|
Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві |
+ Додати тему
|
Відповісти на тему
|
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Додано: Сер 13 гру, 2017 15:03
Frant написав: kingkongovets написав:так все же откуда? он их видимо сдает, получает прибыль - где минус, который надо отбивать 6-7 лет? прибуток = (продажна ціна квартири) - (ціна купівлі квартири) + (орендний прибуток) З врахуванням того, що ціни "вторинки" з 2013 просіли в 2 рази, то маємо приблизно: прибуток = 50% - 100% + 25% = -25%
блин, ну шо ж ты тугой то такой, прахвессар ты их (давай не трынди как трибека про "друзей") под аренду брал? аренду они приносят? значит прибыль есть считать виртуальную прибыль/убытки бессмысленно, ее нужно считать по факту - при последующей продаже вообще спекуляция и аренда - ДВА РАЗНЫХ БИЗНЕСА и считать их нужно по отдельности твой увенчанный научной степенью мозг в состоянии переварить эту простую аксиому?
-
kingkongovets
-
-
- Повідомлень: 11157
- З нами з: 05.06.16
- Подякував: 1316 раз.
- Подякували: 2619 раз.
-
- Профіль
-
1
Додано: Сер 13 гру, 2017 15:05
Справжній ріелтор з Благовєста((( Знайомий продав одну з надлишкових квартир. Збиток -25%. Якби не здавав в оренду, був би збиток -50%.
-
Frant
-
-
- Заблокований
- Повідомлень: 23845
- З нами з: 12.09.11
- Подякував: 1671 раз.
- Подякували: 2540 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Сер 13 гру, 2017 15:13
[quote="4239174:Frant"] фильтруй базар во-первых а во-вторых кто тебе дохтор шо ты купил квартиру с мыслями о постоянном дорожае и мечтами о прибыли с двух концов? повторяю в сотый раз - если ты берешь недвигу под аренду ее стоимость на момент тебя интересовать перестает, тебя интересует лишь генерируемая ею прибыль - это инвестиция вдолгую хочешь иметь постоянно дорожающий актив - вкладывайся в антиквариат и произведения искусства, но они не приносят ренту ставки аренды в этом году поднялись примерно на 20% в гривне при стабильном курсе - это уже примерно 65% от довоенного 2013го - с начала 2016го наблюдаю уверенный рост как бонус - налог на землю снизили в три раза по сравнению с прошлым годом это у меня по нежилому, подозреваю шо с квартирами ситуация аналогичная зы: шо, перестало хватать на бухло уже с аренды - активы по дешевке сливаешь?
-
kingkongovets
-
-
- Повідомлень: 11157
- З нами з: 05.06.16
- Подякував: 1316 раз.
- Подякували: 2619 раз.
-
- Профіль
-
1
Додано: Сер 13 гру, 2017 16:20
Tribeca написав: Frant написав:Tribeca Наташо, що за муйню ти пишеш? Пропозицій орендних квартир в Куйові - хоч греблю гати! І чим далі - тим більше їх буде.
Франт, прозвони парочку и расскажи нам о результатах. Я именно что напрягся и прозвонил, а не делаю вывод по каким-то виртуальным обьявлениям на ОЛХ. Скажи, твои хрущи пустуют? Сколько ты добавил в гривне арендаторам с 2013 года?
