Інвестуємо в нерухомість закордоном

Вчора була довга розмова з нашими людьми, які вже років 20 мешкають в Дюссельдорфі.
Жалілися, що ціни на нерухомість зростають.

Гадаю, цікавими на тему нерухомості будуть такі новини: подзвонили люди з Аланії (близько 130 км від Анталії, але їхати вздовж Середземного моря зазвичай не менше 3-х годин - дуже напружений трафік, хоча і по 2 полоси в кожному напрямку):
- вистачило розуму купити квартиру в 2016 році. Син купив батькам.
- купив син для себе та батьків 2+1 за тоді ціною в 116 000 євро. Я сказав пані (ім"я видалено), що дуже розумно: зараз - мабуть - коштує 200 000 євро. Відповіла пані: "Мабуть, більше..." Вірю...
- тут важливе зауваження на тему цін на нерухомість в Туреччині: рік 2015/2016 був не найкращім на інвестиціі: ціни були досить високими - чув по 100 000€ за квартири 2+1 в Анталії. Самий оптимальний час для інвестицій був у 2017-2020 роках. Тоді курс ліра/долар був оптимальним доя інвесторів, а громадяни Туреччини ще не навчилися миттєво коригувати ціну в лірах відносно долара/євро.
Більш/менш нормально ще було на початку 2021 року.
- виїхали в Україну на минулому тижні - забрали авто (оформлено на маму) та позавчора пригнали (мама за кермом, батько пасажир, син у Києві) в Аланію. Весь маршрут, порядок перетину кордонів та адреси готелів по маршруту синові їх продиктував заздалегідь я.
- сказали цікаву річ: "В нашому комплексі вся парковка заставлена автівками з України!"
- зараз допоможу перевірити наявність боргу оплати за проїзд по платним дорогам (є ділянки в районі Стамбула) та - не дай Боже - штрафів Trafik polis.

P.S. Додано пізніше: піймали такі пані за перевищення швидкості: штраф 320 лір або приблизно 650 гривень.

Тенденції на ринку нерухомості Анталії

За аналізом Євростат нерухомість в Туреччині подорожчала за 1 рік на 110%, якщо рахувати в євро.
За даними аналітиків Туреччини (в турецьких лірах) здорожчання склало 228%.
На другому місці - Чехія з 25%.

Я вже писав в огляді, що НЕМАЄ ПРИЧИН для зниження цін.
Хоча мої приятелі, які зараз перебувають в Анталії планують дочекатися зими і сподіваютсья, що ціни "присядуть". НЕ ПРИСЯДУТЬ.
Потік іноземців-інвесторів тільки збільшується. Несподівано на місце 4 в ТОП-20 інвесторів вийшли громадяни Китаю, потіснивши німців (!)
Зараз багато їздив по місту - на дорозі зустрічав авто з номерами Франції (реально здивували - 3 400 км до Франції).
"Чорні рієлтори" з числа наших українців повідомляють, що збільшується потік людей, які хочуть орендувати квартиру. І орендують.
Для мене одним з критерієв є дані про квартири в комплексах Преміум класу.
Саме в такому комплексі в 2020 році - я і про це наводив цифри та дані - декілька квартир купили наші українці. А взагалі в ньому дуже багато орендарів-українців.
Зараз перевірив один із своїх критеріїв - квартира 2+1.
Інвестиція 2020 року в сумі 1 300 000 лір - на той час 178 000 доларів. Безвідсоткове розтермінування на 1 рік.
Інвесторам січня 2021 року вже відтермінування не надавали, та ціна була готівкою одноразово 200 000 доларів.
Десь з місяць тому я давав інфу про динамку зміни цін і останньою в моєму огляді була вказана ціна на такі квартири в 6 500 000 лір.
Дивимося сьогодні:

Оппа: 6 600 000 лір.
До цієї ціни треба додати податок на купівлю нерухомості, в сумі 4% від ціни, вказаній в Акті експертизи квартири (вона - гадаю - буде меншою - можливо, 4 000 000 лір).

Тенденції на ринку нерухомості Анталії

За аналізом Євростат нерухомість в Туреччині подорожчала за 1 рік на 110%, якщо рахувати в євро.

по суті: з урахуванням інфляції (реальна) вартість турецької житлової нерухомості мало змінилась (~20%). номінальна змінилась у більшу сторону на 150%
джерело: розрахунки ЦБ Туреччини за останні 12 років

Гадаю, що в словах «реальна вартість змінилася на 20%» є або математична помилка, або не точність формулювання.
Яка ВАРТІСТЬ НЕРУХОМОСТІ знає тільки Забудовник або Замовник нерухомості. Ва́ртість (англ. Value, нім. Wert) — оцінена у грошовій формі цінність товару, яка з'являється в результаті ринкової взаємодії.

