Еміграція, заробітчанство

Но пока (2025-2026) математика показывет, что аренда дешевле ипотеки, а стоимость жилья за 1,5 года упала на 10 проц.

Це дійсно прекрасно, що «стоимость жилья за 1,5 года упала на 10 проц.».
Автор мабуть плутає економічні категорії «вартість житла» та «ціна житла».
Але то буває.
Але ось яка штука:
«Перспективи ринку житла США у 2026 році
27 січня 2026 року
Очікується, що ціни на житло цього року залишаться на рівні 0%, тоді як продажі житла поступово покращаться».
Джерело:
https://www.jpmorgan.com/insights/globa ... et-outlook
І там же далі:
Хоча прогнозується, що ставки за іпотечними кредитами з фіксованою ставкою залишаться підвищеними на рівні понад 6%, ставки за іпотечними кредитами з регульованою ставкою (ARM) можуть знизитися, якщо ФРС вирішить послабити монетарну політику, тим самим зробивши житло доступнішим. Крім того, забудовники продовжують пропонувати знижки ставок, коли вони сплачують певну суму авансом, щоб допомогти знизити іпотечну ставку покупця, намагаючись розвантажити свої запаси. «Ми вважаємо, що цього може бути достатньо, разом зі зростанням багатства, щоб змістити попит вище, тоді як зростання пропозиції вщухне. Отже, ми очікуємо, що ціни на житло зупиняться на рівні 0% у національному масштабі у 2026 році», – зазначив Джон Сім, керівник відділу досліджень сек'юритизованих продуктів у J.P. Morgan.

Якось «-10%» не схоже на «0%».
Далі цікаво про математику, яка щось показує:
«Продажі житла в США залишалися стабільними наприкінці 2025 року після млявого року. Продажі існуючих будинків у грудні зросли на 5,1% (з урахуванням сезонних змін), досягнувши майже трирічного максимуму, тоді як продажі нових будинків у вересні та жовтні також перевищили очікування.»

Аллес антракт (с).

Но пока (2025-2026) математика показывет, что аренда дешевле ипотеки, а стоимость жилья за 1,5 года упала на 10 проц.

Я думаю, это не универсально и зависит от страны, локации, сегмента, размера даунпеймента и даже такс брекета.

Я десь з місяць тому наводив тут мою особисту бесіду з нашою людиною, яка в липні 2025 року взяла - після довгого полювання - в іпотеку власний будинок за ціною в 245 000$. Це була найнижча ціна в його регіоні.
Там математика була така:
- жив в оренді, сплачуючи 1300$ на місяць; квартира 2-bedroom площею в 90 кв.м.
- живе у власному, сплачуючи 1600$ на місяць. 2-о поверховий будинок площею в 160 кв.м з власною земельною ділянкою.
Цікаво: що ж краще, віддавати чужому дядькові 1300, чи самому собі на 300$ більше. .
Щоби легше було знайти відповідь: 300$ в США - це дві вечері на двох в простенькому ресторанчику в суботу.

P.S. Бесіда була через 1/2 року після купівлі тієї родиною собі будинка. В орендованому мешкали не менше 5-ти років.
Виглядали щасливими…

Я десь з місяць тому наводив тут мою особисту бесіду з нашою людиною, яка в липні 2025 року взяла - після довгого полювання - в іпотеку власний будинок за ціною в 245 000$. Це була найнижча ціна в його регіоні.
Там математика була така:
- жив в оренді, сплачуючи 1300$ на місяць; квартира 2-bedroom площею в 90 кв.м.
- живе у власному, сплачуючи 1600$ на місяць. 2-о поверховий будинок площею в 160 кв.м з власною земельною ділянкою.
Цікаво: що ж краще, віддавати чужому дядькові 1300, чи самому собі на 300$ більше. .
Щоби легше було знайти відповідь: 300$ в США - це дві вечері на двох в простенькому ресторанчику в суботу.

P.S. Бесіда була через 1/2 року після купівлі тієї родиною собі будинка. В орендованому мешкали не менше 5-ти років.
Виглядали щасливими…

Це якiйсь зовсiм нереальний приклад.
З такими пропорцiями нiхто б не арендував.
Квартира та будинок в одному районi?

