Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #<1 ... 10921093109410951096 ... 2466>
Повідомлення Додано: Суб 21 лип, 2018 07:36

  hume написав:
  kingkongovets написав:
потому шо речь о «массовом сегменте»

Речь о массовости в разрезе жилой недвиги, или в разрезе новых жк эконом уровня на 10 000 квартир?


второе, я поэтому и в кавычки взял - это влада термин, я же продолжаю считать шо по-настоящему массовый сегмент жилой недвиги - совкошлак
по крайней мере пока
kingkongovets
Аватар користувача
 
Повідомлень: 11093
З нами з: 05.06.16
Подякував: 1316 раз.
Подякували: 2595 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Суб 21 лип, 2018 08:58

  kingkongovets написав:
  hume написав:
  kingkongovets написав:
потому шо речь о «массовом сегменте»

Речь о массовости в разрезе жилой недвиги, или в разрезе новых жк эконом уровня на 10 000 квартир?


второе, я поэтому и в кавычки взял - это влада термин, я же продолжаю считать шо по-настоящему массовый сегмент жилой недвиги - совкошлак
по крайней мере пока

Приведу пример. Есть 2 района советской вторички, достаточно популярные, возле конечной метро, рядом ТРЦ. Каждый километр на километр. Часть спальника на 400 тыс человек. Под аренду выкупается очень активно. Сдается 20-30% однушек, и 10% двушек. При этом на олх квартиры в этих районах появляются чрезвычайно редко. Нет такого, что в экспозиции одновременно 2 и более квартир. Конкуренции из-за места и насыщения рынка нет.

Спрос на аренду очень эластичен. По моему опыту люди в большинстве случаев ездят на работу со съемных квартир. Снимают в одном районе, а работают в другом.
Vlad442
Аватар користувача
 
Повідомлень: 9399
З нами з: 07.10.14
Подякував: 6 раз.
Подякували: 2203 раз.
 
Профіль
1
1
Повідомлення Додано: Суб 21 лип, 2018 09:16

  Vlad442 написав:Приведу пример. Есть 2 района советской вторички, достаточно популярные, возле конечной метро, рядом ТРЦ. Каждый километр на километр. Часть спальника на 400 тыс человек. Под аренду выкупается очень активно. Сдается 20-30% однушек, и 10% двушек. При этом на олх квартиры в этих районах появляются чрезвычайно редко. Нет такого, что в экспозиции одновременно 2 и более квартир. Конкуренции из-за места и насыщения рынка нет.

Спрос на аренду очень эластичен. По моему опыту люди в большинстве случаев ездят на работу со съемных квартир. Снимают в одном районе, а работают в другом.


ну во-первых очень большая часть арендных квартир не попадает на олх и сдается через своих и посредством сарафанного радио - там и цены подешевле и отношения другие - вон айрмакс сколько времени отличную квартиру у знакомых снимал гораздо ниже рынка
но с остальным я с оговорками, но соглашусь, пока примерно так и есть
но это - пока
посмотрите на количество вводимого в последнее время бюджетного жилья и на ближайшую и среднесрочную перспективу на этом рынке - в киеве одновременно строится до 700 жилых объектов! и большей частью - бюджетное и мегабюджетное
девственная первичка в бюджетных жк ушатывается очень быстро, а особенно арендная, проблемы с парковками и транспортом по мере заселения встанут во всей красе, в общем вылезут наружу все косяки гетто в ипенях - какова тогда будет рентабельность аренды? а ведь будут при этом достраиваться и сдаваться все новые и новые дома, закладываться все новые и новые комплексы с лучшими характеристиками
юа абсолютно прав - минус тысяча от ставки аренды и вот вам и конкурентное преимущество и пох на цвет и покрытие фасада в кухне, пох на вид и этаж
и так будут поступать все - вот вам и демпинг

вам нужно научиться делать из говна конфетку - я про ремонты - все самое дешевое и легковосстанавливаемое, не заморачивайтесь вы с дизайном, в этом сегменте важна цена, а не феншуй, да и вкусы у таких арендаторов самые шо ни на есть приземленные
kingkongovets
Аватар користувача
 
Повідомлень: 11093
З нами з: 05.06.16
Подякував: 1316 раз.
Подякували: 2595 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Суб 21 лип, 2018 10:02

Re: Для тех кто снимает и сдает жилую недвижимость в Киеве -

  kingkongovets написав:в общем вылезут наружу все косяки гетто в ипенях - какова тогда будет рентабельность аренды? а ведь будут при этом достраиваться и сдаваться все новые и новые дома, закладываться все новые и новые комплексы с лучшими характеристиками

С рентабельностью все будет нормально. Я же брал это "гетто в ипенях" совсем недорого. Мой первоначальный бизнес-план в оптимистичном сценарии предполагал 6 тыс за однуху и 8 за двуху.
  kingkongovets написав:юа абсолютно прав - минус тысяча от ставки аренды и вот вам и конкурентное преимущество и пох на цвет и покрытие фасада в кухне, пох на вид и этаж
и так будут поступать все - вот вам и демпинг

Про демпинг я писал. Демпинг в классическом понимании возможен, когда все держат среднюю по рынку цену. В аренде, если не сдал за неделю, пошли убытки, поэтому "демпингуют" все. По рыночной цене сдается все. +1 тыс, будет висеть месяц. -1 тыс заберут с первого просмотра.

