Обращение покупателей к продавцам недвижимости Киева!
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Go_ahead, фактически к риэлторам понимание начало приходить -
Эволюция
Ни для кого не секрет, что есть такая профессия риэлтор. Интересно то, что сегодня, к этой профессии у клиентов сформировалось несколько отрицательное отношение. Мол, хапуги, ничего не делают, ни за что не отвечают…
Покупатель, просматривающий объявления искренне не понимает, как за услугу просмотра и оформления недвижимости он должен заплатить 5% стоимости людям, которых даже не нанимал. Продавец считает, что ни за что не должен платить и его недвижимость должны продавать все. Риэлторы считают, что возможно принимать условия «работы» на продавца безоплатно и рассчитывать получить вознаграждение от покупателя… Бардак да и только!
В результате все не довольны и не довольны справедливо. Первые – потому, что их пытаются убедить платить за переоцененные и не заказанные услуги; вторые потому, что его драгоценная недвижимость не продается, третьи – потому, что вынуждены лицемерить, хоть и не осознанно.
Да как же так вышло, спросите вы?
Давайте заглянем в истоки.
1991 год ознаменован появлением первых риэлторских фирм на Украине. Именно тогда было установлено – Платит покупатель. И почему, ответ прост. Информационных источников практически нет, процедура оформления никому не известна, затраты и налогообложение тоже. Все платили, потому, что без риэлтора не возможно было обойтись. Задачей риэлтора было найти продавца и продвинуть его объект на рынок, пользуясь связями и подаваемой рекламой. Либо найти объект, нужный заказчику. Как искать - идти по домам, клеить объявления. Вы спросите, почему платил только покупатель, почему не платил продавец – ведь он тоже получал услугу? Да, но в те времена услуга риэлтора стоила 5%, которые редко делились между брокерами. Это делало возможным получать вознаграждение с одной стороны. Ушлые умудрялись получать с двух. Кто помнит те времена, поймет меня. Рэкет, все зыбко, честность не в моде…
Шли годы, все менялось. Количество риэлторов росло, развивались информационные носители, начался Интернет. Исчез рэкет, начал развиваться бизнес. За спадом, на рынке начался рост, потом ипотека и бурный рост и ни у кого не было времени посмотреть по сторонам в гонке за счастливой и богатой жизнью. Богатели все. Богател практически каждый. Ведь заработанная или заемная кем-то копейка тут же платилась дальше и дальше и дальше. Приватизация земли. Рынки процветали. Все уже практически поверили в светлое будущее, но….
В один момент все изменилось и оказалось, что все заигрались. Закончились заемные деньги и рынки попадали. Есть время все взвесить и подумать.
Так а что же с риэлторами, спросите Вы?
2010 год, Интернет в половине киевских квартир, Гугл – «куплю квартиру в Киеве» - ок. Вы получаете списки объявлений. Нет Интернета – идешь в Созпечать. Найти просто! Процедура оформления практически прозрачна - иди к нотариусу. И зачем нужен риэлтор, когда я могу все сам?
И как риэлтору не хотелось бы, но это так – покупатель может все сам. Сегодня все могут все сами!
Справедливости ради, замечу, грамотный риэлтор нужен покупателю и сегодня. Риэлтор-профессионал сэкономит вам время и деньги. Это анализ ситуации, подбор объектов, актуализация, анализ, просмотры, торг. Я сознательно опустил здесь услуги оформления в собственность, так как это задача не риэлтора, а юриста.
Но риэлтор, на столько обленился и на столько забыл о своем истинном назначении, что не в состоянии донести Клиенту свою ценность. Риэлтор привык, что его работа подавать объявления! Риэлтор деградировал. Пусть простят меня профессионалы, но это так – 80% риэлторов видят свое назначение в подаче рекламы и отлове покупателя.
Сегодня вопрос покупателя «За что 5%?» звучит логично. Ценность риэлтора в поиске недвижимости резко упала. Брать процент с покупателя, оказывая ему лишь услугу просмотра рекламируемой вами квартиры – это слишком. По идее, подавая рекламу, риэлтор работает на продавца. Риэлтор продает объект. Покупателю здесь не за что платить!
Выходит, нужно отказываться от навязывания услуг покупателю, формировать новое предложение и помещать его в комфортную для клиента ценовую зону.
Не вопрос. Что мешает? Ничего, кроме страха перед неизвестностью. Ничего, кроме понимания, что придется работать, а не сидеть и, публикуя рекламку, ждать «жертву». Ничего, кроме боязни потерять свой комфортный, но уже подгнивший мирок.
Интересны сегодня продавцы недвижимости. За время подъема они на столько поверили, что их квартиры нужны всем, что не могут осознать, что выгодно продать это работа, требующая времени, денег, квалификации. А профессионалу нужно платить.