Не знаю как в Америке, но в Европе ИИ не так страшен, так как компаниям зачастую проще держать чувака на минималке, даже если для него уже нет работы, чем уволить.

Живой пример в компании которая юзает мой софт. 1 из целей софта - оптимизация. Там где раньше надо было 10 человек, теперь достачно 5.

Но я то вижу в базе что старые сотрудники до сих пор на месте, и никто их не уволил. Хотя от них 2-3 действия в день, типа зайти, проверить сообщения, выйти. За 8 часов "работы".

И я как-то спрашивал клиента, зачем он их держит, на что он ответил, что ему дешевле держать их на минималке, иногда подкидывать какую-то мелкую работу и на замены, чем просто уволить без каких-то причин (причиной считается прогулы, поломал что-то и тд, просто отпала необходимость в сотруднике не считается причиной для увольнения).

У меня знакомый так дизайнером "работает" во французской компании уже 2й год, делали игру, что-то не заладилось, финансирование порезали, проект передвинули на сколько-то там лет вперед, перевели бОльшую часть сотрудников на минималку, но никого не уволили. И вот так они уже 2 года сидят, типа что-то делают, ходят на митинги в зуме раз в неделю, но собственно и все. И прогресса толком нет, но и не увольняют, так как если сразу уволить толпу сотрудников, то просто завалят исками за необоснованое увольнение, и компания просто сразу разорится на них. Тупо конечно, но вот как-то так.

В США от штата к штату законы разные, но обычно "по этикету" за 2 недели минимум достаточно сказать или прислать имейл об увольнении.
Если это не юнион, то прав как-то оспорить увольнение никаких, кроме как предусмотренных контрактом, если он есть.
"Подавляющее большинство" (ТМ ЛАД) работает по "at will", что не налагает никаких обязательств ни на имплойера ни на имплои. В принципе просто один может сказать чтобы "завтра не выходи на работу", а второй в конце рабочего дня может сказать, что с завтра не работает.
Знакомую уволили, когда она прищла на работу и ее просто не пропустили на проходной. Не дали подойти к компу и даже забрать личные вещи. Никаких косяков.
Просто так перестраховались на случай если она захочет как-то насолить на прощание.
Вон, "наша Нина" нарыла, что в штате СЕверная Каролина по закону даже не обязательно сообщать сотруднику об увольнении - можно просто перестать ему платить. Как это на практике осуществляется - не знаю, наверное если сэлери, то есть годовая зп и никак не учитывается время. Потому что если рейт, то есть почасовая оплата, то первая зп обычно приходит через 2 недели после начала работы и если человек работает постоянно, то и последняя должна прийти через 2 недели после последнего рабочего дня. То есть, человек должен знать что он уволен и что с ним еще должны дорасчитаться. Уволить и не рассчитаться - нельзя.
В случае увольнения сотрудника не "по статье", то есть, если чел не накосячил так что его с треском выгоняют, а просто сокращают или увольняют без причины, может получать в течении полугода анэмплоймент. Был (после вычета налогов) вроде 404 доллара в неделю, но что-то слух прошел, что примерно с год назад его подняли до 864 долларов в неделю (доналоговых). Во время ковида платили около 900 долларов в неделю (обычный плюс ковидный). Причем в обычном случае надо каждую неделю звонить и продлевать и показывать что ищешь работу. Минимум что ты подавался в 3 места в неделю. Во время ковида это не надо было делать. Если муж с женой сидели дома во время ковида без работы, то получали 1800 в неделю на семью. Доналоговых. Не знаю или во время ковида с них снимались налоги.
Собственно, если-бы такой сценарий был на момент всеобщего ППЦа на рынке труда из-за ИИ, то это позволило-бы минимизировать социальные последствия. Но зависит от "политической воли" текущего руководства, которое будет на тот момент.
Пока что вышла последняя стата по рынку труда, что крайне малое число созданных рабочих мест меньше, чем количество сокращенных работников. То есть, безработица выросла, а количество новых рабочих мест самое низкое со времен ковида.

И в этой ситуации мне очень интересно чем руководствуются те, кто берет 30-летние мортгиджи.