Еще момент по поводу важности подготовки квартиры изначально под аренду. Что сделано со старта, то будет до финиша. Потом выгодней сдать дешевле, как подушатанную, чем переделывать, марафетить и обновлять, с сопутствующими простоями, деньгами и беготней. Поэтому нет права на ошибку.

Про пофиг на наполнение, расскажу одну историю. Как-то я купил квартиру в ипенях ипеней, купившись на недорогую цену и очень приятное состояние - не нужно делать ремонт. Потом выяснилось, что она сдается дороже, чем добротная косметика возле метро, которая без изюминки. При этом у последней цена на продажу на 30% выше.
Арендаторы не собаки, которым можно кинуть кость - пожрут. Нужно создать условия и предоставить им квартиру, в которой хочется жить, а не просто крыша над головой. В этом социальная роль арендодателя. Если он ее играет хорошо, ему это возвращается в том или ином виде.
Vlad442
Аватар користувача
 
Повідомлень: 9399
З нами з: 07.10.14
Подякував: 6 раз.
Подякували: 2203 раз.
 
Профіль
1
1
Повідомлення Додано: Суб 21 лип, 2018 10:11

Re: Для тех кто снимает и сдает жилую недвижимость в Киеве -

  kingkongovets написав:вам нужно научиться делать из говна конфетку - я про ремонты - все самое дешевое и легковосстанавливаемое, не заморачивайтесь вы с дизайном, в этом сегменте важна цена, а не феншуй, да и вкусы у таких арендаторов самые шо ни на есть приземленные

Дешева рыбка - погана юшка. Нужно стремиться делать все максимально практично, удобно и красиво. Как для себя, но без заносов и перегибов.

Можно взять кухню из Эпицента, которая развалится через год и будет выглядеть никак, можно заплатить на 5-7 тыс дороже (что копейки по сравнению со стоимостью квартиры), взять модульную от более приличного производителя, но она будет красивей и долговечней. Можно взять плиту с блинами нонейм, можно отдельно бошевские индукционную варочную поверхность и духовку, переплатить 8-10 тыс, но это будет совсем другой вид и класс. И так куда не плюнь. Выгодней брать не самое дешевое, а практичное.
Vlad442
Аватар користувача
 
Повідомлень: 9399
З нами з: 07.10.14
Подякував: 6 раз.
Подякували: 2203 раз.
 
Профіль
1
1
Повідомлення Додано: Суб 21 лип, 2018 10:14

  Vlad442 написав:
  kingkongovets написав:в общем вылезут наружу все косяки гетто в ипенях - какова тогда будет рентабельность аренды? а ведь будут при этом достраиваться и сдаваться все новые и новые дома, закладываться все новые и новые комплексы с лучшими характеристиками

С рентабельностью все будет нормально. Я же брал это "гетто в ипенях" совсем недорого. Мой первоначальный бизнес-план в оптимистичном сценарии предполагал 6 тыс за однуху и 8 за двуху.


скока там уже времени прошло с тех пор как вы проинвестировали? а вы
все еще "предполагаете", посмотрим шо будет когда выйдут на рынок аренды первые квартиры, посмотрим шо будет потом, когда закончится их "минута славы", обусловленная факторами "нового дома" и "первой сдачи"

про "социальную роль арендатора" - очень смешно)
арендаторам, их детям и животным пофиг шо ломать, отношение к арендному всегда не как к своему, в любом сегменте
kingkongovets
Аватар користувача
 
Повідомлень: 11093
З нами з: 05.06.16
Подякував: 1316 раз.
Подякували: 2595 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Суб 21 лип, 2018 10:54

Re: Для тех кто снимает и сдает жилую недвижимость в Киеве -

  kingkongovets написав:скока там уже времени прошло с тех пор как вы проинвестировали?

Больше двух лет. Это время мой интерес в росте стоимости от котлована к готовому.
Рентабельность аренды я считаю не от вложенных денег, а от текущей стоимости. Когда инвестировал, я исходил из 7% годовых. Сейчас рентабельность аренды повысилась, поэтому цифры должны быть выше расчетных.

  kingkongovets написав:про "социальную роль арендатора" - очень смешно)
арендаторам, их детям и животным пофиг шо ломать, отношение к арендному всегда не как к своему, в любом сегменте

У всех разных менталитет. Я отношусь к этому по-другому. Не как Трибека, который собирался напихать все самое дешевое бу в дополнению к жлобремонту и еще кинуть арендаторов на залог.
И в жизни, и в основном бизнесе я стараюсь думать о партнерах, чтобы им было выгодно и комфортно со мной работать. Считаю, что я не работаю сам по себе, а являюсь частью большей цепочки и, чтобы обществу было хорошо, должен не только думать о своих шкурных интересах, а и о оптимальном функционировании всей системы и счастье конечных потребителей. Бизнес не только способ набить карман. Он несет и социальную функцию.
Конечно это идеализм и не всегда реализуется на 100%, но я стараюсь по мере сил следовать этой философии.
Vlad442
Аватар користувача
 
Повідомлень: 9399
З нами з: 07.10.14
Подякував: 6 раз.
Подякували: 2203 раз.
 