Розглянемо:
- Євростат не рахує нічого в румунських леях, болгарських левах або кронах Норвегії. Він в одному списку поставив: Туреччину, потім Чехію, потім інші краіни, включаючи Францію та Німеччину. Зрозуміло, що все приведено до одного знаменника. Євро. Запишемо цифру: +110%. В євро.
- за даними Центрального банку Туреччини, який теж оприлюднює дані по нерухомості (цифра була на днях), зростання ціни на нерухомість за рік - в турецьких лірах склало +228%.
Якщо взяти зростання курсу долар/ліра (падіння курсу ліри з цифри 8,50 до 17,60) - за рік, тобто ліра плавно (!!!) та майже непомітно (!!!) девальвувала на 107%, та співставити з цифрою в 228%, то ми мабуть і вийдемо майже на +110% в євро, і зовсім НЕ на +20%...

Тепер спустимося на рівень землі.
Я тут наводив декілька разів конкретні приклади:
- я свою квартиру 1+1 купував у вересні 2017 за 49500 доларів.
- признаюся вперше, що в листопаді 2021 я хотів умовити одного приятеля продати іншим моїм приятелям майже таку саму квартиру 1+1 та озвучувалася ціна в 75000€. Слава Богу, що у Покупця не було стільки грошей.
Бо зараз ринкова вартість квартири складає 140 000…150 000$. Це не +20%.
Зараз Покупець стрибав від задоволення, а Продавець гірко плакав, а я би - це з прителі - кусав би собі не тільки лікті, а й нігті.
- приклад 2 і я його теж наводив: в вересні 2020 року на етапі стін можна було взяти квартиру 2+1 за 178 000$, в січні 2021 року (дані точні, «з перших рук») вже той же Забудовник продав приятелям таку ж квартиру в тому ж кабінеті за 200 000$ готівкою (в першому випадку передоплата була 50%)
- комплекс здано на Новий 2022 рік - відразу почали з’являтися пропозиції інвесторів - то 1, то 2 за ціною послідовно (по пам‘яті, але майже точно) 220000$, 280 000$, 292 000$, 330 000$, 338 000.
Як бачите, ні про які +20% мова йти не може.

Зараз ціни на нові квартири в пристойних мікрорайонах вже з‘явилися і по 4 000 000 лір - і це квартири непогані, але не преміум-клас.
Але зрозуміло, що інвестори та продавці орієнтуються на преміум клас, а я писав ще місяць тому:
- в комплексі суперових в престижному районі - CasaLuna - у Забудовника з 100 квартир було в продажу дві квартири за ціною в 6 000 000 і 6 500 000 лір. Це були залишки на «нульовому» поверсі і залишки (ЗАЛИШКИ!!!) по приблизно в 352 000$.
А тепер увага: коли в березні 2021 ми говорили в офісі Забудовника, то нам озвучували цифру ціни на квартири в тому комплексі (точно пам‘ятаю) в 1 800 000 лір або на той час приблизно 200 000$.
Здається це не +20%.
- в комплексі суперовому від AKG груп останню (!!!) квартиру було продано Забудовником за 8 000 000 лір або 465 000$. Беремо калькулятор: старт продажу був 4 000 000 лір, потім 6 000 000 лір, остання ціна була 8 000 000 лір. Це за 18 місяців. Якось на +20% не схоже...

Ось звідки взялися +228% від ЦБ Туреччини в лірах та +110% від Євростат.

Якщо тезисно:
- зараз квартиру 1+1 в найбільш популярних (іх зараз називають «закритих» [для орендарів- іноземців] можна взяти приблизно за 150 000$ (було і 50 000, і 100 000). Тобто +200% за 4,5 роки.
- квартиру 2+1 - дуже великий розбіг цін, бо у таких квартир суттєво відрізняється планування - точно не хочеться «шерстити» сайт оголошень - гадаю в діапазоні 200 000…250 000$. Це те, що раніше купували за 90 000$ (в моєму будинку) до 100 000€ (€ було іншим, але саме таку цифру я чув від наших). Тобто до +200% за 4 роки. ПО ВАЛЮТІ.

На превеликий жаль, учасники форуму слухали того/тих - не буду згадувати на ніч глядачі - кого… і залишилися не тільки НЕ з +20, а й з мінус 30...

Гадаю, що в словах «реальна вартість змінилася на 20%» є або математична помилка, або не точність формулювання.
Яка ВАРТІСТЬ НЕРУХОМОСТІ знає тільки Забудовник або Замовник нерухомості. Ва́ртість (англ. Value, нім. Wert) — оцінена у грошовій формі цінність товару, яка з'являється в результаті ринкової взаємодії. …

ви маніпулюєте поняттям "номінальна" вартість, яка красива і викликає слюновиділення багатьох людей
почитайте основи економіки, щоб зрозуміти різницю
хоча по вашим постам схоже, що ви - глибокий гуманітарій, який гарно пише навіть про те, про що має слабке уявлення, маніпулюючи поняттями

Прикольно реально: слово "номінальна" я ніколи не використовував у своїх текстах.
Бажання Son of Sun довести, що десь можна інвестувати в нерухомість за ціною, яка значно нижча за ринкову, можна зрозуміти. Тут допоможуть вказані вище цікаві підручники, яких я, як інженер-механік за кваліфікацією, ніколи не читав. Мені не треба. Мрійникам - пригодилось би.