А как считать прибыль пока не продал? В гривнах? Так если человек в 2013-м имел 100 штук баксов - он в прибыли? Ну как - же - в 3,5 раза "поднялся". Я хоть и сдаю в гривнах, но результат оцениваю в баксе. А он таков - в баксе аренда (у меня, по крайней мере) схлопнулась в 2 раза. А насколько она выросла в гривне - это разговор ниочем. Какая разница что нарисовано на бумажке, которая обесценивается быстрей, чем ее успевают допечатывать? И вот еще что. Я считаю, что обесценивание гривны идет куда быстрей чем девальвация по отношению к доллару. Из-за снижения покупательной способности. Поэтому картина может быть веселой только если смотреть на циферки. Но эти циферки добываются для того, чтобы их когда-нибудь потратить. На что - у каждого свои фантазии. Но есть вещи, на которые ПРИДЕТСЯ тратиться в плане аренды. Амортизация называется. Я в курсе, что Вы относительно недавно присоединились к "касте" рантье, возможно, Ваш опыт еще не включает затраты на поддержание недвижимости. Но вот когда это произойдет, то Вы увидите, что амортизация - это БАКСЫ, да еще и небольшой, но инфляцией. В 2014-м, после свала не очень аккуратных арендаторов, я вложил 2+ куе как амортизационные расходы с некоторым апгрейдом по мебели и технике. Это был последний апгрейд. Но не последние расходы - были расходы на ремонт стиралки, кондера, бойлера. А через какое-то время дойдет до обоев, полов и тд. И какая разница сколько гривен платили в каком-то дремучем году? С 2015-го арендаторам было сказано, что при нынешнем баксовом эквиваленте нет смысла что-то апгрейдить. Есть желание - сами, если это не трогает квартиру. И еще, я в курсе, что Ваш парк квартир в новострое. Квартиры в новострое - это чуть веселей, чем старый фонд. И сдаются чуть лучше и денег чуть больше. Но через лет 7 - это уже будет просто "нестарый дом" еще через лет 5 - просто дом....тенденция понятна? Я знаю одних людей, они, правда, это применяют для собственного проживания, они никогда не живут в одной квартире более 7 лет. ТО есть после заселения в квартиру, они инвестируют в новую года через 3-4, потом после сдачи делают ремонт и переезжают. Каждые 7 лет новоселье. Именно потому, что не хотят жить в старом.
-
rjkz
-
-
- Повідомлень: 16591
- З нами з: 31.01.12
- Подякував: 8341 раз.
- Подякували: 5213 раз.
-
- Профіль
-
5
3
4
Додано: Сер 13 гру, 2017 16:33
kingkongovets написав: Frant написав:фильтруй базар во-первых а во-вторых кто тебе дохтор шо ты купил квартиру с мыслями о постоянном дорожае и мечтами о прибыли с двух концов? повторяю в сотый раз - если ты берешь недвигу под аренду ее стоимость на момент тебя интересовать перестает, тебя интересует лишь генерируемая ею прибыль - это инвестиция вдолгую хочешь иметь постоянно дорожающий актив - вкладывайся в антиквариат и произведения искусства, но они не приносят ренту ставки аренды в этом году поднялись примерно на 20% в гривне при стабильном курсе - это уже примерно 65% от довоенного 2013го - с начала 2016го наблюдаю уверенный рост как бонус - налог на землю снизили в три раза по сравнению с прошлым годом это у меня по нежилому, подозреваю шо с квартирами ситуация аналогичная зы: шо, перестало хватать на бухло уже с аренды - активы по дешевке сливаешь?
Я тоже считаю, что прибыль/убыток фиксируется суммарно после продажи, но промежуточный финансовый результат можно оценить и ДО момента продажи. И, как правило, большинство народа покупает на пике и продает в яме. У меня, вон, тоже одна покупка - 2008. Если мне повезет ее в следующем году продать за половину той цены - меня это устроит. Правда, мне не довелось ее сдавать.
-
rjkz
-
-
- Повідомлень: 16591
- З нами з: 31.01.12
- Подякував: 8341 раз.
- Подякували: 5213 раз.
-
- Профіль
-
5
3
4
Додано: Сер 13 гру, 2017 16:52
rjkz написав: Tribeca написав: Frant написав:Tribeca Наташо, що за муйню ти пишеш? Пропозицій орендних квартир в Куйові - хоч греблю гати! І чим далі - тим більше їх буде.
Франт, прозвони парочку и расскажи нам о результатах. Я именно что напрягся и прозвонил, а не делаю вывод по каким-то виртуальным обьявлениям на ОЛХ. Скажи, твои хрущи пустуют? Сколько ты добавил в гривне арендаторам с 2013 года?