Профіль
1
1
Повідомлення Додано: Суб 21 лип, 2018 11:50

  Vlad442 написав:И в жизни, и в основном бизнесе я стараюсь думать о партнерах, чтобы им было выгодно и комфортно со мной работать. Считаю, что я не работаю сам по себе, а являюсь частью большей цепочки и, чтобы обществу было хорошо, должен не только думать о своих шкурных интересах, а и о оптимальном функционировании всей системы и счастье конечных потребителей. Бизнес не только способ набить карман. Он несет и социальную функцию.
Конечно это идеализм и не всегда реализуется на 100%, но я стараюсь по мере сил следовать этой философии.


социальная функция бизнеса - это генерирование налогов, идущих в бюджет и создание рабочих мест - и этого более чем достаточно
а партнерам должно быть с вами выгодно, удобство и комфорт в работе важны лишь когда выгода не столь очевидна (как пример - обычная авиакомпания и лоукост)
когда (если) ваш в высшей степени похвальный и гуманный подход даст осечку и ваш арендатор вас кинет, подведет, или просто нанесет ущерб - вспомните о своем идеализме)
"мои интересы - прежде всего" - а иначе будете все время беременным, другого не дано
kingkongovets
Аватар користувача
 
Повідомлень: 11093
З нами з: 05.06.16
Подякував: 1316 раз.
Подякували: 2595 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Суб 21 лип, 2018 12:37

  Vlad442 написав:С рентабельностью все будет нормально. Я же брал это "гетто в ипенях" совсем недорого. Мой первоначальный бизнес-план в оптимистичном сценарии предполагал 6 тыс за однуху и 8 за двуху.


  Vlad442 написав:Можно взять кухню из Эпицента, которая развалится через год и будет выглядеть никак, можно заплатить на 5-7 тыс дороже (что копейки по сравнению со стоимостью квартиры), взять модульную от более приличного производителя, но она будет красивей и долговечней. Можно взять плиту с блинами нонейм, можно отдельно бошевские индукционную варочную поверхность и духовку, переплатить 8-10 тыс, но это будет совсем другой вид и класс. И так куда не плюнь. Выгодней брать не самое дешевое, а практичное.

я понимаю брать самую задрипаную квартиру в самом хорошем районе/комплексе,
но совсем не понимаю брать самую дешёвую квартиру в массовом сегменте на выезде из города, и пытаться её довести до некой изюминки.

Ехал на Одессу в пятницу утром. Жалкое зрелище штурмующих центр со стороны Теремков. Выезд от ПаркАвеню до окружной занял 25 минут, на въезд же была сплошная пробка. Начиналась в Глевахе. Так что жирный карась избалованный дизайном и индукцией бош вам не грозит.
hume
 
Повідомлень: 9624
З нами з: 27.12.12
Подякував: 943 раз.
Подякували: 1884 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Суб 21 лип, 2018 16:42

Re: Для тех кто снимает и сдает жилую недвижимость в Киеве -

Квартира с ремонтом будет стоить миллион двести. Разница между жлоб и практичным подходом будет 30 тыс. 2,5%. При этом жлоб развалится через год, а практичные решения могут послужить и 10 лет. Даже безотносительно накрутки цены или экономической эффективности, я считаю, что изначально делать говно под аренду это не уважать ни себя, ни будущих арендаторов. Это не конструктивный деловой подход, значит каким-либо образом приведет к убыткам.
Vlad442
Аватар користувача
 
Повідомлень: 9399
З нами з: 07.10.14
Подякував: 6 раз.
Подякували: 2203 раз.
 
Профіль
1
1
  #<1 ... 10921093109410951096 ... 2466>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: Немає зареєстрованих користувачів і 2 гостей
Модератори: Faceless, Ірина_, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
116946 29268207
Переглянути останнє повідомлення
Пон 18 бер, 2024 23:00
UA
Інвестуємо в нерухомість закордоном 1 ... 868, 869, 870
Anonymous » Вів 02 чер, 2009 09:24
8690 6890734
Переглянути останнє повідомлення
Пон 18 бер, 2024 18:06
Дюрі-бачі
9959 6226746
Переглянути останнє повідомлення
Пон 18 бер, 2024 01:06
Bolt
Топ
відповідей
Топ
користувачів
реклама
Реклама