Они и сегодня говорят «Продавайте, пусть вам платит покупатель», делая это или из-за жадности, или из-за недопонимания, либо из-за того, что стоит толпа голодных «риэлторов», готовых за возможность «срубить деньги» поддерживать этот беспредел.
На рынке недвижимости Украины продолжает вымирать вид покупателя с 'живыми деньгами', готового с ними расстаться. Если поставить себя на его место – торговался бы и торговался. Но он, в свою очередь, не имеет достаточного финансового воображения, чтобы поставить себя на место продавца.
Как бы не старались аналитики в составлении своих отчетов и индексов цен – сделок мало, и с каждым месяцем лета будет всё меньше. Простая истина сегодняшнего рынка – его нет до такой степени, чтобы можно было осознать понятие «рыночной стоимости» объекта недвижимости.
Аналогов, проданных за последние 2-3 месяца, не найти днем с огнем. В такой ситуации покупатели с наличием хоть каких-то денег чувствуют себя правящими балом. Имея 80 тысяч условных единиц, они смело идут на просмотры объектов за 100, не боясь потратить время впустую. Бывало ли такое раньше, в эру рынка недвижимости «до 2008 года»?
Были… но количество их скорее смешило, чем раздражало риэлторов. На их повторные звонки не отвечали, встречные предложения встречали с улыбкой. Времена изменились, и теперь после их звонка риэлтор, все же, может передать хозяину предложенную цену, а хозяин выслушает, но уже не улыбнется.
Доводы, которыми может руководствоваться покупатель, понятны. Продавцам остается надеяться, что они временны. Самый, пожалуй, популярный из них: «Никто ничего не покупает, ни у кого нет денег, а у меня есть, вот столько и ни копейкой больше…а вы, уважаемый, упустите меня, свой последний шанс». На самом деле они (покупатели) есть, но на качественный, отвечающий их запросам товар.
Вспомнить хотя бы подвальный и цокольный бум на рынке недвижимости, когда заполучить такое чудо после аукциона было таким хорошим вложением денег, и стало таким хорошим поводом для финансовых депрессий сейчас, когда подвалы в центре Киева стоят на продаже за вдвойне меньшую цену, чем до кризиса, но всё равно не продаются.
По тому же признаку качества своей недвижимости можно сделать вывод, принимать ли на предложение потенциального покупателя, которое кажется неадекватным. Если на ваш товар нет спроса, и единственный возможный покупатель за месяцы продажи показался вам неадекватным, возможно стоит задуматься, а адекватны ли вы со своим виденьем цены вашей недвижимости. Если же спрос существует, но понять, почему не берут, очень сложно, сходите на просмотры, и сравните товар конкурентов. Возможно, снижение цены после этого воспримется как необходимость.
Популярное явление на рынке жилья, которому нет более подходящего названия чем «авось повезет». Ситуация, в которой очень часто оказываются продавцы 2-х и 3-х комнатных квартир в старых домах. Покупатель, пришедший на просмотр, выглядит вполне заинтересованным. Обычно он приходит один, без членов своей семьи, и обычно он очень спешно просматривает предложенный вариант. Принимает решение крайне быстро, мотивируя это тем, что ему очень подходит толи место расположения (работает рядом, к примеру), толи дом нравиться именно этот, а не десятки остальных.
На повторный просмотр приходит с семьей, предупреждая, что практически готов дать задаток. И о чудо! Оказывается, что у вашей квартиры появилась «красная цена», на порядок ниже той, которую вы заявили изначально. К счастью такого покупателя у вас может быть не узаконенная планировка санузла, вздутый паркет, площадь на 1 метр меньше по техпаспорту, какой-то странный запах в квартире и многое другое. Оно то, по сути, важно, но есть одно но. Не выглядит ли подозрительным то, что цену пытаются снизить на 10, а то и до 20%?
На самом деле у этого покупателя ровно столько денег, сколько он вам предложил, а таких как вы в его списке может быть с десяток. После того, как вы позвоните, и скажите, что не согласны на такой торг, в ответ услышите что-то вроде «Ну и ладно». И это после того, как эта квартира так подходила вашему покупателю, и так понравилась его жене… И он отправляется искать дальше, своего продавца.
[quote="Donna"]Недвижимость 2010: чемпионат мира по торгу
На рынке недвижимости Украины продолжает вымирать вид покупателя с 'живыми деньгами', готового с ними расстаться. Если поставить себя на его место – торговался бы и торговался. Но он, в свою очередь, не имеет достаточного финансового воображения, чтобы поставить себя на место продавца.
