Почему на Украине не будет дешеветь недвижимость?

то из этих расчетов мы получили, а то что хорошую жизнь последние годы нам обеспечивало не производство и реализация товара (в том числе и рынок недвижимости), а заход в страну иностранного капитала (во многом спекулятивного). Но капитал имеет свойство как входить так и выходить, что мы и наблюдаем в 2008, 2009 годах по ЗВР страны. Далее с 2005 года наша страна потребляет продукции больше чем производит и разница закрывалась опять же за счет входящего капитала. Но в 2009 году внешний капитал немного сделал шаг назад и что из этого мы получаем, а то что импортного товара мы покупаем больше чем производим

Я Вас уважно прочитав , а тепер давайте розберемось як на ці процеси вплинув ринок нерухомості
1 Українські банки позичили населенню на будівництво , реконструкцію і придбання житла в 2003-2009 роках приблизно 100 млрд грн ( статистика НБУ) або 12,5 млрд доларів ( прошу не плутати з 134 млрд іпотечних кредитів , бо в цих кредитах враховано 100 млрд на будівництво-придбання і 34 кредити на інші цілі під заставу нерухомості )
2 В 2003-2009 роках було побудовано приблизно 60 млн кв м житла
3 Все житло залишилось на території України
4 Все житло (90 % ) побудоване з використанням українських робочих , компаніями які сплачували податки в український бюджет , з кредитами які надавались Українськими банками
5 На кожен збудований квадратний метр населення взяло в банках 12,5 млрд / 60 млн = 209 доларів
Питання
1 Чи згодні Ви що вклад будівельної галузі в збільшення зовнішнього боргу незначний , і залучення кредиту в 209 доларів на кожен квадратний метр є виправданним , тим більше що це внутрішній борг населення перед українськими банками
2 Чи вважаєте Ви оправданним для себе особисто взяття кредиту на покупку квартири в розмірі 200 доларів на кожен метр житла яке купуєте під 16 % річних в гривні ( стандартна ставка 2008 року )

Согласен, вклад строительной отрасли в общий долг всего лишь 12 % на текущий момент и в большей степени виноваты банки и правительство. Отечественные банки в борьбе за рынок при вхождении иностранных банковских групп утратили контроль над процессами. Иностранные финансовые группы вливали в рынок огромное количество валюты, а банки так как они являются продавцами денег в поиске дополнительных инструментов получения дохода утратили осторожность, чем и воспользовались многие вороватые руководители банков, всевозможные аферисты, власть и немногие обычные граждане (сказалось наследие переходного периода и СССР). Власть имея на должностях много сильных и уважаемых специалистов в экономических процессах не смогла просчитать такое развитие ситуации (в чем я сильно сомневаюсь)? Скорее наоборот, процесс был все время под контролем определенной группы, да и цели такого процесса четко прослеживаются, геополитическое влияние на регион с дальнейшей экономической оккупацией (иностранцы приходят в другие странны для выкачивания активов, сырья, ресурсов и жизненные процессы в этих регионах их мало волнуют).
По пункту 4 описываю примитивную схему движения денег с входом в страну и выходом из нее: Иностранный Капитал (ИК) - Дочка иностранного капитала (дивиденды ИК) - отечественный банк(% ИК но можно и без от. банка) - ипотечник (% ИК) - девелоперская компания (имущественные права и дивиденды ИК) - строительная организация субподрядчик (техника в лизинг % ИК, кредиты % ИК, налоги государству % ИК) - зарплата украинского строителя (налоги государству которое платит % ИК) - магазин "Метро", " Эльдорадо" и т.д.% ИК (микроволновые печи, бананы, китайские тапочки и т.д.) - оптовый поставщик (кредит, % банку и % ИК) - иностранный производитель (дивиденды от имущественных прав % ИК) - Иностранный Капитал (геополитическое влияние, содержание армии, безбедная жизнь за счет других ).
Вот вам и в Украине произведено, капитал как вошел так и вышел, а долги остались.
Кредит это способ другим жить за ваш счет (каждый для себя решает что ему выгодно).