А как считать прибыль пока не продал? В гривнах? Так если человек в 2013-м имел 100 штук баксов - он в прибыли? Ну как - же - в 3,5 раза "поднялся". Я хоть и сдаю в гривнах, но результат оцениваю в баксе. А он таков - в баксе аренда (у меня, по крайней мере) схлопнулась в 2 раза. А насколько она выросла в гривне - это разговор ниочем. Какая разница что нарисовано на бумажке, которая обесценивается быстрей, чем ее успевают допечатывать? И вот еще что. Я считаю, что обесценивание гривны идет куда быстрей чем девальвация по отношению к доллару. Из-за снижения покупательной способности. Поэтому картина может быть веселой только если смотреть на циферки. Но эти циферки добываются для того, чтобы их когда-нибудь потратить. На что - у каждого свои фантазии. Но есть вещи, на которые ПРИДЕТСЯ тратиться в плане аренды. Амортизация называется. Я в курсе, что Вы относительно недавно присоединились к "касте" рантье, возможно, Ваш опыт еще не включает затраты на поддержание недвижимости. Но вот когда это произойдет, то Вы увидите, что амортизация - это БАКСЫ, да еще и небольшой, но инфляцией. В 2014-м, после свала не очень аккуратных арендаторов, я вложил 2+ куе как амортизационные расходы с некоторым апгрейдом по мебели и технике. Это был последний апгрейд. Но не последние расходы - были расходы на ремонт стиралки, кондера, бойлера. А через какое-то время дойдет до обоев, полов и тд. И какая разница сколько гривен платили в каком-то дремучем году? С 2015-го арендаторам было сказано, что при нынешнем баксовом эквиваленте нет смысла что-то апгрейдить. Есть желание - сами, если это не трогает квартиру. И еще, я в курсе, что Ваш парк квартир в новострое. Квартиры в новострое - это чуть веселей, чем старый фонд. И сдаются чуть лучше и денег чуть больше. Но через лет 7 - это уже будет просто "нестарый дом" еще через лет 5 - просто дом....тенденция понятна? Я знаю одних людей, они, правда, это применяют для собственного проживания, они никогда не живут в одной квартире более 7 лет. ТО есть после заселения в квартиру, они инвестируют в новую года через 3-4, потом после сдачи делают ремонт и переезжают. Каждые 7 лет новоселье. Именно потому, что не хотят жить в старом.
во многом согласен, но в то же время во многом и нет. У меня есть сталинка, которую я купил уже с ремонтом и мебелью (прошлые хозяева уехали в Англию) в 2005 году. С тех пор за 12 лет туда было дополнительно вложено около 1000$ (поменял сломавшуюся стиралку, купил диван б/у за 500дол и немного по мелочи). А были годы когда эта квартира в месяц приносила аренды больше чем 1000$. Время простоя за 12 лет сумарно - около 40 дней. Вот в бизнес-классе - да, действительно, каждые 4-5 лет нужно что-то подшаманивать. Поэтому я теперь в бизнес-класс не лезу. А в экономе вот все просто - отчисляешь с каждой аренды 5% на амортизацию на отдельный пополняемый депозит в доларах, и не заморачиваешься. Для инфо - бюджет ремонта в однокомнатной после строителей у меня планово 4000 дол + 2000 дол обстановка. Посмотрим - хватит ли, по факту отпишусь. Но это со штукаторкой стен и т.д. Переклеить обои и поменять стиралку - значительно дешевле. К тому же часть можно переложить на арендатора (что они все испортили и вычесть из страховой суммы). Ламинат прослужит значительно больше чем 10 лет, кухня тоже, сантехника тоже, плитка тоже, аналогочно шкафы, диван (если он крепенький), люстры. По факту - только бытовая техника и обои под риском. Но можно делать ремонт как в квартирах в кастинге Пьера Вудмена - стены под покраску (если запачкались - просто перекрасил, это 2 дня и пару тысяч гривен затрат). Или выложить декор "кирпичи" - во-первых модно, стиль лофт, во-вторых неубиваемо. Что касается общедомовых комуникаций и моментов - то их на 30-40 лет точно хватит, а там посмотрим. Лет через 20 можно будет при благоприятном рынке продать свои квартиры и перевложиться снова в новострой. Плановая окупаемость кваритры у меня - 7,5 лет с момента сдачи в аренду. 90 аренд. 13% годовых. За 20 лет окупится 2,5 раза.
-
Tribeca
-
-
- Заблокований
- Повідомлень: 3250
- З нами з: 07.01.14
- Подякував: 9 раз.