Как бы не старались аналитики в составлении своих отчетов и индексов цен – сделок мало, и с каждым месяцем лета будет всё меньше. Простая истина сегодняшнего рынка – его нет до такой степени, чтобы можно было осознать понятие «рыночной стоимости» объекта недвижимости.
Аналогов, проданных за последние 2-3 месяца, не найти днем с огнем. В такой ситуации покупатели с наличием хоть каких-то денег чувствуют себя правящими балом. Имея 80 тысяч условных единиц, они смело идут на просмотры объектов за 100, не боясь потратить время впустую. Бывало ли такое раньше, в эру рынка недвижимости «до 2008 года»?
Были… но количество их скорее смешило, чем раздражало риэлторов. На их повторные звонки не отвечали, встречные предложения встречали с улыбкой. Времена изменились, и теперь после их звонка риэлтор, все же, может передать хозяину предложенную цену, а хозяин выслушает, но уже не улыбнется.
Доводы, которыми может руководствоваться покупатель, понятны. Продавцам остается надеяться, что они временны. Самый, пожалуй, популярный из них: «Никто ничего не покупает, ни у кого нет денег, а у меня есть, вот столько и ни копейкой больше…а вы, уважаемый, упустите меня, свой последний шанс». На самом деле они (покупатели) есть, но на качественный, отвечающий их запросам товар.
Вспомнить хотя бы подвальный и цокольный бум на рынке недвижимости, когда заполучить такое чудо после аукциона было таким хорошим вложением денег, и стало таким хорошим поводом для финансовых депрессий сейчас, когда подвалы в центре Киева стоят на продаже за вдвойне меньшую цену, чем до кризиса, но всё равно не продаются.
По тому же признаку качества своей недвижимости можно сделать вывод, принимать ли на предложение потенциального покупателя, которое кажется неадекватным. Если на ваш товар нет спроса, и единственный возможный покупатель за месяцы продажи показался вам неадекватным, возможно стоит задуматься, а адекватны ли вы со своим виденьем цены вашей недвижимости. Если же спрос существует, но понять, почему не берут, очень сложно, сходите на просмотры, и сравните товар конкурентов. Возможно, снижение цены после этого воспримется как необходимость.
Популярное явление на рынке жилья, которому нет более подходящего названия чем «авось повезет». Ситуация, в которой очень часто оказываются продавцы 2-х и 3-х комнатных квартир в старых домах. Покупатель, пришедший на просмотр, выглядит вполне заинтересованным. Обычно он приходит один, без членов своей семьи, и обычно он очень спешно просматривает предложенный вариант. Принимает решение крайне быстро, мотивируя это тем, что ему очень подходит толи место расположения (работает рядом, к примеру), толи дом нравиться именно этот, а не десятки остальных.
На повторный просмотр приходит с семьей, предупреждая, что практически готов дать задаток. И о чудо! Оказывается, что у вашей квартиры появилась «красная цена», на порядок ниже той, которую вы заявили изначально. К счастью такого покупателя у вас может быть не узаконенная планировка санузла, вздутый паркет, площадь на 1 метр меньше по техпаспорту, какой-то странный запах в квартире и многое другое. Оно то, по сути, важно, но есть одно но. Не выглядит ли подозрительным то, что цену пытаются снизить на 10, а то и до 20%?
На самом деле у этого покупателя ровно столько денег, сколько он вам предложил, а таких как вы в его списке может быть с десяток. После того, как вы позвоните, и скажите, что не согласны на такой торг, в ответ услышите что-то вроде «Ну и ладно». И это после того, как эта квартира так подходила вашему покупателю, и так понравилась его жене… И он отправляется искать дальше, своего продавца.
статейка Глобалиста
Из той же оперы:
Стабильный спрос на рынке недвижимости существует, но качество предложений оставляет желать лучшего. Существует два периода, которые могут выделить для себя риэлторы нашего времени: «до кризиса» и «после начала кризиса». Какие изменения произошли, и с чем столкнулись агенты по недвижимости?
На рынке офисной недвижимости стабильно существуют следующие тенденции:
- Если раньше арендаторов, желающих снять офис подешевле и сделать там ремонт, было достаточно на офисные помещения с выгодным расположением, то сейчас их не привлекает даже центр города. Учитывая, как может меняться законодательство (к примеру – сегодняшние перипетии с Налоговым кодексом), любой предприниматель не может быть 100% уверен в успехе своей предпринимательской деятельности и старается избежать любых дополнительных затрат, ну и пустой траты времени в данном случае прежде всего. Арендаторы ищут офисы из разряда «заходи и работай», так как предложений много, и нужно просто терпеливо выбирать. Арендодатели в свою очередь стали более стремительно делать «косметические» ремонты после съехавших арендаторов. Найти подходящий офис – лишь вопрос времени. А когда речь идет об экономии, это время может исчисляться месяцами поисков.