Дешевшати не буде + 95% продаж пройде в діапазоні
Год----------------------------------------2007--------------2008------------------2009-----------2010
курс $-------------------------------------5.05---------------5.26-------------------7.78-----------8.5 (фантазия)
Київ ___7 000 - 20 000-------------1386$ - 3960$----1330$ - 3802$ ---- 899$ - 2570$---823$ - 2352$
Топ-5__6 000 - 18 000--------------1188$ - 3564$----1140$ - 3422$ ---- 771$ - 2313$---705$ - 2117$
Обласний центр 5 000 - 15 000---990$ - 2970$-----950$ - 2851$ ----- 642$ - 1928$--- 588$ - 1764$
Районний центр 4 000 - 12 000----792$ - 2376$----760$ - 2281$ ----- 514$ - 1542$--- 470$ - 1411$
Село_________3 000 - 10 000----594$ - 1980$-----570$ - 1901$ ----- 385$ - 1285$----352$ - 1176$
Изменение цены на кв.м.$ в %----------------------- - 4%------------------ - 32% ---------- - 8,5%
Как сказала Тигрюля на конференции а Америке " Нам нужно будет немножко девальвировать национальную валюту" я надеюсь что 8,5 это немножко и это без объявления дефолта.

Для передмістя Львова повинно бути 3 000

1 Львів входить в Топ-5 міст , тому передмістя Львова класифікується як обласні центри , так само як передмістя Києва класифікуються як Топ-5
2 Мулекс . я ж не розповідаю що Ви за свою роботу повинні брати в два рази дешевше ніж беруть в середньому по Вашій галузі . Мої ціни все одно на нижній границі ніж аналогічні пропозиції на ринку

Будівельник, вас бы с вашими ценами в Киев...

На жаль Ви напевно не читали мої попередні повідомлення . На мій погляд , моя ціна в 5 000 = ціні в 8500-9000 в Києві , а такі пропозиції як я розумію там присутні

Эх, жаль, в Киеве одни барыги. Хоть бы один Будивельнык объявился. А propos, почему Будивельнык не переведет свой процветающий бизнес в столицу?

Як не дивно це прозвучить , але подібних мені в Києві море , а от чому їх пропозицій не дуже чути і видно пояснення просте
Подивіться на обєм спорудженного мною житла в 2009 - 320 м кв , це 1 / 10 000 від збудованного на Україні . Чому
- Не вистарчає обігових коштів ,
звідки взяти - виключно заробити ,
а що таке заробіток - прибуток
Нехай я зможу будувати по 500 , сьогоднішня ціна в Києві , по якій можна продати все що я збудую - 1000 , отже в мене 100 % прибуток , єдина проблема , мало будую , , направляю 100 % прибутку на збільшення виробництва Порахуємо 2 варіанти 100 % і 50 % Отже :
2009- 320
2010 - 320 + 100 % = 640 = 8 квартир______________320 + 50% = 480__6 квартир
2011-640 + 100 % = 1280 = 16 квартир_____________480 + 50 % = 720__9 квартир
2012 1280 + 100% = 2560 = 32 квартири___________720 + 50 % = 1080__14 квартир
2013 2560 + 100 % = 5120= 64 квартири___________1080 + 50 % =1620__21 квартир
2014 5120 + 100 % = 10240 = 130 квартир ._________1620 + 50%=2430__30 квартир
за 6 років = 8+16+32+64+130=250 квартир ______6+9+14+21+30 = 80 квартир
Отже продаючи на 10 % нижче ніж існуюча на сьогодні ринкова ціна за 6 років я зможу ощасливити 250 сімей , продаючи на 40 % нижче існуючої ринкової ціни збудую всього 80 квартир .
Я на роздоріжжі , яку модель поведінки мені вибрати продавати на 10 % нижче ніж реальна ціна і за 6 років захопити 1 / 1 000 ринку України , чи продавати по ціні на 40 % нижчій і захопити за 6 років 1 / 2 500
Не звертайте уваги на мізерність обємів захопленого мною ринку , просто обєми ринку дуже великі . в абсолютних цифрах 320 м кв х 150 $ ( 20-30 % від продажнлї ціни прибуток) на квадраті = 48 000 $ або 32 000 грн в місяць