- Подякували: 648 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Сер 13 гру, 2017 19:17
Tribeca написав:Для инфо - бюджет ремонта в однокомнатной после строителей у меня планово 4000 дол + 2000 дол обстановка. Посмотрим - хватит ли, по факту отпишусь. Но это со штукаторкой стен и т.д. Переклеить обои и поменять стиралку - значительно дешевле. К тому же часть можно переложить на арендатора (что они все испортили и вычесть из страховой суммы). Ламинат прослужит значительно больше чем 10 лет, кухня тоже, сантехника тоже, плитка тоже, аналогочно шкафы, диван (если он крепенький), люстры. По факту - только бытовая техника и обои под риском. Но можно делать ремонт как в квартирах в кастинге Пьера Вудмена - стены под покраску (если запачкались - просто перекрасил, это 2 дня и пару тысяч гривен затрат). Или выложить декор "кирпичи" - во-первых модно, стиль лофт, во-вторых неубиваемо.
Чето ржу. Список хотелок длинный и всё это за 6000у.е. Голубушка! Выделка стен под покраску стоит в 3 раза дороже, чем под обои.
-
UA
-
-
- Повідомлень: 8165
- З нами з: 19.07.08
- Подякував: 1826 раз.
- Подякували: 2228 раз.
-
- Профіль
-
1
Додано: Сер 13 гру, 2017 21:17
UA написав: Tribeca написав:Для инфо - бюджет ремонта в однокомнатной после строителей у меня планово 4000 дол + 2000 дол обстановка. Посмотрим - хватит ли, по факту отпишусь. Но это со штукаторкой стен и т.д. Переклеить обои и поменять стиралку - значительно дешевле. К тому же часть можно переложить на арендатора (что они все испортили и вычесть из страховой суммы). Ламинат прослужит значительно больше чем 10 лет, кухня тоже, сантехника тоже, плитка тоже, аналогочно шкафы, диван (если он крепенький), люстры. По факту - только бытовая техника и обои под риском. Но можно делать ремонт как в квартирах в кастинге Пьера Вудмена - стены под покраску (если запачкались - просто перекрасил, это 2 дня и пару тысяч гривен затрат). Или выложить декор "кирпичи" - во-первых модно, стиль лофт, во-вторых неубиваемо.
Чето ржу. Список хотелок длинный и всё это за 6000у.е. Голубушка! Выделка стен под покраску стоит в 3 раза дороже, чем под обои.
Cправа в тому, що Наташа - ріелторша. І ремонтів ніколи не робила. Тому вона не може навіть приблизно оцінити потрібнй кошторис витрат. Звісно, можна вкластись в 6 000 дол на ремонт квартири площею 40 м2. Проте половину роботи - задля економії - прийдеться робити власними руками.
-
Frant
-
-
- Заблокований
- Повідомлень: 23845
- З нами з: 12.09.11
- Подякував: 1671 раз.
- Подякували: 2540 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Сер 13 гру, 2017 21:53
UA написав: Tribeca написав:Для инфо - бюджет ремонта в однокомнатной после строителей у меня планово 4000 дол + 2000 дол обстановка. Посмотрим - хватит ли, по факту отпишусь.
Чето ржу. Список хотелок длинный и всё это за 6000у.е. Голубушка! Выделка стен под покраску стоит в 3 раза дороже, чем под обои.
Да я вот с нетерпением тоже жду инфо. Обещал по факту отписаться. Но уже на штукатурку ушло 1куе квартира. Итого осталось планово 3куе, а ремонт толком и не начался))
-
hume
-
-
- Повідомлень: 9719
- З нами з: 27.12.12
- Подякував: 944 раз.
- Подякували: 1891 раз.
-
- Профіль
-
1
Додано: Чет 14 гру, 2017 00:37
UA написав: Tribeca написав:Для инфо - бюджет ремонта в однокомнатной после строителей у меня планово 4000 дол + 2000 дол обстановка. Посмотрим - хватит ли, по факту отпишусь. Но это со штукаторкой стен и т.д. Переклеить обои и поменять стиралку - значительно дешевле. К тому же часть можно переложить на арендатора (что они все испортили и вычесть из страховой суммы). Ламинат прослужит значительно больше чем 10 лет, кухня тоже, сантехника тоже, плитка тоже, аналогочно шкафы, диван (если он крепенький), люстры. По факту - только бытовая техника и обои под риском. Но можно делать ремонт как в квартирах в кастинге Пьера Вудмена - стены под покраску (если запачкались - просто перекрасил, это 2 дня и пару тысяч гривен затрат). Или выложить декор "кирпичи" - во-первых модно, стиль лофт, во-вторых неубиваемо.
