Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?

Serg-ik , т е Франт был недалёк от истины?
Минималочка пиплу в регионах,а сливки в Киев?

Это где-то рядом с истиной.
Во всяком случае, в конце 90-х я был руководителем представительства промышленной компании из обл центра, у моей секретарши был оклад как у манагера в главном офисе, ну и я зарабатывал в 2+ раза больше, чем мой непосредственный начальник в ГО. Единственное что - я - ЗАРАБАТЫВАЛ, а он - ПОЛУЧАЛ.
Но зато и первыми под сокращение попали - просто ликвидировали киевское представительство.
Последствия дефолта 98 года, не смогли с долгами справиться, набранными до дефолта.

Вот и проблема в стране, что таких зарабатывающих и гордящихся собой много, а менеджеров нет. Потом и банкротства, и почему кредиты неправильные взяли

выгодно брать ипотеку в гривне при следующих условиях
1) ваши доходы в долларах при девальвации не изменятся, или изменятся мало
2) актив, купленный на ипотеку не подешевеет в долларах, или подешевеет мало
3) девальвация будет глубокой.

У меня сейчас ипотека под 10% годовых в гривне. Аренда дает рентабельность 8% годовых. Курс достаточно стабилен. Даже при таких льготных условиях кредит генерирует небольшие убытки.
То, что актив подорожал почти в два раза, не имеет никакого отношения к ипотеке. Если бы я взял за нал, он подорожал бы не меньше. Мои доходы тоже не имеют отношения - это инвестиция, я мог бы взять и за нал, но хотел выгадать.

давайте котлеты отдельно от мух.

предположим у вас 100 тысяч долларов и вы можете купить актив за 100 т. вы берете и покупаете, за свои. через 1 год актив 150 и вы заработали 50% годовых (игнорируем транзакционные издержки и ремонты и доход от аренды).

теперь предположим, что вы купили 3 квартиры за 300 тысяч взяв в долг 200 тысяч, под 10% годовых. продав их через год за 450 тысяч, вы заработали 150-20=130 тысяч (грубо конечно). или 130% годовых.

и конечно ситуация переворачивается ,если стоимость жилья падает

я вижу определенное влияние стоимости актива на рентабельность ипотеки, а вы?

далее. большинство людей берет ипотеку не для арендного бизнеса или имея достаточный кеш, а потому что они хотят здесь и сейчас, а не к старости. и поэтому их способность вернуть ипотеку ох как зависит от доходов.

более того, даже в бизнес модели как вы указали, обязательства - даже только по процентам - выше прибыльности аренды. а что говорить о погашении тела? полагаясь чисто на арендный доход для обслуживания ипотеки не приходится

давайте котлеты отдельно от мух.

предположим у вас 100 тысяч долларов и вы можете купить актив за 100 т. вы берете и покупаете, за свои. через 1 год актив 150 и вы заработали 50% годовых (игнорируем транзакционные издержки и ремонты и доход от аренды).

теперь предположим, что вы купили 3 квартиры за 300 тысяч взяв в долг 200 тысяч, под 10% годовых. продав их через год за 450 тысяч, вы заработали 150-20=130 тысяч (грубо конечно). или 130% годовых.

и конечно ситуация переворачивается ,если стоимость жилья падает

я вижу определенное влияние стоимости актива на рентабельность ипотеки, а вы?

То, что вы приводите это использование кредитного плеча для спекуляций. Можно выиграть, можно и проиграть. Собственно к ипотеке это не имеет отношения, если у вас нет достоверного инсайда (внутренняя убежденность, свойственная игрокам, не считается).
Я считаю доходы от использования денег (умноженная на то, что есть некоторая вероятность, что они исчезнут), с расходами на обслуживание кредита (вероятность 100% что мне его нужно возвращать). Сколько сейчас стоит квартира не влияет на мое решение закрывать его или нет. Могу ли я получать надежный пассивный доход выше 10%.
Когда я брал кредит были высокие ставки по гривнедепо и рентабельность аренды была 10% годовых, тогда кредит был однозначно в плюс. Задним числом нужно было его закрыть зимой 19-ого.
Что сейчас? Ставка в Привате максимум 11,5% от которой нужно отнять налоги 19,5% и небольшую страховку, что деньги в нем пропадут, скажем 0,5%. Не выгодно.
Купить еще одну квартиру и получать 8% годовых минус износ мебели/ремонта/техники? Не выгодно.
Я сижу, смотрю на небольшие убытки и жду роста курса, инфляции. Иначе его нет смысла держать.

[1]

Это называется законопослушание. Термин неизвестный в Украине. И ведь с этого все начинается: зачем мне соблюдать закон, если его удобнее не соблюдать? Мелочь? Из таких мелочей соткано мировоззрение наших сограждан. Как Вы этого не понимаете?

Макс, отличные лозунги. Только Вы не оттуда начали. Лучше начните с намытых песчаных берегов на Днепре, построенных на них домах и их хозяев.

