Купуємо для себе, а не в ОРЕНДУ, закордонну нерухомість

Займемося справами - якщо я не помиляюся, це "Фінансовий форум України" (дехто з чергуючих дописувачів намагається перетворити на помийну яму), то займемося грошима.
Вашими грошима... Особливо в світі того, що необізнані у справах фінансових люди весь час намагаються закидати гілку непровіреною неправдивою некваліфікованою інформацією.

Ми не будемо нервуватися, ми беремо в руки калькулятор, папірець та олівець.

Приклад розрахунку реальних витрат при купівлі нерухомості в Анталії

За зразок взято квартиру, оголошення про продаж якої я бачив на балконі будинка по дорозі до моря.
Не раджу купувати саме цю квартиру, хоча і будинок непоганий, і Забудовник якісний - продається квартира прямо над козирком супермаркету MIGROS, відразу під вікнами - зовншні блоки кондиціонерів супермаркета та парковка для покупців.
https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-k ... 5364/detay
Вид на будинок з боку переходу через трасу - перехід до моря.

Уточнення: будинок дійсно новий, я спостерігав за його будівництвом від фундамента (мимо до моря не пройдеш). Має плавальний басейн (+дитячий), парковка на території. На вході - охоронець. Камери спостереження. Дуже якісні матеріали. Має газову систему опалення з двоконтурними котлами. "Повний фарш", все "під ключ", в тому числі кондиціонери та меблі (кухня та прихожа), звісно - повністю готові санвузли (з душовими кабінами).
Принцип: вселяйся та живи.

Арифметика: я купував квартиру без всяких рієлторів в 2017 за 168 000 лір. Рієлтор хотів 170 000 лір, але до рієлтора ми вже бачили цю квартиру, Забудовник називав теж ціну в 170 000 лір і саме це дозволило нам знизити ціну "на комісійні" рієлтора (цікаво, що турецький рієлтор був зовсім не жадібним, і була - як мені вдалося з"ясувати пізніше - домовленість між Забудовником та рієлтором, що останній отримає 2000 лір або на той час близько 600 доларів).
Долар-ліра 3,51 - ціна квартири для мене була 47 863 долари США. Цікаво, що коли я познайомився з сусідами, то вони вказали точно таку ж цифру: 170 000 лір.
Податок на нерухомість склав 2 790 лір або 800 доларів.
Разом моя квартира - аналогічна вказаній вище - обійшлася приблизно в 49 000 доларів США.
Про це я весь час розказував та радив форумчанам зробити якісне вкладення грошви, закопаної під грушою.
У відповідь отримував тільки ляпаси та звинувачення у вживанні жахливого напою збоченців всіх часів - чаю.

Беремо рахівницю зараз:
- базова ціна - 550 000 лір; оголошеня від рієлтора. Думаю, що це кінцева ціна для Покупця.
- Торг - мабуть можливий - гадаю, що без проблем рієлтор скине ціну на 5000 лір. На мою думку можна спробувати жорстко та ретельно торгуватися та опуститися до ціни в 525 000 лір або на сьогодні 70 000 доларів США (сам здивувався, коли калькулятор висвітив саме таку "круглу цифру". Як наче "вгадав". Ну що ж - досвід не підвів...)
- 70 000 доларів - на сьогодні - реальна ціна за квартиру "1+1" В ГАРНОМУ БУДИНКУ, ЯКИЙ НЕВДАЛО РОЗТАШОВАНИЙ ТА ПОВЕРХ НЕВДАЛИЙ.
- НА МІЙ РОЗСУД Я СВОЮ КВАРТИРУ ТЕЖ МІГ БИ ПРОДАТИ сьогодні ЗА 70 000 ДОЛАРІВ США, отримавши профіт в 20 000 доларів: в мене будинок побудови 2017, не гірший за якістю, але краще розташований та квартира на тихій вуличці, ще й на 3-му поверсі.
Я не винний, що форумчани слухали лузерів/флудерів та не зробили, як зробив я.

Ідемо далі:
Податок на Покупця на купівлю нерухомості буде складати...

Цікаве питання. Теоретично - 4% від ціни квартири (раніше було 3%, але із-за ажіотажу на ринку нерухомості цей відсоток збільшено до 4%).
Тут є можливими 2 варіанти.
Варіант 1. Чесно та без сумнівів в Державному кадастровому центрі називаємо ціну в 525 000 лір - приходить за годину під час поідготовки тексту Угоди спіробітниками центру СМС-повідомлення з необхідністю сплатити в будь-якому банку 525000х4%=21 000 лір або приблизно 2800 доларів США.