Если чем-то руководствуются, а не просто берут, не исключено, что ожидают серьезную инфляцию, которая съест этот кредит чуть менее, чем полностью

Такое тоже можно рассматривать, только в случае такого ппца человеку надо продолжать платить, а инфляция - не девал, мгновенно не случается.
И как показывает статистика, рост зарплат существенно отстает от инфляции.
Сначала человеку станет сложно тянуть повседневные расходы и выплаты по мортгиджу прежде чем его кредит настолько обесценится.
А это грозит потерей объекта залога, то есть недвиги.
Даже в таких социальных штатах и городах как НЙ, выкинуть арендатора на мороз невозможно если он не платит, но забрать залоговую недвигу - как 2 пальца об асфальт.
Собственно, предложенный Вами вариант подходит для тех, кто берет в мортгидж инвестиционную недвигу, а не для собственного проживания.

И в этой ситуации мне очень интересно чем руководствуются те, кто берет 30-летние мортгиджи.
Это как?
Скажем дом стоит 500 куе.
Надо впести даунпеймент 100 куе плюс клоузинг косты в районе 10 куе. +/-.
Плюс разные расходы связанные с переездом.
И вот, скажем, исчезает профессия как таковая. И такое происходдит у многих.
И безработица становится ...ну пусть не 99% как прогнозирует Ямпольский, а только 20% (это самая оптимистичная цифра). Это означает, что работу найти будет практически невозможно. И это не финансовый кризис, который надо просто переждать. Это новая реальность. Чем будут платить счастливые обладатели зеленых лужаек и долга за свою "американскую мечту"?
Цены в США на недвигу, кроме очень небольших локаций, о них позже и этому тоже есть объяснение на моменте, снижаются.
В том зипкоде, который я мониторил с момента приезда, за последний год, цены заметно сползли вниз. %% на 5-7-10. Но желания покупать нет никакого.

Видимо, руководствуются математикой.
Если (проценты по кредиту + налоги + потеря мобильности) < рент, то очевидно что нужно брать кредит.
Сознательно не учитываю тело кредита, т.к. сравниваю только невосполнимые утраты.

Потерю мобильности каждый может оценивать по-своему.
Если муж и жена работают, дети в школах, то можно предположить при потере одной работы никто никуда не поедет, и можно этот фактор оценить в 0.

Если все вокруг ноют что все пропало и не время покупать, и цены ползут вниз - то это скорее всего значит что вы в фазе цикла когда надо покупать.
Потом может начаться цикл когда все будут бегать наперегонки покупать и купить что-то нормальное станет сложно.

Бояться потери работы нормально, но имейте в виду что без работы вам кредит не дадут пока не найдете работу +N месяцев, также не любоя работа может подходить, а платить за рент все равно нужно все это время.
Потому разумнее брать кредит, когда математика складывается и есть подходящая работа, но не все наличные деньги вносить в даунпеймент, а иметь подушку на год-два например, и вращать эти деньги на депозитах и/или акциях.
При потере работы будет время прожить на эти деньги и потом в худшем случае продать дом и перехать в коробку под мостом (все равно ведь такой же исход и при ренте без работы?), а в лучшем случае могут навалить вертолетных денег и обесценить кредит, тогда даже в плюс продать сможете как было в ковид.

Если математика сходится в момент покупки, то с каждым годом после покупки скорее всего эта математика будет складываться все лучше, т.к. тело кредита будет выплачиваться и невосполнимые утраты будут уменьшаться при том что рент врядли будет уменьшаться настолько же.