Приклад маніпуляції.
Приятель думає, яку з двох квaртир в Анталії продати - бо чекає на візу CUAET.
Ну, квартир 2+1 в його комплексі на сайті оголошень в продажу немає, а ось 1+1 з"явилася...

Ціна - 2 099 999 лір або 120 000 доларів.
Свою 2+1 він купував в 2017 за 54 000 доларів.
Я йому надіслав це оголошення - він моніторить ціни на 2+1, але орієнтиром може бути і 1+1 - у відповідь Вайбером написав (цитую):
"З лютого вже все подорожчало на 50%"
З лютого... на 50...
Тобто за рік - на 20%...
Нехай будЕ 20...

[1]

Гадаю, що в словах «реальна вартість змінилася на 20%» є або математична помилка, або не точність формулювання.
Яка ВАРТІСТЬ НЕРУХОМОСТІ знає тільки Забудовник або Замовник нерухомості. Ва́ртість (англ. Value, нім. Wert) — оцінена у грошовій формі цінність товару, яка з'являється в результаті ринкової взаємодії. …

ви маніпулюєте поняттям "номінальна" вартість, яка красива і викликає слюновиділення багатьох людей
почитайте основи економіки, щоб зрозуміти різницю
хоча по вашим постам схоже, що ви - глибокий гуманітарій, який гарно пише навіть про те, про що має слабке уявлення, маніпулюючи поняттями

Стоимость турецкой недвижимости, как мне видится, завязана непосредственно на правление Эрдогана. Как только он уйдет, Турцию сожрут благодарные партнеры и союзники. Короче, хреновый это актив в долгосроке.

Ну, издалека все виднее….

Его оппозиционная пресса бьет крепко - даже удивительно как крепко. И вроде как есть за что.
Например, недавно открыли самый большой в мире вантовый мост: длина пролёта на тросах 2100 м) и две башни высотой каждая в Эйфелева башню. Мост через пролив Дарданеллы. Идея создать более короткий маршрут из Нвропы для туристов в район знаменитых курортов в Кушадасы и в Чешме. И разгрузить Стамбул.
Это все зарубежная инвестиция: зарубежные инвесторы вложили деньги.
Так вот, по Договору между государством и инвесторами государство должно обеспечить проезд в сутки определенного количества автомобилей (проезд платный).
Если авто проехало меньше, то до условленной суммы выручки в месяц зарубежному инвестору за каждого непроехавшего (компенсация затрат инвестору).
Вот в июне проехало менее обусловленного числа авто. Государство компенсировало инвестору. Оппозиция сразу начала кричать, что зря построили мост.
Президент ответил очень спокойно и я считаю правильно:
- Посмотрите на этого уникального красавца, гордитесь ним и помните: через 25 лет он перейдёт от инвесторов к нам.
Вложения в будущее.
Так что держится все на многих вещах - в том числе и на лидере. А уж этот лидер однозначно за свою страну любому руку перегрызёт.

Ну, издалека все виднее….

Его оппозиционная пресса бьет крепко - даже удивительно как крепко. И вроде как есть за что.
Например, недавно открыли самый большой в мире вантовый мост: длина пролёта на тросах 2100 м) и две башни высотой каждая в Эйфелева башню. Мост через пролив Дарданеллы. Идея создать более короткий маршрут из Нвропы для туристов в район знаменитых курортов в Кушадасы и в Чешме. И разгрузить Стамбул.
Это все зарубежная инвестиция: зарубежные инвесторы вложили деньги.
Так вот, по Договору между государством и инвесторами государство должно обеспечить проезд в сутки определенного количества автомобилей (проезд платный).
Если авто проехало меньше, то до условленной суммы выручки в месяц зарубежному инвестору за каждого непроехавшего (компенсация затрат инвестору).
Вот в июне проехало менее обусловленного числа авто. Государство компенсировало инвестору. Оппозиция сразу начала кричать, что зря построили мост.
Президент ответил очень спокойно и я считаю правильно:
- Посмотрите на этого уникального красавца, гордитесь ним и помните: через 25 лет он перейдёт от инвесторов к нам.
Вложения в будущее.
Так что держится все на многих вещах - в том числе и на лидере. А уж этот лидер однозначно за свою страну любому руку перегрызёт.

Турки в этом плане очень молодцы - планируют хотя-бы на 25 лет вперед. Конечно Эрдоган - это не Ататюрк, но по крайней мере не развалил Турцию. А окупаемость, Ейфелевая башня уже как больше 100 лет приносит прибыль, надо просто смотреть немного шире.