.....8.5 (фантазия)

Я чомусь фантазую про ціну 7,50 - 8,00

Будивельнык, у меня сложилось такое впечатление, что вы полагаете ваши доходы какими-то заоблачными, которые должны вызывать у всех форумчан чёрную зависть. Поскольку уже несколько раз информировали народ про свои тысячи. Надеетесь, что кто-то, прочтя ваши посты, приобретет хороший утюг, не дающий осечек? И двинет на свидание с вами?

Я не інформую про тисячі , а показую цифри від яких Ви повинні відштовхуватись вираховуючи можливу ціну на житло в майбутньому . А живих грошей в мене все одно на руках не має , все в бетоні , тому разом з утюгом нехай прихоплять сотню-другу камазів для перевозки награбованного

1 Яка мені різниця якими сумами , в яких періодах і на які обєми купленного житла люди оперували всередині цих періодів , якщо в мене є всього три на 100 % достовірних цифри
Перша - на 2003 рік практично не було видано кредитів в розмірах які могли вплинути на сьогоднішню суму в 100 млрд грн більше ніж на 5-10 %
Друга - за період з 2003 по 2009 було побудовано приблизно 60 млн кв м
Третя - На сьогодні люди винні за купівлю- ремонт житла - 12,5 млрд доларів

Не 200, а 350 дол., і ви берете лише населення, а скільки було залучено кредитів безпосередньо самими будівельними компаніями у банків і безпосередньо на зовнішніх ринках.

1 Яка різниця скільки 200 чи 350 на квадрат , якщо загальна сума боргу однакова
Для мене все одно 12,5 млрд / 200 = 60 млн кв м
Чи 12,5 млрд / 350 = 36 млн кв м
2 Вам яка різниця позичаю я гроші для створення продукту який Вам продаю , чи використовую свої І в першому і в другому випадку ціна кінцева для Вас все одно не зміниться, тому якщо я створив продукт і Ви в мене його купили , мені все одно заплатили Ви своїми грошима , чи позиченними , я все одно спочатку погашу з виручених сум свої борги і тільки потім буду рахувати величину прибутку . Я веду до того що якщо населення для покупки продукту позичило 12,5 млр доларів , то я ці гроші отримав і віддав продукт , а якщо продукт створений і переданий власнику , то автоматично я також провів всі розрахунки за це житло з всіма кредиторами і постачальниками.

устраивает: 20% после выборов, еще 10-15% через полгодика.
глядишь и выйдем на реальную цену

Вже добре , рік тому розглядалось тільки два рівні опору 350 за квадрат і 150 за квадрат в Києві .
Пройшов рік і вже влаштовує -35 % , тобто 1700-35 % = 1105
Якщо події 2010 позволять ще в 1105 / 350 = 3,15 раза підняти рівень до 1105 х 3,15 = 3400

[/quote]

12,5 / 350$ = 36 мил .кв.м. если представить что себестоимость общего жилья с 2003 по 2009 равна 350 $ то все становится на свои места. 58% жилья построеного с 2003 по 2009 про финансировано за счет кредитных денег, что и вызвало надувание пузыря. Риска никакого, себестоимость оплачивают иностранцы остается только раздеребанить небольшой остаточек от стоимости 3000 - 350 = 2650$, это раз плюнуть.

