задаток

предыдущий договор купли-продажи (задаток) оформляют когда квартира юридически чиста? или как?

Прошу прощения, что значит предыдущий?
Возможно Вы имели в виду предварительный?

Предварительный договор составляется до момента проверки квартиры (если это делает риелтор). Подписывается договор, делается предоплата (так называемый залог или задаток) покупателем.

С одной стороны это подстраховка продавцу, что уже есть покупатель.
С другой покупателю, продавец не может передумать (или заплатит штраф).

После этого риелторы проверяют все необходимы документы, проблемность сделки и подводные камни.

Иногда риелторы могут сделать поверхностную (глубоко не копая) проверку квартиры до подписания предварительного договора.

Предварительный договор составляется до момента проверки квартиры (если это делает риелтор). Подписывается договор, делается предоплата (так называемый залог или задаток) покупателем.

и в случае проблемной квартиры задаток не возврашаеться?

Предварительный договор составляется до момента проверки квартиры (если это делает риелтор). Подписывается договор, делается предоплата (так называемый залог или задаток) покупателем.

и в случае проблемной квартиры задаток не возврашаеться?

если задаток не возвращают, значит вас просто киданули.
вы вообще можете его не давать т.к. сейчас сделку с 0 можно провести за 2 дня максимум, а раньше это занимало не меньше месяца и поэтому брали задаток.
я бы вообще на вашем месте ничего не покупал т.к. кризис, недвига БУДЕТ снижаться в цене