Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

місцева публіка не знає, як рахувати прибутковість.

Навчіть як рахувати, дядько.

Місцева публіка не знає, куди можна ще так вкласти, як в нерухомість - щоб було і настільки безпечно, і настільки напівпасивно?
Альтернативою було гривнедепо, але БУЛО!

А ОВГЗ - не всім підходить/не таке просте-легкодоступне, як депо!

Тому - маємо, що маємо ©

Логика верная, но вероятность того, что вы это сделаете, минимальна

уверен в ближайший год Влад скинет часть своих активов. Он и по Аркаде с вами прошлым летом не соглашался, такой у него характер.

місцева публіка не знає, як рахувати прибутковість.

Навчіть як рахувати, дядько.

рецепт успеха, покупаете звание прохфессора, получаете комнату в общаге и учите всех жизни, пока не отрезали интернет.

4% на растущем рынке это отлично. Как цена продажи начинает стагнировать или падать, доходность увеличивается.

Ок цена просядет, доходность вырастёт. А куда денутся лишние квартиры, нарид увеличит потребление, кто арендовал одну будет снимать две-три квартиры?

Доходность зависит не только от цены актива, но и от спроса на него. При таком массовом строительстве вы прогнозируете синхронный рост спроса на аренду, откуда возьмутся новые арендаторы?

Я прогнозирую падение спроса. Много кто (и даже консервативный Серж) купит свою квартиру, особенно если спрос подогреют ипотекой.

Не считайте вышенаписанное догмой или призывом, мысли вслух не более.

Я один понимаю значение слова "одинаково" так, что цена бетона в гривне при девале 14 не изменилась? Или тут своя, странная логика?

я неправильно выразился, правильно было бы сказать не одинаково, а одновременно. Спасибо что заметили.

Сильно в 2014-2015 гг выросла доходность при падении цены аренды с 400 до 150 долларов/мес за однушку?

Вы оперируете некорректными цифрами, поэтому получаете неправильный результат. Не буду приводить "частные случаи", но доходность аренды при падении цены увеличивается. В промежутке 07-09 сильней, в промежутке 13-15 слабей. Соответственно при росте цены падает.

Логика верная, но вероятность того, что вы это сделаете, минимальна

Я прогнозирую падение спроса. Много кто (и даже консервативный Серж) купит свою квартиру, особенно если спрос подогреют ипотекой.

Вот когда спрос Сержиков подогреют ипотекой, цена сделает еще *1,5, а аренда из-за перенасыщения рынка будет о опе - простои, низкокачественные арендаторы, то почему бы не начать выходить? Особенно если будет ощущение, что мир после пузырей готов к очередному кризису? Не атипичному коронокризису, который заливали деньгами и цены на все рухнули вверх, а обычному долговому кризису, очистительному огню, который очищает экономику от неэффективных схем (в частности излишних накоплений, которые тоже вредны для экономики - кто будет вкалывать, если у всех на счету плюс и еще аренда капает). К такому кризису лучше подходить с кэшем.

По поводу выходить в другой, более доходный актив, так некуда, если мы говорим о полупассивном доходе и сохранности капитала.

как раз по этой причине из арендного бизнеса нужно выходить, потому что верно подмеченное "некуда" толкает в лэндлордство десятки тысяч новоприбывших из других активов, что увеличивает конкуренцию, давит на цену, увеличивает период экспозиции/простоя и аппетиты арендатора.

Я поправил, что доходность упала из-за роста актива, а не из-за падения дохода.

арендные ставки тоже упали. Патриотику 40м за 10 сдать нереально, 8500-9000

А бизнес-план от патриотиковских Трибек заточен был под аренду 5500 или меньше? Я в плане те 40 метров на круг тысяч 25 наверно вышли, и 8,5-9кгрн наверно пошокаладней ОВГЗ выхлоп дают?

Вот когда спрос Сержиков подогреют ипотекой, цена сделает еще *1,5, а аренда из-за перенасыщения рынка будет о опе - простои, низкокачественные арендаторы, то почему бы не начать выходить?

я думал вы совсем что я пишу не согласны, но таки в чем то мы сходимся (перенасыщение рынка аренды).

И это не отменяет вышесказанного что киевские цены надуты сверх меры. эту квартиру сдает хозяйка около месяца, можете позвонить спросить почему она уже дважды снижала цену и до сих пор не сдала.
https://www.olx.ua/d/obyavlenie/patriot ... LZuYS.html

Странная квартира, невнятные фото. В таком состоянии в несезон ей 10 красная цена. Осенью, может, получится сдать ее и за 11.

Вот когда спрос Сержиков подогреют ипотекой, цена сделает еще *1,5, а аренда из-за перенасыщения рынка будет о опе - простои, низкокачественные арендаторы, то почему бы не начать выходить?

я думал вы совсем что я пишу не согласны, но таки в чем то мы сходимся (перенасыщение рынка аренды).

В 16-ом, когда я только начал тут писать, я написал что-то такого типа
"время зарабатывать на депозитах закончилось, сейчас окно возможности заработать на котлованах, завтра останется только небольшой доход с аренды, послезавтра и это прикроется, и мы будем жить в цивилизованном мире, где деньги сами по себе не генерят доход, где, фактически, нет пассивного дохода, нужно работать".

Конечно, если каждый год строят новостройки, а народ с провинции уже едет не столько в Киев, сколько в Польшу, аренда придет в упадок. Этот процесс происходил постепенно, но с 18-19 года сильно ускорился.

Вы оперируете некорректными цифрами, поэтому получаете неправильный результат. Не буду приводить "частные случаи", но доходность аренды при падении цены увеличивается. В промежутке 07-09 сильней, в промежутке 13-15 слабей. Соответственно при росте цены падает

Уверен, что оперирую правильными цифрами. Именно поэтому вы не стали себя отруждать их исправлением - найти в архивах пруфы не составит большого труда.

2014-2015 гг были настоящим экономическим (и не только) шоком - единственным с середины 90-х случаем, когда потребительская гиперинфляция не сопровождалась ростом гривневых доходов. Следовательно, располагаемых на аренду средств было так немного, что выбора у арендодателей оставалось только 2 - либо сдавать по гривневым ценам 2013-го, либо не сдавать вовсе.

С 2016-го аренда начала активно восстанавливаться (с восстановлением доходов населения) - это факт. Но в "яме" 2014-2015 гг доходность аренда была максимально низкой даже если считать ее по некорректной методике, где в знаменателе будет текущая, а не инвестиционая стоимость объекта

Следовательно, располагаемых на аренду средств было так немного, что выбора у арендодателей оставалось только 2 - либо сдавать по гривневым ценам 2013-го, либо не сдавать вовсе

Это теоретически, но летом 14 поток беженцев сильно взвинтил цены. За квартирами очереди стояли. Кстати, многие донецкие, кто тогда заселился, живут в аренде и сейчас.