- Большим спросом начинают пользоваться офисы, в которых в распоряжение арендатора поступает вся необходимая офисная техника. «Коворкинг» – новая тенденции на рынке офисной недвижимости. Человек платит за рабочее место и возможность пользоваться комнатой переговоров. Эти варианты больше всего интересуют СПД и ЧП, которые не имеют финансовых возможностей арендовать офис и покупать необходимую для работы технику. Такое рабочее место может обойтись арендатору в районе 100 у.е, в зависимости от месторасположения офисного помещения.
- Уже вполне привычная константа – спрос на маленькие офисы в нежилом фонде, с отдельным входом или возможностью легко найти помещение, на первом этаже в фасадных зданиях. Большим спросом пользуются такие помещения у туристических фирм, сферы услуг, нотариусов и других арендаторов, для которых удобный заметный офис – необходимость. К сожалению, на всех таких площадей не хватает, и, в основном, небольшое офисные помещения от 10 до 30 квадратных метров предлагаются в субаренду арендаторами, которые сократили штат и ищут возможность сэкономить на арендной плате.
- «Один в поле не воин»… Предположим, вы построили загородный дом на продажу. Предположим, обошелся он вам не дешево. Предположим, что земельный участок вы купили где-то в 10-тикилометровой зоне от Киева, к вашему большому сожалению – за 15-25 тысяч у.е за сотку. Предположим также, что вы считаете себя очень хорошим застройщиком, и строите «лучше всех». И пускай даже считаете, что у вас очень интересный проект. Но помните, если построив ваш дом до кризиса, вы всё еще надеетесь продать его дороже, чем он обошелся вам в себестоимости, помните: «Один в поле не воин». Популярная фраза при возникновении покупателя, который торгуется неприлично и нагло, скидывая 20-40% стоимости – «Нет, пускай я буду года два его продавать, но за такую цену вам не продам». Уверенные оптимисты говорят год-два, а реалисты – сбрасывают цену, понимая что может пройти и 5, и 6 и 7 лет, а земля всё еще не будет стоить 15-25 тыс. у.е за сотку, покупатели не будут хаотично искать, куда бы пристроить большой чемодан с деньгами, а новые проекты будут интересней, современней, и не исключено, что намного дешевле, чем «один в поле не воин».
Сообщество хомяков форума Domik.net официально заявляет – цена средненькой киевской квартирки из разряда «недалеко от метро» - 4000 грн/кв.м. или эквивалент 500 таких полюбившихся вам за последних 5 лет американских долларов. Логично, что вы спросите: а откуда мы взяли цену 4000 грн./м.? Уж поверьте, не с потолка! С потолка были взяты цены 3500 долл/м., и эти слова вам даже отчаявшиеся риелторы сегодня подтвердят. А вот 4000 грн/м. – вполне адекватная сумма.
И_ЗДЕСЬ_МНОГО_БУКВ...
Расслабьтесь. Вам никто ничего не должен. Заявления "цена должна быть такой-то, потому что я так посчитал" выглядят жалким плачем. Если она должна быть такая, то она такой станет - рынок возьмет свое. Сидите и ожидайте.
Сергей Лазарев написав:А статья - ничего нового не прочитал...
Так за последние 85 лет экономика не сильно изменилась (недавно читал о пузыре на РН Флориды (США), который лопнул в 1926-м).
Украина обсуждает эту тему уже 2 года, а наиболее продвинутые - 3.
Go_ahead написав:С объективной оценкой ситуации у народа, как правило, проблемы. Вспомните Титаник... До последнего момента пассажиры не верили, что такое судно может утонуть....
Go_ahead написав:С объективной оценкой ситуации у народа, как правило, проблемы. Вспомните Титаник... До последнего момента пассажиры не верили, что такое судно может утонуть....
Вічна боротьба покупця і продавця.
Не думаю, що тих хто сидить в кеші, чи в активах можна переконати навіть супер-професійною статтею. Страх і жадність рухають ринками.
Le}{us написав:Вічна боротьба покупця і продавця. Не думаю, що тих хто сидить в кеші, чи в активах можна переконати навіть супер-професійною статтею. Страх і жадність рухають ринками.
Убедить может и нельзя, но согласованные и скоординированные действия той или иной стороны 100% могут влиять на ситуацию.
И если покупателей много и они разрозненны, то за продавцов "отвечают" строители и реэлторы которым намного легче договариваться. Из-за этого покупатели изначально в проигрышной позиции.
Просто сегодня банки, которые тоже были на стороне продавцов, покинули их лагерь чем и ослабили их позиции.
, но судно утонуло
