи, но этим нужно заниматься). Если мы говорим о капиталовложениях, а не покупке под "культ своего жилья".

Недвига в Европе недоступна не то что пересичному, а и подавляющему числу тех, кто играется в инвестиции на КРН. Как по уровню капитала на вход, так и по вопросам владения и сдачи. Доход от аренды может вообще не окупать стоимость владения. Да и доходность экстремально низкая.
Так что евронедвигу я бы не даже не рассматривал. Какие вы можете привести еще примеры консервативных капиталовложений? Наши ЦБ и всякую фонду я бы даже не рассматривал. Зарубежные - опять таки - фактически недоступны.

Не факт, здесь как повезет и смотря "где ударит" эта проблема... В Грузии во время войны с РФ даже нацвалюта не девальвировала, а домов разрушили не мало...

В Тбилиси вроде ничего не разрушили.