более того, даже в бизнес модели как вы указали, обязательства - даже только по процентам - выше прибыльности аренды. а что говорить о погашении тела? полагаясь чисто на арендный доход для обслуживания ипотеки не приходится

Если пассивный надежный доход равен проценту по кредиту, то кредит превращается в гривневую беспроцентную рассрочку, что мне выгодно, потому что остаток тела кредита гасится инфляцией.
В долгосроке инфляция любой валюты выше, чем амортизация сооружение.
Я фактически купил 30% квартиры и вначале получал доход себе в карман с этих 30%. Каждый месяц я гашу тело, увеличиваю свою долю и мне остается больше из арендной платы.

давайте котлеты отдельно от мух.

предположим у вас 100 тысяч долларов и вы можете купить актив за 100 т. вы берете и покупаете, за свои. через 1 год актив 150 и вы заработали 50% годовых (игнорируем транзакционные издержки и ремонты и доход от аренды).

теперь предположим, что вы купили 3 квартиры за 300 тысяч взяв в долг 200 тысяч, под 10% годовых. продав их через год за 450 тысяч, вы заработали 150-20=130 тысяч (грубо конечно). или 130% годовых.

и конечно ситуация переворачивается ,если стоимость жилья падает

я вижу определенное влияние стоимости актива на рентабельность ипотеки, а вы?

То, что вы приводите это использование кредитного плеча для спекуляций. Можно выиграть, можно и проиграть. Собственно к ипотеке это не имеет отношения, если у вас нет достоверного инсайда (внутренняя убежденность, свойственная игрокам, не считается).
Я считаю доходы от использования денег (умноженная на то, что есть некоторая вероятность, что они исчезнут), с расходами на обслуживание кредита (вероятность 100% что мне его нужно возвращать). Сколько сейчас стоит квартира не влияет на мое решение закрывать его или нет. Могу ли я получать надежный пассивный доход выше 10%.
Когда я брал кредит были высокие ставки по гривнедепо и рентабельность аренды была 10% годовых, тогда кредит был однозначно в плюс. Задним числом нужно было его закрыть зимой 19-ого.
Что сейчас? Ставка в Привате максимум 11,5% от которой нужно отнять налоги 19,5% и небольшую страховку, что деньги в нем пропадут, скажем 0,5%. Не выгодно.
Купить еще одну квартиру и получать 8% годовых минус износ мебели/ремонта/техники? Не выгодно.
Я сижу, смотрю на небольшие убытки и жду роста курса, инфляции. Иначе его нет смысла держать.

вы сказали, что стоимость актива не имеет отношения к выгодности от девальвации при гривневой ипотеке - я это опроверг

вы сказали, что уровень дохода не имеет отношения к выгодности от девальвации при гривневой ипотеке - и это я тоже опроверг

И Влад, не пишите глупости, это никакой не фашизм. Это называется законопослушание. Термин неизвестный в Украине. И ведь с этого все начинается: зачем мне соблюдать закон, если его удобнее не соблюдать? Мелочь? Из таких мелочей соткано мировоззрение наших сограждан. Как Вы этого не понимаете?

Вам не приходило в голову, что законы даны не свыше, а законы тоже должны быть для людей. Для большинства людей. То, что у нас зачастую принимают глупые законы компенсируется неспособностью государства их проконтролировать.
Спросите у жильцов панельки, которые являются собственниками фасада "будем разрешать вешать кондиционеры и стеклить балконы всем (и вам), или никому (и вам)", как они проголосуют?
Если найдется дом, где проголосуют нет (речь идет о советской панельке), с каким дисконтом будут продаваться там квартиры относительно соседнего?

вы сказали, что стоимость актива не имеет отношения к выгодности от девальвации при гривневой ипотеке - я это опроверг

вы сказали, что уровень дохода не имеет отношения к выгодности от девальвации при гривневой ипотеке - и это я тоже опроверг

Мы задаем разные вопросы и получаем разные ответы.

И Влад, не пишите глупости, это никакой не фашизм. Это называется законопослушание. Термин неизвестный в Украине. И ведь с этого все начинается: зачем мне соблюдать закон, если его удобнее не соблюдать? Мелочь? Из таких мелочей соткано мировоззрение наших сограждан. Как Вы этого не понимаете?

Вам не приходило в голову, что законы даны не свыше, а законы тоже должны быть для людей. Для большинства людей. То, что у нас зачастую принимают глупые законы компенсируется неспособностью государства их проконтролировать.
Спросите у жильцов панельки, которые являются собственниками фасада "будем разрешать вешать кондиционеры и стеклить балконы всем (и вам), или никому (и вам)", как они проголосуют?
Если найдется дом, где проголосуют нет (речь идет о советской панельке), с каким дисконтом будут продаваться там квартиры относительно соседнего?

Бльоооооо... И это мысли адекватного человека. С таким мировоззрением мы никогда из г0вна не выберемся.
Какой дом Вам больше нравится, Влад, и в каком доме, как Вы думаете, квартира будет стоить дороже? Здесь:

Или здесь:

30 лет назад первый дом и его двор выглядели сильно хуже чем сейчас. В нем жили семьи советских офицеров.

Какой дом Вам больше нравится, Влад, и в каком доме, как Вы думаете, квартира будет стоить дороже?

В первый дом вкинули кучу денег, во второй нет. При чем это к обсуждаемому вопросу, что законы/жилье/государство для людей, а не наоборот?
Лучше быть здоровым и богатым, чем бедным и больным.