Цей варіант має і позитив, і негатив.
Позитиви для Покупця: в разі продажу цієї квартири раніше 5-ти річного володіння податок на прибуток від продажу вирогідно буде 0 (нуль). Це тому, що ціна квартири АВТОМАТИЧНО збільшується Державним кадастровим центром щорічно (!!!) на відсоток офіційно затвердженого рівня інфляції. Сама держава збільшує автоматично ціну вашої квартири.
Позитиви для Продавця: ніякі (негативні теж ніякі).
Позитиви для рієлтора: ніякі (негативні є (!)).

Негатив для Покупця: сплатив достатньо велику суму - 2 800 доларів США.
Негатив для рієлтора. Як не дивно: він є.

Це пов’язано з тим, що в разі оформлення Угоди про купівлю/продаж, в якій всі сторони Угоди - громадяни Туреччини, то ціна продажу квартири записується зі слів Продавця - як правило, вказують ціну приблизно в 50-60% реальної ціни для зменшення оподаткування. Всі ці ціни попадають в єдину базу даних, з якої експерти беруть кожного разу ціну квартир. В цю базу даних попадуть і ціни "правдиві", що призведе до неможливості і громадянам Туреччини зменшувати базу оподаткування (можливою є перевірка - аудит - податкової). Виходить, що сам рієлтор буде умовляти Покупця погодитися на вказування під час продажу квартири МЕНШОЇ ціни за реальну - і така ж МЕНША ціна буде значитися в Акті експертизи квартири, який є обов’язковим, якщо одна із сторін Угоди - іноземець.

Варіант 2. В Державному кадастровому центрі (оформлення Угод - виключна прерогатива держави) сторонами Угоди буде оголошено про продаж квартири за ціною, вказаною в Акті експертизи квартири - гадаю це буде не більше 525000х60%=315 000 лір.
Тоді податок, нарахований Покупцеві, буде складати 315000х4%=12 600 лір або 1 680 доларів (всього 1 680 доларів!!!!!).
Покупець буде економити 21000-12600=8 400 лір.
За цю ціну він купить повний комплект меблів в квартиру і - можливо - не з матрацом за 1000-2500 лір, а із самим найдорожчим (для себе коханого) матрацом за 4 200 лір.

Підсумок витрат на придбання такої квартири:
- ціна на квартиру 70 000 доларів (C'est La Vie – подорожчали, я не винний, я попереджав; флудери та лузери, дивлячись на кавову гущину, продовжують говорити протилежне);
- податок на купівлю нерухомості - 1 680 доларів;
- послуги Державного кадастрового центру - 100 доларів (ці послуги включають і видачу Права власності на квартиру, і складання Угоди про купівлю/продаж, і перевірку документів Продавця, і перевірку квартири по базам даних на можливі проблеми);
- витрати на Акт експертизи квартири – 160 доларів;
- послуги Повіреного перекладача - 20 доларів.
Разом: 71 960 доларів США.
Витрати часу: пара годин до обіду і одна година після 15-00.

Порівняйте з витратами на купівлю аналогічної за ціною квартири в Україні та додайте вартість ремонту. Дещо буде виднішим.
Фразу нижче в тій чи іншій редакції наводив вже 3 рази.
Тепер четвертий раз у відповідності до приклада вище:

Пророки та віщуни обманули Вас, панове форумчани, у відповідності до прикладу вище, щонайменше на 20 000 доларів США.

В перекладі на економічну мову для них самих це означає, що останні 2 роки вони працювали даром або безоплатно.
Тому дуже дуже нервуються і пишуть та пишуть нові та нові пророцтва.

прошу до вашої уваги панове

https://dou.ua/forums/topic/32454/

Кому лінь читати коменти, резюме:
В Конотопе неплохо. Тёлочек много, все дешево, за 350usd семья может жить месяц

про жизнь на морі
https://dou.ua/forums/topic/32454/#2032415

В Египте можно прожить на 200-300 баксов. Но это как в Украине на 200, в сухом остатке море и солнце круглый год и местные фрукты задешево. Но в сильном минусе медицина и зубы сыпятся.

https://dou.ua/forums/topic/32454/#2032774
Приезжаете после года в Египте и вас у стоматолога ждет счет х3 или х5 от обычного, пару недель лечения минимум. Не, ну если вам не пофигу на зубы.

Акурт, як там зуби?