В Вашем посте много разумного и логичного.
Остается от себя добавить немного реалий.
1. На данный момент для большинства локаций размер месячного платежа по мортгиджу превышает рент. Местами намного. Скажем, одна блогер, которую мы смотрим по теме финансов и инвестирования, живет с мужем в Калифорнии в доме, платеж по которому 9 куе в месяц. Рент такого-же дома около 4 куе в месяц.
2. В США нет иной схемы кроме аннуитетной, поэтому размер платежа одинаковый все 30 лет. Но в самом начале выплат величина выплат по принципалу (тело кредита) крайне мала и на горизонте первых, условно, 10 лет (зависит от величины интереса, то есть %% по кредиту) величина потерь от переплат банку по сравнению с арендой (опять-же зависит от локаций) превышает размер рента.
Да, в момент интереса как при ковиде в менее чем в 3% и росте цен математика будет работать по-другому, но исторически средний %% все-же в районе 5% годовых.
3. Мобильность. Для американцев это существенный фактор. Дети, школы. Работа сегодня в НЙ, завтра в Джорджии, послезавтра в Вирджинии, а потом в Вашингтон стейт. И каждый такой переезд связаный с продажей и покупкой будет тянуть сопутствуюющие расходы. И они очень немалые. ПОмимо клоузинг кост и налогов (если они вылазят), что в среднем 5-7% от суммы и 5% риелтору, еще надо подготтовить дом к продаже. А это надо его освободить (тут не покзывают дом с жильцами и их шматьем внутри), отремонтировать (так повелось, банк, как правило не даст мортгидж на дом в котором надо что-то делать) и выставить на экспозицию (во времена горячего рынка дом улетает мгновенно, но сейчас дома продаются месяцами и ддаже годами и все это время надо где-то еще жить (рент или другой мортгидж) и платить мортгиджи банку). И вот в момент непродажи дома в разумные сроки математика может сломать калькулятор. Если у чела нет денег платить по мортгиджу, то у него не будет денег и на ремонт и на аренду другого жжилья с одновременной оплатой мортгиджа. И он не сможет продать дом сам и банк заберет его дом с реализацией через аукцион, то есть ниже рынка. После чего заберет все свои издержки и задолженности и то что останется будет значительно ниже той эквити, которая была в доме.
4. Амортизация и расходы на текущие ремонты.
В США, как извиестно, все дома построены по дендрофекальной технологии, что ведет к частым затратам на поддержание состояния дома. А рабочая сила самая дорогая в мире. То есть, текущий ремонт постоянно тянет деньги помимо того что надо платит банку.
5. Страховка. Она в некоторых локациях уже может превышать платежи по мортгиджу. Скажем во Флориде, и полагаю это может быить в Калифорнии после пожаров, но там намного выше ценник самой недвиги , поэтому соотношение может быть не такое существенное.
Ну и еще есть масса житейских ситуаций, которые могут сломать калькулятор всей первоначальной математики.

И в этой ситуации мне очень интересно чем руководствуются те, кто берет 30-летние мортгиджи.
Это как?
Скажем дом стоит 500 куе.
Надо впести даунпеймент 100 куе плюс клоузинг косты в районе 10 куе. +/-.
Плюс разные расходы связанные с переездом.
И вот, скажем, исчезает профессия как таковая. И такое происходдит у многих.
И безработица становится ...ну пусть не 99% как прогнозирует Ямпольский, а только 20% (это самая оптимистичная цифра). Это означает, что работу найти будет практически невозможно. И это не финансовый кризис, который надо просто переждать. Это новая реальность. Чем будут платить счастливые обладатели зеленых лужаек и долга за свою "американскую мечту"?
Цены в США на недвигу, кроме очень небольших локаций, о них позже и этому тоже есть объяснение на моменте, снижаются.
В том зипкоде, который я мониторил с момента приезда, за последний год, цены заметно сползли вниз. %% на 5-7-10. Но желания покупать нет никакого.

Видимо, руководствуются математикой.
Если (проценты по кредиту + налоги + потеря мобильности) < рент, то очевидно что нужно брать кредит.
Сознательно не учитываю тело кредита, т.к. сравниваю только невосполнимые утраты.

Потерю мобильности каждый может оценивать по-своему.
Если муж и жена работают, дети в школах, то можно предположить при потере одной работы никто никуда не поедет, и можно этот фактор оценить в 0.

Если все вокруг ноют что все пропало и не время покупать, и цены ползут вниз - то это скорее всего значит что вы в фазе цикла когда надо покупать.
Потом может начаться цикл когда все будут бегать наперегонки покупать и купить что-то нормальное станет сложно.