58% жилья построенного с 2003 по 2009 про финансировано за счет кредитных денег

А в мене виходить інша цифра
рік_ _____ Києва сер по Укр Побудовано кв м сума
2003 _____ 450 _____ 250 _____ 6433000 _____ 1608250000
2004 _____ 650 _____ 361 _____ 7566000 _____ 2732166667
2005 _____ 850 _____ 472 _____ 7816000 _____ 3690888889
2006 _____ 1400 _____ 778 _____ 8628000 _____ 6710666667
2007 _____ 2500 ____ 1389 _____ 10244000 _____ 14227777778
2008 _____ 3000 ____ 1667 _____ 10496000 _____ 17493333333
2009 _____ 1800 ____ 1000 _____ 4000000 _____ 4000000000

Всього_____________50 463 083 333
Кредитних грошей____12 500 000 000
12,5 / 50,463 = 24,7 %

Кстати, для информации, планировка этажа "Ольжиного града". Зеленое - это однокомнатные. И для кого эту общагу строят, интересно?

http://www.olgrad.kiev.ua/var/plain_site/storage/images/mediya/risunki/kvartiry/plan_doma_2_g/4462-1-rus-RU/plan_doma_2_g_reference.jpg

Получается, что объект с самого начала был задуман как бюджетный. ИМХО Вышгород + авто это пока лучше, чем Троещина + авто. (пока не сделают метро на Троещину). Там 4 здоровенных корпуса, один из которых уже сдают, что соответствует 16 этажам по 20 однокомнатных квартир на каждом или 320 однокомнатных, которые надо продать в ближайшее время, и еще три дома собираются ввести до 2011 года. И это один объект

ИМХО этот объект подрежет цены Киевгорстрою и иже с ним в плане конкуренции в нижнем сегменте (однушки) и выгребет немалую долю матрасов
Готовимся к снижению цен

1 Львів входить в Топ-5 міст , тому передмістя Львова класифікується як обласні центри , так само як передмістя Києва класифікуються як Топ-5
2 Мулекс . я ж не розповідаю що Ви за свою роботу повинні брати в два рази дешевше ніж беруть в середньому по Вашій галузі . Мої ціни все одно на нижній границі ніж аналогічні пропозиції на ринку

ми ж зараз не обговорюємо ціну на мій продукт. Можливо, я зробив би для вас і 50% якби питання стояло, або вигнати персонал на вулицю, або працювати зі збитком на перспективу. Адже є накладні витрати і на ліквідацію підприємства може піти набагато більше, ніж переобладнати виробництво під зменшення собівартості

Якщо я говорю, має бути 3 000, то маю на увазі прийнятну для мене ціну. Нічого страшного в тому, що не домовимось немає. Або я знайду свій варіант в іншому місці, або повернусь до вас. Але якщо у вас одн об"єкт для продажу, то не можете ви бути гнучким аж ніяк.
Важливо, щоб вам з продажу того об"єкта вистачало на життя і на навчання дітей. Наскільки розумію, підприємницьких амбіцій відвоювати ринок в Києві КГС у вас не виникало

58% жилья построенного с 2003 по 2009 про финансировано за счет кредитных денег

А в мене виходить інша цифра
рік_ _____ Києва сер по Укр Побудовано кв м сума
2003 _____ 450 _____ 250 _____ 6433000 _____ 1608250000
2004 _____ 650 _____ 361 _____ 7566000 _____ 2732166667
2005 _____ 850 _____ 472 _____ 7816000 _____ 3690888889
2006 _____ 1400 _____ 778 _____ 8628000 _____ 6710666667
2007 _____ 2500 ____ 1389 _____ 10244000 _____ 14227777778
2008 _____ 3000 ____ 1667 _____ 10496000 _____ 17493333333
2009 _____ 1800 ____ 1000 _____ 4000000 _____ 4000000000

Всього_____________50 463 083 333
Кредитних грошей____12 500 000 000
12,5 / 50,463 = 24,7 %

Я написал себестоимость, а не сумма реализации. Вы писали что вам бы деньги кредитные так вы бы развернулись. Схема: выдается кредит на ипотеку - перечисляется на строй кампанию - 60 кв.м по цене 1400$ за квадрат 84 тысячи $(для примера) - себестоимость 350$ компания на 84 тыс. $ может построить 240 кв.м. вот вам и рост в 2 раза.