ще цікава думка
https://dou.ua/forums/topic/32454/#2032176
Черноморское побережье Турции.

Рекомендую Карасу Сакария, шикарная природа, тихая провинция,150 км до Стамбула. Цены на недвижимость, как для Киева вообще бросовые, качество жилья для укр не достижимое.

Работай, путешествуй по местным лесам, рыбачь в море в озёрах в горных речках, овощи, фрукты, орехи... Можешь заняться своим хозяйством, 1 га на склоне под малинник всего 1000 баксов!!!

Лет через пять легко станете гражданином Турции... главное показать, что можете себя и свою семью кормить. Социальнная зашита на уровне ЕС, медецина на уровне Израиля, образование для ваших деток бесплатное и привелегии, как для переселенцев.

ПроХфессор экономических наук как то рекомендовал мне, скромному финансисту, прочесть целую экономическую библиотеку, но я ему напомню азы экономики из учебника для старшеклассников о том, как влияет на экономику страны высокая учётная ставка!
Так вот собственно, при повышении ставки, а 17% - это к сожалению немало, складывается такая ситуация, что если она растет, то растут и проценты по кредитам — потребительским, ипотеке и тем, которые бизнес берет на развитие. Население в такой ситуации, как правило, откладывает потребление, а значит, снижается спрос. Это способствует снижению инфляции ( которая последнее время выросла в Турции аж до 16% кстати), но замедляет экономический рост. В свою очередь государственные банки Турции повышают ставки по ипотечным кредитам, у строительных компаний ещё больше растёт объём не проданных объектов недвижимости в стране. А теперь собственно мой ПРОГНОЗ( а они как правило сбываются) - с учётом разрушительного влияния инфляции на стоимость активов, цены на жилую недвижимость Турции непременно будут снижаться в 2021-2022 годах в номинальном и реальном выражении. Одним из чёрных лебедей стала ситуация с коронавирусом ( смотрим на сегодня только в Турции почти 19 000 новых кейсов и тенденция к росту, а в той же Европе очередная волна и локдауны ) . Соответственно ОЖИДАЕМ очередной провальный туристический сезон (а ведь мы помним как в 2020 году продажи недвижимости в Турции резко просели во втором квартале почти на 10% ).
И поскольку индикаторы рынка недвижимости в Турции свидетельствуют о его "перегреве", а особенно в ТУРИСТИЧЕСКИХ МЕСТАХ типа Анталии. Изходя из всего вышесказанного в ближайшем будущем он будет переживать ГЛУБОКИЙ СПАД, усугубленный мировым туристическим кризисом, что также подтолкнет экономику к рецессии.
Как бы турецкое правительство не пыталось стимулировать спрос в прошлом 2020 году раздутыми статистическими данными о росте продаж и цен на жилье, в РЕАЛЬНОСТИ на рынке огромный избыток предложения новых домов, что также тяжело скажется на продажах недвижимости даже в таких мегаполисах как Стамбул.

Только что сорока на хвосте принесла...
Центробанк Турции принял в четверг решение ещё больше увеличить
учётную ставку. С 17% до 19%,
https://1prime.ru/banks/20210318/833263475.html

Чем дороже кредиты, тем меньше будет продаж недвиги.
Что есть гуд для падения цены...

https://nomadlist.com/cheap-places
хто знайде Анталію?

Пан Флайман!
Вы мне как мечтатель-романтик очень нравитесь: Колумбия, Португалия, Филиппины, Швеция - отличный набор!
Вот теперь Египет. Классно!
Но у меня ощущение, что Вы везде опаздываете.
Я в Египет до Турции всегда летал по 2(два) раза в году.
Там познакомился с семьей, где муж египтянин Halid, а жена наша украинка Катерина.
В мой очередной прилет в Хургаду они пригласили в новую квартиру, все поражало:
- площадь 100 кв м.
- цена без ремонта 10 000$ (Я не ошибся - десять тысяч долларов).
- цена ремонта 7 000$
- подъезд 4-х этажного дома как вход в приличный современного типа музей с цветами и пальмами. Двери из стекла.
Пожалуй, подъезд поразил более всего.
Халид показывал: а вот магазин справа, а вот остановка транспорта... Инфраструктура была хорошей, без сомнения.
Ну все классно - я реально рассматривал вариант покупки. Слегка смущала необходимость прохода к Красному морю через отель, но мой египетский друг Халид обещал сделать пропуск. Но это слегка напрягало...
Вот что пугало, именно пугало, так это именно то, что не пугает почему-то форумчан, хотя должно было бы пугать:
1. Без путевки в Египет не попадёте, одно время были авиаперелеты через Каир, где я кстати был, а многие не были, по цене от 350$, сейчас и по 350$ нет. Конечно, романтики могут полететь на воздушном шаре или проплыть по Суэцкому каналу, который я тоже «пощупал руками».
2. Ремонт в чужой стране. Не столько цена - 7000$, сколько именно то, на чем в эти дни погорел один из форумчан, да и Вы почувствовали, что это такое.
Но, как писал проживавший в Крыму один писатель:
«Безумству храбрых поем мы песню!»
Пробуйте. Расскажите.