Бояться потери работы нормально, но имейте в виду что без работы вам кредит не дадут пока не найдете работу +N месяцев, также не любоя работа может подходить, а платить за рент все равно нужно все это время.
Потому разумнее брать кредит, когда математика складывается и есть подходящая работа, но не все наличные деньги вносить в даунпеймент, а иметь подушку на год-два например, и вращать эти деньги на депозитах и/или акциях.
При потере работы будет время прожить на эти деньги и потом в худшем случае продать дом и перехать в коробку под мостом (все равно ведь такой же исход и при ренте без работы?), а в лучшем случае могут навалить вертолетных денег и обесценить кредит, тогда даже в плюс продать сможете как было в ковид.

Если математика сходится в момент покупки, то с каждым годом после покупки скорее всего эта математика будет складываться все лучше, т.к. тело кредита будет выплачиваться и невосполнимые утраты будут уменьшаться при том что рент врядли будет уменьшаться настолько же.

Но пока (2025-2026) математика показывет, что аренда дешевле ипотеки, а стоимость жилья за 1,5 года упала на 10 проц.

В целом - да, но насчет 10% можно дискутировать.
Не везде. Где-то даже растет.
Собственно, если быть уверенным в "светлом будущем", то это самое время для покупки. Рынок покупателя. Можно спокойно смотреть и торговаться. Если/когда ставка упадет - можно рефинанс сделать (что тоже стоит денег).
Но тут возникает вопрос с которого обсуждение началось - а если это новая реальность, при которой безработица станет нормой, то чем платить за мортгидж и как будут расти цены, если все будут безработные?

Но пока (2025-2026) математика показывет, что аренда дешевле ипотеки, а стоимость жилья за 1,5 года упала на 10 проц.

Я думаю, это не универсально и зависит от страны, локации, сегмента, размера даунпеймента и даже такс брекета.

Да, это не универсально.
Но на данный момент такова ситуация в США за исключением очень немногих локаций.
И, повторюсь, рост цен в хороших локациях недалеко от НЙ связан исключительно с тем, что в НЙ все еще можно найти работу. Как будет дальще - хз.
Основные покупатели в хороших городках Берген каунти - бывшие нйкцы, которые в ковид уехали работать ремоут в тогда еще дешевую Флориду, но либо потерявшие работу либо работодатели потребовали вернуться в офисы.
И во Флориде практически невозможно сейчас продать недвигу.
Но для того предложения, которое есть в тех городках, этого спроса более чем достаточно для роста. А малое предложение опять-же не от хорошей жизни. Люди платят мортгидж взятый в более удачные времена и не хотят вместо него взять под 6-7% годовых.

И в этой ситуации мне очень интересно чем руководствуются те, кто берет 30-летние мортгиджи.

Если чем-то руководствуются, а не просто берут, не исключено, что ожидают серьезную инфляцию, которая съест этот кредит чуть менее, чем полностью

Такое тоже можно рассматривать, только в случае такого ппца человеку надо продолжать платить, а инфляция - не девал, мгновенно не случается.
И как показывает статистика, рост зарплат существенно отстает от инфляции.
Сначала человеку станет сложно тянуть повседневные расходы и выплаты по мортгиджу прежде чем его кредит настолько обесценится.
А это грозит потерей объекта залога, то есть недвиги.
Даже в таких социальных штатах и городах как НЙ, выкинуть арендатора на мороз невозможно если он не платит, но забрать залоговую недвигу - как 2 пальца об асфальт.
Собственно, предложенный Вами вариант подходит для тех, кто берет в мортгидж инвестиционную недвигу, а не для собственного проживания.

Возможно, американцы, которые покупают дома, настроены менее апокалиптично 😁
Жить в постоянном ожидании краха - это наш стиль, а не их. Оптимисты себе так жизнь не отравляют.
Ну и Вы рассматриваете кредит исключительно как способ купить что-то, на что не хватает денег. А ведь это ещё и финансовый инструмент.
Если к первоначальным затратам добавить заначку на проведение процедуры банкротства, которую мы привыкли воспринимать как катастрофу, а нормальный мир как защиту, перспективы заиграют новыми красками. Наличие активов с большей, чем процент по кредиту, доходностью также исключать не стоит.

ЗЫ Если Ваши апокалиптические ожидания оправдаются, одинаково плохо будет всем, независимо от закредитованости.