Чето ржу. Список хотелок длинный и всё это за 6000у.е. Голубушка! Выделка стен под покраску стоит в 3 раза дороже, чем под обои.
Помнится, году эдак 2004-м, когда я только начинал делать ремонт в квартире, в которой живу и сейчас, был момент, когда было потрачено как раз 6 куе. И вот тут, как раз на этой сумме, был интересный момент. С разницей в неделю заходили ко мне: 1. Мой клиент, прораб и директор небольшой строительной фирмы в одном лице, на вопрос - сколько потрачено, следовал ответ - 6 куе. Реакция - ВСЕГО? Ты что сам все делал? 2. Мой товарищ, на тот момент очень далекий от стройки человек. - Скока? - 6 куе. - Ого!!! ЗА ЧТО? Впоследствии он строил себе дом и уже удивлялся как это я вписывался в такие деньги. При этом надо отметить, что год был 2004, а не 2007. Еще цены были в баксах не такие и совсем уж не такие были расценки на работы. Например, электрику мне делали по 3 бакса за точку. Расценка включала сварку (! - это 2004 год! Сварка была у единиц) проводов в коробках, штробы (бетон),прокладку проводов (все по СНИПу, никаких прокладок в стяжке пола или наискосок, дотачиваний и тп), блок автоматов (за него дороже заплатил, что-то порядка 10 баксов) и проект. Да, это были расценки со скидкой "для меня любимого" и материалы я брал все у "первых рук" по дилерским ценам. Но тем не менее. Итак, что-же было сделано на 6 куе в 2к 70 м2 квартире? Окна я оставил застройщика - с удивлением обнаружил 2-камерные стеклопакеты в немецком профиле и с немецкой-же (если не ошибаюсь) фурнитурой , не Зигения, но тоже ничего. Все остальное кроме стен - к бениной маме отказался еще на стадии строительства. Это мне сэкономило время и деньги. Сделано: порезка проема между холлом и коридором - ну была тогда мода на арки - грешен, гидро и звукоизоляция под стяжку, стяжка пола, разводка проводов и монтаж коробок, подрозетников, автоматов и пр, кондиционер (купил по акции на открытии эльдорадо за смешные 120 баксов, но еще корейского производства (потом переставил его в арендную) - до сих пор работает. Это ему уже ...13 лет), замена 3-х стояков отопления на ТЕСЕ и 3 итальянских радиатора, водопровод, полотенцесушитель, ванна, плитка в санузлах и на стене в кухне (тут я мог сэкономить, но что где будет еще не знал, поэтому там где должна была-бы быть рабочая зона плитку пустил от пола до потолка, к тому-же удалось купить в агромате по какой-то аномально низкой цене 10х10 испанскую плитку). Вот собственно все. Это было 6 куе в ценах 2004 года и в тех ценах, которые доступны были мне, но недоступны пересичному. При моем прорабствовании. ЗЫ: Ламинат, который пролежит 10 лет, не впишется в смету в "6 куе" ну никак. Такой ламинат начинается с 13-15 евро за метр. А за 200 грн из Ёпа ламинат будет лежать до первого раза, когда арендатра вздумает помыть пол МОКРОЙ тряпкой.
-
rjkz
-
-
- Повідомлень: 16591
- З нами з: 31.01.12
- Подякував: 8341 раз.
- Подякували: 5213 раз.
-
- Профіль
-
5
3
4
|
+ Додати тему
|
Відповісти на тему
|
Схожі теми
|
|
8877 |
6932120 |
П'ят 26 кві, 2024 19:38 stm
|
|
117760 |
29522115 |
|
|
10012 |
6256881 |
П'ят 19 кві, 2024 12:22 Bolt
|
|
Топ відповідей
Топ користувачів
Найкращі відповіді за минулий тиждень
|
|
|