P.S. Господа активные писатели на ветке - если можно, не путайте мечты с реальностью и прогнозы гадалок с практицизмом. А то Флайман уже выставляет рейтинги, согласно которым надо переезжать в Санкт-Петербург (место 5 в его рейтинге после Лас-Пальмас и Тенерифе (Канарские острова)).
В Анталии сейчас +18...+19, солнечно, голубое небо.

P.S. Господа активные писатели на ветке - если можно, не путайте мечты с реальностью и прогнозы гадалок с практицизмом.

Никогда не верьте зазывалам...

Ложь #4. Главная ложь торговцев недвижимостью. Квартиры у моря всегда растут в цене. Инвестиции приносят в среднем 10% годовых + в сезон можно рубить бабло на посуточной аренде.
Вот про это будет подробнее.
Квартиры ДЕШЕВЕЮТ. Да, это не ошибка. Парадигма рыночных цен на недвижимость на турецком средиземноморском побережье значительно отличается от таковой в крупных городах развитых стран. Здесь график стоимости квартиры с годами повторяет цены на автомобили. Новая квартира после продажи сразу теряет в цене на 20%. И потом вяло дешевеет каждый год. Квартиру в доме, которому 25-30 лет, продать можно только ОЧЕНЬ дешево. Мы сейчас арендуем квартиру, которую хозяин купил 12 лет назад за 100 тыс евро. Текущая рыночная цена — 65 тыс максимум.
Вы спросите ПОЧЕМУ? Да потому, что ее никто не хочет. Вспомним, зачем люди приезжают к теплому морю и покупают недвижку? Правильно, они приезжают за мечтой. А мечта должна быть новая, блестящая и приятно пахнуть. И никому не хочется глядеть на потертые обои, ржавую сантехнику и пятна от раздавленных мух на потолке.
А еще квартиры деградируют. Качество строительства и отделки у турок весьма посредственное, по крайней мере в тех домах, что строят на продажу туристам. Да и себе тоже. Я ходил по кварталам, где живут небогатые местные — печальное зрелище.
Т.е. Ваша мечта уже через 5-6 лет начинает по-тихоньку разваливаться. А когда Вы пытаетесь подремонтировать поблекшую роскошь, выясняется, что сделано все максимально блестяще снаружи, и максимально дешево внутри. А еще плесень… зимой прохладно и дожди, а отопления нет. Раздолье для плесени.
В результате, реальную ценность имеет только земля. Вот она действительно дорожает. По-этому в центре Алании можно посреди многоэтажных жилых комплексов с бассейнами и хамамами вдруг встретить участок с банановой плантацией или просто заросший пустырь — жадные хозяева ждут свою цену.
А дома? Что происходит с Вашей мечтой, как же Ваши инвестиции? Они обесцениваются. И в результате на каждом углу видишь, как сносят дом, построенный 25-30 лет назад. Застройщики выкупают по-дешовке старые дома, сносят их и… карусель запускается заново! «Инвестируйте в недвижимость у моря!».

https://smart-lab.ru/blog/677182.php

P.S. Господа активные писатели на ветке - если можно, не путайте мечты с реальностью и прогнозы гадалок с практицизмом. А то Флайман уже выставляет рейтинги, согласно которым надо переезжать в Санкт-Петербург (место 5 в его рейтинге после Лас-Пальмас и Тенерифе (Канарские острова)).
В Анталии сейчас +18...+19, солнечно, голубое небо.

То не мій рейтинг. Акурт помиляється, як завжди, як і з нерухомістю в Криму та Туреччині.

https://nomadlist.com/cheap-places
хто знайде Анталію?

Дякую, дуже цікавий сайт! Івано Франківськ знайшовся і Київ.
Хоча там все відносно, але цифри цікаві, ще можна відсортувати по різним критеріям.